居住区发展历程

中国住区规划发展60年历程与展望

开彦赵文凯

摘要：中国住区规划60年发展一直与社会、经济和政治体制的变革有着紧密

的关系。早期50-60年代受西欧和前苏联的影响，邻里单位理论逐渐由扩大

街坊演变成以小学半径为规划范围小区概念。但是，在“先生产、后生活”

原则下，住区规划发展几乎停滞。进入70-90年代社会经济复苏，在规划理

论上形成居住区—居住小区—住宅组团的规划空间结构模式。试点小区、小

康住宅的研究活动极大地推动了小区的模式发展。98年的商品房市场的推进

使住区规划呈现了多样化、多极化和多品种的局面，居住环境和居住品质都

有了极大的提高。

前言

中国住区规划发展经历了早期邻里单位和扩大街坊逐步演变为完整的小区开发模式，市场化的运作机制赋予了住区规划新的创新活力，住区环境和居住品质有了极大的提高。但是，“萝卜快了不洗泥”我国大多住区规划设计受市场的控制影响，只重视外表而不关注内在，只讲花园而不重视室内性能。希望本文能提供一些思考和启示。

1.现代居住区规划理论的引入与早

期实践（1949~1978）

图1居住是人类基本的生存需求之一，因人的社会

属性而聚居在一起，形成居住区。居住区的形态受

到生产力水平、地理气候条件、家庭结构、建筑技

术、文化传统和风俗习惯等因素的影响。工业革命

后，城市内部的居住环境受到巨大威胁，19世纪

末很多工业发达国家开始针对居住拥挤、日照通风

不良、环境恶化、卫生设备落后等问题相继颁布的改善居住条件的法案，有关学者也开始寻求对策，逐步形成了现代居住区规划的理论。

1.1邻里单位理论及在我国的实践

1929年美国建筑师西·萨·佩里以控制居住区内部车辆交通、保障居民的安全和环境安宁为出发点，首先提出了“邻里单位”的理论（图1），试图以邻里单位为组织居住区的基本形态和构想城市的“细胞”，从而改变城市中原有居住区组织形式的缺陷。邻里单位的基本特点有：城市交通不穿越邻里单位内部；以小

学的合理规模为基础控制邻里单位的人口规模，使

图2 雷德朋规划方案

小学生不必穿过城市道路；邻里单位的中心是小学

和生活服务设施结合的中心广场或绿地布置；一般

邻里单位的规模是5000人左右，占地约160英亩

（约合65公顷）。

1928年C·斯坦因和H·莱特提出了美国新泽

西州雷德朋规划方案是邻里单位理论的最早实践

（图2）。在第二次世界大战后，西方各国住房奇

图4 曹阳新村总平面

缺，邻里单位理论在英国和瑞典等国的新城建设中

得到广泛应用。我国在50年代初曾借鉴西方邻里

单位的规划手法来建设居住区，如北京的“复外邻

里”和“上海曹阳新村”（图9-3、9-4）。居住区内

设有小学和日常商业点，使儿童活动和居民日常生

活能在本区内解决，住宅多为二、三层，类似庭院

式建筑，成组布置，比较灵活自由。并且由于大规

模集中统一建设，建成后面貌一新。

图3 复外邻里

1.2 扩大街坊与居住小区理论的引入

在邻里单位被广泛采用的同时，前苏联提出了扩大街坊的规划原则，与邻里单位十分相似，即一个扩大街坊中包括多个居住街坊，扩大街坊的周边是城市交通，保证居住区内部的安静安全，只是在住宅的布局上更强调周边式布置。1953年全国掀起了向苏联学习的高潮，随着援华工业项目的引进，也带来了以“街坊”为主体的工人生活区。北京棉纺厂、酒仙桥精密仪器厂、洛阳拖拉机厂、长春第一汽车厂等都是解放布置的翻版，50年代初建设的北京百万庄小区（图5）属于非常典型的案例。

但由于在日照通风死角、过于形式化、不利于

利用地形等问题，在此后的居住区规划中较少

采用。

20世纪50年代后期产生小区的概念，前

苏联建设了实验小区——莫斯科齐廖摩什卡

区9号街坊，其特点是不再强调平面构图的轴

线对称，打破了住宅周边式的封闭布局，并且

增加配套服务设施，除学校、托儿所、幼儿园、餐饮和商店外，还建有电影院和大量的活动场地。小区与街坊的不同之处在于：组团内不设公

共服务设施，具有更加安静的环境；打破了住宅周

边式的封闭布局，不再强调构图的轴线对称；配套

设施更加齐全。

小区规划的理论一经传入我国即被广泛采用，

1957年，在苏联专家指导下规划的北京夕照寺小

区，占地15.3公顷，居住5000人，设有一套完善

的公共服务设施，是我国早期的居住小区范例（图 图5 北京百万庄小区

图6 夕照寺小区

6）。

1.3居住小区理论的早期实践

在改革开放之前，我国实行完全福利化的住房政策，住房建设资金全部来源于国家基本建设资金，住房作为福利由国家统一供应，以实物形式分配给职工。受国家财力制约，单一的住房行政供给制越来越难以满足群众日益增长的住房需求，居住条件改善进展缓慢，住房短缺现象日益严重。1949年~1978年，我国的城镇住宅建设总量只有近5.3亿平方米，在我国计划经济条件下，居住区按照街坊、小区等模式统一规划、统一建设，虽然建设量并不大，但在居住小区的理论指导下，在全国各地建成了大量的居住小区，有代表性的小区有北京夕照寺小区、和平里小区、上海蕃瓜弄、广州滨江新村等。经过不断的努力，形成居住小区——住宅组团两级结构的模式，有的小区在节约用地、提高环境质量、保持地方特色等方面做了有益的探索，使居住小区初步具有了中国特色。

图

2.住房制度改革推进期的住区规划体现时代进步（1979~1998）

解放初期，百废待兴。中央政府提出“先生产，后生活”发展策略，在住宅规划设计中有严重的苏联的影子。一方面建设了一批“合理设计不合理居住”的大套型合住住宅，一方面大量出现简易楼，筒子楼，住宅数量和质量都是突出的矛盾，居住条件很差。

1979年改革开放以后，住宅建设与其它领域一样取得了长足的进步，住房建设也逐步由国家“统代建”与单位建房相结合的模式逐步转向房地产市场开发，建设量大增，城镇住宅建设从1979年~1998年的20年共建约35亿平方米，为建国前30年建设量的7倍，1998年人均居住面积达到平方米，人民居住水平有了较大改善。

2.1建设规模的扩大与居住区体系理论的发展

70年代后期为适应住宅建设规模迅速扩大的需求，“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理”成为当时主要的建设模式，住区建设规模达到80公顷以上，扩充到居住区一级，在规划理论上形成居住区——居住小区——住宅组团的规划空间结构、公共绿地－半公共绿地和私密绿地的级差模式。居住区级用地一般有数十公顷,有较完善的公建配套，如影剧院、