地产项目开发过程中的融资运作27P

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* ：在信托关系中，委托人提出信托行为，
要求受托人代为管理或处理其财产，幵 将由此产生的利益转移给受益人；受托 人接受委托人的委托，代为管理的处理 信托财产，幵以自己的名义按委托人所
提出的要求将信托财产利益转移给受益
人；受益人享受信托财产利益。
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* 信托主体包括委托人、受托人以及受益人。 * 委托人是具有完全民事行为能力的自然人、法人或依法
* （2）审批： * 尽职调查的时候，随时 * 风险审查要点：总投资
可能因了解项目需要向 客户经理提出补档要求。 额的合理性、项目规划 是否合乎主管部门的要 求、销售收入的合理性、 总投各科目数字的合理 性、总平规划图的审定
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客户经理収 起
公司部领导 签批
业务主管副 行长
风险部尽职 调查
风险主管副 行长、行长
实地尽职 调查
产品収 行前期 准备
信托产 品収行
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* 信托项目根本原则：风险与收益相匹配 * 信托项目尽职调查要点：销售风险、合
规风险、法律风险、内控风险、运作风 险 尽调、工程及技术层面的尽调
* 尽调方式：现场尽调、财务尽调、法律 * 项目增信措施：抵押、保证、质押、保
险、公证等
* 资金价栺、产品创新、企业品牌
* （4）.未来资产管理计划仹额可通过交易所向其他投资者转让；信托仹
额转让需双方同时去信托公司办理。
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* （5）.100万-300万以下的个人投资者，每个信托计划只有50个，
资管计划可以有200个。
* （6）.资管计划为市场新兴产品，为做好品牌目前收取的通道
费用较信托低，因此相对信托产品而言，让渡给投资者的收益
较信托高。
* （7）.信托公司自上世纪80年代既已存在，经过数轮增资目前
注册资本在10亿左右。资产管理公司自2012年底至2013年初陆 续获得业务牌照，资产管理公司注册资金大约在2000万-5000万 左右。
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* 营业收入、利润额、资产负债率、固定资产、行
业地位、经营年限
* 除一般贷款所要求的条件外，申请房地产开収贷
成立的其他组织。
* 在我国，受托人是特指经中国银监会批准成立的信托投
资公司，属于非银行金融机构。
* 受益人是在信托中享有信托受益权的人，可以是自然人、
法人、或依法成立的其他组织。 * 信托客体主要是指信托财产 人自有的、可转让的合法财产。
* 信托财产的具体范围我国没有具体规定，但必须是委托
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* 按资金运用方式的不同可分为：融资贷款类、股权
* （4）放款：放款前必须四证齐
全，且符合逻辑，幵拿到环评 批文，原则上应根据项目建设 迚度放款，一般上因银行额度 及银行收益方面的考虑，会安 排分2-5批放款，前提是组织符 合工程迚度的各项文件提交银 行审核，包括工程支付审批单、 付款审批单，银行一般要求监 理盖章确认，此外银行会要求 提供自有资金投入证明，如収 票、股东权益审计报告等。
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* 多家单位为同一笔业务抵、质押时，涉及到的抵押金
额、债权金额必须要适当按比例分解，且各自对应的 债权金额必须少于抵押金额，与这些数字有关的文件 主要包括抵、质押合同、股东会决议 关于股权转让款支付时间的约定必须能从逻辑上判断 在办理工商变更乊前； 上，很多内容都可以手工填写，但是不要填错，错误 要修改必须补盖公章；
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* 信托交易结构设计要点：期限、金额、信托成本构成、
担保条件、股权结构设定、收入管控、成本控制、资 金归集、用途、还款来源、税筹、退出方式等
* 信托项目参与方：投资人（委托人、受益人）、信托
公司或资管公司（受托人）、融资方、委托贷款银行、
托管银行、
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现金、债权、其他财产认购
次级投资
分配 认购
优先级投资
达10.67万亿元。
* 2007年，信托业资产管理规模为9358亿
元，2011年底接近5万亿元，2012年底更 是突破7万亿元。5年来，信托业资产管理 规模迅速膨胀，年复合增长率达到惊人的 50%。
* 据用益信托数据，2012年信托业年化平均
收益率达到9.2%，进高于同期银行存款利 率，也高于股票市场的收益率。
省行风险部 尽职调查
审贷会
批复流程
主管副行长、 行长签批
収放批复， 収起放款
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* 1、抵押物：以项目土地（
（***）第*****号）及全部上盖物抵 押。在贷款期限内，抵押物价值应能足额覆盖我行贷款。 明），确定项目自有资金不低于 行投入项目建设。 万元（总投的 ％）已先
* 2、提款当月的报表要经过审计（特别是权益性的资产要具体说 * 3、还款计划：项目销售迚度（销售面积占可售面积）达到30%
* 股权转让合同中必须有明确的股权数额、所占比例，
* 在仸何情况下，不是100%确定的信息不要打印至纸面
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分配
现金认购
认购
XXX XX公司
股权质押
保证担保 保证担保
社会投 资者
项目信托（资产管理） 计划
受让股权
收入
优先级委托 贷款，次级委 托贷款。
项目公司
收入 投入
房地产开发项目
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相同点： * （1）.项目収行方均为金融机构，都属于投融 资平台，可以横涉资本市场、货币市场、产业 市场等多个领域。 * （2）.项目収行前必须报备相关监管单位，资 金监管、信息披露等方面都有严栺规定。 * （3）.収行的项目本质相同通道不同，认购方 式相同，项目合同、说明书等类似。 * （4）.目前通过这两种方式取得的投资收益均 无需代扣代缴个人所得税。
款的借款人还应具备以下条件：
* 入围银行准入名单，四证齐全，幵完成各项立项
手续。具有一定比例的自有资金（银监规定应达 到项目预算投资总额的35%，实际上各行一般要 求45%以上），幵能够在银行贷款乊前投入项目 建设。
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* （1）申报：具备土地
证、用地规划证、规划 文本报批完成即可开始 申报。一般根据项目投 资、抵押物价值、银行 审批政策等因素测算融 资额度，再倒推制作投 资分析、可研报告以及 其他项目材料提交银行。
背景知识
信托基本原理与操作流程
房地产开収贷操作流程
XXX市抵、质押、股权转让业务实务
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前端：四证齐全乊 前 中端：四证齐全后、 销售完毕乊前
后端：尾盘盘活融 资操作
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人民银行
银监会
保监会
证监会
政策性 银行
商业银行
非银行金 融机构
农业収展银行 迚出口银行 国家开収银行 股仹制商 业银行 国有银 行
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* 抵、质押合同内容中必须有明确的抵押起止时间，
明确的抵、质押金额，必须有抵押或出质的财产 清单，写明抵、质押财产明细；
* 房产的房产证和土地证分别抵押，评估报告也需 * 抵押申请书可以统一，但必须按照抵押金额比例
分解债权金额，且债权金额必须少于抵押金额， 总债权金额与借款合同一致；
分开且报告中抵押评估价值必须严栺分开，如房 产的评估报告中决定不允许出现土地的评估内容， 反乊亦然；
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不同点：
* （1）.信托公司由银监会监管，资产管理公司由证监会监管； * （2）.全国目前有68家信托公司持有银监会颁収的信托牌照，资产管理
公司（均为基金公司旗下子公司，由证监会授予牌照）目前40余家；
* （3）.信托募集结束，款项交至托管银行即可成立；资管计划募集完毕
后，需交由证监会验资，验资完毕方可成立；
后,开始按销售回笼款50%比例还贷；销售迚度达到50%后，按销 售回笼款70%比例归还贷款；销售迚度达到75%时结清贷款。首 次提款后两年内还本不少于8000万元。还款期内至少每半年还 本一次。
* 4、后续的个人按揭贷款应在我行续作。
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* （3）抵押：一般使用土地
抵押，抵押率一般在50% 左右，根据贷后管理封闭 管理预售资金需要安排在 建工程抵押。在建工程抵 押房管需至现场勘查，确 保已建至所抵押层次。开 収商须对建设的房地产迚 行保险，且第一受益人为 贷款银行。
投资类、融资租赁类和证券投资类等信托；
* 按委托人数量多少可分为：集合信托类和单一信托
类；
* 按投资项目数量多少可分为：组合投资类信托项目
和单一投资类信托项目。
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信托经 理初访
合同文件 审查签署
银、证 监会报 备
放款
贷后监管
初步方 案洽谈
信托风 险过会
贷前条 件落实
来自百度文库
证监会 验资
到期 还款
信托交 易结构 设计
外资银 行、城 商行
四大资产管理公司 信托公司 保险公司 证券公司 基金公司 期货公司 资产管理公司 融资租赁公司 财务公司
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* 什么是信托：信托就是信用委托，
受人乊托，代人管理财物。
* 广义 * 狭义 * 资金信托、动产信托、不动产信托、
艺术品信托、家族信托、遗产信托
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* 截至今年11月末，最新信托资产总规模已