_点_线_面_结合的商业综合体发展模式的潜在优势_范志永

%注：点—集中商业；线—多条步行内街；面—形成整个商业区域氛围 图 2 喀左县“财富领域”商业综合体
4 “点、线、面”结合的商业综合体发展模式潜在优势
2 “点、线、面”结合的商业综合体发展模式发展定位和 优点
往往一个良好的商业综合体项目能否得到好评，应满足最基 本的三个层面的要求： 能否满足政府对当地城市市容要求、能否 满足当地百姓购物和娱乐的要求、能否满足开发商的经济利益要 求。对于政府而言，主 要 考 虑 政 绩 要 求，及 关 心 立 面 和 空 间 形 态 的设计，一个项目的落成，一方面可带动周边产业发展、地方经济 发展，其次解 决 当 地 百 姓 的 就 业 问 题 的 同 时 可 增 加 地 方 财 政 收 入； 再次为整个城市的市容乃至城市的知名度做出巨大贡献。对 百姓而言，随着生 活 水 平 的 逐 渐 提 高，老 百 姓 对 商 品 的 需 求 档 次 以及购买的便利 性，提 出 了 更 高 的 要 求，不 同 的 消 费 群 体 都 希 望 在自己家门口 就 可 购 买 到 自 己 心 仪 的 商 品，同 时 也 能 感 受 到 在
第 40 卷 第 25 期
·22· 2 0 1 4 年 9 月
山西建筑
SHANXI AＲCHITECTUＲE
Vol． 40 No． 25 Sep． 2014
文章编号： 1009-6825（ 2014） 25-0022-02
“点 · 线 · 面 ”结 合 的 商 业 综 合 体 发 展 模 式 的 潜 在 优 势
运营管理等多方面存在的缺陷，并从改造设计本身、社会学和经济学的多角度出发，给出了应对缺陷的改造策略。
关键词： 旧工业建筑，适宜性改造，创意产业园
中图分类号： TU746． 3
文献标识码： A
1 概念认知 1． 1 旧工业建筑
旧工业建筑周边应有较多的容易接受创意产业的常驻或流动人 群，以维持园区的正常运作。
所谓“点、线、面”结合的商业发展模式，笔者认为，所谓点就
是指某个集中商 业 的 载 体，在 整 个 项 目 中 起 到 画 龙 点 睛 的 作 用，
来自百度文库
是整个项目的核心； 所谓线就是指室内、外步行街，是活跃商业氛
围的手段之一，是提升整个项目品质的重要举措； 所谓面就是前 两者合起来所形成区域效应，是带动当地经济发展以及提升城市 形象的最终表达，三者缺一不可，它们相辅相成，共同组成当下部 分三线城市首个商业综合体发展的基本模式。
企业介入进行宏观调控的第三产业模式，其中最具代表性的片区
模式为旧工业建筑面向创意产业园的改造。
2． 3 旧工业建筑面向创意产业园改造的条件
1） 规模要求。这类旧工业建筑必须是数量巨大的，成片保留
的旧工业区或一定规模的旧工业建筑群； 2） 地域背景要求。建筑 群所在地区具有一定的文化底蕴，容易形成较好的文化氛围； 3）
3． 2 问题分析
801 原规划方案为浙江大学旅游学院设计，实际情况相较当 初规划的初衷有所偏离，原功能组团及交通流线设计并没有得以 落实，采用的是租赁者自由选择园区内位置的方式，且酒吧、餐饮 等盈利性质的产 业 占 据 多 数，呈 现 出 商 业 气 息 过 重，文 化 氛 围 不 足的现状。
锅炉房及搏击酒吧入口见图 1，图 2，主入口处的建筑（ 如图 3 所示） 与园区整体风格极其不协调，一定程度上影响了 801 给人 的直观感受。环境改造多以废弃工业设备管道等硬质景观（ 如图 4 所示） 作为景观元素，集中式的绿化（ 如图 5 所示） 忽略了景观 和建筑主体之间的有机结合。
综上所述，“点、线、面”结合的商业综合体发展模式的潜在优 势有以下 3 点： 1） 整合当地传统购物理念和模式，有利于提升整 个城市的市容和品牌效应。2） 解决当地部分就业问题以及百姓 购物需求，宏观上充分发挥了当地的社会资源。3） 满足当地各种 职能要求的前提下，整个项目便于操作、周期相对较短。这 3 点 可以说既是矛盾 点 也 是 切 合 点，在 满 足 政 府 职 能 部 门 的 要 求、当 地百姓的要求、承建部门的要求下，通过项目的设计者执行者“否 定之否定”艰辛的历程，最终是这些方面共同完美融合的结果。
“旧”字作为形容词解释时意思是指“过时的，陈旧的”； “工 业建筑”指“供人们从事各类生 产 活 动 的 建 筑 物 和 构 筑 物［1］”， “旧工业建筑”最早出现于 18 世纪后期的英国。从现今 21 世纪 的视角来看，“旧工业建筑”即指建造于 18 世纪末到 20 世纪下半 叶，保有较好物质形态的工业建筑。
Abstract： The paper analyzes the development model for point-line-area commercial complex based on the factual design program in northwest of
Liaoning province，illustrates the potential advantages of the point-line-area commercial complex，indicates the model adheres to the most classi-
范志永
（ 辽宁省大连市建筑设计研究院有限公司，辽宁 大连 116021）
摘 要： 以辽西北地区实际设计项目为依据，通过对“点、线、面”商业发展模式进行分析，阐述了“点、线、面”结合的商业发展模式
的潜在优势，重点从管理者、使用者、承建者三个方面作了论述，指出此模式是符合目前中国“三线”或以下城市商业综合体发展的
总之，笔者认为“点、线、面”结合的商业综合体发展模式，是 多方着眼点共同促成成果，更是符合当下中国“三线”或以下城市 商业综合体发展的经典模式之一。 参考文献：
“大城市”所能感受的生活氛围。对于开发商而言，主要的目的开 ［1］ 芦 钊． 城市综合体集约化的发展模式［D］． 西安： 西安建
发利润最大化，怎样在满足上述两者的同时又能达到自己预期的
收稿日期： 2014-06-24 作者简介： 彭清蓉（ 1992- ） ，女，在读本科生； 张新贺（ 1994- ） ，男，在读本科生
和商品，与稍高 档 次 的 集 中 商 业 形 成 互 补。对 开 发 商 而 言，也 是
硕士论文，2011．
收稿日期： 2014-06-03 作者简介： 范志永（ 1980- ） ，男，硕士，工程师
第 40 卷 第 25 期 2014 年9 月
山西建筑
SHANXI AＲCHITECTUＲE
Vol． 40 No． 25
图 1 锅炉房
图 2 搏击酒吧入口
源动力要求。所在城市有一定数量的艺术工作者聚集，所在区域
园区内建筑立面 风 格 各 异，部 分 建 筑 保 留 了 砖 墙 的 原 貌，对
有适宜的创意产业存在，并有可能移入工厂内部以满足市场需求。 窗进行了替换，在入口处进行细部装饰。也有部分入驻单位将砖
櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅櫅
On potential advantages of development model for “point-line-area”commercial complex
FAN Zhi-yong
（ Dalian Architectural Design and Ｒesearch Institute Co． ，Ltd of Liaoning，Dalian 116021，China）
2． 2 国内旧工业建筑改造的两个方向
改造按其规模大小分为零散模式和片区模式。1） 零散模式： 改造方式多限制于独栋式，并且倾向于由艺术家先入为主的方式 进行改造。2） 片区模式： 多是以艺术家、设计师为主导，以政府和
3 801 创意产业园案例研究
3． 1 历史背景及现状
801 创意产业园位于宁夏回族自治区银川市西夏区大学城， 为原银川涤纶厂旧址，工厂建于 1982 年，后被鲁银化纤有限公司 收购，并继续作为工厂使用，于 2010 年开始开发改造为创意产业 园。园区内建筑现 状 保 持 良 好，建 筑 主 要 结 构 类 型 有 砖 混、钢 筋 混凝土框架、钢筋混凝土刚架三种类型。园区内的原厂房建筑的 附属设施如雨水管道、楼梯等仍在继续使用中。
3 建筑实例解析
1） 辽宁省朝阳市建平县“财富领域”商业综合体———点、线分 析构架简图见图 1。2） 辽宁省朝阳市喀左县“财富领域”商业综 合体———点、线分析构架简图见图 2。
原因，形成特有的一种符合三线城市首个商业综合体发展的典型
模式蓝本，它有着自身的特点，能适应此类城市的发展要求，其实
质可谓是万达模式第三代产品“城市综合体”的一个分支，结合三
线城市自身 的 发 展 特 点，形 成 这 种“点 · 线 · 面 ”结 合 的 商 业 模
式。本文结合实际项目浅谈“点·线·面”结合商业模式的发展 脉络、因素以及在特定环境下潜在的优势。
%注：点—集中商业；线—两条步行内街；面—形成整个商业区域氛围 图 1 建平县“财富领域”商业综合体
1 概念陈述
筑科技大学硕士论文，2011．
目的。集中商场可招商引资，吸引品牌商业、院线等知名品牌的 ［2］ 肖 帅． 城市商业综合体开放公共空间研究［D］． 西安： 西
介入，尽可能的提升整个商业档次和氛围； 步行商业内街和外街
安交通大学硕士论文，2013．
的设置，使用地商业价值最大化，同时可引入当地传统购物模式 ［3］ 练 贤． 商业综合体的设计探讨［D］． 广州： 华南理工大学
式”，从第一代产品“单店”到二代产品“组合店”再到三代产品 提升了整个项目的空间品质，提高了单栋建筑的平均价值。
“城市综合体”，逐步形成第四代产品“万达城”，可谓体现了万达 商业地产模式逐步升级演变的历程。但这类模式的主要承载平 台为各省、市的一线至少是二线城市 （ 地级市） ，本文 所 提 到 的 “点、线、面”结合商业发展模式是结合三线城市（ 县级市） 的地域 特点、建设单位特点、当地经济发展状况、百姓商业需求等一系列
Sep． 2014
·23·
文章编号： 1009-6825（ 2014） 25-0023-02
旧工业建筑适宜性改造反思与对策研究
彭清蓉 张新贺
（ 宁夏大学土木与水利工程学院，宁夏 银川 750021）
摘 要： 以银川 801 创意产业园为例，探讨了旧工业建筑改造过程中可能面临的问题，通过对其现状的调研分析，总结其在设计、
cal model for the development of the three-tier or inferior urban commercial complexes from the manager，users，and operators．
Key words： commercial complex，development model，potential advantage
1． 2 建筑改造的“适宜性”
“适宜性”是一个相对的概念。建筑改造的多种原因导致建 筑在其正常使用寿命中的某些现存状态不能跟上这些日新月异 的变化，需要对其不适应的部分进行调整、变更，使其重新符合人 们的要求。
2 旧工业建筑改造方向的探索 2． 1 旧工业建筑改造设计的源起
旧工业建筑改造兴起于 20 世纪 40 年代，纽约的艺术家们迫 于社会经济压力聚集于曼哈顿的苏霍区（ SOHO） ，对废旧工业建 筑进 行 创 意 改 建，创 造 出 了 经 济 性 与 艺 术 性 兼 备 的 被 定 义 为 “Loft”的空间改造模式。
经典模式之一。
关键词： 商业综合体，发展模式，潜在优势
中图分类号： TU984． 13
DOI:10.13719/j.cnki.cn14-1279/tu.2014.25.012 众所周知，商业 建筑发展模式 的 典 型 案 例 之 一 为“万 达 模
文献标识码： A 迅速回笼开发资金的手段之一，同时，商业街的相互串联，也大大