第四章房地产评估

木结构、其他结构） • ５．建筑装修及附属设备 • ６．建筑物的建成时间质量保养等条件 • ７．建筑外观及平面格局 • ８．利用现状及规划设计要求（用途、建筑容积率、建筑
覆盖率、规划要求等）
• ９．房地产产权状况（产权归属、土地使用权类型、房屋 产权状况）
• １０．士地的地质基础及地上改良状况
• 五、房地产价格评估的理论基础
• 第四章 房地产价格评估
• 第一节 房地产价格评估概述 • 一、房地产的概念
• 房地产是土地、建筑物及地上附着物的总称。
• 一）土地的含义：
土地狭义：地球的陆地部分
• 土地广义：地球表面及其一定范围内的空间。
• 地上附着物：附着于土地，虽然可以分离，但 分离后会破坏房地产的完整性或功能，比如树木， 管线，围墙，道路。
• 三）房地产的含义:
• 是指房屋及其附属物和承载房屋及其附属 物的土地,以及与它们相应的各种财产权利。
四）不动产的含义:
不能移动,或者移动后会引起性质、形状改变，损失 其经济价值的物及其财产权利。它包括：土地、土 地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及 农作物）、与土地及其改良物有关的财产权利。
地租（元/年）
1500
l
0
10
距城市中心距离(公里）
l3
l1
l2
距城市中心距离
（二）土地价格理论
1、土地价格的内涵
V = ∑ai/(1+r)i ２、土地价格的形成
价格
价格
s
sm ss
p
p1
sl
d
p2 p3
p’
p
d1
d’
d
o
m
土地数量
0
土地数量
图表 4-5 土地供给固定条件下地价的决定 图表 4-6 土地供给随时间变化条件下地价的决定
地
开发投资资本利息 开发投资利润
产
勘察设计费
建筑材料、设备费
价
建筑物生产成本
建筑施工费
建设单位管理费
格
建设单位向政府部门交纳的有关税费
建筑物价格
建设单位建筑资本投资利息、利润
建筑物出售前的保管、养护等费用
建筑物销售出成本 推销费 建筑物销售有关税费
销售经营利润
• 2、旧建筑物价格：重置成本-贬值
• 附属物的具体范围视具体情况而定。
• （三）房地产价格的构成
• 建筑物连同所占用土地的价格。同房地产市场供求相互作 用形成的
征地安置费 耕地占用税
“农转非”地价
小区内土地开发费 开发单位管理费
开发投资资本利息 开发投资利润
土地价格
土地使用权价格 拆迁安置费
房
旧城区改造地价 小区内土地开发费 开发单位管理费
• 三．房地产类型 • １．居住类房地产（供生活居住） • ２．商业类房地产（商业经营） • ３．休闲类房地产（娱乐、健身） • ４．公共事业类房地产（文教卫） • ５．工业类房地产（生产）
• 四．房地产的描述方法 • １．位置、四至、形状 • ２．面积大小 • ３．建筑物层数和高度 • ４．建筑结构（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖
区的房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要）
• 2.耐用性
• 3.异质性（差异性、个别性：但不能否认不同房地产之间
的市场可替代性）
• 4.高价值性
• 5.供给有限性（可多层，但土地面积有限）
• 6.投资与消费双重性（同时具有相对安全性）
• 7.房地产实体构成的二元性（房地产实体由纯自然土
地、土地中人类劳动的结果、房屋建筑物构成，因而既有 非劳动产品又是劳动产品）
（3）可垄断性
• 3、土地的分类
• （1）按自然形态分：山地、丘陵地、台地、平原
• *（2）按开发程度分：生地、熟地、毛地
• 生地:指无改良物、建筑物、基础设施的土地。
• 熟地：指对生地进行了改造，从而增加了效用及价值后的 土地
• 毛地：是指将要进行再开发改造的旧土地。
• 二）地产的含义:
• 是土地财产或土地资产的简称,是指土地及 其相关的财产权利。
土地
与房屋不相关之地产
地产
土地财产权利 与房屋相关之地产
房屋建筑物及其财产权利
房地产
不动产
房产
房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等
与土地尚未分离的农作物、林木、种子等
图表 1 土地、地产、房地产、不动产之间的关系
• 二.房地产的特点
• 1.不可移动性（位置固定性：使得区位环境条件在一个地
• 六、房地产价格的构成
• 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格 特征也不同。
•
土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格
是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产
成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地使用权价
格，而房价一般是指所有权价格。
•
在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因
• 土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地产 市场的特性。
• 1、土地的自然特性
• （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性
• （2）位置的不可移动性
• （3）效用的持久性→价格具上升趋势
• （4）效用的差异性（不可替代性）
• 2、土地的经济特性
•
（1）用途的多样性
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•
（2）供给的稀缺性
•
• （一）地租理论
• 1、地租的概念：是土地承租人为了得到使用自己资本的 生产经营场所（土地），要在一定期限内按契约规定，支 付给他所使用土地的所有者一个货币额。
• 2、地租的形成
报酬量
a’ e f
a
gh
Δd
b
c
o
d 资本和劳动投入量
图表 4-2 地租的形成
3、区位地租（位置地租）
地租（元/年） 5000
地租
地价
区位租金
区位价格
土地资本租金
转换成本
不确定性风险
不确定性风险补偿费 农地发展权价值
年补偿费
预期增值
农地租金
纯农地价格
纯农地价格
CBD
d’ 距 CBD 的距离 CBD
d’
图表 4-7 城市土地租金
图表 4-8 城市土地及农地价格比较
• （二）建筑物价格 构成
• 不包括土地价格，对房地产来讲，主要指房屋建筑及其附 属物的价格。建筑物价格由建筑生产费用加一定利润形成。 1、新建筑物价格主要包括：建筑工程费用，设备及安装 工程费用、其他费用（设计费、预算编制费、招标 费……）。
此了解土地价格的特性很重要。
• 土地价格的特性主要有：
• 1、地价是地租的资本化
• 2、地价主要由需求方决定
• 3、地价呈不断增长趋势
• 4、地价与土地用途相关（受政策影响）
• 5、地价具有个别性
（一）土地价格的构成 价格决定机制的特殊性
一般商品的价格以价值为基础，围绕其上下波动。土地的价格由收 益即使用价值决定。