珠江新城商业项目市场分析报告

2006年珠江新城商业项目市场分析报告

本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。

第一部分写字楼市场

一、写字楼区域分布

⏹写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部

从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。

二、写字楼供应量

⏹写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首

无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。

⏹2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现

2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。

⏹稳坐未来广州写字楼的霸主地位

据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。

三、写字楼项目状况

（一）写字楼概况

近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：

从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。

日前从房管局公布的数据中得知，06年1～11月份，批准预售的全新写字楼供应量仅为12.78万㎡，而珠江新城2006年度新建项目总量超30万㎡，供应量为全市上市量的2倍多。由此可见，2006年乃至2007年广州写字楼供应必定集中在珠江新城板块。

（二）写字楼类型分析

1、目前珠江新城的写字楼项目，按用途可分为三种：

1）自用型

该类型的写字楼项目有华南电力通讯大厦、电信中心、国税大厦、联通新时空广场等。该类写字楼多为较大型的国企及政府部门出资建设和使用。

2）自用兼商业型