基金说明书(简要)

上海瑾锐投资基金

杭州谛都置业

谛都科技城高层商务区项目简要投资说明书

二〇一二年

瑾锐投资基金

杭州谛都置业

杭州谛都置业--谛都科技城高层商务区项目

简要投资说明书

一、产品要素

1项目名称杭州谛都科技城高层商务区项目投资有限合伙计划

2投资标的杭州谛都置业有限公司-谛都科技城高层商务区

3资金用途谛都科技城高层商务区的内装修与配套建设

4收益来源债权实现收入

5募投规模人民币8000万元

6投资期限12个月

7预期收益100万-300万（不含），年化利率13.5%；300万-500万（不含），年化利率14%；500万-1000万（不含），年化利率14.5%；1000万及以上，年化利率15%；认购资金在募集期间按5%年化利率计息

8收益分配每半年付息一次，到期支付剩余利息和本金

9分配顺序LP投资优先级分配，LP劣后投资与GP投资劣后级分配10投资退出融资主体到期偿还投资资金的本金和利息

11还款来源1）杭州谛都科技城B区销售收入还款（38000平方米预计销售收入4.5亿）；

2）江苏郭庄数字产业基地联排别墅项目销售收入（2013年4月开始预售）

3）科技城A区已租赁面积40000平方，2013年预计收益3000万元；

4）人民书店2013年利润分红预计4000万元；

5）其他。经营性收入与关联公司项目销售与经营利润。

二、基金架构

三、交易结构

核心构建：谛都置业兴建的谛都科技城高层商务区（B区）项目抵押，并设定到期回购与无条件股权转让条款，项目公司100%股权质押，控股集团、人民书店、江苏创壹国际、实际控制人等承担无限连带责任担保，同时，B区项目销售作为第一还款来源，创壹国际项目销售作为第二还款来源,所有关联公司经营性收入作为第三还款来源。

三、风控措施

风险控制措施项目抵押评估价值约4.3亿元的已建项目土地使用权100%抵押

股权质押杭州谛都置业有限公司100%股权质押

优先偿债权所有股东与工程单位放弃优先偿债权

个人保证林作敏等所有股东提供无限连带责任保证担

公司保证追加人民书店总部（国资公司）、江苏创壹传媒产业公司、谛都控股集团公司的无限连带责任保证担保

销售监管对项目销售设置回款监管账户

四、投资判断

本次投资标的“杭州谛都科技城高层商务区(B区)”项目由杭州谛都置业有限公司投资兴建，为公司文化产业综合体项目的组成部分之一，坐落于杭州余杭区临平商贸城内，属于杭州“十一五”规划中的现代商贸物流基地项目，联合人民出版社共同组建了人民书店总部落户于谛都科技城，13万平方米的人民书店文创综合体被列入“杭州市100大城市综合体”之一。杭州市余杭区是长江三角洲的圆心地，是“中华文明曙光”──良渚文化的发祥地，列“全国综合实力百强县(市、区)第15位”和“全国城市环境综合治理先进城市”的荣誉。周边包括绿城与金都等大型地产与别墅项目，周边有成熟的家具城、建材交易市场等；项目已与人民出版社、浙江省教育采购中心、数码卖场商谈入住。

项目四证齐全，已经完成总工程量的90%（目前项目结构封顶，外立面装修完毕，正进行内部配套装修）；抵押资产评估价值约4.3亿元，资产抵押率只有11~18%；资产锁定形式为：土地100%抵押，针对在建工程采取100%的公司股权质押；另外，谛都控股集团、人民书店、江苏创壹国际、全体股东与最终控制人承担无限连带责任担保；融资期限为12个月，规模为8000万元（5000万成立），说明融资方的资金压力一般，偿债能力较强，有丰富的还款来源，仅本项目销售回款就在4.5亿元以上。

本次融资用途明确，用于项目后续装修的配套资金需求。还款来源充足，包括本项目销售回款、江苏项目预售收入、集团公司经营收入等，足以覆盖还款本息。抵押担保措施稳妥，项目土地使用权抵押、股权质押、股东保证和集团以及关联公司担保，尤其是国资公司人民书店总部承担无限连带责任保证，投资风险将得到充分缓释。

综上所述，本次债权投资计划风险可控，收益较好。