正商生态城营销报告
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保利 海上五月花
品牌强化 期
保利 刘庄项目
保利百合
S1 观 势
产品品质助推品牌落地，品牌落地反哺量价激涨；市场竞争进入质 变阶段，营销水准不断提升，竞争门槛逐步上升。
一线大腕集中发力，区位及配套均不具备绝对竞 争优势，品牌与产品品质成为未来市场竞争的核 心点。 规模 产品 品质 产品 品质
规模 品质
在售的洋房项 目
绕城 高速
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
S2 观 局
三看港区，复合地产
区域内项目多为以城市综合体的复合物业为主流产品， 商业、商务属性明显，纯居住性较少。
嵩 山 路
大 学 路
航 海 路
郑州南区
紫 金 山 南 路
中 州 大 道
绕城 高速
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
引 言
【汇报纲要】
占 位
观时 局找 占位
定 位
出其
类拔
策 以核 略
01
02
其萃
03
爆赢 竞争
01占位
观时局找占位
客观看待项目所处的市场局势，找准自 身占位
01占位
观时局找占位
1 2 3
观势 观局 观己
S1
观势
保利、万科、金地等全国一线大腕多点布局大郑州，2014全面发力。
2014一线企业郑州在售待售项目一览 表
01占位
观时局找占位
1 2 3
观势 观局 观己
S3 观 己
项目区位
项目地处郑州市南侧， 紧邻绕城高速和郑新
路，属于龙湖镇范围
用地。
S3 观己
项目区位
规划用地位于新郑市龙 湖镇最北侧，东侧紧邻 郑新快速通道，西侧距 107国道1.6公里。
规划用地位于绕城高速
公路以北、郑新路以西、 规划城际轻轨以南、十 八里河以东。
伴随城市南扩，周边区域日渐成熟，区域城市化进程愈加迅速。
嵩 山 路 大 学 路 紫 金 山 南 路 中 州 大 道
航海 路
郑州南区
绕城高速
本案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
S2 观 局
首看南区，刚需为王，首改人群占比逐渐增多，无洋房产品。
郑州南区项目多为大体量城改项目，主打刚需 流量大盘，容积率多集中在2.7-4.2之间，以高 密度物业为主，无洋房产品； 首次置业及首次改善型置业占比最多，但受典 型项目影响，逐月波动较大，其中110-130㎡面 积段产品增加趋势明显，相对应的首改人群占比 逐渐增多。
S2 观 局
四看运河新城，千亩大盘屹立
区域内项目都为高层物业，占地面积均过千亩，建筑面积超百万方 全物业形态的区域运营商的形象问世
华 钻
黄金海 岸
锦绣 山河 嵩 山 路 大 学 路 紫 金 山 南 路 中 州 大 道
建泰国 际城
四环
航 海 路
郑州南区
1700亩 总建面180万 ㎡
嵩 山 路
1200亩 总建面270万 ㎡
管城区
1
经开区
郑东新区
未入市
1 1 1
S1
观势
万科开启加速模式，2013量价双收，2014全面爆发，抢占郑州市场。
万科项目区域分布明细
惠济 区 高新 区 金水 区 中原 区 郑东新 区
企业名称
项目
区域
状态 在售 在售 未入市 未入市 未入市 未入市
万科美景龙堂 管城区 万科城
高新区
万科杨庄地块 惠济区
16.15 16.11 14.46 329.9 4
销售额 (亿元)
91.2 75.7 41.3 29.4 26.5 25.8 23 22.7 20.1 19.5
新长城 16.01 鑫苑 美景 15.97 14.21
总计
148.9
总计
270.3
总计
总计
总计
375.1
S1 小 结
大鳄进驻，品质拉升，竞争门槛逐步 上升
郑东新 区
二七 区
经开区 管城 区
保利进驻郑州首个项目主打品质刚需，以稳健 的刚需产品投放市场，奠定市场基础口碑，借助 首个项目稳健操作，保利启动中高端产品线，树 立其绝对名企的品牌效应； 2014年，保利借助继续多年的品牌效应主推 金水区、惠济区两项目的同期爆发，实现品牌利 润的双丰收。
品牌试水 期 品牌树立 期
二七 区
经开区 管城 区
万科
万科杨金产业 惠济区 园 航空港 万科港区 区 万科美铭地块 高新区
万科南阳路黄 金水区 意向地块 一座万科城，改变一座城河路 万科文劳路地 金水区 意向地块 本次推出一期紫兰苑的3#、4#、9#、11-16#共9栋34 层高层，其中3#和4# 块
房源情况 为两个单元，2梯4户；9#、11-16#为一个单元，2梯6户。除部分底商和物 业用房外，合计1903套房源。 前期认筹情况 销售价格 开盘效果 客户情况 10月26日会员升级，至11月7日会员升级截至，共排卡3520张左右，日均排 卡293张。 实际成交价格7000-7500元/㎡，两房均价约为7200元/㎡，三房均价约为 7500元/㎡。 截止当天中午选房结束共成交约1832套，销售率96%，剩余房源多为顶层和 一层房源 当天到访客户约3500组，置业目的主要为刚需，有部分投资客户。
2010年 企业 升龙 正商 绿地 建业 信和 正弘 金林
2011年 企业 绿地 万达 升龙 鑫苑 正商 建业 正弘 恒大 康桥 国泰
2012年 企业 升龙 正商 绿地 建业 鑫苑 信和 永威 正弘 康桥 万达
2013年 企业 升龙 正商 绿地 建业 锦艺 信和 鑫苑 万科美 景 永威 正弘
销售额 (亿元) 38.4 33.4 15.1 10.8 10.2 9.4 8.5
再看龙湖，刚需产品份额增加，洋房市场日益稀缺。
改善型产品份额减少，刚需型产品份额增加，洋房日益稀缺； 龙湖中部和南部板块以中小体量项目居多，未来市场将长期处于大盘竞争状 态。
本 案
嵩 山 路
大 学 路
航 海 路
郑州南区
紫 金 山 南 路
中 州 大 道
这里将龙湖板块划分为北板块、 新入市项目多为小高层、高层 东板块、南板块及中心板块。 产品，低密产品市场供应份额 逐渐较少，高层产品市场份额 逐渐增加，洋房产品日益稀缺。
万科进驻郑州以 来凭借其优势的 万科美景合作首个项目， 品牌能力与品质 为美景鸿城项目后期地 化的成品住宅产 块 品系迅速赢得市 开盘即销售近2000套 场认可，实现量 —— 价双赢； 预计2014年万 —— 科将会有三个项 目同期入市，万 —— 科即将开启加速 写字楼产品 模式，全面抢占 郑州市场。
本案
规划用地面积215.11公
顷，约合3226.65亩。
龙湖镇
规划总图
本案总用地面积为2151109.89㎡，总建筑面积为2540036.56㎡
紫金山南路 新郑路
郑 新 路
绕
城
高
速
辅
道
南水北调
绕城高速辅路 环城轻轨 绕城高速
地块外围现状
8 1
8 2 7
7
1
4
2
6 5
6
5
3
4
项目指标
项目
规划面积 商业
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
S2 观 局
五区包围，大郑南崛起之关键
北依郑州南区，西靠二七运河新城，南望龙湖，东接港区 本区域东成西就，北衔南接，是大郑南实现真正意义上连点成片之关键所 在
嵩 山 路 大 学 路
航海 路
郑州南区
紫 金 山 南 路
中 州 大 道
绕城高速
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
VS
确保市场话语权，提升企业形象
正商需产品品质升级，抢占市场份额，确保霸主地位！
01占位
观时局找占位
1 2 3
观势 观局 观己
S2 观 局
城市南扩，框架拉大；连点成片，郑南崛起。
中原经济区规划确立，郑州城市南扩 运河新城、龙湖板块、航空港区多点绽放，连点成片之势已然形成，郑南崛 起正当时
大郑南
S2 观 局
数值
单位
2151109.89 ㎡ 31034.72 ㎡ ㎡ ㎡ / /
绕 城 高 速 辅 道
其中 居住 966359.07 中小 85207.08 学 商业 4 容积率 居住 2.5
总建筑面积 2540036.56 ㎡ 其中 商业 124138.88 ㎡
居住 2415897.68 ㎡ 6.2万 90 人 米
嵩 山 路 大 学 路 航 海 路
郑州南区
紫 金 山 南 路
中 州 大 道
3. 2
亚 星 盛 世
3.4 7
4.1 7
升龙 锦绣 城 黄 金 海 岸 橄 榄 城 华 钻
4.8 9
绕城 高速
本 案
四 环
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
嵩 山 路 大 学 路 京 广 路
2.7 5
容 积 率
S2 观 局
项目 区域 状态 在售 保利百合 中原区 惠济区 金水区 管城区 高新区 惠济区
企业名称
概况
保利郑州首个项目，主打品 质刚需
保利洋房产品社区 城中村改造，综合体项目 万科美景合作首个项目，为 美景鸿城项目后期地块 开盘即销售近2000套 —— —— —— 写字楼产品 —— —— —— 千亩地块
保利
保利海上五月 花 保利刘庄杓袁 地块 万科美景龙堂 万科城 万科杨庄地块
总人口 建筑限高
可售物业面积及占比
规划方案（非终）
可售资源物业占比 项目 单位 数值 面积占比
高层建筑面积（30F）
小高层建筑面积（18F） 洋房建筑面积（8F） 沿街商业建筑面积 酒店及SOHO建筑面积 总建筑面积
㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1810900
86400 431680 83608 82032 2494620
8.2 7.5 7.4
销售额 (亿元) 56.01 51.68 29.6 27.49 22.04 21.04 16.25
销售额 (亿元) 41.36 40.16 35.92 20.89 20.6 18.35 16.79
11.49 8.26 7.37 221.1 9
销售额 (亿元) 90.84 51.48 51 28.27 23.47 19.59 19.07
S2 观 局
占位郑州，比肩南区；跳脱红海，越位竞争。
面对南区市场产品严重同质化的竞争格局，项目以差异化产品规避红海竞争， 占位郑州南区高价市场，是抢占市场竞争先机的关键。
嵩 山 路 大 学 路 紫 金 山 南 路 中 州 大 道
航海 路
郑州南区
郑州大南区
绕城高速
本 案
郑 尧 高 速
龙湖
郑 平 公 路
待售
未入市 在售 在售 未入市 未入市 未入市 未入市 意向地块 意向地块 未入市
万科
万科杨金产业 惠济区 园 航空港区 万科港区 万科美铭地块 万科南阳路黄 河路 万科文劳路地 块 航海路地块 高新区 金水区 金水区 管城区 中牟
惠济区
万科 保利 金地 2 2
高新区
2
中原区
二七区
金水区
2
金地
中牟白沙地块
在南区以刚需流量盘全城扫客，在二七新城以千亩大盘接下区域运营大旗， 中 嵩 大 紫 州 在龙湖片区以品质产品吸纳改善客户的同时，以低价吸引外溢型刚需客户， 山 学 金 大 路 路 山 道 在航空港区以复合地产吸引全城投资客户，而本案所在的东南区域至今仍 郑州南区 南 航海 路 无项目入市…… 路
绕城高速
规模 产品
万 科
品牌
区位 配套 品牌
保 利
配套 区位 品牌
金 地
配套 区位
S1 观 势
近五年，正商销售额在郑州开发企业四年前2甲，位居前列。
郑州2009-2013年开发企业销售额TOP10排行
2009年 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业 正商 升龙 正弘 鑫苑 锦艺 天伦 绿地 绿城 信和 汉飞
正商生态城营销提案报告
——正商生态城营销思路沟通——
2014， 对于郑州市场而言， 大鳄角逐，群雄并举，烽火连天； 2014， 对于正商而言， 必将是战略转折年，品质提升年！
2014，
对于本项目而言， 作为郑州南区价值洼地千亩低密大盘，
基于市场纷争及企业期许，
我们应该如何占位， 这是整体营销方案提出之前，必须要解决的首要 问题！
S2 观 局
南城刚需为王
伴随城市南扩，房企纷纷布局郑南 大郑南群雄逐鹿，甚嚣尘上
嵩 山 路 大 学 路 紫 金 山 南 路 中 州 大 道
航海 路
郑州南区
航空港区 复合 地产
Biblioteka Baidu
运河新城 大盘 挺立 绕城高速
龙湖板块 竞争激 烈
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
S2 观 局
沃土之上，喧嚣之中，一片静默
概况 —— ——
S1 观 势
央企保利厚积薄发，中心城区全面发力。
保利项目区域分布明细
企业名称
项目
区域
中原区
状态
概况
保利郑州首个项目，主打品 质刚需 保利洋房产品社区 城中村改造，综合体项目
高新 区
惠济 区
保利百合
在售
待售 未入市
保利
保利海上五月 惠济区 花 保利刘庄杓袁 金水区 地块
金水 区 中原 区
大 学 路 京 广 路
绕城 高速
本 案
项目名称
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
占地 （万 ㎡）
118.9 84
建筑面 综合容 积（万 积率 ㎡）
182.3 270
物业 形态
建筑 形态
配套
锦绣山河 泰宏建业国 际城
中学2所、 住宅、商业、 小学3所、 1.53 写字楼、酒 高层 幼儿园6处， 店 商业 18 住宅、商业、 3.2 高层 商业 写字楼
品牌强化 期
保利 刘庄项目
保利百合
S1 观 势
产品品质助推品牌落地，品牌落地反哺量价激涨；市场竞争进入质 变阶段，营销水准不断提升，竞争门槛逐步上升。
一线大腕集中发力，区位及配套均不具备绝对竞 争优势，品牌与产品品质成为未来市场竞争的核 心点。 规模 产品 品质 产品 品质
规模 品质
在售的洋房项 目
绕城 高速
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
S2 观 局
三看港区，复合地产
区域内项目多为以城市综合体的复合物业为主流产品， 商业、商务属性明显，纯居住性较少。
嵩 山 路
大 学 路
航 海 路
郑州南区
紫 金 山 南 路
中 州 大 道
绕城 高速
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
引 言
【汇报纲要】
占 位
观时 局找 占位
定 位
出其
类拔
策 以核 略
01
02
其萃
03
爆赢 竞争
01占位
观时局找占位
客观看待项目所处的市场局势，找准自 身占位
01占位
观时局找占位
1 2 3
观势 观局 观己
S1
观势
保利、万科、金地等全国一线大腕多点布局大郑州，2014全面发力。
2014一线企业郑州在售待售项目一览 表
01占位
观时局找占位
1 2 3
观势 观局 观己
S3 观 己
项目区位
项目地处郑州市南侧， 紧邻绕城高速和郑新
路，属于龙湖镇范围
用地。
S3 观己
项目区位
规划用地位于新郑市龙 湖镇最北侧，东侧紧邻 郑新快速通道，西侧距 107国道1.6公里。
规划用地位于绕城高速
公路以北、郑新路以西、 规划城际轻轨以南、十 八里河以东。
伴随城市南扩，周边区域日渐成熟，区域城市化进程愈加迅速。
嵩 山 路 大 学 路 紫 金 山 南 路 中 州 大 道
航海 路
郑州南区
绕城高速
本案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
S2 观 局
首看南区，刚需为王，首改人群占比逐渐增多，无洋房产品。
郑州南区项目多为大体量城改项目，主打刚需 流量大盘，容积率多集中在2.7-4.2之间，以高 密度物业为主，无洋房产品； 首次置业及首次改善型置业占比最多，但受典 型项目影响，逐月波动较大，其中110-130㎡面 积段产品增加趋势明显，相对应的首改人群占比 逐渐增多。
S2 观 局
四看运河新城，千亩大盘屹立
区域内项目都为高层物业，占地面积均过千亩，建筑面积超百万方 全物业形态的区域运营商的形象问世
华 钻
黄金海 岸
锦绣 山河 嵩 山 路 大 学 路 紫 金 山 南 路 中 州 大 道
建泰国 际城
四环
航 海 路
郑州南区
1700亩 总建面180万 ㎡
嵩 山 路
1200亩 总建面270万 ㎡
管城区
1
经开区
郑东新区
未入市
1 1 1
S1
观势
万科开启加速模式，2013量价双收，2014全面爆发，抢占郑州市场。
万科项目区域分布明细
惠济 区 高新 区 金水 区 中原 区 郑东新 区
企业名称
项目
区域
状态 在售 在售 未入市 未入市 未入市 未入市
万科美景龙堂 管城区 万科城
高新区
万科杨庄地块 惠济区
16.15 16.11 14.46 329.9 4
销售额 (亿元)
91.2 75.7 41.3 29.4 26.5 25.8 23 22.7 20.1 19.5
新长城 16.01 鑫苑 美景 15.97 14.21
总计
148.9
总计
270.3
总计
总计
总计
375.1
S1 小 结
大鳄进驻，品质拉升，竞争门槛逐步 上升
郑东新 区
二七 区
经开区 管城 区
保利进驻郑州首个项目主打品质刚需，以稳健 的刚需产品投放市场，奠定市场基础口碑，借助 首个项目稳健操作，保利启动中高端产品线，树 立其绝对名企的品牌效应； 2014年，保利借助继续多年的品牌效应主推 金水区、惠济区两项目的同期爆发，实现品牌利 润的双丰收。
品牌试水 期 品牌树立 期
二七 区
经开区 管城 区
万科
万科杨金产业 惠济区 园 航空港 万科港区 区 万科美铭地块 高新区
万科南阳路黄 金水区 意向地块 一座万科城，改变一座城河路 万科文劳路地 金水区 意向地块 本次推出一期紫兰苑的3#、4#、9#、11-16#共9栋34 层高层，其中3#和4# 块
房源情况 为两个单元，2梯4户；9#、11-16#为一个单元，2梯6户。除部分底商和物 业用房外，合计1903套房源。 前期认筹情况 销售价格 开盘效果 客户情况 10月26日会员升级，至11月7日会员升级截至，共排卡3520张左右，日均排 卡293张。 实际成交价格7000-7500元/㎡，两房均价约为7200元/㎡，三房均价约为 7500元/㎡。 截止当天中午选房结束共成交约1832套，销售率96%，剩余房源多为顶层和 一层房源 当天到访客户约3500组，置业目的主要为刚需，有部分投资客户。
2010年 企业 升龙 正商 绿地 建业 信和 正弘 金林
2011年 企业 绿地 万达 升龙 鑫苑 正商 建业 正弘 恒大 康桥 国泰
2012年 企业 升龙 正商 绿地 建业 鑫苑 信和 永威 正弘 康桥 万达
2013年 企业 升龙 正商 绿地 建业 锦艺 信和 鑫苑 万科美 景 永威 正弘
销售额 (亿元) 38.4 33.4 15.1 10.8 10.2 9.4 8.5
再看龙湖，刚需产品份额增加，洋房市场日益稀缺。
改善型产品份额减少，刚需型产品份额增加，洋房日益稀缺； 龙湖中部和南部板块以中小体量项目居多，未来市场将长期处于大盘竞争状 态。
本 案
嵩 山 路
大 学 路
航 海 路
郑州南区
紫 金 山 南 路
中 州 大 道
这里将龙湖板块划分为北板块、 新入市项目多为小高层、高层 东板块、南板块及中心板块。 产品，低密产品市场供应份额 逐渐较少，高层产品市场份额 逐渐增加，洋房产品日益稀缺。
万科进驻郑州以 来凭借其优势的 万科美景合作首个项目， 品牌能力与品质 为美景鸿城项目后期地 化的成品住宅产 块 品系迅速赢得市 开盘即销售近2000套 场认可，实现量 —— 价双赢； 预计2014年万 —— 科将会有三个项 目同期入市，万 —— 科即将开启加速 写字楼产品 模式，全面抢占 郑州市场。
本案
规划用地面积215.11公
顷，约合3226.65亩。
龙湖镇
规划总图
本案总用地面积为2151109.89㎡，总建筑面积为2540036.56㎡
紫金山南路 新郑路
郑 新 路
绕
城
高
速
辅
道
南水北调
绕城高速辅路 环城轻轨 绕城高速
地块外围现状
8 1
8 2 7
7
1
4
2
6 5
6
5
3
4
项目指标
项目
规划面积 商业
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
S2 观 局
五区包围，大郑南崛起之关键
北依郑州南区，西靠二七运河新城，南望龙湖，东接港区 本区域东成西就，北衔南接，是大郑南实现真正意义上连点成片之关键所 在
嵩 山 路 大 学 路
航海 路
郑州南区
紫 金 山 南 路
中 州 大 道
绕城高速
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
VS
确保市场话语权，提升企业形象
正商需产品品质升级，抢占市场份额，确保霸主地位！
01占位
观时局找占位
1 2 3
观势 观局 观己
S2 观 局
城市南扩，框架拉大；连点成片，郑南崛起。
中原经济区规划确立，郑州城市南扩 运河新城、龙湖板块、航空港区多点绽放，连点成片之势已然形成，郑南崛 起正当时
大郑南
S2 观 局
数值
单位
2151109.89 ㎡ 31034.72 ㎡ ㎡ ㎡ / /
绕 城 高 速 辅 道
其中 居住 966359.07 中小 85207.08 学 商业 4 容积率 居住 2.5
总建筑面积 2540036.56 ㎡ 其中 商业 124138.88 ㎡
居住 2415897.68 ㎡ 6.2万 90 人 米
嵩 山 路 大 学 路 航 海 路
郑州南区
紫 金 山 南 路
中 州 大 道
3. 2
亚 星 盛 世
3.4 7
4.1 7
升龙 锦绣 城 黄 金 海 岸 橄 榄 城 华 钻
4.8 9
绕城 高速
本 案
四 环
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
嵩 山 路 大 学 路 京 广 路
2.7 5
容 积 率
S2 观 局
项目 区域 状态 在售 保利百合 中原区 惠济区 金水区 管城区 高新区 惠济区
企业名称
概况
保利郑州首个项目，主打品 质刚需
保利洋房产品社区 城中村改造，综合体项目 万科美景合作首个项目，为 美景鸿城项目后期地块 开盘即销售近2000套 —— —— —— 写字楼产品 —— —— —— 千亩地块
保利
保利海上五月 花 保利刘庄杓袁 地块 万科美景龙堂 万科城 万科杨庄地块
总人口 建筑限高
可售物业面积及占比
规划方案（非终）
可售资源物业占比 项目 单位 数值 面积占比
高层建筑面积（30F）
小高层建筑面积（18F） 洋房建筑面积（8F） 沿街商业建筑面积 酒店及SOHO建筑面积 总建筑面积
㎡
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1810900
86400 431680 83608 82032 2494620
8.2 7.5 7.4
销售额 (亿元) 56.01 51.68 29.6 27.49 22.04 21.04 16.25
销售额 (亿元) 41.36 40.16 35.92 20.89 20.6 18.35 16.79
11.49 8.26 7.37 221.1 9
销售额 (亿元) 90.84 51.48 51 28.27 23.47 19.59 19.07
S2 观 局
占位郑州，比肩南区；跳脱红海，越位竞争。
面对南区市场产品严重同质化的竞争格局，项目以差异化产品规避红海竞争， 占位郑州南区高价市场，是抢占市场竞争先机的关键。
嵩 山 路 大 学 路 紫 金 山 南 路 中 州 大 道
航海 路
郑州南区
郑州大南区
绕城高速
本 案
郑 尧 高 速
龙湖
郑 平 公 路
待售
未入市 在售 在售 未入市 未入市 未入市 未入市 意向地块 意向地块 未入市
万科
万科杨金产业 惠济区 园 航空港区 万科港区 万科美铭地块 万科南阳路黄 河路 万科文劳路地 块 航海路地块 高新区 金水区 金水区 管城区 中牟
惠济区
万科 保利 金地 2 2
高新区
2
中原区
二七区
金水区
2
金地
中牟白沙地块
在南区以刚需流量盘全城扫客，在二七新城以千亩大盘接下区域运营大旗， 中 嵩 大 紫 州 在龙湖片区以品质产品吸纳改善客户的同时，以低价吸引外溢型刚需客户， 山 学 金 大 路 路 山 道 在航空港区以复合地产吸引全城投资客户，而本案所在的东南区域至今仍 郑州南区 南 航海 路 无项目入市…… 路
绕城高速
规模 产品
万 科
品牌
区位 配套 品牌
保 利
配套 区位 品牌
金 地
配套 区位
S1 观 势
近五年，正商销售额在郑州开发企业四年前2甲，位居前列。
郑州2009-2013年开发企业销售额TOP10排行
2009年 排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业 正商 升龙 正弘 鑫苑 锦艺 天伦 绿地 绿城 信和 汉飞
正商生态城营销提案报告
——正商生态城营销思路沟通——
2014， 对于郑州市场而言， 大鳄角逐，群雄并举，烽火连天； 2014， 对于正商而言， 必将是战略转折年，品质提升年！
2014，
对于本项目而言， 作为郑州南区价值洼地千亩低密大盘，
基于市场纷争及企业期许，
我们应该如何占位， 这是整体营销方案提出之前，必须要解决的首要 问题！
S2 观 局
南城刚需为王
伴随城市南扩，房企纷纷布局郑南 大郑南群雄逐鹿，甚嚣尘上
嵩 山 路 大 学 路 紫 金 山 南 路 中 州 大 道
航海 路
郑州南区
航空港区 复合 地产
Biblioteka Baidu
运河新城 大盘 挺立 绕城高速
龙湖板块 竞争激 烈
本 案
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
S2 观 局
沃土之上，喧嚣之中，一片静默
概况 —— ——
S1 观 势
央企保利厚积薄发，中心城区全面发力。
保利项目区域分布明细
企业名称
项目
区域
中原区
状态
概况
保利郑州首个项目，主打品 质刚需 保利洋房产品社区 城中村改造，综合体项目
高新 区
惠济 区
保利百合
在售
待售 未入市
保利
保利海上五月 惠济区 花 保利刘庄杓袁 金水区 地块
金水 区 中原 区
大 学 路 京 广 路
绕城 高速
本 案
项目名称
龙湖
郑 尧 高 速 郑 平 公 路
占地 （万 ㎡）
118.9 84
建筑面 综合容 积（万 积率 ㎡）
182.3 270
物业 形态
建筑 形态
配套
锦绣山河 泰宏建业国 际城
中学2所、 住宅、商业、 小学3所、 1.53 写字楼、酒 高层 幼儿园6处， 店 商业 18 住宅、商业、 3.2 高层 商业 写字楼