第四章房地产评估1

要求：评估2002年12月的土地使用权价格
第四章房地产评估1
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 o 收集资料----where o 确定交易实例----how many o 修正交易情况 o 修正交易日期 o 修正区域因素 o 修正个别因素 o 修正使用年期 o 求出比准价格 o 决定土地估价结论
•民用住宅 •其他民用建筑
•公共建筑
•公用设施
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建筑物的特性
o 不能脱离土地而单独存在 o 使用价值是有年限的 o 属于可再生资源 o 其所有权受其占用范围内的土地使用权性质
与年限的限制
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影响建筑物价值的个别因素
o 面积 o 建筑结构 o 建造质量 o 附属设施 o 建成及使用时间 o 产权 o 其他
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土地的概念及特性
o 土地的概念（狭义）：地球表面构成陆地部 分的土壤层
o 土地的特性：自然特性和社会经济特性
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•自然特性
•位置的不可移动性 •数量的固定性 •效用的持久性
•社会经济特性
•用途多样性 •经济地理位置的可变性 •可垄断性
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土地使用权的概念、权属、价格类型
第二节 建筑物评估
o 建筑物有关的基本知识 o 建筑物评估的成本法 o 建筑物评估的残余法
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建筑物有关的基本知识
o 建筑物的概念 o 建筑物的分类 o 建筑物的特性 o 影响建筑物价值的个别因素
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建筑物的概念——房屋和构筑物
房屋：供人居住、生产、
工作、学习和进行其他社 会活动，以及储藏物品等 的建筑；
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/28
第四章房地产评估1
第四章房地产评估1
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
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建筑物评估的成本法
o 思路 o 重置成本的构成及测算 o 三项贬值的测算
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重置成本的构成及测算
o 重置成本的构成 o 测算方法
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实体性贬值的测算方法
o 使用年限法 o 观察打分法
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借助建筑物成新率的评分标准，根据建筑物的实际 状况进行对照打分，得出建筑物的成新率。
•其中：G---结构部分的评分修正系数
•
S---装修部分的评分修正系数
•
B---设备部分的评分修正系数
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功能性贬值
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2020/11/28
第四章房地产评估1
第一节 土地使用权评估
o 土地使用权估价基本理论 o 土地使用权评估的收益法 o 土地使用权评估的市场法 o 土地使用权评估的成本法 o 假设开发法 o 路线价估价法
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土地使用权估价基本理论来自百度文库
o 土地的概念及特性 o 土地使用权的概念、权属、价格类型 o 影响土地使用权价格的因素 o 土地使用权评估原则
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计算公式2
如果土地容积率与土地使用年限单独修正，则计算公式为： P=P’*A*B*C*D*容积率修正系数*土地使用年期修正系数
其中： 容积率修正系数 =评估土地容积率修正系数/交易实例价格容积率修正系数 土地使用年期修正系数
m—评估对象的使用年限； n—交易实例的使用年限。
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土地使用权评估的概念：
从土地所有权衍生，并与土地所有权相分离， 依照法律法规或合同约定而非自由发生的受限制
的物权。 土地使用权可通过出让、划拨、转让、租赁等
方式获得。
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土地使用权的权属分类
•土地所有权
•划拨土地使用权
•土地使用权
•出让土地使用权 •租赁土地使用权
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土地使用权的价格类型
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建筑物评估的残余法
o 基本原理 o 评估案例
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评估原理
（一）收益资本化法 通过预计评估对象未来的正常收益，再选用适当
的资本化率将其折算为现值并累加，以此估算房地产 的客观合理价格。 （二）残余估价法
当待估建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以 外的方法能求得土地的价格时，从房地产的净收益中 扣除属于土地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯 收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物 的评估值。
主要构件：基础、墙、 门、窗、柱和屋顶。
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构筑物
房屋以外的工 程建筑，如道路、 水坝、隧道、水 塔、桥梁等。
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建筑物的分类
•承重结构 •经济用途
•钢结构
•框架结构
•钢筋混泥土结构 •框架剪力墙结构
•混合结 构
•砖混结构•剪力墙结构 •砖木结构
•其他结
•构商业用房 •民用建筑 •工业建筑
建 筑 物 的 重 置 成 本 。
的 成 本 水 平 ， 以 求
原 始 成 本 调 整 为 目
本 指 数 ， 将 建 筑 物
根 据 公 布 的 建 筑 物
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（4）单位比较法
o 将与待估建筑物类似建筑物的单位重置成本 经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估 建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取 重置成本的测算方法。
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重置成本的构成
o 建安工程费 o 专业费用 o 建设税费 o 建设期利息 o 开发商利润
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建筑物重置成本的估算方法
（1）重编预算法 （2）预决算调整法 （3）物价指数法 （4）单位比较法
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重编预算法
估算建造所需的各种材料、设备的数量和 标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各材 料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再 累加求和得到建筑物的重置成本。
•一级市场价格范畴
•基准地价 •标定地价
•二级市场价格范畴
•出让地价、出让价格 •转让价格
•其他价格（抵押、课税）
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o 基准地价－政府按照城镇不同的土地级别或均质区段分别 评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用 权的平均价格。
o 标定地价－市、县政府根据管理需要评估的、在正常土地 市场和正常经营管理条件下，具体宗地在某一日期的土地 使用权价格。
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计算公式1
o 实际评估工作中，其计算公式： P=P’*A*B*C*D或 =P’*100/（）*（）/100*100/（）*100/（）
其中： A=100/（）=正常交易情况指数/交易实例交易情况指数 B=（）/100=评估基准日价格指数/交易实例交易价格指数 C=100/（）=评估对象所处区域因素条件指数/交易实例所处区 域因素条件指数 D=100/（）=评估对象个别因素条件指数/交易实例个别因素条 件指数
因
素
因
素
素
•个别因素
用
土 地
利
状
地 块
形
面 积
质
地 形
地
位 置
•商业 •工业 •住宅
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土地使用权评估原则
o 供求原则 o 替代原则 o 最有效利用原则 o 预期原则
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土地使用权评估的收益法
o 也称为土地残余估价法，即待估土地处于房 地合一状态，并且用收益法以外的方法能求 得建筑物的价格时，从房地产的净收益中扣 除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属于 土地的纯收益，再用土地的还原利率还原， 便可得到土地使用权的收益价格。
主要用于承包商投标。
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（2）预决算调整法
根据预决算资料测算各部分的工程数量，然后 采用现行单价和费用项目及费用标准，确定 各部分成本，然后将各部分的成本加总，得 出建筑物的重置成本。 适应范围：工业建筑的成本估算。
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（3）物价指数法
• •
取前的成
度 较 低 。
缺 点 ： 估 算 精
由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构、 装修、设备配置等不合理造成的功能不足或 浪费所形成的价值损失。 建筑错位：建筑物的用途和使用强度与其 占用的土地的最佳利用不符。 建筑过度：建筑物相对于邻区的建筑物过 大或过于豪华，所引起的功效损失。 建筑不足：建筑物相对于邻区的建筑物过 小或质量太差，所引起的功效损失。
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估价公式
第四章房地产评估1
应用举例
某公司于2000年12月购入一仓库，其占用土地面 积为2000平方米，为50年期工业用地，仓库于2000 年12月建成，面积1800平方米，其经济耐用年限50 年，至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为 500元/平方米。据调查，当地同类仓库出租租金一 般为每月8元/平方米，土地及房屋还原利率分别为 5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%，需支付的 管理费用为租金收入的4%，年维修费为重置价值的 1%，年保险费为重置价值的0.15%。
o 出让底价－政府根据正常市场状况下宗地应达到的地价水 平，综合考虑各种政策因素的影响，确定的某一宗地出让 时的最低价格控制标准。
o 交易价－在土地市场中实际达成的交易价格。
第四章房地产评估1
•影响土地使用权价格的因素
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•人口 •行政 •经济 •社会 •心理 •国际
一
区
般
因
域