洛阳市物业管理服务收费计费办法及标准的通知

洛阳市物业管理服务收费计费办法及标准的通知洛价经[2003]10号] 各县（市）、区物价局、房管局（所），各物业管理服务单位：我市现行的物业管理服务收费项目和标准是1998年制定的，经过五年来的实施，对规范我市住宅小区物业管理服务收费行为，维护物业管理企业和业主的合法利益及房地产业的健康发展都起到了积极的作用。

但随着我市房地产业和物业管理工作的进一步规范和发展，现行的收费办法中的一些条款已不适用。

为保证我市物业管理行业进一步健康有序的发展，完善监督制约机制，提高服务质量，充分体现公开、公平的原则，根据《河南省物业管理条例》、《国家计委、建设部关于印发〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（计价费[1996]266号）等文件规定，结合我市实际，对现行的物业服务收费的计费办法和收费标准进行了合理调整，具体通知如下：一、本通知适用于经工商行政管理机关登记注册，并按规定取得物业管理资质证书的专业物业管理单位，在我市范围内对住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。

各县（市）、吉利区的物业管理服务收费由当地物价部门会同房管部门参照本办法制定。

二、本通知所称物业管理服务收费是物业管理服务单位接受开发建设单位选聘或接受业主委员会委托并签订物业管理委托合同，对房屋建筑及其共用设备、共用设施、共用部位、公共秩序、绿化、卫生清洁、道路和环境容貌等项目开展日常管理服务、维修、养护、整治所收取的费用。

物业管理服务项目及内容如下：（一）清洁卫生管理。

负责小区包括楼宇内公共楼道、楼梯窗在内的公共环境的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。

（二）绿化日常维护管理。

负责对小区管理范围内的花、木、草地进行定期修剪、施肥、浇水、保持绿化物生长良好。

（三）公共秩序维护管理。

公共秩序管理人员24小时值班、巡逻，维护小区正常的公共生活秩序。

（四）共用部位、共用设施、设备的日常管理维护。

负责公共场所、道路、机电设备、消防设施的维修、养护，公共上下水管网、排水、排污系统及化粪池的维护、清疏。

（五）车辆停放、交通秩序管理。

疏导交通，划线停车。

（六）按有关规定、要求设立的其他物业管理公共服务收费项目。

三、物业管理服务收费实行等级管理下的政府指导价（指导价标准见附件一、服务等级标准见附件二），各物业管理服务单位按照物业管理服务收费等级标准、指导价标准对照所管区域提出申报意见，报市价格主管部门核准并办理《收费许可证》后执行（已成立业主委员会的，上报意见须经业主委员会同意）。

核准的价格为中准价格，各物业公司也可根据管理区域的具体情况经业主委员会同意，在广泛征求业主意见的基础上上浮5%执行，上浮后的具体标准要报市价格主管部门备案。

四、《收费许可证》的办理程序（一）各物业管理服务机构根据洛阳市物业管理服务收费等级标准要求，如实填报洛阳市物业管理公司服务收费等级申报表、收费许可证申请表、同时交验物业管理资质证、工商营业执照、税务登记证、管理区域规划图（复印件）各一份，报市物价局审批。

（二）物业管理服务机构因更名、分立、合并、搬迁或撤消等，应在二十日内到市物价局办理收费许可证变更手续。

（三）未按规定程序办理《收费许可证》的不得从事物业管理服务收费，否则按乱收费查处。

五、管理区域内共用部位、共用设施设备的大修、更新改造所需费用；供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位向业主收取费用；物业管理服务单位接受委托代办服务收费；空置物业分摊物业管理服务费；开发企业在保修期内的保修费用等，执行《河南省物业管理条例》和《洛阳市物业管理办法》有关规定。

六、物业管理区域共用费用的分摊。

（一）共用费用及适用范围1、共用费用是指有业主共用的设施设备、共用部位运行和维护所产生的公共水电费用、维修开支。

2、共用设施设备主要是指由业主共用的道路、公共照明系统、供水及增压系统、电梯、中央空调、消防设施及其他电子、电器设施设备等。

3、共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道等。

（二）共用费用的分摊原则和办法共用费用分摊应维护物业所有人、使用人和物业管理服务单位的合法权益，坚持“谁收益，谁负担”的原则。

物业管理服务单位与业主委员会或业主就共用费用分摊有约定的，按约定执行。

没有约定的，按下列规定执行：1、各公共用电用水设施设备要单独安装水电表，其运行所产生的水费、电费以每个独立的计量仪表为计费单位独立核算费用。

共用水电的分摊，住宅部分按户分摊，非住宅按业主产权面积分摊。

2、物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的日常小型维修由物业公司从物业管理服务费中支出。

大型维修、更新按有关程序从已缴纳的共用部位、共用设施设备维修基金中列支。

（三）共用费用分摊要求1、物业管理服务单位收取的水电等共用费用必须严格执行国家政策，分项目计收，不得混合收费。

2、共用分摊应接受业主的监督，各物业管理服务单位应每月公布共用设施设备产生水电等共用费用的数量、单价、金额及分摊办法，按实际支出和约定的收费方式向全体业主（使用人）合理分摊费用，否则，业主有权拒缴。

3、下列费用不属共用分摊范围（1）物业管理服务单位所消耗的水、电、气、暖等费用。

（2）各类单独收取费用的共用地下、地上专用停车场产生的各种费用。

（3）按规定不应计入共用费用分摊范围的其它费用。

七、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房的物业管理服务收费由公司申报管理成本，市物价局单独审批。

八、物业管理服务收费实行明码标价，各物业管理服务单位将经核准的物业管理服务收费标准按要求在各服务或收费场所显着位置进行公示，接受业主及价格主管部门的监督。

物业管理服务收费等级标准每年审验一次，凡达不到原等级标准的要降低等级标准。

各物业管理企业应努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务。

不得只收费不服务、多收费少服务，或违约擅自设立收费项目，乱收费用。

否则，价格检查部门将按有关规定进行查处。

九、本办法由洛阳市物价局负责解释，自2003年7月1日起执行。

二00三年五月二十六日附件一：洛阳市物业管理服务收费指导价标准(多层住宅区)物业类别具备条件收费中准价(元/平方米·月)备注一级1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施。

如道路、消防、车场、文化娱乐、生活服务、商业网点等设施及场所（地）完善并维护完好。

2、小区建筑面积7万平方米左右。

3、管理单位持有三级以上资质证书。

4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐美观：各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范，业务素质高，敬业精神强。

5、达到洛阳市物业管理服务收费等级评定标准90分以上。

6、房屋及配套设施维护状态良好。

物业管理服务收费面积按建筑面积计算，每户建筑面积大于150平方米，按150平方米计收物业管理服务费；不足50平方米按50平方米缴纳物业管理服务费二级1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。

2、小区建筑面积5万平方米左右。

3、管理单位持有四级以上资质证书。

4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候全面积保持洁净，园林绿地长势良好，修剪整齐及时；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范，业务素质高。

5、达到物业管理服务收费等级评定标准85分以上。

6、房屋及配套设施维护状态良好。

三级1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。

2、小区建筑面积3万平方米左右。

3、管理单位持有物业管理资质证书。

4、管理单位、公共秩序管理人员值班、巡逻制度落实，小区全天候保持清洁，园林绿地维护较好；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。

5、达到物业管理服务收费等级评定标准75分以上。

6、房屋及配套设施维护状态良好。

四级1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。

2、小区建筑面积2万平方米左右。

3、管理单位持有物业管理资质证书。

4、管理人员值班制度落实，清洁工作定时清扫，定时清洗，园林绿地维护较好；各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。

5、达到物业管理服务收费等级评定标准65分以上。

6、房屋及配套设施维护状态良好。

等外级1、住宅区容积率、绿化率等各项指标符合规划设计规定：公共配套设施较完善并维护完好。

2、管理单位持有物业资质证书，3、管理人员值班制度落实，小区定时清扫，各类人员工作满负荷，服务意识强，言行规范。

4、达到物业管理服务收费等级评定标准65分以下。

5、房屋及配套设施维护状态良好。

附件二：洛阳市物业管理服务收费指导价标准(住宅区、住宅组团)序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分实际得分备注一管理运行(11分)1、有专业物业管理机构，实行综合一体化管理。

(2分)2、有固定的办公场所，管理人员佩戴明显标志。

(1分)3、物业管理单位与业主管委会或委托管理单位签有标准物业管理合同，管理单位费、权、利关系明确。

(2分)4、各项管理制度完善：(2分)(1)各类人员岗位责任制；(2)管理单位内部管理运行及考核制度；(3)业主公约和小区管理各项公众管理规章制度；5、档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索；(3分)(1)物业管理区域规划图、竣工总平面图；(2)单项工程建筑及结构、设备、绿化工程竣工图；(3)地下管网竣工图；(4)有关设施、设备的使用和维修技术资料；(5)工程质量验收资料及质量保证协议；(6)物业管理区域内房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明；(7)房屋使用说明书和质量保证书；(8)物业综合验收资料；(9)其他应当移交的资料；(10)住户档案资料6、有计算机系统并能有效运用。

(1分)1、没有专业机构扣2分；资质证书不符合规定的扣1分；扣完为止。

2、无固定办公场所扣分，未实行佩戴上岗证制度扣分，发现在岗人员有未佩带标志的扣分，扣完为止。

3、查看合同文本。

无合同扣2分，未签标标准合同扣1分，责、权、利不符合要求扣分，扣完为止。

4、抽查规章制度。

3大类制度基本健全的不扣分，缺项的每大类扣1分；如属临时应付评比制定的（如维修记录、会议记录、学习制度等），每发现一项扣分，扣完为止。

5、抽查6-10份档案，(1)至(10)项中不完善或缺项的每一项扣分分，扣完为止。

6、无设备扣1分，有设备未有效运用扣分，扣完为止。

序号项目及标准分值工作标准检查方法及扣分实际得分备注二房屋的管理及维修养护(17分)1、房屋外观完好、整洁，前、后阳台封闭统一有序；防盗网（含阳台、窗户）、空调架（含分体、窗式）安装统一有序，外墙无锈迹，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无破损或污迹等。

分)2、无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。

(2分)3、房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、通道等无堆放杂物及违章占用等。