个人住房贷款管理办法

个人住房贷款管理办法（征求意见稿）第二条本方法所称个人住房贷款（不含个人商业用房，下同，以下简称贷款）是指中国农业银行向借款人发放的用于购买、建筑住房的贷款。

按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性贷款、住房公积金托付贷款和组合贷款。

自营性贷款是指以银行信贷资金发放的个人住房贷款。

住房公积金托付贷款是指银行受住房公积金治理中心托付、以住房公积金发放的个人住房贷款。

住房公积金托付贷款的收益和风险均由住房公积金治理中心承担。

组合贷款是指以信贷资金和住房公积金向同一借款人发放的贷款。

组合贷款中的住房公积金托付贷款部分的收益和风险由住房公积金治理中心承担。

按照交易性质划分，个人住房贷款包括一手房贷款、二手房贷款、自建房贷款、集资建房贷款。

一手住房是指首次交易的住房，包括房地产开发商或其他主体（以下统称“售房人”）开发建设后销售给个人的住房。

个人一手住房贷款（以下简称“一手房贷款”）是指银行向个人借款人发放的用于其购买一手住房的贷款。

二手住房是指再交易住房，即已取得分户办理的房屋所有权证书及承诺上市的证明文件，能够在房地产三级市场合法交易的住房。

自建房是指银行向借款人发放的、用于借款人建设自有房产的贷款。

集资建房贷款是指银行向集资建房单位的职工发放的、用于借款人集合资金建设自住住房的贷款。

第三条本方法适用于中国农业银行各级机构办理的自营性贷款和组合贷款中的自营性贷款部分。

第二章贷款对象、金额、期限和利率第五条借款人须同时具备下列条件：（一）具有完全民事行为能力和合法有效身份；（二）有偿还贷款本息的能力；（三）信用状况良好；（三）有合法有效的购建房合同或协议；（四）有不低于最低规定比例的自筹资金，并保证用于或差不多用于购建房；（五）同意以所购建住房作为抵押物，或提供经办行认可的其他住房作为抵押物，或由具备保证资格和足够代偿能力的单位或自然人作为连带责任保证人；（六）经办行规定的其他条件。

购建房贷款不得超过外部监管机构规定的最高贷款成数。

第七条经办行应依照借款人年龄、抵押物已使用年限等合理确定贷款期限，最长不得超过30年，且不得超过外部监管机构规定的最长贷款期限。

借款人年龄与贷款期限之和一样不得超过65年，最长不得超过70年。

抵押物为住房的，抵押物已使用年限和贷款期限之和不得超过40年。

非经一级分行批准，不得发放1年期以内（含1年）的购建房贷款。

第八条贷款利率按照中国人民银行及我行个人住房贷款利率政策执行。

贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息。

贷款期限在1年以上的，能够采纳固定利率、浮动利率或总行规定的其他利率种类。

第九条个人住房贷款原则上应实行按月分期还本付息，但总行另有规定的除外。

第三章贷款程序第十条贷款差不多程序包括：借款人提出贷款申请、银行受理、贷前调查、贷款审查和审批，经办行与借款人签订借款合同、办理担保和保险手续（已取消保险的除外），经办行发放贷款。

第十一条贷款申请。

借款人向经办行提出贷款申请，填写个人住房贷款申请表并提供以下资料：（一）借款人身份证件；（二）婚姻状况证明；（三）借款人已支付或能够支付购房首付款的证明文件；（四）借款人与售房人签订的合法有效购房合同或协议，所购住房为二手房的，还需提供所购住房的房地产权益证书或其他合法有效的产权证明；（五）借款人或家庭还款能力证明材料；（六）以其他房产作为抵押物的，提供抵押物产权证明、有处分权人同意抵押的书面证明和价格评估报告；（七）经办行要求提供的其他资料。

第十二条贷前调查。

经办行调查岗收到客户申请资料后，对客户是否具备办理信贷业务的差不多条件进行初步认定。

关于符合差不多条件的，予以受理，由调查岗进行调查，重点调查下列内容：（一）借款人所提供资料的真实性；（二）购建房行为是否真实，是否已支付或能够支付购房首付款；（三）购房目的；（四）借款人还款能力；（五）借款人信用状况；（六）抵（质）押物权属状况是否清晰，担保是否足值有效。

对借款人信用状况的调查必须查询人民银行个人征信系统和农业银行信贷治理系统，打印并储存借款人信用报告，还须实地调查或进行电话核实，上述工作必须由银行内部人员承担，不得托付中介机构代为履行。

调查人员要与借款人至少面谈一次，并做好面谈记录。

第十三条贷款审查。

贷款审查由有权审批行信贷审查部门或审查岗承担，要紧审查以下内容：（一）购房行为的真实性；（二）贷款资料是否齐全；（三）借款人是否符合贷款条件，是否具备还款能力；（四）借款人信用状况是否良好；（五）贷款用途、金额、期限、利率、还款方式、月房产支出与收入比、月所有债务支出与收入比、工程进度是否符合外部监管部门和农业银行信贷治理规定；（六）担保是否能够落实。

第十四条贷款审批。

有权审批人在授权范畴内，依照调查、审查意见审批个人住房贷款业务。

有权审批行能够采取批文或审批表等形式直截了当或间接批复至经办行。

第十五条签订担保借款合同。

经审批同意的，经办行与借款人、担保人签订担保借款合同。

第十六条贷款发放。

担保手续落实后，经办行才得发放贷款。

所购房屋为期房的，落实时期性担保并办妥房屋抵押（预）登记手续后，经办行才得发放贷款。

第十七条对房地产开发商开发的楼盘提供个人住房贷款支持的，在受理借款人贷款申请之前，有权审批行应进行楼盘按揭准入审批（总行另有规定的除外）。

楼盘按揭准入程序重点审查项目的合法合规性、市场销售前景等。

经有权行审批，同意对楼盘准入的，由经办行与房地产开发商签订住房按揭合作协议。

向散盘提供个人住房贷款的，能够不进行楼盘按揭准入审批，但必须满足下列条件（总行另有规定的除外）：所购住房为通过竣工验收合格的现房；我行提供个人住房贷款支持的住房总建筑面积不超过整个项目总建筑面积的10％；房地产开发商承担时期性保证责任。

不得对期房项目发放散盘贷款，但总行另有规定的除外。

第十八条借款人申请个人住房贷款必须提供合法有效的担保方式，担保方式能够为抵押、质押、保证或上述担保方式的组合。

第十九条个人住房贷款采纳抵押方式的，原则上以借款人所购建的住房作为抵押物。

对依照总行或一级分行方法认定的个人优质客户，可采纳第三人名下未设定抵押的其他住房作为抵押物。

抵押价值不得超过评估价的50％。

第二十条个人住房贷款人采取质押方式的，质物限于银行存单、凭证式国债，并按照质押贷款相关治理方法执行。

第二十一条个人住房贷款采纳保证方式的，原则上只适用于时期性保证担保。

以尚未取得房屋所有权证的一手房作为抵押物的，在办妥抵押登记手续前，原则上由售房人为贷款提供时期性保证担保（总行另有规定的除外），并可要求售房人按照贷款余额的一定比例存入保证金，保证金应当存放在专门设立的保证金专户内。

在办妥抵押登记前发放二手房贷款的，原则上应由专业担保公司提供时期性担保。

由专业担保公司提供时期性保证担保的，专业担保公司应同时具备以下条件：1、无虚假注资、抽逃资本金、拒绝履行代偿义务等不良行为；2、已按授信治理规定进行了年度客户分类及核定担保额度，且核定的担保额度在批准的有效期以内；3、办理贷款担保业务时尚有可用担保额度；4、按照规定，在经办行设立专门的保证金专户，存入足额保证金；5、经办行规定的其他条件。

个人住房贷款也可由符合总行规定条件的自然人和非专业担保公司的法人单位提供时期性保证担保。

第五章贷后治理第二十三条向尚未竣工验收的楼盘发放个人住房贷款并以所购住房作为抵押物的，经办行应对开发商售房款中的贷款资金进行监管，确保资金优先用于该楼盘建设，但总行另有规定的除外。

第二十四条经办行应按照总行个人住房贷款风险分类标准对个人住房贷款进行风险分类。

第二十五条经办行要做好不良贷款催收工作。

第二十六条经办行应定期进行贷后检查，了解借款人还款状况、还款能力变化及抵押物状况。

发觉风险的要及时进行风险预警并采取防范措施。

各级行要做好现场检查和在线监测工作。

每年要对所辖经办行个人住房贷款业务的合法合规性和贷款的风险状况进行现场检查。

治理行要安排专门人员利用信贷治理系统（CMS）对贷款进行在线监测，重点监测不良贷款比较集中的楼盘，发觉风险隐患及时向有关部门反映。

第二十七条个人住房贷款实行档案集中保管制度。

贷款业务办理和贷后治理中形成的资料要及时归档，档案原则上集中在支行及以上行保管，档案保管行要按要求制作统一的档案用具，其中重要凭证要按规定入库保管。

具备条件的行，应积极推广电子档案系统，平常只使用电子档案。

第七章专门规定第二十八条具备条件的分行要建立个人消费信贷业务审查审批中心，对个人住房贷款业务集中审查审批。

第二十九条个人住房贷款实行贷款责任人制度。

第三十条个人住房贷款采纳自然人保证担保的，必须对保证人进行信用评级，保证人应获得较高的信用等级并符合总行有关规定。

第三十一条借款人购买与所购住宅相配套的车位、且能够办理独立的产权证明和抵押登记手续的，能够发放个人车位贷款，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行。

车位虽不能办理独立的产权证明但可在房地产权益证书中做明确记载且随住宅转让的，可对住宅和配套车位合并发放车位贷款。

第三十二条个人因建筑自用住房申请个人自建住房贷款的，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行，贷款金额不得超过所建住房建筑成本的80％，贷款期限不得超过30年，在个人住房贷款科目内核算，且需同时满足下列条件：（一）所建住房仅限于大、中都市城区或县（市）政府所在建制镇城区，或省级政府认定的重点城镇；（二）建房所占用土地以出让方式取得，借款人已全额缴清土地出让金，并已以借款人名义取得国有土地使用证，土地规划用途必须为住房；（三）取得政府规定的所有建房合法文件及批文，并已开工建设，在建工程形象进度已完成地上一层。

（四）以自建房土地使用权设定抵押的，抵押率不得超过成本价70％或评估价的50％；以在建工程与土地使用权同时设定抵押的，在建工程抵押率不得超过成本价的50％。

第三十三条在职职工因参加单位集资建房的，能够申请单位集资建房贷款，贷款金额不得超过集资建房成本的80％，贷款期限不得超过30年，贷款条件和办理程序参照个人住房贷款有关规定执行，其中楼盘准入审批权限集中按一手楼楼盘准入权限把握，单笔贷款在个人住房贷款科目内核算，且需同时满足下列差不多条件：（一）集资建房单位限于党政机关及效益良好的事业单位、或为金融、电信、能源、交通等处于行业领先或垄断地位的企业；（二）职工代表大会已通过集资建房方案及分房方案；集资建房方案需要上级主管部门批准的，已取得相关批准文件；（三）集资建房项目通过有权部门批准，取得合法有效批文，已全额缴清土地出让金，建成后能够分户办理房产证和抵押登记手续；（四）集资建房单位在我行开立资金监管专户，并同意我行资金监管；（五）经办行要求的其他条件。