对城市土地与房产经济问题的

对城市土地与房产经济问题的研究

曹国民

（四川煤炭产业集团攀煤公司物房公司）

1城市土地与房产经济的关系

1.1基于双重视角的地价与房价关系

1.1.1以城市土地供需为视角的地价与房价关系

通常情况下，商品供求关系是决定商品价格的关键性因素。在我国，城市土地的供应基本以政府垄断为主，这种无弹性的供应限制了土地的经济供应，致使城市地价受城市土地需求的影响过大，即城市地价受房产市场供求关系的影响引发土地需求价格的变动。所以，在城市土地供应缺乏弹性的情况下，加之土地需求受房价居高不下的强烈刺激，进而使得地价不断上涨。

1.1.2以房价构成为视角的地价与房价关系

房价是根据房地产开发商开发建设住房的总成本和预期获得的利润这两个基本要素确定的。地价是开放商在获取土地使用权过程中向国家支付的土地出让金，即土地有偿使用费。不同城市以及同一城市不同地段的地价与房价的比例也有所不同，一般情况下地价占总成本的30%左右。由此可见，地价是房价的基础。在构成房价的各要素中，若除地价之外的其他要素不变，那么地价上涨必将导致房价上涨，而房价上涨又会刺激地价上涨。

1.2城市土地制度对房产经济的影响

1.2.1城市土地供应制度对房产经济的影响

通常情况下，由于土地资产会随着时间的不断推移而增值，这表明占有的土地量越大未来所获得的利润就越高。由于土地供应制度不健全加之利益的引诱，使得开发商和私人为达到利益最大化的目标，长期对土地资源进行占有，进而导致了大量土地被闲置。因土地全部掌握在个人手中，致使市场中的土地供应量锐减，从而使土地供应严重受限。开发商和私人对土地的投机行为主要体现在以下两个方面：①开发商获得土地后，往往会将土地进行分块，然后采取分阶段的方式进行开发，这种做法可以让土地长期被占用；②开发商和私人将长期占有和闲置的土地再进行使用权转让。正是由于地方政府忽视闲置土地的管制以及投机者长期、大量的囤积土地，致使市场上有效的土地供应量不断减少，其带来的后果是地价急剧攀升，这严重影响了房产经济的平稳运行。

1.2.2城市土地储备制度对房产经济的影响

就土地储备制度而言，其实质上就是通过出让及收购方式的有效运用来控制一、二级市场的实际土地供应量，以此来达到平抑地价的目的。然而，通过对土地储备制度下的房产经济运行情况进行分析后发现以下两个方面问题：①很多储备机构基本都是将部门自身的利益放在首位，他们贯穿于土地收购、拆迁、开发的全过程当中，更有甚者还会参与土地拍卖，这就造成了部门权利越来越大、业务范围越来越广，俨然成为市场中的主体。他们过分地追求土地增值带来的经济效益，却严重忽视了社会利益，这与土地储备制度当时的制定初衷相背离，致使无法保证土地的供求平衡关系，这样一来便会对房产经济的平稳运行造成不利影响；②由于土地收购补偿较低影响了收购计划的顺利实施，从而导致土地收购的调控功能被弱化，这也在一定程度上影响了房产经济的稳定发展。

1.2.3城市土地估价制度对房产经济的影响

我国城市土地估价制度随着土地供应制度的发展而不断完善，使该制度在合理划分土地等级、准确评估基准地价的情况下，确保了土地估价更为合理、科学。然而，在实践操作中，受土地评估人员综合素质偏低、基准估价应用力度不足及其控制效果差等因素的影响，致使基础地价背离于现实地价，从而极易引起地价和房价的大幅度波动，对房产经济的稳定发展造成负面影响。

1.2.4城市土地金融制度对房产经济的影响

当前，土地基金和土地资产证券化是国家调控土地的重要金融工具。土地基金可以有效控制土地投资、投机需求，使地价保持在平稳状态；土地资产证券化是通过融资手段来宏观调控土地市场。但是，在现行城市土地金融制度下，土地抵押贷款的增长率过高，不仅增加了融资风险，而且弱化了土地金融制度

摘要：近年来，随着房地产市场的快速发展，房产经济已经成为我国国民经济结构的重要组成部分，与居民居住条件的改善以及城市经济的稳定发展息息相关。城市土地制度作为国家调控房地产市场的重要手段，不仅关系到土地资源的合理配置和高效利用，而且还关系到国民经济的可持续发展。为此，有必要对城市土地制度进行完善，以此来促进我国房产经济稳定发展。基于此点，就城市土地与房产经济问题展开研究。

关键词：城市土地；土地制度；房产经济；房地产市场

经济管理

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对房产市场的调控作用。同时，我国土地融资渠道过于单一化，仍以土地抵押贷款为主要渠道，阻碍了土地市场融资的发展，进而影响到房产市场的平稳运行。

2完善城市土地制度，促进房产经济稳定发展的建议

2.1强化土地闲置清查力度，遏制土地投机行为

目前，我国各地虽然都开展了闲置土地清查活动，但由于各地方政府忽视了对闲置土地的管制，从而造成土地开发商以及私人对土地的投机行为愈发活跃，这在一定程度上导致了大量土地被闲置。为此，可从以下几个方面着手来解决这一问题：①应当建立健全针对政府有关部门的问责制度，借此来加大对闲置土地的清查力度。通过问责制的建立，能够使政府有关部门遵循法律要求开展土地清查工作，以此来遏制土地投机行为的发生；②应加大对建设用地的监管力度。我国大部分地方在对闲置土地进行清查时都存在重视结果、忽视开发过程的现象，针对这一问题，建议应当加大对建设用地的监管力度，具体可通过借助网络信息平台来发布一些与土地开发利用相关的信息，加强舆论监督；③应加强对土地闲置的处罚。具体内容应包括以下两个方面：a.要对土地闲置的认定及处罚标准进行统一，并对不同的责任主体进行分别计算，同时还要进一步提高土地闲置的处罚标准，这样能够有效地控制土地投机行为的发生。b.应当建立多个部门联合的执法队伍，如纪检、监察以及审计等，这样有利于各部门之间互相监督，进而确保对土地闲置的处罚能够顺利执行，以此来遏制土地投机行为，这有助于促进我国房产经济的健康稳定发展。

2.2建立土地储备评价制度

现阶段，我国很多地方都存在重视土地储备的操作，却轻视对土地储备整体效益及各种风险的研究。为了改变这一现状，应当建立健全土地储备评价制度，该制度不仅是对现有土地储备制度的补充和完善，而且还能进一步消除土地储备制度对房产经济带来的不利影响。土地储备评价制度应当包括以下内容：土地储备规划评价、项目评价以及年度评价等等。其中规划评价及年度评价是对土地储备规划方案进行的综合性评价，主要评价的指标有经济效益、社会效益以及环境效益；项目评价则是针对年度土地储备进行的可行性评价，重在确保项目决策的可靠性。按照项目的具体实施阶段，该评价可分为前期评价和后期评价，其中后期评价是制度建设的重点。此外，还应加强对土地储备风险的评价，具体评价内容包括：财务风险、经营风险以及各种外部风险等等。通过风险评价可以为防控措施的制定提供可靠依据，这有助提高土地储备的综合效益。

2.3完善城市土地估价制度

为了有效解决城市土地评估制度中基准地价评估不规范、不合理以及基准地价的实践应用问题，应当从以下两个方面着手完善城市土地估价制度建设，从而保障房产经济的平稳发展：①提高土地评估人员的综合素质，使其全面掌握土地政策和土地评估业务技能，不断拓展与土地评估业务相关联的学科

知识，同时加强职业道德建设，使土地评估人员具备良好的职业道德操守，规避职业道德风险；②构建标定地价体系，使基准地价与标定地价结合使用，并通过建立公示制度，提高土地评估的科学性。此外，应根据时点市场的具体价格水平来对基准地基进行确定，进一步提高对基准地价的控制效果。可根据协议地价以及出让金补交金额的相关要求，并以时点市场价格水平为依据来确定基准地价，从而确保基准地价的更新速度能够与市场地价的变化同步，以此来达到提升基准地价控制效果的目的。

2.4完善城市土地金融制度

现阶段，我国很多城市都存在土地金融制度不完善的现象，这种不完善具体体现在两个方面上：即土地抵押贷款风险较大和土地融资渠道过窄。为此，应当针对以上这两个方面的问题来完善土地金融制度，这有助于推动房产经济稳步发展：①应建立健全土地评估机制，以此来降低土地的金融风险和抵押债务。在建立该机制时应满足以下要求：必须采取科学的方法对土地的实际价值进行评估，如收益法；应对政府用于城市开发的土地融资方案进行科学评估，经评估后，若方案风险较高应当予以终止；应对影响抵押土地价值的因素进行全方位分析，并对各因素进行评级。②加快新型土地融资模式的推广，借此来拓宽土地融资渠道。a.可以通过加强对土地基金和土地资产证券化的理论研究，为实践应用提供理论依据；b.应对土地基金和土地资产证券化这两种新型的融资模式进行完善，并加快其在全国范围的推广，以此来推动房产经济的稳定运行。

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