戴德梁行新鸿基成都东大街项目定位报告

开发商 项目名称 占地面积 土地单价 土地总价 楼面地价 土地性质 规划指标 本项目 308.1亩 1,200万/亩 36.830亿元 2,769元/平方米 商业、二类住宅用地 项目总容积率不大于6.5， 高度可达280米 九龙仓红星路项目 82.2亩 8,800万/亩 72.411亿元 16,499元/平方米 商业用地 容积率8.0，建筑密度不大 于65％，限高159米 信和置业项目 366.54亩 1,130万/亩 41.419亿元 3,390元/平方米 二类住宅用地 容积率5.0，建筑密度不大于 25％，高度不大于航空限高
2路 五桂桥公交站—火车北站 4路 五桂桥公交站—茶店子公交站 33路 五桂桥公交站—九里堤公交站 40路 五桂桥公交站——三圣乡花卉市场 58路 五桂桥公交站——百花中心站 71路 五桂桥公交站——青龙场中心站 81路 五桂桥公交站——金沙公交站 92路 五桂桥公交站——金花镇 122路 五桂桥公交站——十陵公交站 219路 五桂桥公交站——洛带 223路 五桂桥公交站——龙泉客运中心站 304路 五桂桥公交站——双流机场 307路 五桂桥公交站——簇桥 819路 五桂桥公交站——华阳新客运中心
新鸿基成都东大街项目定位报告
报告框架
地块条件分析 项目SWOT分析 分析 项目 项目总体定位 4 5 6 7 住宅定位 商业定位 写字楼定位 服务式公寓定位 8 开发时序与布局建议
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地块分析
地块现状
本项目地块现状以拆迁 完毕，正在进行土地整理， 东大路从穿其中，属于政 府规划的新区，周边无大 型的生活配套。 目前只通一路公交车 （东大街路口—东山国际 公交站） 路口现状 A地块现状 地块现状
九龙仓 九龙仓 新嘉置地 爱美高 (华人置业) 华润 万科
开发项目名称
天府时代广场 红星路项目 大慈寺项目 文化宫项目 华润二十四城 金域蓝湾
项目简介
总建面积55万平方米，住宅面积33万平方米，规划有甲级写字楼、五星级酒店、大 型商业、高档住宅等。住宅部分时代豪庭一期已经开盘，销售状况良好，是目前成都 市高档住宅的典型。 占地54,800平米，总建面积43万平方米，规划有甲级写字楼、五星级酒店、高档住 宅等，目前已经动工。 占地7,566平方米，总建面积7.3万平方米，建筑主体采用双塔结构，173米超高层纯 住宅。 户型区间90-500平米，6.3米高空客厅设计，精装修，目前已经开工。 总建面积32.6万平方米，规划有甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅（含服务式公寓） 等，预计2008年年内动工。 总建筑面积约212万平方米，其中住宅面积约186万平方米，商业约18万平方米，规 划有甲级写字楼、商业、高档住宅等，预计开发周期10年，一期住宅已经开盘。 总建面积约47万平方米，2200户，高层住宅，2007年8月开盘，销售状况良好。 资料来源：成都市国土资源局
资料来源：戴德梁行调查
Page12蓝光地产体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
项目威胁（Threat） 项目威胁（Threat）
1) 大量品牌开发商进驻周边区域，加剧了市场竞争 大量品牌开发商进驻周边区域，
从市中心到东大街沿线区域及临近的东二环区域目前已经进驻了大量国内外知名开发商，写字楼、酒店 、商业、住宅等各类物业均有品牌开发商的在建或拟建项目，一方面提升了区域热度和产品档次，另一 方面也大大加剧了市场竞争。 开发商
3）项目所在区域无成熟商圈，商务商业氛围不浓 项目所在区域无成熟商圈，
项目所在区域原为国营企业、工厂的集中区域，目前的项目大多建成不 久或正在建设，缺乏成熟的商业及商务配套。 现有商业大多为零散低档商业，缺乏有影响力的大型项目，亦没有形成 商圈，本项目在短期内无法借势商圈人流。
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总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
五桂桥公交站
本项目位置
五福桥站 二环路东四段站
85路 97路 112路 402路 104路 SM广场—双楠小区 桂溪公交站—成都大学 火车南站公交站—十里店 火车北站—棬子树 天府广场西—赖家新桥
104路 天府广场西—赖家新桥
东大路中段站
313路 东大路口—东山国际新 城
本项目地块周边主要有三个公交车站，约20条公交 线路在项目周边设有站点。目前途经本项目的公交 目前途经本项目的公交 线路仅有104、313路两条 路两条，随着东大街东延线的通 线路仅有 、 路两条 车及周边区域的发展，未来途经本项目的公交线路 将逐渐增多。
资料来源：成都市国土资源局
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总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
项目优势（Strength） 项目优势（Strength）
4)地块条件优势 地块条件优势
地块紧邻未来的金融商业街，周 边交通主干到密集，交通可达性好 ，周边没有大型综合性项目，具备 建设地标的基本条件； 地块紧邻东大街和沙河，北侧有 塔子山公园，东侧有十陵风景区， 景观资源丰富； 地块周边视野开阔，可视性好。 地块临近东大街的部分有300余米 ，展示性好； 环境优势：地块已经基本完成拆 迁，便于开发。未来周边有大量土 地出让，有利于区域的整体打造和 档次提升。
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成昆铁路
新沙河堡站 本项目位置 成渝客运专线 成渝高速
总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
项目优势（Strength） 项目优势（Strength）
3)项目自身优势 项目自身优势
规模优势：本项目规模巨大，易形成整体形象和知名度； 类型优势：本案物业类型丰富，写字楼、商业、酒店、服务式公寓、住宅等各类物业可以形成互补、相互支撑； 成本优势：本项目地块的土地成本较低，为开发商创造了更多的发展空间和利润空间。
地铁7号线 地铁 号线 五桂桥公交站 成都汽车总站 地铁2号线 地铁 号线 绵成乐客 运专线
交通 线路
地铁2 号线 地铁7 号线 成绵乐 客运专 线 成渝客 运专线 成昆线
辐射范围
郫县至龙泉，经过市内 西北－东南方向沿线 西南交大新校区至龙潭 东，经过市内二环路沿 线 经过绵阳－成都－乐山， 辐射沿途的绵阳、德阳、 乐山等城市 连接成都与重庆 西南主要铁路干线，连 接重庆、昆明等主要城 市
B地块现状 地块现状
本案
C地块现状 地块现状
东大路
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地块分析
项目区位
项目地块位于沙河以西， 东大街沿线两侧。东大路 贯穿其中，将地块分为南 北两部分。 项目东北侧为塔子山公 园。 信和集团366亩住宅用地 位于项目东北方，蜀都大 道北侧。 华润集团用地位于项目 北侧，与信和集团用地隔 河相望。
项目劣势（Weakness） 项目劣势（Weakness）
4）项目周边区域未来有大量项目开工建设，会对居住环境形成一 项目周边区域未来有大量项目开工建设， 定影响
项目周边的土地未来出让后将会有大量项目开工建设，会对本项目住宅、 酒店、服务式公寓的居住氛围造成影响
5）成都市居民对该区域的传统印象有待改变
成都市居民在消费、居住方面的对区域的依赖性较强，传统的“南富西 贵、东穷北匪”的观念需要改变。 未来沙河堡车站的建设在为本项目带来便利的同时也会使区域内的流动 人口复杂化，对本项目塑造高档形象提出了更高要求。
6）国家的宏观调控对当前房地产市场的影响
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总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
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总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
项目威胁（Threat） 项目威胁（Threat）
2) 未来几年各类物业供应量都会有较大增长，本项目在写字楼、商业、住宅、酒店方面均面 未来几年各类物业供应量都会有较大增长，本项目在写字楼、商业、住宅、 临较为激烈的竞争
物业类 型
住宅
未来供需情况
澳龙名城 沙河 塔子山公园 东大路
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地块分析
地铁控制区域
永久性控制区域 永久性控制区域禁止 修建任何地上（下）建 （构）筑物。 24m 临时性控制区域 临时性控制区域包括 盾构始发工作用地、施 工用地、建设期间交通 疏解用地等 临时性控制用地控制 时间为2008年1月至 2010年2月。 15m 79m
成都本地开发失败的案例
项目名称 熊猫城 罗马假日广 场 开发商 成都英凯实业公司 经营状况 多次招商未果，空置多年 后转让给富力地产 开发商将商铺全部散卖， 目前经营状况不佳，商气 凋零 失败原因 开发商资金实力不足散卖物业 定位不当、招商及运营策略失当 开发过程太久造成物业老化 项目定位及规划失当 开发商散卖物业，给营运造成困难
东方正红地块为成都市目前最大的旧城拆迁改造项目，本项目为其第一块 出让的土地。地块内目前尚有部分建筑没有完全拆迁，且大多数地块尚未 出让，本项目将成为该区域内的“龙头项目”，因此在一段时期内本项目 周边的环境无法得到改观。
2）东大路及地块内的多条规划道路将对人流形成阻隔
东大路将地块整体分为两块，每块内又有规划道路，这些道路将对人流形 成一定阻隔，不利于人流在本项目的各类物业之间流动。 东大路是未来的主干道之一，繁忙的车流产生噪音会对本项目形成影响。
A1 B1 B2
A2
B3
C1
C2 C3
注：上图为示意图，控制性区域实际位置以地铁建设方的相关图则为准。
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地块周边现状道路
二环路：双向6车道
双桥子高架桥：双向4车道
双桂路：双向4车道
塔子山公园
古雅坡路：双向2车道
双桥子立交桥
本案
东大路：双向8车道
牛沙便道：双向2车道
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地块周边公共交通辐射
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报告框架
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地块条件分析 项目SWOT分析 分析 项目 项目总体定位 住宅定位 商业定位 写字楼定位 服务式公寓定位 8 开发时序与布局建议
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总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
项目优势（Strength） 项目优势（Strength）
1)区位优势 区位优势－本项目地处成都市的东南门户，位于成都市“2轴4片”发展规划的一轴上，与 区位优势 城南副中心、天府广场形成一个三角形，共同构成未来成都市的核心发展区域。地铁2号线 穿过地块，多条交通主干线经过项目周边，景观上背靠沙河，北望塔子山公园。
本项目位置
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总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
项目优势（Strength） 项目优势（Strength）
2)交通优势 交通优势－地铁2号线穿过地块，多条交通主干线经过地块周边。地块东北部有五桂桥公 交通优势 交站和成都汽车总站，地块东南部规划有成都市未来的交通枢纽沙河堡车站。沙河堡车站连 接了地铁2号线、7号线，成绵乐城际客运专线、成渝客运专线等主要交通线，使本区域的辐 射范围大大增加，进一步提升了本项目的交通优势。
双桥子立交桥
双桂路 塔子山公园
东大街 二 环 路 本项目地块
沙河
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总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
项目优势（Strength） 项目优势（Strength）
5)开发主体优势 开发主体优势
新鸿基为著名开发商，具有较高知名度，将给本项目的各个物业类型增加品牌附加值； 开发商有雄厚的实力，其所采取的只租不售的经营策略有助于保持项目的持续繁荣和整体形象； 开发商对大型综合性物业具有丰富的开发经验，同时拥有广泛的客户资源和经验丰富的管理团队，有 利于本项目的成功实施。
竞争程度
写字楼
商业 服务式公 寓
资料来源：成都市国土资源局
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总体SWOT分析 总体SWOT分析 SWOT
项目劣势（Weakness） 项目劣势（Weakness）
1)项目地处3,000亩的拆迁改造区内， 1)项目地处3,000亩的拆迁改造区内，短期内项目周边环境不佳 项目地处3,000亩的拆迁改造区内
未来5-6年成都市中高档住宅供应量将达到918万平方米左右，其中项目区域预计 供应376万平方米，中高档住宅市场存在一定竞争 预计未来市场总体需求在120-140万平方米左右，但已知的未来供应项目有近100 万方，本项目的市场空间在20-40万平方米，竞争比较激烈 中心城区未来2008—2013年中高档商业供应量约137万平方米，其中有较多大型 综合性商业项目。届时商业存量将为现存量的2倍左右，商业面临的竞争将比较激 烈。 成都市区未来将供应947套服务式公寓，长驻成都的外国人数逐年将以30%的速度 增长，需求旺盛。