房地产投资决策分析与方案比选
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这种方法要求决策者根据几种不 同自然状态可 能发生的概率开展决策工作。
9．1房地产项目投资决策概述
3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险
所持的态度。 这些决策准则包括：
1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则
9．2房地产投资项目的方案比选
9．2．3比选所用的指标 1．静态指标
这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。 1）差额投资收益率
差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额， 有时也叫追加投资收益率。其表达式为：
R C1 C2 I1 I 2
式中：△R —— 差额投资收益率； C1，C2 —— 两个比较方案的年成本； I1，I2 —— 两个比较方案的总投资。
(CI CO) 't ——投资大的方案第期净现金流量； (CI CO)"t ——投资小的方案第期净现金流量；
n——开发经营期。
9．2房地产投资项目的方案比选
4）等额年值（AW）
将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是 等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫等额年 值法。
AW
一般来说，在这样的方案比选中，通常不直接采用内部收 益率指标比较，而采用净现值和差额投资内部收益率指标作 为比较指标。
9．2房地产投资项目的方案比选
2．净现值与净现值率 净现值和净现值率两个指标在方案比较和项目排
队时，有时也会得出相反的结论。因此，在进行方 案比选时，若无资金限制条件，此时可采用净现值 作为比选指标，相反，当事先明确了资金限定范围 时，应进一步用净现值率来衡量，这就使用了净现 值率排序法。
n
PC (C B)t (1 ic )t t 0
式中：C ——第t期投入总额； B ——期末余值回收。 n —— 项目的开发经营期。
在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
6）等额年费用（AC）。
将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益 率，折算为每年等额的费用，叫做等额年费用。以此进行方 案比选的方法，叫等额年费用比较法。其表达式为:
NPV
ic (1 ic )n (1 ic )n 1
从其表达式可以看出，AW实际上是NPV的等价指标。也可以
说，在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
5）费用现值（PC）
把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成 的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫 费用现值法。
AC
来自百度文库
PC
ic (1 ic )n (1 ic )n 1
在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
9．2．4比选中应注意的问题 1．内部收益率与净现值
大多数情况下的独立项目的财务分析中，用净现值和内部 收益率指标来判断项目的可行性，所得出的结论是一致的。 因此，可选择任一指标作为项目财务分析指标。但是在某些 情况下（如多个方案进行比较和选择时），相互矛盾的信号 出现了，这两种方法可能会对现有的备选方案作出不同的排 序。
1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．3房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则
确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价 指标。 2．风险型决策准则
9．2．1房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较
与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。 它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发 经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低 收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最 后选择的过程。
9．2房地产投资项目的方案比选
如果判断项目的可行性，则NPV≥0的拟建方案是可以考
虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优 选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
2）净现值率 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明
单位投资的盈利能力和资金的使用效率。
NPV NPVR
IP
式中：NPVR—— 净现值率； NPV —— 净现值； Ip—— 投资现值。
9．2房地产投资项目的方案比选
2．动态指标 这是指考虑了资金时间价值因素的指标。动态指标主要 有以下几种：
1）净现值（NPV）
净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现 值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其 表达式为：
n
NPV (CI CO)t (1 ic )t t0
9．2房地产投资项目的方案比选
2）差额投资回收期 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时
间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：
P I1 I2 C1 C2
式中：△P —— 差额投资回收期； I1，I2 —— 两个比较方案的总投资； C1，C2 —— 两个比较方案的年成本。
9．2．2投资方案的类型 1．互斥方案
互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其 它方案就必须被排斥的一组方案。 2．独立方案
独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方 案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 3．混合方案
混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情 况。
9．2房地产投资项目的方案比选
房地产投资决策分析与方案比 选
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．1房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中，一般都会有不同的
投资方案可供选择，如何利用有效、准确的 方法实现正确的选择，在众多的投资方案中 找出最佳方案，就是房地产投资决策。
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．2房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序：
在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
3）差额投资内部收益率（△IRR）
差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现 值之和等于零时的折现率。其表达式为：
n
[(CI CO) 't (CI CO)"t ](1IRR)t 0
t 0
式中 ：△IRR—— 差额投资内部收益率；
9．1房地产项目投资决策概述
3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险
所持的态度。 这些决策准则包括：
1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则
9．2房地产投资项目的方案比选
9．2．3比选所用的指标 1．静态指标
这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。 1）差额投资收益率
差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额， 有时也叫追加投资收益率。其表达式为：
R C1 C2 I1 I 2
式中：△R —— 差额投资收益率； C1，C2 —— 两个比较方案的年成本； I1，I2 —— 两个比较方案的总投资。
(CI CO) 't ——投资大的方案第期净现金流量； (CI CO)"t ——投资小的方案第期净现金流量；
n——开发经营期。
9．2房地产投资项目的方案比选
4）等额年值（AW）
将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是 等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫等额年 值法。
AW
一般来说，在这样的方案比选中，通常不直接采用内部收 益率指标比较，而采用净现值和差额投资内部收益率指标作 为比较指标。
9．2房地产投资项目的方案比选
2．净现值与净现值率 净现值和净现值率两个指标在方案比较和项目排
队时，有时也会得出相反的结论。因此，在进行方 案比选时，若无资金限制条件，此时可采用净现值 作为比选指标，相反，当事先明确了资金限定范围 时，应进一步用净现值率来衡量，这就使用了净现 值率排序法。
n
PC (C B)t (1 ic )t t 0
式中：C ——第t期投入总额； B ——期末余值回收。 n —— 项目的开发经营期。
在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
6）等额年费用（AC）。
将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益 率，折算为每年等额的费用，叫做等额年费用。以此进行方 案比选的方法，叫等额年费用比较法。其表达式为:
NPV
ic (1 ic )n (1 ic )n 1
从其表达式可以看出，AW实际上是NPV的等价指标。也可以
说，在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
5）费用现值（PC）
把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成 的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫 费用现值法。
AC
来自百度文库
PC
ic (1 ic )n (1 ic )n 1
在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
9．2．4比选中应注意的问题 1．内部收益率与净现值
大多数情况下的独立项目的财务分析中，用净现值和内部 收益率指标来判断项目的可行性，所得出的结论是一致的。 因此，可选择任一指标作为项目财务分析指标。但是在某些 情况下（如多个方案进行比较和选择时），相互矛盾的信号 出现了，这两种方法可能会对现有的备选方案作出不同的排 序。
1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．3房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则
确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价 指标。 2．风险型决策准则
9．2．1房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较
与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。 它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发 经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低 收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最 后选择的过程。
9．2房地产投资项目的方案比选
如果判断项目的可行性，则NPV≥0的拟建方案是可以考
虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优 选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
2）净现值率 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明
单位投资的盈利能力和资金的使用效率。
NPV NPVR
IP
式中：NPVR—— 净现值率； NPV —— 净现值； Ip—— 投资现值。
9．2房地产投资项目的方案比选
2．动态指标 这是指考虑了资金时间价值因素的指标。动态指标主要 有以下几种：
1）净现值（NPV）
净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现 值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其 表达式为：
n
NPV (CI CO)t (1 ic )t t0
9．2房地产投资项目的方案比选
2）差额投资回收期 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时
间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：
P I1 I2 C1 C2
式中：△P —— 差额投资回收期； I1，I2 —— 两个比较方案的总投资； C1，C2 —— 两个比较方案的年成本。
9．2．2投资方案的类型 1．互斥方案
互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其 它方案就必须被排斥的一组方案。 2．独立方案
独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方 案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 3．混合方案
混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情 况。
9．2房地产投资项目的方案比选
房地产投资决策分析与方案比 选
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．1房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中，一般都会有不同的
投资方案可供选择，如何利用有效、准确的 方法实现正确的选择，在众多的投资方案中 找出最佳方案，就是房地产投资决策。
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．2房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序：
在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
3）差额投资内部收益率（△IRR）
差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现 值之和等于零时的折现率。其表达式为：
n
[(CI CO) 't (CI CO)"t ](1IRR)t 0
t 0
式中 ：△IRR—— 差额投资内部收益率；