沈阳北华国际营销推广策略报告116P

产权式酒店个案分析之二
曼哈顿·观邸（产权式酒店部分）
位置：和平区中华路 开发商：沈阳金域房地产开发有限公司 酒店经营公司：大连富丽华酒店管理有限公司 主力户型：43㎡ 房间：约300 套
销售均价：8000元/ ㎡ 房间价格：449元/间起 销售时间：2006年 投资回报率：10% 签约时间：10年
➢按区域划分：本市客户占72%，外地客户占比重为28％ ➢按性质划分：政府机关公务员所占比重最大，为35％（收入较稳定） ➢按年龄划分：40－50岁人群比重最大，为60％（更看重品牌保障性）
同样是投资型产权式酒店，我们拥有什么样的独特价值？
NO.2
项目定位思考
我们与他们不一样
（寻找项目核心价值）
透过目标客群和项目核心价值点的分析
唯一的、投资的、高回报的、低风险的、高增长价值的、低门槛的
沈城唯一高收益投资型私人产权式酒店
根据项目投资特征分析，锁定目标客群。
NO.3
目标客群定位
精准定位、弹无虚发
（寻找项目目标客户群体）
客户群主要来源
根据我公司对同类型主要楼盘已成交客户的调研统计情况，研究分析认为：
• 500套房源，10个月销售周期，其中，2010年完成总量的60%，即300套，意味着平 均每个月需要销售60套；2011年完成剩余房源，意味着每个月销售40套。
• 因此，需要针对性极强的销售策略，较好的媒体推广配合，相对宽松的投资环境， 来配合项目销售。
NO.1
个案展示分析
知己知彼、百战不殆。
产权式酒店个案分析之一
博润国际大厦（荣富饭店）
位置：铁西区北2东路17号 开发商：沈阳博润房地产开发有限公司 酒店经营公司：香港荣富酒店物业管理 户型面积：49-77㎡ 房间：约400套
销售均价：5400元/ ㎡ 房间价格：300元/间起 销售时间：2005年 投资回报率：6% 签约时间：5年
目标客群：成交客户以本地客户为主，异地投资置业客户约占10%，如何保障投资返款 成为关注焦点。
一切以利润为导向，把利润放在第一，做到以小博大，利润最大化是开发项目的根本 所在。
销售目标简析
• 项目共计500套，实现销售均价9000元/㎡ （铁西现住宅均价7500元/平） ，资金
回拢1.44亿元，其中，2010年实现总套数的60%，资金回拢0.86亿元，2011年完成 剩余的40%房源，资金回拢0.58亿元；
“十年返租,十年返本”的营销策略
海悦国际与洲际酒店业主公司-沈阳假日大厦有限公司签约，委托其进行酒店式 经营管理。业主与假日公司签订为期十年的委托租赁协议，假日公司每年按业 主购房总价的10%按季度向业主支付租金，保障业主在十年内收回全部投资，同 时十年中与该房产相关的一切费用也由假日公司承担。
投资客户群分析
沈阳北华国际营销推广 策略报告116P
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2020/11/24
沈阳北华国际营销推广策略报告 116P
本报告结构
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4 PART 5
个案展示分析 项目定位思考 目标客群定位 营销销售策略 推广执行计划
项目所要达到的营销目标
“速度第一、利润至上”
大盘造势，小盘造市。对于本案来说规模较小，销售周期越长，其营销成本越大，只 有在短时间内快速消化，才能最大化的降低营销成本。
客户群特征描述之政府机关公务员及事业单位职员
➢ 年龄范围：30-55岁 ➢ 他们收入稳定，但由于工作性质原因缺乏时间和精力进行投资 ➢ 他们具备一定的投资眼光，而且易于造成联动效应 ➢ 投资关键价值点：便捷的投资方式、安全的投资保障、适中的投资成本 ➢ 投资目的：增加财富积累，提高生活质量，货币保值 ➢ 价格承受能力一般 ➢ 就本项目而言主要指：政府公务员、事业机关单位，如老师、医生、律师等
目标客群：成交客户主要以本地40-55岁投资客户为主，包括私营企业主，政府公务员， 医生、老师等事业单位职工。
海悦国际大厦
产权式酒店个案分析之三
海悦国际地处沈阳市和平区中山广场南，为 中山广场酒店金融区与太原街中心商贸区黄 金结合部。距太原街中心商贸区步行仅1分 钟。收揽商业、金融、文化、资讯为一体的 资源型区位。周边区域聚集了沈阳半数以上 精品购物中心及酒店、商务办公楼，每日近 80 万人流。
客户群年龄主要构成
客户群职业主要组成
客户群特征描述之私营业主
➢ 年龄范围：45-55岁 ➢ 他们通过多年的创业，已经拥有一定资产 ➢ 他们投资渠道广泛、投资敏感度较高 ➢ 投资关键价值点：区域认同感、物业未来升值潜力 ➢ 投资目的：货币保值、扩大资本 ➢ 资金充足，对价格承受能力较强 ➢ 就本项目而言主要指：中小企业主、个体工商户
投资型产权式酒店
是酒店而非公寓，纯投资型 私人产权酒店。
沈城最后的产权式酒店
沈阳最后一个产权式酒店，错过 将不再拥有。
超高的投资回报率
股市？基金？期货？玩不转！ 住宅、商铺？回报率不够高！
接近于“零”的投资风险
日本东横酒店——300余家全球连锁， 稳定客户资源，何来风险！
即买即收益，抢到就赚到
酒店式公寓总套数：304套 写字间套数：112套 面积范围：公寓47－82平方米
写字间82－168平方米 价格：公寓均价8100元/平方米
写字间均价8400元/平方米 停车位数量：120余 会所面积：约3500平 交付日期：2006年3月1日
海悦国际定位为沈阳首家“返租经营” 投资型产品，并与假日酒 店管理公司合作管理。
总占地面积：4391 平方米 总建筑面积：48730 平方米 建筑总高度： 85 米 层数：地下1层、地上22层，局部24层，其中地上1 －5层群楼为大型公建，6层为会所及物业管理用房，7 －22层为标准层，分别设计为酒店式公寓及高档写字 间，地下1层为设备用房及停车场；层高1层5.1米，2 －5层4.5米，6－22层3.6米。
东横酒店已开业，无需等待，今 天买今天收租，即投即收益。
与别的产权酒店公寓相比，我们具有更多的优势：
➢ 与东京著名酒店管理集团签订长达20年租赁协议，8%长期回报有保证 ➢ 目前东横inn酒店已于2010年8月8日正式开业，给投资者予强有力的投资信心 ➢ 前期已购房客户即将取得首笔返款，信誉保证 ➢ 购买本项目后不必承担物业费及维护费用，投资回报率更高 ➢ 与其它出租类公寓相比空置率极低，无需为寻找租客所困扰 ➢ 投资产权酒店，20年长期受益，给孩子一份事业保险，永续受益