上海-悦达889开放式商业项目考察报告
知名商业地产策划公司美地行-悦达889招商手册
Inspiration for life.点滴灵感 点化生活灵苏州河。
旧渡口。
钟灵毓秀。
新视界。
新篇章。
心有灵犀。
灵。
一种生活的想念与想象。
Pause and ponder the area’s richheritage or step into its lively future.TRANSFORMATION蜕变A NEW CBD Caojiadu-Shanghai坐拥西上海核心版图，憧憬内环内最后在建商圈，静安、普陀、长宁，三区政府联袂打造，悦达地产35亿重金恢宏巨制，新曹家渡国际商圈，悦达889广场，引领都市生活，再现昔日繁华。
A collaboration between Jingan , Putuoand Changning , Caojiadu -Shanghai is the final business district to be created insidethe inner-circle . It lies in west centralShanghai. With an investment of 35 billionRMB by the Yueda Real Estate to createthe new CBD, Caojiadu YD889, Caojiaduis back in business.新上海国际商圈 曹家渡时尚地标梅村项目Mei Cun ProjectCOMMUNITY172万平方米高尚社区错落有致，40万平方米商用物业崭新开启，57栋甲级商用写字楼比肩而立，120万日均品质客流熙熙攘攘，新曹家渡国际商圈，悦达889广场，汇聚高端人气，构筑财富领地。
With 1,720,000 sq meters of high end residences and community space,1,200,000 people a day passing through, 400,000 sq meters of business space and 57 “grade A” offices, at Caojiadu, YD889 you are in good company.超大型成熟社区 高品质商贾云集LIFESTYLE 精彩舞台 精致生活Exciting and Exquisite life 丰富、多元的业态配置，时尚、品位的 产品聚集，新颖、奇特的环境体验，亲和、人文的街区生活，悦达889广场，1600余平方米都市舞台，集购物、餐饮、休闲、办公于一体的时尚枢纽。
上海商业考察报告
对柱子进行设计，化不利为特色。
立面装饰材料，名贵、精细、富有设计感
商业特色陈设是必不可少的元素
商业特色陈设是必不可少的元素
招商引入特色商业也是丰富顾客感受的一部分
店铺自身的经营文化，本 身就是打动顾客，为了经 营，挖空心思。
不锈钢板的使用
不锈钢板的使用 大面积的漫反射+集中 有特色的镜面反射。
如同效果图般的玻璃幕墙效果 屋顶采用较密的栏杆作为围挡，非主立面，还能接受。
不同的商业形象，不同的“逛街”体 验。
建筑形象
每个商业建筑都几乎是地标，也是你内心的感受和度量的标尺
考究的设计，终究会传达给观众美的感受
下沉广场，让人难忘的节点
特色商街，室内 空间室外化。 形成认知地图
不同的形象，主打不同的客户群。年轻力中心，主要面对年轻人。
店招形式
地库光线较弱，通风环境差，简单、明确 快进快出是设计目标 后场因为使用的少，造成问题的往往成了体验感的一部分。差的体验比好的体验更容易留下印 象
地下电梯厅要明显，容易识别
交通设施设置应该合理
非机动车库可以充分利用坡道下的空间，考虑到非机动车对墙体的刮擦，应该考虑护墙板。
有些艺术感，但比较廉价，适合年轻人 水泥地面做了艺术拼花
屋顶的管线喷白 实际并不抢眼 光线柔和
电梯按钮、电梯厅的整体印象，比考究的内饰面更容易出彩。
方便怡人的细节设计将越来越普遍
同样是相似的手法，因为采用灯光不同，给人的印象和感受截然不同
去洗手间的通道，豪华不一定就感受好。
去洗手间的通道，墙面是 一体板（材料不名贵）， 地面欠佳。给人的感觉是 整齐，高端。
带有弧线的天花，确实比直线天花更耐看。
巧妙的运用了卷帘导轨作为装饰线条
上海购物中心考察报告doc
上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地点兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深入的分析，加强关于商业空间设计的概念，进一步了解并认识在今后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的定义购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地区，并得到迅速发展。
购物中心的定义较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的定义是：购物中心是被作为一个整体来进行统一规划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心定义为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
我们还可以这样认为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店以及有关的服务设施组成的群体。
随着时代的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物过程，购物已不仅仅是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，甚至是获得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或者无钱者，均可享受购物中心这个既有文化又具活力的公共场所。
人们到购物中心，不仅可以基本买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和观光客前往的公共场所，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
上海某项目考察报告
上海国金中心--楼层布局及品牌组合
时尚服饰：11个 珠宝、钟表、饰物：3个 餐饮：28个 特色商店：2个 服务2个
Байду номын сангаас
B2F共有品牌46个
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上海国金中心--楼层布局及品牌组合 时尚服饰：25个 珠宝、钟表、饰物：7个 美容、个人护理：7个 餐饮：6个 服务：1个 B1F共有品牌46个
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上海国金中心--楼层布局及品牌组合
• 主题：奢华、品质、时尚 • 客群分布特点：高端时尚消费人群 • 主力店：LV、香奈儿、爱马仕、卡地亚等国际一线奢侈品牌、苹果专卖店、百丽宫影城 • 次主力店：俏江南、利苑等 • 项目布局特点：负一、负二层餐饮分布如星巴克、哈根达斯、时尚港丽、日本料理、麦当劳等快速、时
尚休闲美食，娱乐配套：百丽宫影城；一层、二层多以国际一线奢侈品牌为主；三层、四层餐馆分布以 利苑、俏江南、天泰、等高端餐馆为主。 • 项目借鉴点： 项目规划设计合理，整个商场内部色调统一，以高贵浪漫的香槟色及淡米色为主要色调，装潢设计突出时 尚、高贵与精致等特点，以国际级高端品牌旗舰店为卖点，流露高贵气派，让顾客感受不一样的尊贵购 物享受。
百联集团所开发商业项目，均由集团旗下的上海友谊集 团股份有限公司进行操作运营，目前总共拥有商业建筑面积 超过600万平方米，年营业收入近500亿，经营网点遍布全国 20多个省市超过5000家，几乎涵盖了零售业现有的各种业态， 如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心、品牌折扣 店、专业专卖店等。
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概述篇--上海正大广场概述
上海正大广场
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正大广场--项目简介
项目名称：正大广场 项目位置：上海浦东新区陆家嘴西路168号 项目类型：中高端大型国际化购广场 所属商圈：陆家嘴金融贸易区 建筑面积：25万㎡ 建筑形态及结构：地上10层，地下3层 相关配套：提供约1900个停车位 开发公司：泰国正大集团 产权归属：物业全部自持 合作模式：租赁 管理公司：正大房地产商业管理有限公司 开业时间：2002年开业
商业考察报告
商业考察报告（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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上海购物中心考察报告doc
上海购物中心考察报告篇一：购物中心考察报告购物中心调研报告一、调研时间XX年3月二、调研地址兰州王府井百货商场三、调研目的通过这两周的实地调研，对各购物中心进行仔细观察研究，并对具体案例进行深切的分析，增强关于商业空间设计的概念，进一步了解并熟悉在此后的工作中应该注意的问题，为购物中心的毕业设计打下良好的基础。
四、调研内容1. 购物中心的概念购物中心（shopping center，简称sc）于20世纪20年代产生于美国，后传到欧洲、日本及东南亚等国家和地域，并取得迅速发展。
购物中心的概念较多，在不通国家，购物中心有着不同的特点。
国际购物中心协会的概念是：购物中心是被作为一个整体来进行统一计划、统一开发、统一运营、统一管理的零售店铺与配套设施的联合体，拥有自己的停车场。
一般情况下，其规模和店铺数量会因目标商圈的大小而有所不同。
中国国家标准“零售业态分类”中的购物中心概念为：企业有计划的开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。
咱们还可以这样以为，购物中心不是一种零售形式，而是由一组零售商店和有关的服务设施组成的群体。
随着时期的进步人们的生活方式、购物行为在不断更新，要求享受购物进程，购物已不单单是一种单纯只是买东西的家务劳动，而且是一种社会性的消遣，乃至是取得生活刺激与生活调节的一种享受。
无论有钱者或无钱者，都可享受购物中心这个既有文化又具活力的公开场合。
人们到购物中心，不仅可以大体买到一切生活用品，还可以进行吃喝玩乐的综合消费与享受，它不仅是一种购物场所，更是一种生活化的场所。
独具特色的购物中心，不仅是能够成功经营的商业实施，而且是吸引市民和参观客前去的公开场合，并会成为城市的重要标志性建筑之一。
2. 消费者的商业空间行为分析a．消费行为1）购物购物行为主要表现接近商品，选择与比较商品，消费者购买商品，首先希望清楚地看到商品的形状，颜色，大小。
其次，在决定购买任何商品之前，通常都有一个选择与比较的过程。
上海商业项目考察报告2014.11.8
室内设计
走廊过道小品
观光电梯入口
顶层设计
顶楼引入商业街模式：在“环球港”顶层把商铺进行 街坊式布置，打造情景式休闲商业街。
顶层设计
情景式休闲商业街
屋顶设计
屋顶停车场、花园设计 。
业态布局
动线设计
购物中心平面南北长度达到560m,东西长度约为150m ，所有走道长度约9公里。人行过道宽度约4米，总宽度 约20米，设计使用简单的“环形”动线，通过环形走道 与“三大主题”区域有较为清晰的互动。
公寓：40000m2
项目交通
5条轨道交通环绕整个项目区域
3、4、13号线无缝连接； 11、14号线临近本项目； 紧贴内环双匝道出入口； 其他主要交通距离： 虹桥机场约17公里；
浦东机场约52公里；
虹桥火车站 约17公里； 上海火车站约5公里
项目总体构成
一艘航母
项目区位及客流分析
动线规划
三中庭设计分割空间，中庭内设计直达电梯，上下易见通达；水平动 线采用哑铃型动线，双主力店加环形动线围绕次主力店，简洁合理。
垂 直 动 线 示 意 图
3、4号线入口
垂直动线： 人流导入： 自驾消费者与13号线导入消费者从地下层
导入项目，3、4号线从3层导入；
动线分析： 不同楼层之间通过三个中庭的9部直达电梯 相互连接，不同楼层之间易达性强；大尺
整体布局
花园中庭
中央广场
太阳大厅
平面人流拉动：平面东西 端距离达400米，距离较长 ，为避免产生逛街的沉闷 感与雷同感，必须创造消 费节点及主题分区而带动 人流自东往西走动。
消费节点：消费节点能让消费 者有个停留节点，进行休息调 整，通常中庭是作为消费节点 的合理表现方式，但对消费节 点的数量和位置需进行控制。 一般平面动线需要消费节点时 ，以两个至三个为宜。
上海商圈及商业项目考察报告(34页)
■ 经营亮点：物业装修根据针对时尚
青春的年青消费者，营造了时尚、舒适、 潮流引导者的形象。品牌差异化配置明 显，较多潮牌。
享受购物 享受生活
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1.7、商圈配套环境
享受购物 享受生活
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1.8 第一八佰伴
■ 共十层，面积约10万平，2010年销售约39.21亿元。
享受购物 享受生活
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享受购物 享受生活
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1.1 徐家汇商圈分析
鉴于徐家汇商圈作为上海最具影响力、成熟、多样、错位经营的典范商圈，本人认为最 具商圈研究价值，故针对其要为主要分析对象。
■ 名称起源：晚明科学家徐光启因逝世
安葬于此，其后代在此繁衍生息，故命名 为“徐家汇”
■ 商圈特征：商业总体量约65万平方米，
共6层，面积约9000平方米。
■ 购物环境：走道灯光较暗，各
柜台装修较为简单。
■ 亮点：中庭通过水晶幕帘的形
式打造，使得中庭饱满，漂亮；通 道结合椭圆形的物业机构设计成弯 道形式。
享受购物 享受生活
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1.5 六百
享受购物 享受生活
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1.5 第六百货公司
■ 定位：定位中档，主要客群为年龄
米吊 色眉 色、 调柜 ，台 营、
享受购物 享受生活
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第一八百佰伴
1、品牌导视简单、方便；2、各鞋区品牌柜台高度较低，约1.3米，使得整 个鞋区通透性较好，柜与柜之间留有通道，方便顾客选购。
享受购物 享受生活
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久光百货
各大百货公司，出风口使用圆形设 计，与灯筒形成呼应，且噪音较小， 值得借鉴。
悦达889
L9
THE MALL RESEARCH A PROJECT BY DPA (CHINA) DESIGN COMMITTEE
入驻企业
盈石企业管理（上海）有限公司 雷杰斯商务中心 英维思运营管理（中国） 上海光耀实业投资有限公司 荷兰鹿特丹商务代表处 NOVO RETAIL 格莱登（上海）国际贸易有限公司
硬件设施
悦达889办公楼突破传统写字楼局限，在营造过程中就充分该考虑到客户需求。中心大堂挑高 10米，在大堂接待处旁引入COSTA咖啡售卖。悦达889办公空间可灵动组合，自由分割。办公设施方 面其VAV节能可变风量中央空调系统及高科技幕墙系统，均能有效降低室温，节省大量能源。
THE MALL RESEARCH A PROJECT BY DPA (CHINA) DESIGN COMMITTEE
安博思（北京）咨询有限公司 璟唐国际（香港）有限公司 安捷达（北京）顾问有限公司上海分公司
扬罗必凯（北京）广告有限公司上海分公司 朗涛国际 ICA 香港艾奇斯全球采购有限公司上海代表处 上海汽车集团股权投资有限公司 罗技（中国）科技有限公司 上海宽频科技股份有限公司 上海城建建设实业集团
THE MALL RESEARCH A PROJECT BY DPA (CHINA) DESIGN COMMITTEE
images
悦达 889 广场 的总建筑面积 约 10 万余平方米，商业面积 达5万多平方米。 悦达 889 广场 是亚洲首个自 由曲线云顶商场，轻盈流畅 的云顶式设计，将上海的风 貌浓缩于云顶之下，给人以 通透感和现代节奏感。除此 之外，悦达 889 商场还有天 桥走廊、媒体墙、采光井、 露天外摆、ＩＡＭ ＥＡＴ ＩＮＧ等各类极富特色的商 场装饰。 广场拥有1600平方米有顶半围墙开放式中庭广场，适合举办各类推广活动。
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商业篇：悦达889
客群分析：
目标消费人群。 这三类消费者，从年龄、 受教育程度、收入、生活 方式等方面，都代表目前 上海全新的生活理念。
目标消费群职业
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——办公楼
办公楼：
主楼120M
底层大堂10M挑高
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——各层平面及业态落位
蝶翠轩
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——入口云顶结构
悦达889是亚洲唯一的云顶商场。“云顶”采用全透玻璃、磨砂玻璃及陶瓷板三种材质的云顶设计
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——购物街
技术研发中心 市场部 2012
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——各层平面及业态落位
多特力 生活馆
Bit 超市
B1层主力店bit超市，次主力店多特力生活馆
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——各层平面及业态落位
NOVO 百货
无印良品
1F层主力店NOVO百货，次主力店无印良品
技术研发中心 市场部 2012
上海-悦达889项目考察研究报告
宝龙集团技术研发中心
2012
商业篇：悦达889
项目概况：体验式生活空间，开放式商业
项目地址 上海市静安区万航 渡路889号
投资商 悦达地产 占地面积 1.37㎡ 总建面积 10万㎡ 容积率 4.8 办公：约4.5万㎡ (6F-32F) 物业类型 商业：约5.5万㎡ （B1-5F） 楼层层数 地下3层，地上29层 建筑设计 美国凯里森建筑设 计事务；
景观设计 SWA设计公司 室内设计 英国Benoy贝诺建 筑设计公司
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
建筑设计：
悦达889广场云顶下建有一个1600平米的休闲中心 广场，四周分布有音乐设施、舞台、激光喷泉、社 区聚集地。作为串联办公与购物的核心点，成为一 个吸引人流的主要场所，中心广场被定义成“一个 观赏的场所、一个穿越和体验的地方、一个休闲和 放松的空间”。
商业篇：悦达889
——各层平面及业态落位
NOVO 百货
二层以上在商业街增加一组扶梯
2F层主力店NOVO百货
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——各层平面及业态落位
汉舍-中餐
松临铁板烧
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——各层平面及业态落位
汤姆熊
蝶翠轩
4F层次主力店蝶翠轩、汤姆熊
标准层净高2.7M
技术研发中心 市场部 2012
商业篇：悦达889
——技术指标
技术研发中心 市场部 2012
谢谢！
技术研发中心 市场部 2012