国家司法考试《民法》复习全书 核心讲义 ( 合同法 第十三章 租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、

第十三章租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、技术合同

一、租赁合同

租赁合同，是当事人双方约定，在一期限内，一方移转特定物于他方使用或收益，他方给付租金并于期限届满时返还租赁物的合同。

1．租赁合同的特征

（1）租赁合同是转让财产使用权的合同；

（2）租赁合同为有偿合同；

（3）租赁合同为诺成合同；

（4）租赁合同为非永续性合同。

2．租赁合同的形式和租赁期限

（1）形式

①租期6个月以下的为不要式；

②租期6个月以上的为要式，要求采用书面形式，否则视为不定期租赁。

（2）期限

①租赁期限最长不得超过20年；

②超过20年的，超过部分无效。

3．不定期租赁

（1）不定期租赁的三种情形

①租赁期限6个月以上的，当事人未采用书面形式的；

②当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的；

③租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

（2）不定期租赁当事人的随时解除权

不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。4．租赁合同中当事人的权利义务

（1）出租人的义务

①交付出租物；

②在租赁期间保持租赁物符合约定用途；

③修缮租赁物义务；

④对租赁物的瑕疵承担担保义务。

a．当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应承担赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。b．因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

c．租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

⑤出卖租赁物通知承租人义务。

（2）承租人的义务

①支付租金。

《合同法》第226条，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当

在租赁期间届满时支付。

②按照合同约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。

③妥善保管租赁物。

④不得擅自改善和增设他物：

a．承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

b．承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

c．承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

⑤权利瑕疵通知义务。

第三人对租赁物主张权利时，承租人应当及时通知出租人。

⑥返还租赁物。

（3）承租人的转租权和优先购买权、法定承受权

①转租权：

a．承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

理解小贴士：此时，形成出租人与承租人，承租人与次承租人两份租赁合同。两份合同各自独立，分别履行。第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

b．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。承租人非法转租的，只要出租人未解除合同，承租人因出租获得的利益，对出租人不成立不当得利。

注：《合同法》228条：擅自出租他人之物的租赁合同是有效的（包括非法转租），此时此承

租人相对于出租人而言为无权占有，出租人可以对次承租人主张返还原物请求权。

②优先购买权：出租人在租赁期内出卖租赁物的，承租人享有同等条件下的优先购买权，承租人和次承租人均享有优先购买权，且次承租人的购买权优先。

出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件（价款、付款方式、担保状况等）优先购买的权利。

a．优先购买权被侵害的救济。

出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

b．优先购买权的放弃。

出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

c．不具有优先购买权的情形。具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

第一，房屋共有人行使优先购买权的；

第二，出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

第三，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

第四，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

③房屋租赁合同的法定承受：即合同的法定概括转移

成立条件：承租人在房屋租赁合同存续期间死亡、被宣告死亡或失踪，与其生前共同居住人、与其共同经营人（承租人限于为个体工商户）、或其他合伙人（承租人限于参与个人合伙）

可以按照原租赁合同租赁该房屋。

（4）买卖不破租赁：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

例外：租赁物被没收、征收的；先抵押后出租且抵押权已经登记的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

（5）租赁合同中双方当事人的法定解除权

（6）对房租租赁中装修装饰物的处理：

①经出租人同意后的装修装饰物：未形成附合的部分，所有权归承租人所有，形成附合的部分连同房屋归出租人所有。

②未经出租人同意后的装修装饰物：

a．行为性质：承租人构成违约。因此造成租赁房屋损害的，还构成侵权，出租人有权要求承租人赔偿损失。

b．对装修装饰物，如果双方达成协议的，按协议；不能达成协议的，出租人有权请求承租人恢复原状（去除装修装饰物），所有费用由承租人承担。

5．一房数租

一房数租是指同一个出租人就同一房屋，与两个以上的承租人订立房屋租赁合同，此时确定了“债权具有平等性的例外规则”即数个租赁合同均有效，但承租人请求出租人承担实际履行义务的债权具有不平等性。

数个债权人请求出租人实际履行之债权的先后顺序：

（1）已经合法占有租赁房屋的承租人优先；

（2）已经办理登记备案手续的承租人优先；

（3）合同成立在先的承租人优先。

二、融资租赁合同