2018年度太原市房地产市场数据分析报告

2018年度太原市房地产市场数据分析报告
一、近期全国及部分省市政策
1. 2018年3月5日，政府工作报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

【政策解析】从国家层面上强调了房住不炒政策的重要性，住房制度的多主体供给及地方政府责任的落实，将会让更多的国民居有所屋，同时也会对投机性购房群体有所抑制。

2. 2018年4月12日，国务院关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见中指出，一是稳妥推进房地产税立法，二是启动新的三年棚改攻坚计划，让广大人民群众早日实现安居乐居。

【政策解析】房地产税的落实是国家利用经济手段对房地产市场的一种调控措施，在一定程度上扼制了投机性购房者的购买需求，从而控制房价的涨幅。

新的棚改计划，有利于推进房地产市场的去库存化。

3. 2018年7月31日，中央政治局会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

【政策解析】政治局会议直指房价上涨问题，措辞更为严厉，表明了中央调控楼市的决心。

4.2018年8月19日，国办印发关于《港澳台居民居住证申领发放办法》的通知中指出：港澳台居民居住证持有人在居住地依法享受劳动就业，参加社会保险，缴存、提取和使用住房公积金的权利。

【政策解析】办法规定了港澳台居民的3项权利，为港澳台居民在当地生活带来了便利，同时为港澳台居民在当地购房提供便利，也会对当地房地产市场带来一定的刺激。

5.2018年10月11日，国务院办公厅关于印发完善促进消费体制机制实施方案（2018—2020年）的通知中指出，总结推广住房租赁试点经验，鼓励发展共有产权住房，加快出台城镇住房保障条例、住房租赁条例和住房销售管理条例，加强舆论引导，稳定市场预期。

【政策解析】随着城镇化发展的深入，住房供需矛盾已经显现出来，建立多种房屋供应需求才可以稳定矛盾，稳定市场预期。

6.2018年10月17日，央行正式宣布，自2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。

【政策解析】央行今年已四次下调存款准备金率，目的是为缓解因中美贸易摩擦加剧和“去杠杆”造成的实体经济融资难，客观上可以增加银行投向房地产行业的资金，提升居民购房热情。

7.2018年12月22日，中央经济会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

要发展住房租赁市场特别是长期租赁。

完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。

【政策解析】此次会议是对上半年政府工作报告内容的细化指导，是对房地产市场发展的宏观规划，有利于稳定房地产市场供需平衡。

8.2018年12月24日，全国住房和城乡建设工作会议中，住建部提出，建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，稳地价、稳房价、稳预期。

【政策解析】此次会议是对稳定房地产市场的总结，也是对未来的展望。

1.山西省。

2018年3月9日，山西省人民政府工作报告中指出，解决人才住房问题和满足中低收入家庭住房需求，完善住房租赁管理相关政策，实行差别化调控政策，促进房地产市场平稳发展。

2018年6月21日，山西省人民政府办公厅公开发布《山西省人民政府办公厅关于印发山西省发展住房租赁市场实施方案的通知》，2018年出台住房租赁相关制度政策各设区城市至少推出1宗土地用于建设租赁住房。

2018年8月23日，山西省人民政府办公厅公开发布《山西省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的实施意见》，全省新开工建设的装配式住宅项目、执行绿色建筑标准的住宅项目和租赁住房、酒店式公寓全部实行住宅全装修。

【政策解析】省政府工作报告是对一年的房地产市场定下的基本走向。

解决人才住房问题是人才引进政策的进一步推动，满足中低收入家庭住房需求有利于解决全省人民的住房问题，实行差别化调控政策将有助于平稳房地产市场经济，相关租赁市场政策的落实，将会降低购房需求和减少住房支出。

全省推行住宅全装修是政府规范房地产市场的另一有力措施，对开发商各方面的能力要求更高，从而淘汰能力较弱的中小企业，有利于保障住房装修品质，提升民众居住质量。

2.陕西省。

2018年3月2日，陕西省政府工作报告中指出，完善住房供给和保障体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进新一轮棚户区改造工作。

2018年11月2日，陕西省人民政府办公厅印发了开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化工作方案的通知，坚决遏制工商企业和个人借建农业大棚之名，占用耕地甚至永久基本农田，违法违规建设非农设施乱象。

【政策解析】陕西省政府工作报告中针对房地产市场定下了一整年的市场调控基调，将有利于平衡房地产市场发展，有效控制房价过快上涨。

陕西省政府落实农业部相关政策，针对以农业大棚为名违法建设住宅予以清理整治行动，防止开发企业与农民争夺耕地经营权，维护农民利益，保持农村土地政策底线，防止房地产市场土地乱象的发生。

3．河北省。

2018年4月9日，河北省制定《2018年全省棚户区改造工程实施方案》，加大棚户区改造工作力度。

2018年5月18日，河北省国土资源厅发布关于彻底清理整治“大棚房”的公告，表示不论购买“大棚房”或购买大棚后自建房屋，违法建筑物的相关权益均不受法律保护。

2018年6月4日，河北省住建厅、财政厅、公安厅和中国人民银行石家庄中心支行四部门联合转发住建部《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，要求集中开展治理违规提取住房公积金工作，支持缴存职工提取住房公积金解决自住住房问题，防止提取住房公积金用于炒房投机。

【政策解析】河北省政府落实了关于国务院政府工作报告中有关棚户区改造的工作，有利于推进城市建设。

“大棚房”等不受法律保护有利于规范房地产开发秩序，进一步落实国家政策。

四部门联合发文遏制提取住房公积金，可见政府对打击投机炒房的力度的决心。

4.太原市。

2018年3月27日，太原市政府工作报告中指出，加快棚户区改造建设，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2018年5月14日，太原市政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》提出，实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、商品房预售审批管理等九项具体措施。

2018年8月17日太原住房公积金管理中心发布《关于进一步规范住房公积金个人贷款的相关业务通知》，太原市9月30日起将取消商转公以及部分商转公。

2018年8月20日，太原市住房公积金管理中心发出的《关于调整住房公积金业务有关政策的通知》开始执行，太原市公积金用户异地购房不得提取住房公积金。

2018年8月29日，太原市出台《太原市住房租赁市场实施方案》，年底前将至少依托一家国有企业开展住房租赁业务，至少有一块土地用于建设租赁住房。

【政策解析】以上政策是从多渠道、多部门通过对土地和市场的调控和监管，有效增加住房和用地保障，平稳房价，缓解供需矛盾，保护刚需的住房需求，规范房地产市场主体行为。

太原住房公积金管理中心限制商转公可以有效打击利用公积金来炒房的投机客，稳定房地产市场，同时太原市收紧了公积金的贷款方式，使公积金限贷款政策更加严格，对太原市房价的上涨起到了一定的抑制作用。

万科泊寓的落成正是政府、开发商对开展租赁住房有力支持的体现，而租赁住房的普及会在很大程度上改变人们的住房观念，并在长期发展中对房价起到一定的抑制作用。

5.西安市。

2018年3月30日，西安市住房和保障管理局发布《进一步加强商品房销售管理的通知》，要求购房人数多于可售房源的，应该采取公证摇号方式公开销售，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制条件。

2018年6月24日，西安市人民政府办公厅发布《进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，明确未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。

公证摇号售房时，应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭。

2018年9月14日，西安市发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，要求加大公租房、共有产权住房土地供应占比，保障多样化住房需求。

2018年9月19日，西安市房管局、教育局、工商行政管理局三局发布公告，禁止将房屋销售与学区、学校相关联。

【政策解析】西安市出台的一系列购房细则，保障了每一个购房者的权益，同时给刚需家庭更多的支持，让最需要的人先买到房。

同时西安市加大力度规范租房市场，让租房过程正规化。

共有产权落地西安的政策让中低收入者也可以住的起房。

规范房地产销售中宣传秩序，维护购房者的合法权益。

禁止将房屋销售与学区、学校相关联有利于开发商形成健康稳定的销售环节，但也会造成人人可对学区做假承诺的乱象。

6.石家庄。

2018年6月5日，石家庄市发展和改革委员会发布《规范商品房价格行为提醒告诫书》，提出商品房经营者要一次性公开全部销售房源，明码标价。

2018年8月17日，石家庄市城乡规划局发布《石家庄市违反规划调整容积率问题清理整改“回头看”工作清理内容和目标任务》，主要对2016年违反规划调整容积率问题专项清理工作发现问题整改情况进行全面“回头看”，针对住宅用地容积率管理制度、调整容积率法定依据、违规调整容积率等查处工作进行梳理排查，确保每个违法违规的建设项目实现整改。

【政策解析】石家庄市发布的内容有利于打击房企销售乱象，为购房者提供真实准确的信息。

针对违规项目的整改，约束了房地产企业私搭乱盖的行为。

7.长沙。

2018年3月15日，长沙市发布《关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》，长沙市内五区内新供地的商品住宅项目，采用全装修建设交付的比例不低于70%。

2018年6月25日，长
沙市发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》房地产市场将从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等方面进行全面调控。

【政策解析】全装修是住宅产业化成熟的标志之一，也是我国商品住宅发展的大趋势。

此次一系列政策的出台剔有利于提高首套刚需的购房中签率，剔除部分炒房客。

8.菏泽。

2018年12月18日，菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到取消新购住房限制转让措施，同时降低市区商品房预售资金监管额度。

【政策解析】此次菏泽放开限售，充分体现了各地可以根据具体情况进行调整的政策，也说明了在控制房价时政府出台政策时会更加严谨。

9.成都。

2018年5月15日，成都市发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，将限购对象由自然人调整为家庭，将限购方式调整为新购住房时需考量家庭已有住房套数，夫妻双方离异后，任一家庭成员两年内购买住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，要求全市范围内新购买商品住房和二手住房需取得不动产证满3年后方可转让。

【政策解析】完善了原有政策中的相关定义，将限购政策升级，有利于稳定住房房价。

10.合肥市。

2018年1月2日，合肥市住房公积金管理中心发布《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，规定在销售商品房时，不得拒绝符合住房公积金贷款资格的缴存人使用住房公积金贷款购房。

2018年1月16日，合肥市房管局发布新规：小区业主最多可购买2个车位，但不得同时购买2个车位，第2个车位应履行增购程序。

2018年4月27日，合肥市促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》出台，其中出租自筹住房的租赁企业，当年累计出租面积达到3000平方米的，每平方米每年奖励10元。

提供住房租赁经纪服务的企业，当年累计出租面积达到3000平方米的，每平方米每年奖励1元。

对自行出租自有住房给他人自住的个人，按照出租面积每平方米每年奖励12元。

2018年5月17日，合肥正式发布“租售同权”细则，教育局领导明确表示，租房可上学，讲的是政府的公租房，不是个人租房。

2018年5月31日，合肥市政府第9次常务会议审议并原则通过了《贯彻落实<合肥市绿色建筑发展条例>的实施意见》，对发展绿色建筑提出众多要求。

【政策解析】合肥市加强了公积金购房的支持力度，大大降低了购房者的压力。

购买车位的政策在某种程度上遏制了开发商捆绑销售的行为，有利于降低购房热情，规范房产销售。

租房奖励可以鼓励越来越多的个人、企业将闲置住房用来出租，解决部分无房者的居住问题，让房子回归居住属性。

“租售同权”受益人范围较小，但是也为部分租住户的子女解决了小部分的入学难题。

合肥毛坯房和精装房开始分开备案，并且精装价格不算作合肥均价之内，对于高价盘而言找到了房价的合理突破窗口，对于购房者来说，未来买房成本只会越来越高。

二、2018年太原市房地产运行情况
1.1太原市土地供求情况
2018年太原市共推出219宗土地，总供应面积1030.94万㎡，环比上涨56.77%，其中住宅用地8宗，商业用地30宗，商住用地124宗，工业用地31宗，科教用地18宗，其他用地8宗。

土地成交169宗，成交总面积724.86万㎡，环比上涨73.63%，其中住宅用地11宗，共计24.78万㎡，商业用地18宗，共计29.51万㎡，商住用地86宗，共计341.11万㎡，工业用地29宗，共计272.94万㎡，其他用地25宗，共计56.52万㎡。

1.2太原市六城区土地供求情况
（本表不包含工业用地等非相关用地）
2018年太原市六城区中较去年相比土地供应最多的是尖草坪区，环比上涨317%。

其次是万柏林区，土地供应面积191.86万㎡，是2017年的2.7倍。

杏花岭区和迎泽区在今年土地供求市场中较2017年均有所下降。

与去年相比，万柏林区在2018年土地成交最多，环比上涨114%。

其次是小店区，土地成交面积93.35万㎡，环比上涨13.6%。

1.3太原市土地成交总额
（本表不包含工业用地等非相关用地）
2018年太原市土地成交总额共371.65亿，环比上涨29.52%。

其中万柏林区土地成交总额最多，达131.07亿，环比上涨288%。

杏花岭区和迎泽区土地成交总额较去年相比出现下滑，分别成交13.8亿和21.49亿，环比下降62%和9%。

2018年土地成交溢价率最高的区域是小店区，达17.73%，尖草坪区紧随其后，为13.75%，溢价率最低的是万柏林区，为7.27%。

1.4太原市土地供应结构
从上图可以看出，从2017年到2018年，商住用地在土地用途中占比急剧增大，由49%上涨到57%，住宅维持低段位，仍是2%，工业用地缩减至23%，较去年相比减少了16个百分点，商业用地占比略有攀升，为9%，比2017年增加了2个百分点。

1.5太原市土地成交结构
从以上图表可以看出2018年太原市在土地成交方面，工业用地的比重较去年相比增幅最多，占全部土地用途总面积的38%，比2017年上涨了30个百分点。

商住用地和住宅用地成交占比均有所下降，2018年该二类土地占比分别是47%和3%，环比分别下降19%和7%。

1.6太原市各用途土地成交楼面地价
2018年太原市土地成交楼面地价总体上涨，较2017年相比涨幅最高的是住宅用地，平均成交楼面地价2700元/㎡，环比上涨63%。

其次是商业用地，平均成交楼面地价3418元/㎡，环比上涨52%。

工业用地和其他用地平均楼面地价与2017年相比均有所下滑，分别下降11%和58%。

2.1住宅供求面积整体量价情况
2018年太原市新建商品住宅批准预售共计940.5万㎡，环比上涨14%。

成交面积1037.54万㎡，环比上涨28%。

成交总金额1119.74亿，环比上涨61%。

2018年太原市新建商品住宅供销比为0.9，供需基本平衡。

2.2太原市新建商品住宅销售量及均价表
2018年太原市新建商品住宅销售81577套，环比上涨23%，成交均价10792元/㎡，环比上涨26%。

2.3太原市六城区销售量及均价表
2018年太原市六城区中，万柏林区在本年度销售套数最多，达21285套，环比上涨64%。

小店区是六城区中唯一一个负增长区域，较2017年相比新建商品住宅成交套数下降了28%。

迎泽区和尖草坪区较去年增速较快，环比分别上涨155%和90%。

2018年太原市六城区新建商品住宅均价最高的是晋源区，成交均价11894.11元/㎡，环比上涨39%，小店区次之，环比上涨37%。

与2017年相比，成交均价增速最慢的是万柏林区，环比上涨13%。

其余三城区较去年相比增速较平稳，基本维持在22%左右。

2.4太原市2018年住宅市场成交结构
2018年太原市新建商品住宅成交面积结构分布在140㎡以上的销量最多，达22822套，环比上涨42%，与2017年相比增速最快的面积区间是在100-120㎡区间段，本年度成交16909套。

80㎡以下面积区间段的新建商品住宅成交增速最低，负增长了39%。

2018年太原市新建商品住宅成交均价分布在10000-12000元/㎡的最多，达18618套，环比上涨106%。

涨幅最高的是均价在14000元/㎡以上区间的住宅，成交套数是2017年的12倍，均价在10000元/㎡以下新建商品住宅与去年相比，全部呈现负增长。

2.5住宅市场付款方式
纵观2013年到2018年太原市新建商品住宅付款方式中分期付款所占比重越来越低，银行按揭贷款方式越来越高，基本稳定在80%左右。

2.6太原市2018年住宅销售套数排行
1、土地市场：据楼查查数据研究中心数据显示，2018年太原市土地市场结结实实的形成了一个U型抛物线，从1月开始土地供求面积逐渐下滑，直到6月后的下半年才慢慢回暖，与去年相比，土地市场供
求量均有所上涨，均是2017年土地供求面积的1.5倍。

如此火热的土地供求市场：于政府而言，加大土地供应一是为了满足城市发展的必然所需，二是为了通过增加土地供应以平衡过高的房价价格，三是为了快速补充市场能量，减少库存压力；于开发企业而言，有条不紊的拿地节奏暗喻了开发商在国家调控、信贷收紧的大环境下拿地时更加冷静、谨慎，但是为了发展又不得不掌握一定的土地，所以我们看到的土地成交市场是相对理智且明智的。

2018年太原市六城区中尖草坪区在本年度土地供应量最多，供销比达到了2.5，其次是万柏林区，土地成交市场较好的是万柏林区、小店区和尖草坪区，土地成交总额最高的是万柏林区，其次是小店区和晋源区。

2018年土地溢价率最高的地块编号是XD-11片区05街区008-1，位于综改区唐槐片区，总面积73239㎡，起始价35100万元，成交价61610万元，溢价率达76%，是一宗商住用地，由太原恒珀房地产开发有限公司获得。

土地溢价率最低的是地块编号是SWG-1874，位于万柏林区西环高速以东，总面积5343㎡，起始价4170万元，成交价4270万元，溢价率2%，是一宗商住用地，由太原恒御信置业有限公司获得。

2018年土地成交楼面地价最高的地块编号是SG-1822，位于小店区南内环街，总面积1140㎡，成交楼面地价11023元/㎡，是一宗商业用地，由晋商银行股份有限公司获得。

纵观2017年-2018年土地供应结构，我们不难发现商住用地供应加大，工业用地缩小，而在土地成交结构中，工业用地成交量上升，商住用地减少，由此数据可知，在政策高压下，更多实力企业将目光投向工业用地以发展自身经济，土地结构虽然日渐合理，不再商住用地一家独大，但也需警醒开发商对对商住用地拿地积极性的打压，土地市场势必会造成萎缩，房价将会有更大的压力。

从2017年-2018年太原市土地用途分类成交楼面地价来看，住宅、商业、商住用地成交楼面价均呈现上涨趋势，商住用地作为太原市土地结构的老大，平均成交楼面地价达3418元/㎡，加之建安成本、工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等，预计建成后太原市的商品住房均价将达到16000元/㎡。

而工业用地的平均成交楼面地价却比2017年有所降低，这也从根本上提升了企业对于投资工业建筑的热情。

2、住宅市场：2018年太原市楼市发展在“四限”中可谓举步维艰，但是从楼查查数据研究中心2013年以来的房产数据来看，2018年也算是给太原市房产市场交了一份不错的答卷。

在政策高压下太原市房产市场依然量价齐涨，在相对低增长率的房产面积的供求市场中，成交总金额却高达一千多亿，环比上涨61%，可见太原市房产市场总体房价水平的确是向上高峰值攀升了。

根据新建商品住宅供求比来看，在经历过两年的去库存过程后，当前太原市房地产供求比为0.9，处于供需平衡的良好状态。

2018年度，太原市新建商品住宅成交均价正式全面进入每平方米万元起步的常态阶段，据楼查查数据显示，2013年住宅均价7022元/㎡，2018年住宅均价10792元/㎡，根据统计局发布数据，2013年人均可支配收入24000元，2018年人均可支配收入68000元，以家庭为单位假如我们入手一套面积120㎡左右的房屋，2013年总价是84万，2018年却要花费130万，差价高达46万，如果一个家庭的年收入刚好处于平均水平，那么2013年均可支配总收入是48000元，2018年是136000元，差价却仅有9万元，房价涨幅是工资的9倍。

但是住宅成交市场却依然火热，究其原因主要是因为市民除去日常开销会有部分节余存款，可存银行利息低，炒股风险高，投资高额项目怕被骗，与此同时房产被赋予了稳定升值的投资属性，而且还能以租养贷，因此普通大众依然会在高房价的情况下勒紧裤带也要买房。

限购限贷的政策会在一定程度上抑制市民买房热情，但是据楼查查数据分析，2013年-2018年间，使用银行按揭贷款的人群从65%攀升至80%，并且近两年一直徘徊在80%，由此可见，太原市住宅市场一直是以刚需为主，投机为辅。

随着南移政策的深化，太原市六城区中小店区在2013年至2017年新建商品住宅成交市场一直保持领先状态，近两年来西进政策的推行，万柏林区、晋源区也加入了紧张的市场竞争中，而尖草坪凭借绝对的价格优势迎头直上，因此2018年太原市住宅总成交量以万柏林区为首发展基本平衡。

从六城区成交均价来看，晋源区在2018年度成交均价最高，主要是因保利西江月、万科长风公馆、万科翡翠花园等一线开发品牌带动了此区域住宅均价，其次是小店区、迎泽区、万柏林区、尖草坪区、杏花岭区，小店区主要高成交均价项目有恒大悦府、绿地山鼎庄园、星河湾等高档小区，颐和天成、万科紫院、华润昆仑御、万科城市之光等项目是迎泽区的主力高成交均价代表。

2018年太原市住宅成交结构面积。