房地产开发集团:目标成本管理作业指引
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目标成本管理作业指引
1.流程概况
2.工作程序
2.1.资料准备阶段
2.1.1.成本控制中心收集以下相关资料:
1)规划设计草案、建造标准及以前竣工的类似工程的数据指标。
2)收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准信息。
2.2.编制阶段
2.2.1.初步设计阶段的成本概算经评审确定后3日内,成本控制中心组织总工室、营销策划中
心、工程管理中心和财务管理中心召开成本分析会,提出各项成本测算要求。开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理中心负责提供数据,土地费用由集团投资管理中心提供,政府报建报批费用由项目开发中心提供数据,勘查设计费用由总工室负责提供数据,营销费用由营销策划中心提供,工程前期费用(拆造补偿、外围协调等)由工程管理中心提供数据,其他各项由成本控制中心负责按照类似工程的经验数据进行测算。
2.2.2.测算过程中遵从个下原则:量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单
价分析确定单价、计算合价。
2.2.
3.原则上初步设计审批完成后15天内目标成本必须定稿,成本控制中心编制完成后及时
报分管领导审批,报总经理审定,需要上报集团及时报集团确定。
2.2.4.目标成本测算完成后,按使用功能进行成本分摊。
2.2.5.成本控制中心汇总各项成本科目测算数据,编制《目标成本控制指导书》并交分管领导
审核,最终经总经理批准,作为项目实施阶段正式的成本控制目标。《项目初步设计阶段建安成本概算》审批完成后1月内,成本控制中心应完成《目标成本控制指导书》编制。
2.3.对比分析阶段
2.3.1.目标成本测算完成后,成本控制中心负责和类似的工程进行对比分析,找出成本差异,
进行成本分析。
2.4.确定目标成本应遵循的基本原则
2.4.1.标杆瞄准
2.4.2.在项目选择和项目策划阶段,营销策划中心通过市场研究提供销售价格市场标杆,成本
控制中心应通过工程成本市场标杆以及非工程成本市场标杆确定目标成本。
2.4.
3.满足顾客需求
1)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一
般需要,并将其转化为定性或定量的明确描述。
2)在分阶段确定目标成本时,应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。
2.4.4.竞争策略要求
1)在项目选择和项目策划阶段,应调查分析竞争对手的综合竞争能力,结合项目自
身资源条件和经营目标,形成明确的竞争策略,并将竞争策略对产品定位的要求
表述成定量指标或定性描述。
2)在分阶段确定目标成本时,始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。
2.4.5.倒逼成本
1)通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作,依据市场标杆和项
目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。
2)用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本,并用以指导“限额设计”和项目开发
策划的硬性指标。
3)用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。
a)方案设计形成的目标成本≤项目总目标成本-成本预备费(一般为项目总目标成
本×8%)。用项目总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计,直到方
案设计优化满足此要求。
b)初步设计形成的目标成本≤方案设计形成的目标成本+成本预备费20%。用方案
设计形成的目标成本倒逼指导初步设计,直到初步设计优化满足此要求。
c)施工图设计形成的目标成本≤初步设计形成的目标成本+成本预备费10%。用初
步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计,直到施工图设计优化满足此要求。
d)测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费(≥70%的成本预备费)即成为
确定的项目成本控制目标。
2.5.项目实施动态控制
2.5.1.成本控制中心将目标成本控制指导书责任落实到各个中心并监督执行。
2.5.2.各中心根据目标成本控制指导书的要求实施,并按月度反馈成本控制中心。
2.5.
3.成本控制中心对各阶段的成本进行控制,所有项目的资金结算支付均经过成本控制中心
的审核,对于超出目标成本的向责任中心总监发出成本预警,由责任中心总监负责调整和控制。
2.6.目标成本调整
2.6.1.对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算(设计变更单、签证审批单),如果
有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本,由中心总监申报成本控制中心审核,分管领导审核,总经理审批。
2.6.2.对于无补充预算又未在工程量清单中列出的其他发生项目的成本在项目竣工结算中原
则上不予考虑。
2.6.
3.当项目的市场定位或规划设计发生重大变化时,应该按照最新的规划指标调整目标成
本,调整之后的目标成本按原审批程序进行审批后重新下发。
3.支持性文件
3.1.XHX-OP-CB01《项目成本管理办法》
4.相关记录
4.1.模板《目标成本控制指导书》