公寓类型划分及其市场功能比较

产品面积：单房：30－35 ㎡ 一房一厅：50-55 ㎡ 两房：81-85
㎡ 三房：100 ㎡以上 溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织” 备注：该酒店式公寓最初不能用作注册办公使用，但在目前的二手 房交易中，由中环物业关管理公司代为行使业主委员会权利，联合 业主在购房时签署一份“业主承诺书”，同意将所购物业作为除生 产、加工、娱乐、医疗、网吧等限制项目的办公使用，解决注册办 公的问题
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普通公寓（居住型公寓）
目标客户及功能需求：
高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通方便 具有较大投资价值，升值潜力大
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商务公寓
用地性质：一般为综合性
用 地（商住）或商业用地 产权类型：商务公寓 产权年限：根据用地性质 而定，50年或40年
各地政府工商部门对住 宅（包括公寓）用途的 房屋能否办理工商登记 的规定不同，主要基调 一致为住宅用地不允许 作为办公使用，但执行 力度不一
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
目前市场上常用的方法是上面的第二条，通过2/3以上业主同意，解决 注册办公的问题 备注：通过2/3以上业主同意申请办公注册的方法，并非所有类型 的企业均可申请，工商局规定电子科技类、广告设计类等不扰民类 型的公司可以申请，而像餐饮娱乐类、网吧、生产加工类型的企业 则不能申请办公注册
产品面积：31-65 ㎡ 、复式双套房
溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务 产权性质：商务公寓 贷款按揭：5成10年
能否注册：可以
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典型案例参考
宏发中心大厦
商务公寓
基本情况：以商务公寓的形象 对外推广，但实际为住宅类型 用地性质：商住用地，分为商 业和住宅两部分 备注：该项目推广及所有样板房均为商务方向，但实际为住宅性质， 产权性质：住宅 不能注册，只是口头对客户表明通过成立业主委员会、2/3以上业 能否注册：不能 主同意即可解决注册问题等方式进行引导 价格：均价19000元/平米
产品特点：
一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，可注册公司
价格相对写字楼较低
商务公寓的出现，是市场
细分的结果。根据不同的形
态，又可分为 soho,scho,studio等形式， 是一种既可居住又可办公的
首付最低可达2成，按揭可达20-30年 产权性质为商务公寓，非纯写字楼
具备较高的投资价值
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不同功能产品的市场启示
基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓
划分，主要有以下几点市场启示：
公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限
较复杂，需要区分不同性质和功能
不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回 报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的 差异性，在定价时应有所体现 不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需 要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功 能营销
酒店式公寓是居住型公 寓的典型，是指物业公司提 供 酒店式的服务，如打扫 房间、预约送餐等基本酒店 服务，同时拥有私人公寓的 私密性和生活风格的综合物 业。酒店式公寓集住宅、酒 店、会所等多功能于一体， 具有“自 用”和“投资”两种意义。 它在硬件设施上并不低于酒 店，在服务上比酒店更胜一 筹
一般以只租不售和产权式经营为主
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典型案例参考
海岸卡夫诺
商务公寓
纯商务公寓 户型面积：全复式Loft， 28-140平米小开间 用地性质：商业用地 产权性质：商务公寓 贷款按揭：5成10年 能否注册：可以注册 价格：均价 19000元/平米 www.fdcew.com 房地产E网
典型案例参考
世金汉宫
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酒店式公寓
用地性质：一般为商业用地
产权类型：公寓或商务公寓 产权年限：根据用地性质而 定，40年
产品特点：
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次
较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设 计，体现档次与舒适性
公寓类型划分及其市场功能比较
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目前市场上公寓类型的划分
目前对公寓的概念没有 严格的定义与界定，严 格来说，目前市场上出 现的公寓应属于住宅的 范畴，但它们的功能却 与一般住宅有所不同， 且由于各种公寓类型的 不同，在产权和年限上 也各不相同
一般可以从“面积大 小”、“装修状况”、 “地段位置”、“物业 管理”和“配套设施建 设”等方面进行区分公 寓和一般住宅 根据目前市场上常见的 几种类型，主要分为居 住型公寓、商务型公寓、 酒店式公寓等几种类型
普通公寓 商务公寓 酒店式公寓
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普通公寓（居住型公寓）
用地性质：一般为住宅
产权类型：公寓
产权年限: 70年
产品特点：
户型面积小，30~60平米
精装修交房标准，拎包即可入住
配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平
目前市场上，有些项目 虽然号称是商务公寓， 但却不能作为企业的工 商注册地，主要原因是 项目的用地性质为住宅， 并非商业用地或者综合 性用地。
目前在深圳市场上，住宅或者公寓作为办公使用的例子比比皆是， 但此种类型无法进行工商注册登记。住宅（公寓）用地若要作为注 册办公使用，一般通过以下几种方式：
改变土地用地性质（较困难，且需补地价，商业用地 一般比住宅用地地价高出很多） 经2/3以上业主同意，由在建设局备案的业主委员会盖 章确认，可以向工商局申请注册办公
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典型案例参考
金中环酒店公寓
酒店式公寓
规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公 寓约300套 运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订3－5年返租协 议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租 管理公司：金中环物管，带精装修 租金：980－3980元/天，现为试营业，有折扣 价格：21000元/平米 主要租户：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租
大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集 团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业
管理费也较高
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酒店式公寓
目标客户及功能需求：
租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人 士、来往深港两地的商务人士为主 购买客户主要以投资客为主
具备良好的商业、商务、交通条件
商务公寓
规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34㎡，C栋建
面14601.47㎡，酒店式公寓共718套
运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租 管理公司：茂业集团 租金：5000-6000元/月 价格：目前最低23000-24000元/平米，高层最高34000元/平米， 带精装修 主要租户：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士
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典型案例参考
泰格公寓
酒店式公寓
规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓 运营模式：产权长期持有，只租不售
物业管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司
租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，带精装修 主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝 安、龙岗外企），散客以南山为主 出租情况：出租情况较好，近7成，以长租客为主 产品面积：单房：35-113 ㎡ 两房：147-171 ㎡ 三房：198-286 ㎡ 四房：248-419 ㎡ 溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）
高档物业功能。
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商务公寓
目标客户及功能需求：
自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，
升值潜力大
可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款 均有较大吸引
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关于商务公寓的注册办公功能