第七章 城市土地利用 新城市经济学课件

r（d）=q[p—c—π—fd]
可见，相对于不变的p、c、π和f来说， 投标租金r（d）是距离d的线性函数。反 映在图5-1中，则AB为投标租金曲线，其 斜率为f。只要企业选址在这条曲线上， 则无论其位置在AB线段上的何处，企业 的利润率π都是一定的。
杜能的分析虽是针对农业而言的，实际 上由于城市地租和农业地租的基础是一 样的，并由农业地租来调节，因此在城 市中，投标租金曲线同样是距离的线性 函数。
（二）、非市场模式
这是以前苏联为代表的社会主义国家的 土地制度，即土地归国家或集体所有， 消灭私有；由国家对土地的使用进行统 一分配，不允许私自转让或买卖土地， 否则即为非法。目前世界上还有越南、 朝鲜、古巴等国家坚持这种土地管理体 制。
（三）、国家控制下的市场模式
在这种土地制度下，土地最终所有权全 部归国家或国家的象征；私人通过土地 批租获得土地的占有权和使用权；国家 从总体上控制着土地市场。这是英国及 英联邦成员国家或地区实行的土地管理 体制。
四、 世界各国土地制度比较
世界上各国依其政治与经济制度的不同，而制 定不同的城市土地制度。如果将其归纳分类， 大体上可以分为三种模式。
（一）、完全市场模式 在这种土地制度下，土地主要属于私人所有。
土地像其它商品一样，可以在地产市场上自由 买卖，其价格决定于市场的供求关系。发达国 家多数采取这种模式，尤以美国和日本为典型。
（二）、城市土地地租曲线
在完全竞争条件下，城市土地在不同用 途的使用者进行分配时，总是遵循“最 高租金原则”——即愿意支付最高租金 者得之。而不同的使用者，对于城市不 同区位上的土地，所给出的投标租金是 不同的。
现假设有A、B、C三类土地使用者，分 别是商业零售业、制造业、公寓住宅业， 它们各自给出了自己的土地投标租金曲 线，即在一定利润水平下所愿意支付的 最大地租曲线：其中AA′为商业用地的投 标租金，BB′为制造业的投标租金，CC′ 为公寓住宅业的投标租金。
二、城市土地利用的空间结构
（一）、城市土地的投标租金 （二）、城市土地地租曲线 （三）、城市住宅用地利用
（一）、城市土地的投标租金
德国经济学家杜能在他的专著《孤立国》 一书中，提出了投标租金的概念，建立 起了一套投标租金模型。杜能指出，投 标租金是投标者对各种不同区位的土地 所愿意支付的最高租金，它由土地使用 者在对土地使用权的竞争中产生。
（四）、中国城市土地使用情形
我国城市土地的所有权，已由国家的根本大法 《中华人民共和国宪法》作了明确规定。《宪 法》第十条规定：“城市的土地属于国家所 有。”国家为了公共利益，可以依照法律对集 体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家 所有。《土地管理法》亦重申了城市土地的权 属，即：“城市市区的土地属于全民所有即国 家所有。”《宪法》第十条还规定：“农村和 城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有 的以外，属于集体所有。” 《土地管理法》亦 作了同样规定。
1、土地储备制度建立的原因
（1）、在城市建设发展过程中，有许多 土地需要用来发展社会公用或公益事业， 如道路、公园、基础设施等
（2）、由于土地市场的不完全性，政府 为了宏观调控土地市场的需要，可以通 过掌握一定数量的储备土地，根据市场 调控的需要，计划供应土地，保持土地 市场的健康发展
2、土地征购权的三个基本构成要件
（三）城市土地分类
1、根据土地使用性质分，建设部把城市 土地分为10类
2、为方便城市内部土地收费和房地产价 值的估算，把城市进行分级
（四）土地价格
1、城市土地价格的本质，是土地出让年限内 地租的贴现值总和，即地租的资本化 。
2、土地的供给与地租的形成 3、市场竞争对地租、地价的作用
问：住宅价格高与地价高的因果关系是什么？
当土地处在OE′区段时，商业用地的投标 租金AE最高，土地所有者理所当然将 OE′区段的土地给了商业；同理，E′F′区 段的土地给了投标租金最高的制造业， F′C′区段的土地给了投标租金最高的公寓 住宅业。于是，这就形成了一条针对三
个土地使用者的城市土地的投标租金包 络线AEFC′，它也是实际上的城市土地 市场地租曲线。如图5-2。
（1）、土地征购属于政府的特有权利。 这个权力一直用于公共目的
（2）、行使这个权力必须给予合理的补 偿
（3）、实施这一制度的机构，不同国家 或地区有所不同，大致可分为政府、或 政府授予权的土地开发社和土地银行等
（二）、城市土地收购储备运作的 基本模式
1、土地的征购集中 2、土地的储备 3、土地的出让
（三）、来自百度文库市住宅用地利用
1、住宅价格函数 2、住宅品位的变化 3、公共物品和污染的空间变化 4、收入与区位
三、城市土地收购储备制度
（一）、国外城市土地收购储备制度 （二）、城市土地收购储备运作的基本
模式
（一）、国外城市土地收购储备制度
城市土地储备制度，是指城市土地储备中心通过征用、 收购、置换、到期回收、土地整理等方式，从分散的 土地使用者手中，把土地集中起来，并由土地储备中 心组织进行职工和居民的安置、房屋拆迁、土地平整 等一系列土地整理工作后，将土地储备起来，再根据 城市规划和城市土地出让年度计划，有计划地将土地 投入市场的制度。其主要目标是通过政府垄断土地一 级市场供应，增强政府对土地市场的调控能力，防止 土地收益流失，规范市场秩序。
对于某一土地需求者来说，在城市地区 影响投标租金的最重要因素是土地的位
置：地块距市中心越近，愿意支付的租 金越高。若以r（d）代表某一土地需求 者的投标租金曲线，d代表到城市中心的 距离，p为产品价格，q为产量，c为与距 离无关的单位生产成本，f为单位距离的 运费率，π为平均利润率，则在一定利润 水平下每块土地的租用者所能支付的最 大地租（即投标租金）为：
第七章、城市土地利用
一、城市土地 二、城市土地利用的空间结构 三、城市土地收购储备制度 四、中国城市土地使用情形
（二）城市土地特征
1、城市土地位置的特殊重要性 2、城市土地对城市基础设施的依赖性 3、城市土地使用方向上的相对固定性 4、城市土地的有限性 5、城市土地利用的集约化程度高