第四章房地产评估
房地产估价第四章 房地产估价的原则与程序
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（一）四方面依序筛选 1.法律上允许 2.技术上可能 3.经济上可行 4.能否使估价对象价值最大
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
二、最高最佳使用原则
（二）三个经济学原理
1.收益递增递减原理 2.均衡原理
房地产估价第四章 房地产估价的原 则与程序
房地产估价
§4－1 房地产估价原则
一、合法原则 1.合法产权
权证：出让转让、行政划拨、集体 外销、内销
违法、临时、产权争议、部分产权
2.合法使用
城市规划、土地用途
第四章 房地产估价的原则与程序
房地产估价
一、合法原则
3.合法处分
法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… 4.其他
房地产估价
七、撰写估价报告
（一）估价报告的形式
1、叙述式报告 2、表格式报告
（二）估价报告的要求
内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量
（三）估价报告的内容
1、封面 2、目录 3、致委托方函 4、估价师声明 5、估价的假设和限制条件 6、估价结果报告 7、估价技术报告 8、附件
房地产估价
一、明确估价基本事项
（一）明确估价目的
其
估价目的源自于对估价的需要
中 估
（二）明确估价对象
价
明确物质实体状况、权益状况
目
的
实体范围由委托方提供由估价目的决定
是
龙 头
（三）明确估价时点
公历表示，精确到日
第四章 房地产估价的原则与程序
第四章房地产估价概述
§4-3 房地产估价目的
• 一、土地使用权出让价格评估 • 协议出让的价格评估，应采用公开的市场价值标准，招标 和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价作评估。 • 二、房地产转让价格评估 • 采用公开的市场价值标准。 • 三、房地产租赁价格评估 • 从事生产、经营活动的房地产，采用公开的市场价值标准； • 住宅的价格评估，应执行相关的租赁政策； • 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋，应另外给出 租金中所含的土地收益值。
一、合法原则
• 2、合法使用 • 房地产估价应以符合城市规划、土地使用管制等的合 法使用寿命为依据进行。 • 3、合法处分 • 房地产估价应以法律、行政法规和合同等允许的处分 方式为依据进行。 • 处分方式：买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。
一、最高最佳使用原则
最高最佳使用是指一空地或已有地上建断程序 • 1、法律上的许可性 • 2、技术上的可能性 • 3、经济上的可行性 • 经济可行性的检验方法 经济可行性的检验方法：针对某一种使用方式，首先估计其未 来收入和支出的现金流量，然后将此未来的收入和支出流量通 过基准收益率计算其现值，再将两者进行比较。
二、估价概念包含的基本内容
• （一）估价对象 1、土地 土地：一是空地或有不可继续利用建筑物存在的 土地 土地，包括尚未开发利用的生地、有待拆迁房屋存在 的毛地、可直接开发利用的熟地；二是有建筑物存在 的土地。 2 建筑物 2、建筑物 3、 房地 房地：已建成可投入使用的新旧房地和尚未竣工 的在建工程 4、其它 其它：预售建筑或已消失建筑。 其它 • （二）专业估价人员 • 经房地产估价资格考试合格，由注册管理部门审定注 册取得资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业 技术人员。
• 有一位置较佳的全装修住宅房地产，现状下其价值为8000 元/m2 。如将其用途转换为宾馆，依据其将来可能获得的收 益分析计算得到其价值为10000元/m2 。转换用途所需费用 为1000元/m2 。
资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估
第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产 (3)不动产（4）基准地价 (5）标定地价 (6）楼面地价2、单项选择题（1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产 b。
房屋建筑物 c。
企业资产 d。
资产(2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（ )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率 d。
特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。
a. 加和法b. 积算法 c。
类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年,假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（ ) 元。
a。
85000 b. 12631 c. 72369 d。
12369（5）计算建筑期利息的工期应按（ )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期 d。
实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17%、30.5％、6.9％、4.8％,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（ ) 元。
a。
1048000 b。
1910000 c。
1480000 d。
19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米,建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元.a. 61667 b。
925000 c。
789950 d. 58041（8）残余估价法属于（ )中的一种具体方法。
a。
收益法 b。
成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（9)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2。
第四章 房地产评估习题
第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。
A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。
则由此计算出的建筑容积率为( )。
A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。
A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。
A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。
A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。
A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。
A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。
A、在我国。
所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
房地产评估专题培训
▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115
第四章 房地产评估复习题
第四章房地产评估复习题一、单选1.某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2 B．3223元/ m2 C．3322元/ m2 D．4000元/ m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9% B．12.5% C．7.5% D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元4．被评估建筑物账面价值80万元，2005年建成，要求评估2008年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从2005年到2008年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元5．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元6．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。
A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米7．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。
第四章房地产评估
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
第四章房地产的评估
一、土地的特征
土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特 性两个方面: 土地的自然特征是指自然物体的土地，其本身 所具有的特殊性质； 土地的经济特征是指土地与人类发生某种关系 时才会表现的性质。
自然特征
1．位置的固定性 2．质量的差异性 3．不可再生性 4．效用永续性 经济特征 1．供给的稀缺性 2．可垄断性 3．利用多方向性 4．效益级差性
2、交易日期的修正
评估基准日交易实例价格＝交易实例价格×（评估基准日指 数／可比实例交易日期指数）
3．区域因素修正
区域因素修正的内容有交通、环境、治安状况、城市规划、 繁华程度、噪音等影响不动产价格的因素。如果交易实例地 产与待评估地产处在同一地区，则不必进行此项修正。
4．个别因素修正
个别因素修正的内容主要有位置、面积、地势、地形、日照、 通风、建筑结构、楼层、朝向、内部设施临街状态等
纯收益=总收益－总费用
2．客观总收益
是指以收益为目的的房地产和与之有关的各 种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生 的收益，求取总收益时，是以客观收益即正 常收益为基础，即总收益必需是客观总收益 而不能以实际总收益计算。房地产所生产的 客观总收益必须是处于最佳利用方向和最佳 利用程度。
3．客观总费用
第三节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的基本思路
收益法的基本思路是不动产的现实价值取决 于它未来带来的收益的大小，未来产生的收 益折现为现值越大，说明不动产的价值越大。
收益法的理论依据预期收益原理。
第三节 收益法在房地产评估中的应用
二、适用范围
收益法适用于有收益或又潜在收益的房地产价 值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等收益性不 动产及住宅等可以转化为收益性的不动产。 而对于政府机关办公楼、学校、公园、图书馆等 公用、公益性房地产价值评估不适用。
第四章 房地产评估习题
第四章房地产评估习题一、单项选择题1．某宗地面积为2 000平方米，单价为1 000元／平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A. 250元/平方米 B．500元/平方米C．1 000元/平方米 D．2 000元／平方米2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。
A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度 D．城市规划限制3.某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2-10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为 ( )。
A. 0.6B．5.1C．2 D．64．在建筑物重置成本的评估中，价格指数调整法一般只适合于( )。
A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。
A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值C.土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。
已知该房地产的折现率为9％，评估时的剩余使用年限为10年。
经测算，该住宅的年纯收益为50,000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为( )。
A．852元 B．825元C．1,054元 D．1,328元7．对于施工、形象进度正常的在建工程，其评估价值一般应以在建工程的( ) 为准。
A．市场价格 B．账面价值C.重置成本 D．收益价格8．在在建工程评估中，形象进度法适用于( )。
A．施工期较短且价格变化较小的在建工程B．施工期较短且价格变化较大的在建工程C．施工期较长且价格变化较小的在建工程D．施工期较长且价格变化较大的在建工程9．基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于( )。
资产评估人大版答案第四章 房地产价格评估
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
CH4 房地产评估
七、房地产评估前期工作
• • • • 明确房地产评估基本事项 拟订评估作业方案 实地勘察评估对象 收集评估所需资料
第二节
市场法的应用（掌握）
一、适用范围
市场法适用于活跃市场的交易性房地产。 在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的 地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
例 某城市某用途土地容积率修正系数见 容积率修正系数表
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为3800元， 容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待 估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格 =3800×1.6/1.9 =3800×容积率因素修正系数（1.6/1.9） =3200（元/平方米）
第一节 房地产评估概述
一、土地的特性
（一）土地 （二）土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性 （2）土地质量的差异性 （3）土地效用的永续性
一、土地的特性
2.土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性
在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断 利益，在经济上获得收益。
2、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使 用权再转移的行为，包括出售、交换和 赠与。凡未按土地使用权出让合同规定 的期限和条件投资开发、利用土地的， 土地使用权不得转让。 土地使用者之间 使用年限=出让年限－原土地使用者已使用 年限 过户登记
第四章_房地产价格评估计算题
（1）待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。
有关数据如下：预计建设期为2年，第一年入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。
专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。
（1）根据所给条件计算如下： 1)预计住宅楼的买楼价的现值为：()230002000629752066()110%⨯⨯=+元2)总建筑费用现值为：()()0.5 1.5100060%10000100040%100009190000()110%110%⨯⨯⨯⨯+=++元3)专业费用=9 190 000×6％=551 400(元)4)租售费用及税金=29 7520 66×5％=1 487 603(元) 5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％ =(地价×20％)+(9 190 000+551 400)×20％ =(地价×20％)+1 948 2806)总地价=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2 =13812319(元)（3）某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；设备配置齐全，增加2％；地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。
经现场评定，该房屋为7成新。
根据上述情况，评估房屋价格。
（3）根据题意：该房屋价格=970×(1+l ％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7 =851466(元)（4）某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。
资产评估-第四章房地产评估
(一)房地产的概念
房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地 产是三者的结合体。
物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、 结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设 施条件、平整程度等。
权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而 衍生出来的权利、利益和收益。
区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系， 包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。
17
（三）现场勘察及收集数据资料
现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行 实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境
在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评 估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估 对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
18
（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
20
一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
21
（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成具有复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
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二、房地产价格的种类
6
(二)房地产的特性
房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地 产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关， 由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所 建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土 地，是以土地特性为基础的。
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1.土地的自然特性
土地的自然特性主要表现在以下几个方面： （1）数量的有限性(不可再生性) （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
第四章、房地产评估
因素并对差异因素进行分析，对参照物价值进行修正 进而评估房地产价格的一种估价方法 3、相同点，即差异因素 用途、结构、地形、地势、交 易日期、交易性质 二、市场法的应用范围 1、有相关的交易市场 2、参照物多 3、某些情况不能适用市场法
第三节、房地产评估的市场法
• 三、市场法的计算公式 • 待估房地产价格=交易实例单价*交易情况修正系数*区 • • • • •
第一节、概述
3、确定评估基准日 4、签订评估合同 （二）、制定评估工作计划 人、时间、预算、工具、方法、管理 （三）、实地勘查和收集资料 1、了解委估资产的环境 2、了解委估资产的资料，各种渠道的 3、看委估资产具体情况：是否有剥落、断裂、渗漏等 （四）、选择评估方法并估测被估房地产价值
第二节、房地产价格及影响因素
• • • • • • 2、建筑物的个别因素 面积结构和材料 设计和设备状况 施工质量 法律限制 建筑物是否与周围环境协调
第三节、房地产评估的市场法
• 一、市场法的基本思路 • 1、市场法-市场比较法、现行市价法 • 2、含义：将评估对象与参照物进行对比分析找出差异
•
第四章、房地产评估
内容提要： 1、房地产的概念、特点、价格以及 价格特征、影响因素、评估程序 2、房地产的评估方法 3、在建工程的评估方法 4、研究的必要性：房地产在国家宏 观调控中的重要作用、市场交易的活 跃性、民生性、历史沿承的房地产的 重要性
第四章、房地产评估
第一节、概述
2、长期使用性 3、投资大量性 4、保值和增值性 5、投资风险性 6、政策限制性 7、房地合一性 8、房地价格互影响性，评估时需房地分估整合求评估 值 四、房地产评估的原则
第四章 房地产评估
第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建造物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建造物；土地与建造物合成一体的房地产。
在国外普通称之为不动产。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部份。
2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部份，包括权利、利益和收益。
3、区位是指某宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。
距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
二、房地产的特征(一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
(二) 耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
建造物一经建造完成，其寿命是相当长的。
(三) 影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
(四) 投资大量性：其投资数额是可观的。
(五) 保值增值趋势三、房地产评估程序(一) 明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。
(二) 拟定评估工作方案 (三)实地勘查搜集资料(四) 选用评估方法评定估算：假设开辟法、残存估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
(房地产专用法)(五) 确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或者依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建造物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。
二、土地的分类及其特性(一)土地资产及其分类从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。
1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开辟程度与开辟趋势(二)土地资产的特性土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。
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地租（元/年）
1500
l
0
10
距城市中心距离(公里）
l3
l1
l2
距城市中心距离
（二）土地价格理论
1、土地价格的内涵
V = ∑ai/(1+r)i ２、土地价格的形成
价格
价格
s
sm ss
p
p1
sl
d
p2 p3
p’
p
d1
d’
d
o
m
土地数量
0
土地数量
图表 4-5 土地供给固定条件下地价的决定 图表 4-6 土地供给随时间变化条件下地价的决定
• 土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产 市场的特性。
• 1、土地的自然特性
• （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性
• （2）位置的不可移动性
• （3）效用的持久性→价格具上升趋势
• （4）效用的差异性（不可替代性）
• 2、土地的经济特性
•
（1）用途的多样性
•
（2）供给的稀缺性
•
• 三．房地产类型 • １．居住类房地产（供生活居住） • ２．商业类房地产（商业经营） • ３．休闲类房地产（娱乐、健身） • ４．公共事业类房地产（文教卫） • ５．工业类房地产（生产）
• 四．房地产的描述方法 • １．位置、四至、形状 • ２．面积大小 • ３．建筑物层数和高度 • ４．建筑结构（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖
• 2、旧建筑物价格：重置成本-贬值
• 附属物的具体范围视具体情况而定。
• （三）房地产价格的构成
• 建筑物连同所占用土地的价格。同房地产市场供求相互作 用形成的
征地安置费 耕地占用税
“农转非”地价
小区内土地开发费 开发单位管理费
开发投资资本利息 开发投资利润
土地价格
土地使用权价格 拆迁安置费
房
旧城区改造地价 小区内土地开发费 开发单位管理费
土地
与房屋不相关之地产
地产
土地财产权利 与房屋相关之地产
房屋建筑物及其财产权利
房地产
不动产
房产
房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等
与土地尚未分离的农作物、林木、种子等
图表 1 土地、地产、房地产、不动产之间的关系
• 二.房地产的特点
• 1.不可移动性（位置固定性：使得区位环境条件在一个地
Байду номын сангаас
（3）可垄断性
• 3、土地的分类
• （1）按自然形态分：山地、丘陵地、台地、平原
• *（2）按开发程度分：生地、熟地、毛地
• 生地:指无改良物、建筑物、基础设施的土地。
• 熟地：指对生地进行了改造，从而增加了效用及价值后的 土地
• 毛地：是指将要进行再开发改造的旧土地。
• 二）地产的含义:
• 是土地财产或土地资产的简称,是指土地及 其相关的财产权利。
木结构、其他结构） • ５．建筑装修及附属设备 • ６．建筑物的建成时间质量保养等条件 • ７．建筑外观及平面格局 • ８．利用现状及规划设计要求（用途、建筑容积率、建筑
覆盖率、规划要求等）
• ９．房地产产权状况（产权归属、土地使用权类型、房屋 产权状况）
• １０．士地的地质基础及地上改良状况
• 五、房地产价格评估的理论基础
• 六、房地产价格的构成
• 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格 特征也不同。
•
土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格
是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产
成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价
格，而房价一般是指所有权价格。
•
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因
• 第四章 房地产价格评估
• 第一节 房地产价格评估概述 • 一、房地产的概念
• 房地产是土地、建筑物及地上附着物的总称。
• 一）土地的含义：
土地狭义：地球的陆地部分
• 土地广义：地球表面及其一定范围内的空间。
• 地上附着物：附着于土地，虽然可以分离，但 分离后会破坏房地产的完整性或功能，比如树木， 管线，围墙，道路。
地
开发投资资本利息 开发投资利润
产
勘察设计费
建筑材料、设备费
价
建筑物生产成本
建筑施工费
建设单位管理费
格
建设单位向政府部门交纳的有关税费
建筑物价格
建设单位建筑资本投资利息、利润
建筑物出售前的保管、养护等费用
建筑物销售出成本 推销费 建筑物销售有关税费
销售经营利润
此了解土地价格的特性很重要。
• 土地价格的特性主要有：
• 1、地价是地租的资本化
• 2、地价主要由需求方决定
• 3、地价呈不断增长趋势
• 4、地价与土地用途相关（受政策影响）
• 5、地价具有个别性
（一）土地价格的构成 价格决定机制的特殊性
一般商品的价格以价值为基础，围绕其上下波动。土地的价格由收 益即使用价值决定。
区的房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要）
• 2.耐用性
• 3.异质性（差异性、个别性：但不能否认不同房地产之间
的市场可替代性）
• 4.高价值性
• 5.供给有限性（可多层，但土地面积有限）
• 6.投资与消费双重性（同时具有相对安全性）
• 7.房地产实体构成的二元性（房地产实体由纯自然土
地、土地中人类劳动的结果、房屋建筑物构成，因而既有 非劳动产品又是劳动产品）
地租
地价
区位租金
区位价格
土地资本租金
转换成本
不确定性风险
不确定性风险补偿费 农地发展权价值
年补偿费
预期增值
农地租金
纯农地价格
纯农地价格
CBD
d’ 距 CBD 的距离 CBD
d’
图表 4-7 城市土地租金
图表 4-8 城市土地及农地价格比较
• （二）建筑物价格 构成
• 不包括土地价格，对房地产来讲，主要指房屋建筑及其附 属物的价格。建筑物价格由建筑生产费用加一定利润形成。 1、新建筑物价格主要包括：建筑工程费用，设备及安装 工程费用、其他费用（设计费、预算编制费、招标 费……）。
• （一）地租理论
• 1、地租的概念：是土地承租人为了得到使用自己资本的 生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支 付给他所使用土地的所有者一个货币额。
• 2、地租的形成
报酬量
a’ e f
a
gh
Δd
b
c
o
d 资本和劳动投入量
图表 4-2 地租的形成
3、区位地租（位置地租）
地租（元/年） 5000
• 三）房地产的含义:
• 是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属 物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。
四）不动产的含义:
不能移动,或者移动后会引起性质、形状改变，损失 其经济价值的物及其财产权利。它包括：土地、土 地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及 农作物）、与土地及其改良物有关的财产权利。