李廷举给三四线城市商业地产开发的15个
三线城市商业地产的开发策略
叠
物、 餐饮 、 娱 乐的 比例 ． 切 忌 盲 目照 搬 流行 和 通 用 的公 式 ： 招 商 必须 注 意 平 衡 等 开 发 策 略
关键 词： 三线 城 市 ； 商业 地 产 ； 地产开发； 开发 策 略 ； 城 市规 模 ； 商业 形 态
中 图 分 类号 ： Ｔ ｕ＿ ９ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ １ — ９ １ ０ ７ （ ２ ０ １ ４ ） １ ２ — ０ ０ １ ３ — ０ ３
ｔ ａ ｌ ； ａ ｓ ｆ ｏ ｒ ｈｅ ｔ ｃ ｏ ｍｍｅ ｒ ｃ ｉ ａ ｌ ｏ ｒ ｉ ｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｎｄ ａ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ， ｈｅ ｔ ｒ ａ ｔ ｉ ｏ ｏ ｆ ｓ ｈ ｏ ｐ ｐ ｉ ｎ ｇ ， ｃ ａ ｔ ｅ ｒ ｉ ｎｇ ａ ｎ ｄ ｅ ｎ ｔ ｅ ￣ａ ｉ ｎ ｒ ｎ ｅ ｎ ｔ ｓ ｈ ｏ ｕ ｌ ｄ ｂ ｅ ｄ ｅ ｔ ｅ ｒ ｍｉ ｎ ｅ ｄ ｉ ｎ ａ ｃ ｃ ｏ ｒ ｄ ａ ｎｃ ｅ ｗｉ ｔ ｈ ｔ ｈ ｅ ｌ ｏ ｃ ａ ｌ ｍａ ｒ － ｋｅ ｔ ｓ ｉ ｕａ ｔ ｉｏ ｔ ｎ， ｇｅ Ｒ ｎｇ ｉ ｒ ｉ ｄ ｏ ｆｃ ｏ ｐ ｙ ｉ ｎ ｇ ｔ ｈ ｅ ｐｏ ｐ ｕ ｌ ａ ｒ ｎｄ ａ ｕ ｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ａ ｌ ｍｏ ｄ ｅ ｌ ； ａ ｎ ｄ ｓ ｔ ｒ ａ ｔ ｅ ｇ ｉ ｅ ｓ ｌ ｉ ｋｅ ｂ ａ ｌ ｎｃ ａ ｅ ｓ ｈ ｏ ｕ ｌ ｄ ｂ ｅ ｅ ｍｐ ｈ ａ ｓ ｉ ｚ ｅ ｄ ｉ ｎ ｅ ｎ ｔ ｅ ｒ ｐ ｉｓ ｒ ｅ ｅ ｓ ｔ ａ ｂ ｌ ｉ ｓ ｈ ｉ ｎ ｇ．
要是地市 （ Ｔ ｈ ｉ ｒ ｄ — ｔ ｉ ｅ ｒ Ｃ ｉ ｔ ｙ ） 是 指 有 战 略 意 义
或 比较 发 达 或 经济 总量 较 大 的 中等 城 市 而最 近 “ ２ ０ １ ４ 年 中 国 城市分级名单（ 非港澳台 ） ” 对 国 内４ ０ ０ 个 城 市进 行 分 级 排 名 ， 其 是 由《 第一财经周刊》 发起 的２ ０ １ ４ ￣ 权 威 最 新 城 市排 名 ， 通 过 综
三四线城市商业地产操作指南
三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。
却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。
却是空荡荡的商业地产项目。
在今天的国内商业地产项目是随处可见！城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。
这类商业项目该如何操盘运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。
3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
三四线城市商业地产投资策略_图文.
主题商业地产顾问服务热线 021-******** 三四线城市商业地产投资策略银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅市场温度转冷。
各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地产。
万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例,一时间商业地产的热度骤升。
商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。
于是开发商纷纷寻找价值洼地,推动有潜力地产板块的投资发展,三四线城市正成为商业地产的发展热土。
与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以现在很多城市都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重点来考虑。
这对当地的房地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。
就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一样散铺预售的方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。
同时,相对于一线城市,三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限。
所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。
三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。
目前,万达在建的38个城市综合体中,有16个分布在三四线城市,占比达到42%;宝龙地产28个商业地产项目中,12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市,占比已达43%;世茂股份拥有的22个商业地产项目中,有10个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表的三四线城市,占比高达46%……三四线城市缘何能吸引越来越多的标杆房业竞相进入?当前三四线城市商业地产的市场现状如何?三四线城市开发商业地产的典型企业案例有哪些?房企进入三四线城市发展商业地产的策略是什么?随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧,越来越多的房地产企业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心,但由于三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限,三四线城市商业地产并非一片蓝海。
九州远景-商业地产在三线城市的进入机遇与产品定位
商业地产在三线城市的进入机遇与产品定位九洲远景商业管理机构过去两年，转战二三线城市已成为商业地产无法回避的考验。
尽管一线巨型城市也有其另类机会但二三线城市的机会成本是不容忽视的诱惑，二三线城市常被一并提及，但是这两者在未来发展空间，及所面对的进入环境却不尽相同，具体的进入策略和产品定位也有差异。
三线城市面临更好的进入机会人口方面，三线城市人口总量将在相当长时间内保持较二线城市更大的格局。
据麦肯锡相关研究报告，预计到2025年，三线城市的人口数量将达到3.16亿，远超二线城市的1.04亿（图一）。
其次，三线城市中心城区的地块可得性也要高于二线城市。
例如在沈阳2011年经营性用地的供应计划中，中心城区的供应量占比仅为4%；而肇庆市2011年城市中心经营性土地的供应占14%。
九洲远景通过对25个品牌购物中心已开业的103家门店在各城市分布的统计发现，不考虑一线城市，目前二线城市商业项目的集中度非常高（图二）。
另一方面，透过城市竞争指数（图三）可以发现二线城市的竞争非常激烈，部分二线城市的竞争激烈程度甚至已经超过了上海北京等一线城市，所以从竞争的角度来看，三线城市的竞争压力明显小于二线城市。
商业地产扩张空间巨大，首推区域性进入策略商业的核心是消费，而中产阶层是目前带动中国消费增长的主力军，随着中产阶层在越来越多的城市出现并逐步壮大，这将驱动着商业地产向更多城市的扩张。
据BCG中国城市收入数据库资料，预计至2020年若要覆盖80%的中产阶层和富裕阶层就需要进入这546个城市，而2010年这一数字仅为343（图四）。
从城市数量上的差可以看到，商业地产乃至零售的扩张空间相当巨大。
但开发商在向三线城市扩张时将面临与二线城市不同的局面。
二线城市数量少，分布零散，进入选择较少，开发商在进入时策略并不是急需考虑的问题。
然而三线城市由于数量多，分布也更为密集，尤其在华东等经济相对发达的地区，呈现出面状分布的特点。
九洲远景认为开发商在进入三线城市时，应把目标放在密集度较高的地区，尤其是自身品牌已经打入的一二线城市周边。
三四线城市商业地产新机遇报告
三四线城市商业地产新机遇报告目录一、概述 (2)二、三四线城市商业地产新机遇 (3)三、新兴科技影响商业地产投资方向 (5)四、灵活应对市场变化的投资策略 (7)五、关注新兴商业模式下的投资机会 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
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随着数字化技术的发展，商业地产数字化转型也成为了一个趋势。
消费升级促使商业地产数字化转型的原因在于消费者越来越依赖数字化技术来满足自己的需求。
商业地产数字化转型可以提高物业管理效率、优化商业运营模式、提升消费者体验等，从而提高商业地产的价值和回报率。
未来，商业地产将会更加注重数字化技术的应用，通过智能化、数据化等手段来提升自身的竞争力。
数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着科技的进步，商业模式不断地被重新定义和改变。
新兴科技如人工智能、大数据分析、虚拟现实等正在深刻影响着商业地产行业。
投资者应关注基于技术创新的商业模式，例如共享办公空间、智能零售、智慧物流等新型商业运营方式。
这些模式将对商业地产市场带来新的需求，为投资者提供了创新的投资机会。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新，包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
随着城市化进程的推进，城市商业地产的品质要求越来越高，升级换代成为不可避免的趋势。
商业地产的升级换代不仅能够提升商业地产的价值和品质，还能够满足消费者日益增长的消费需求，提高商业地产的收益水平。
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
中国一二线城市的标杆市集案例
我国一二线城市的标杆市集案例近年来，我国城市化的进程加快，城市商业也日益兴盛。
在这种背景下，城市市集作为重要的商业载体，扮演着连接城市与居民的桥梁作用。
一二线城市的市集发展情况备受关注，有许多优秀的市集案例成为行业的标杆。
接下来，我们将介绍一些我国一二线城市的标杆市集案例，从中发现其成功之处，为其他市集提升提供参考。
1. 长沙橘子洲头市集长沙橘子洲头市集是我国知名市集案例之一，该市集素以江边景观和特色美食而闻名。
市集位于长沙市岳麓区橘子洲景区，周边环境优美，吸引了大量游客和市民前来参观购物。
该市集在规划和定位方面做到了精准。
在市场定位上，长沙橘子洲头市集立足于本地特色和旅游资源，将市场定位于旅游消费和休闲购物。
在市场规划上，长沙橘子洲头市集将特色美食、手工艺品和文化体验有机结合，打造出了一个集购物、餐饮、娱乐为一体的综合性市集。
长沙橘子洲头市集还注重体验式消费的构建。
市集上的商品多以本土特色和手工艺品为主，给用户带来了独特的购物体验。
市集还开设了各种文化活动和表演，给用户带来了丰富的娱乐体验。
这种体验式消费模式吸引了大量的顾客，也使市集在长沙的消费市场上独具竞争力。
2. 上海田子坊市集田子坊市集位于上海市黄浦区，是上海的又一著名市集案例。
田子坊市集的成功在于它的古镇风情和特色文化。
该市集在历史文化保护和利用方面做了很多工作。
市集所在的田子坊地区，是上海的历史文化遗存之一，保存着许多历史建筑和古老街巷。
市集在开发利用过程中，充分保护并利用了这些历史遗迹，保持了古镇的原汁原味。
市集还注重挖掘和传承田子坊地区的文化传统，组织了各种传统手工艺品展示和文化活动，吸引了大量的游客和文化爱好者。
另外，田子坊市集还在文化创意产品的引进和孵化方面下了很大功夫。
市集吸引了大量的文化创意店铺入驻，这些店铺以传统工艺为基础，融入了现代元素，推出了一系列具有地方特色和文化内涵的商品。
这些文化创意产品不仅受到了年轻人的追捧，也成为了外国游客争相购物的商品。
贵阳超级大盘崛起：穷政府借开发商运营城市
贵阳超级大盘崛起：穷政府借开发商运营城市2012年11月12日08:40来源：地产中国网冯禹丁2012-11-12/rollnews/detail_2012_11/12/19050939_0.shtml “超级大盘林立”是记者对贵阳楼市最深刻的印象。
目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，单是花果园项目就有1830万平方米的体量，号称全国第一大盘。
以花果园规划的35万常住人口为例，这样的规模足以抵得上贵阳市修文县人口的总和。
"在不发达的省会城市贵阳，超级大盘频频出现，当下已规划和在建的超过200万平方米的楼盘，不下10个。
""利用开发商的力量，开发生地，运营城市，对于穷财政的贵阳地方政府而言，是一条现实捷径。
"“从那个山头到那个山头，再从这个山头到那个山头，全是我们的地。
”朱晋仪指着办公室窗外对南方周末记者说。
她的身份是中天城投集团贵阳房地产开发有限公司副总经理。
这里是“中天·未来方舟”楼盘售楼部。
一条红地毯从两百米开外拾级而上，经过有着十几米高水柱的人工喷泉，直抵楼下。
一公里外的南明河对岸，几栋高楼已拔地而起，更多的楼群正在生长。
“中天·未来方舟”位于贵阳东郊，朱晋仪指的四个山头圈下了12800亩土地，按照规划，2018年这里将屹立一座容纳17万人、建筑面积达到720万平方米的巨型楼盘。
它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公园、海洋馆等。
冲着这么诱人的前景，一位李姓重庆商人日前斥资1亿元在此买下包括616套房的一整栋楼。
在中国别的城市，极少有楼盘达到如此大的体量，但在贵阳，这却还不算最大的楼盘。
贵阳堪称最不发达的省会城市之一，地级以上城市人均GDP排名全国第161位（2010年数据）、人口仅432万。
紧邻老城区西一环路的巨无霸楼盘“宏立城·花果园”，建筑面积更达到惊人的1830万平方米，规划居住人口35万人。
三四线城市地产项目前策1-序言
三四线城市地产项目前策序前段时间有个开发商慕名找到我，让我帮他看看一个项目方案。
随便看了几分钟，便发现漏洞百出，一问便知该开发商没有做前策，直接找设计院出的方案。
地产开发全链条已经很成熟了，怎么还会有发展商犯这种低级错误？做地产营销二十几年，遇到很多滞销项目，进去一看就发现问题是出在前策上。
前策失误相当于胎里带的毛病，非常不好治疗。
病得轻点的会严重影响销售速度和利润，病情严重的会直接导致项目亏损甚至拖死开发商。
我很长时间都不理解为什么很多开发商对这样至关生死的事情却毫不重视呢？后来见的多了，慢慢悟出了其中的道理——无知者无畏。
大部分三四线城市的开发商是没有前策能力的，因而对于前策必要性缺乏认知，普遍存在着以设计机构取代前策机构的现象。
本质上这也符合逻辑。
其一，房地产近20年的高速发展，房价一路飞涨，购房者经常抢房子还抢不上，开发商怎么还去研究前策呢？其二，地产营销界的大部分代理公司其实也是不懂前策的，开发商所能找到的资源有限，因而产生了被动的前策缺位现象。
很多开发商拿到土地后直接找一家规划设计院开始方案设计，报建通过就开工，然后才去找代理公司做销售。
这真是本末倒置。
每个城市都会有几家做的很好的设计院，做过很多项目，看上去很有经验，对市场也会有自己的见解。
但是设计单位是不能取代前策单位的，因为第一，设计单位的经验来自于服务其他开发商的案例，都是听开发商说什么好卖什么不好卖，他们并没有第一线营销的体会。
所以设计单位接到项目后一定是把自己认为畅销的产品往项目上套，殊不知每个项目的具体条件并不一样。
这样套上去的东西是否真正符合项目的实际情况？谁知道呢。
第二，设计单位是不对销售结果负责的，开发商把自己的命运交给一个跟结果无关的人去把握，能够做得好只能靠命好了。
当然还有另外一种逻辑。
我曾见过在一条三公里的路上有5个Top20的发展商，每家都拿着几乎一模一样的户型扎堆厮杀，营销总苦不堪言。
这些公司并不缺前策能力，但为什么会出现这么严重的产品同质化呢？想来想去还是前些年的市场行情太好，是市场把开发商惯坏了。
绿城桃李春风案例分析
绿城桃李春风案例分析目录一、项目背景分析 (2)1. 项目概述 (3)1.1 项目背景 (4)1.2 项目愿景 (5)2. 项目地理位置及环境分析 (6)2.1 地理位置分析 (7)2.2 周边环境分析 (8)二、绿城桃李春风设计原则与理念 (9)1. 设计原则 (9)1.1 可持续性发展原则 (11)1.2 人文关怀原则 (12)1.3 绿色环保原则 (13)2. 设计理念 (14)2.1 以人为本，打造宜居社区 (15)2.2 融合自然，实现和谐共生 (16)三、绿城桃李春风项目规划及布局分析 (18)1. 项目规划 (18)1.1 总体规划思路 (20)1.2 土地利用规划 (21)1.3 绿地系统规划 (22)2. 布局分析 (23)2.1 住宅布局分析 (24)2.2 商业布局分析 (25)2.3 公共设施布局分析 (26)四、绿城桃李春风景观与建筑设计解析 (28)1. 景观设计 (29)1.1 景观规划理念与策略 (30)1.2 景观空间布局 (31)1.3 特色景观打造 (32)2. 建筑设计风格与特点阐述 (33)2.1 建筑风格定位及表现方式 (34)2.2 建筑功能分区与户型设计优化探讨等 (35)一、项目背景分析随着中国城市化进程的加速，城市发展面临着前所未有的机遇与挑战。
为满足人民群众对高品质城市生活的需求，提升城市形象和人居环境，多个城市开始致力于打造宜居宜业的现代化城市。
在此背景下，绿城桃李春风项目应运而生。
绿城桃李春风项目位于具有得天独厚地理优势的城市核心区域，周边配套设施齐全。
项目所在地块原为老旧小区，基础设施陈旧，居住环境较差。
为了改善居民生活品质，提升城市形象，当地政府决定对地块进行改造升级。
绿城桃李春风项目正是响应这一政府号召，结合城市发展规划，精心策划的一个高品质住宅区。
项目定位为高端住宅社区，旨在打造集居住、休闲、教育、医疗等多功能于一体的现代化城市综合体。
破解三四线城市商业地产招商难题
破解三四线城市商业地产招商难题作者：林海彬来源：《中国房地产·市场版》2015年第09期在泡沫泛滥的商业地产领域，有效供给不足而无效供给过剩。
地段好、配套完善、设计规划符合商业经营的物业可以说房租高企，商户们挤破头都难进；而一些地段相对较偏、设计不科学、配套不完善的商业地产项目却无人问津大量空置，招商成了大难题。
对于三四线城市的商业地产而言，后一种现象尤为严重。
一些由住宅或者其他产业转型而来，缺乏商业地产开发、专业策划、招商销售、运营经验的老板们一头扎进商业地产，这才发现，里面的水不是一般的深。
那么，三四线城市的商业地产如何破解目前遇到的招商难题呢？一、定位不宜过高三四线城市的商业地产定位，要切合实际，不要总是看“北城天街”“万达广场”“万象城”之类，一门心思搞“高端、大气、上档次”，脱离当地实际的消费水平。
定位过高，就会脱离实际消费群体，招商也不容易成功，就算招来了高端大牌商户也会因为缺乏消费支撑而留不住。
即使是定位于区域性的商业体，也必须先吸引到本市、本县的基本客流，否则就是无本之木，无源之水。
二、规模不宜过大现在的商业综合体购物中心层出不穷，一个体量比一个大，都想以大取胜。
没有考虑到当地的市场承载力，有的甚至已经透支了当地未来10-20年以上的消费潜力。
考虑商业地产规模的大小，不仅要看自己、看未来，还要看现在、看别人，要做专业的市场调研和科学的商业规划。
从经验看，20万左右人口的县城里约2万平方米的单体购物中心是比较好的，考虑到未来发展，也不要超过3万平方米。
地级市约5万平方米的单体购物中心比较合适，再大就没有人气了，消费力和消费习惯也支撑不了。
三、招商方式要灵活按照大城市商业地产招商的模式，先招主力百货和超市，然后次主力店，再是招小商户。
但是这里有一个问题，很多大城市的主力百货不一定愿意去小城市，即使招来了，条件开的很苛刻，有的不但不给你租金，还要你倒贴装修费。
而且这样的大商户在一二线城市做惯了，他的顾客群、经营理念、推广手法和三四线城市的实践、习惯是不一样的，真正经营效果实际上是一个未知数。
商业地产系列之七：楼市调控下-四大一线城市商业地产发展近况(精)
中国领先产业研究专业机构 如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！/Services/recommend.asp?ID=438 1中国领先产业研究专业机构目录中投顾问点评：调控下的投资机遇限购令成就商业地产 (3)前言 (5)一线城市商业地产发展现状 (6)北京2009年商业地产市场总结 (6)深圳商业地产半个甲子年的沧海桑田 (8)一线城市商业地产二季度活力四溅 (10)新政之下上海商业地产当红不让 (11)2010年深圳商业地产投资价值分析 (14)深圳商业地产的好时代似乎正在到来 (22)“限购令”出台广州商业地产逆市上升 (27)报告称珠三角商业地产酝酿爆发 (28)探寻原因：政策、游资双促进 (29)楼市阴云密布只为商业地产开“天窗”？ (29)新政打击住宅投资高回报捧红商业地产 (30)游资进入 (31)山西游资转战北京上海等一线城市商业地产 (31)华润置地加速商业地产开发 (33)恒大数十亿投资旅游综合体提速商业地产布局 (35)万科多个城市涉足酒店开发战略向商业地产倾斜 (36)一线城市商业地产发展趋势 (37)北京市2010年商业市场的发展趋势 (37)上海“轨交商业地产”发展无可限量 (38)深圳罗湖未来承接关外需求拉动商业地产 (41)深圳金融服务业会刺激商业地产上升 (42)广州商业地产前景被看好各大开发商来势凶猛 (43)房地产行业电子书推荐 (45)中投顾问点评：调控下的投资机遇限购令成就商业地产在房价经历了八、九月份的暴涨之后，国家为了稳定房价，出台了第二轮调控。
相比之前的所有调控，这一次的调控的力度是最大的，它不仅对按揭买房做出了严格的限制，还出台了史无前例的限购令，以深圳为例，按照限购令的规定，深圳户籍家庭只能购买两套房，非深圳户籍只能购买一套房，而交社保不足一年的，则在深圳买不了房，不管你是按揭还是一次性付款。
而不仅是深圳，包括北京、上海、广州等多个一线城市都出台了限购令，有些城市的限购令，比深圳的还要严格。
二三四线城市商业地产开发基本思路
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
二、三四线城市商业地产开发的基本思路三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。
所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之根本原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。
三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民与农村农民，存在大量的消费市场，只是需要去挖掘与激发而已，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。
还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。
但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。
经典派在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。
1、重视项目地段商脉“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。
非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。
商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。
一二线城市特色售楼中心案例
深圳宝能城——内部设计
80平米的咖啡馆 120平米的美学展览馆 260平米思想体验馆 多个休闲娱乐区设计， 为客户提供休闲场所。
深圳宝能城——内部设计
250平米的阅读休息区 下沉式儿童体验馆 个性地下室 顶层阳光咖啡吧
深圳宝能城——内部设计
把项目介绍、户型图、沙 盘等所有的营销区域都融 入到书店里面，让人情不 自禁愿意沟通
取意于铁路蜿蜒曲折的几何 结构特征之抽象概念。外立 面幕墙实由双层铝制穿孔板 构建而成，形成的三维摩尔 曲面效果。 时尚的几何结构，凸显项目 现代风格的外立面设计。
南京万科九都荟售楼中心——内部设计
内部设计采用简约风格，圆滑顺 延的流线体绘制了与众不同的背 景墙，营造轻松、优雅的氛围。
南京万科九都荟售楼中心——外部设计
成都麓湖·艺展中心——简介
坐标：成都---麓湖•艺展中心 点评：
○ 室内空间与室外地貌景观以及湖水辉映成巨大的交响。建筑在 与人的互动中得到完整的审美意义
○ 设计机构：建筑大师Antoine Predoc
最疯狂：疯狂巨石爆裂的瞬间
成都麓湖·艺展中心——外部设计
外部设计模仿坠落的陨石，设计独特，凸显粗犷自然之美。
独特的造型搭 配柔和的线条 设计，利用屋 顶园林，充分 体现项目“绿 色”、“生 态”、“未来” 的建设宗旨。
珠海莲邦广场艺术中心——内部设计
通过采集屋面雨水和地面雨水统一到达地面雨水收集中心，经过雨水过滤再利用输送给其他用途， 如卫生间用水、景观用水和植被灌溉。
内部天井设计，凸显设计感的同时，呼应项目绿色建筑的设计理念。
厦门中骏天峰——内部设计
合理的内部功能分区，营造舒适浪漫的氛围。
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二三线城市限购是政府被逼无奈之举
张四强：二三线城市限购是政府被逼无奈之举7月14日消息国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。
其中强调已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
搜狐焦点第一时间采访了原乡美利坚总经理张四强先生。
张四强表示：“这则消息的出台则预示着二三线城市的开发商如果不明智，还要在价格上疯狂上涨，则离灭亡的时间就不早了。
当中央政策出台一线城市中价格过快增长的城市限购后，明显的可见这些城市的成交量大幅降低。
究其原因不是没有人能够承受起这样的价格，而是政府用政策限制了购买力。
据万科随后的北京市调的结果显示，在今年初能有资格购买而且有能力有意愿的购房者只有17万左右，而这个数字只相当于去年成交套数。
因此政策限制，将这些众多的开发商的市场消灭殆尽。
于是开发商们纷纷转战二三线城市或商业地产。
”“而如今，疯狂的进军二三线城市，疯狂的开发，疯狂的价格拉升，使得一部分企业继续完成着年度指标。
这些城市的房价高涨以及成交量的继续拉升，根本上跟调控前一线城市的情形是一摸一样的。
就是说，房地产投资投机需求的大量介入拉升了房价高涨。
这个现象就是政府不愿意看到的现象，因为不能保证基本民生的需要，会造成各种不稳定的因素。
愈来愈多的暴力拆迁跟大量进入这些城市搞开发是由一定关系的。
而我们的城市发展也仅仅注重了房地产的单方面投资拉升GDP，也造成了物价的上涨。
同时保障房的建设没有执行彻底，不能及时推向市场，造成了二三线城市的商品房价格拉升。
房地产的单方面投资，也造成配套投资跟不上城市发展的进度。
如幼儿园、医院、小中学、城市管网等，这些配套基础设施的落后，则造成城市人的生活质量大幅降低，城市弊端日益显现。
因此二三线城市的限购也是政府被逼无奈之举。
”同时，他还表示：“6月底，河北省廊坊市香河县人民政府下发通知，对香河新建商品住房价格进行全面限制，这意味着香河从7月起将成为全国首个实行“商品住房一律限价销售”的地区。
一二三四线城市的推广方式比较
一二三四线城市的推广方式比较一线城市包括北京、上海、广州和深圳等，它们是国内经济、金融、文化和科技中心。
这些城市具有较强的经济实力和国际影响力，因此推广方式不同于其他线城市。
1.大型活动推广：一线城市常常利用大型活动吸引人气，如举办国际体育赛事、文化艺术节等。
这些活动可以提升城市的知名度和形象，吸引更多的游客和投资者。
2.国际化推广：一线城市积极开展国际交流与合作，吸引外资和外国人才。
此外，一线城市还会举办国际论坛和展览，增加城市的国际影响力。
3.科技创新推广：一线城市注重科技创新，通过建设科技园区和孵化器等，吸引创新型企业和高科技产业发展。
这有助于吸引人才和创新项目，提升城市的科技水平和竞争力。
二、二线城市的推广方式二线城市包括重庆、西安、成都和杭州等，它们在经济和文化方面有一定的实力和影响力。
为了吸引更多的投资和人才，二线城市采取了以下推广方式。
1.文化旅游推广：二线城市注重发展文化旅游产业，通过举办文化活动、修复古建筑等方式，展示城市的历史文化和旅游资源。
这有利于吸引游客和投资者，推动旅游产业的发展。
2.产业引导推广：二线城市积极引导和扶持具有发展潜力的产业，如高新技术产业、文化创意产业等。
这有助于提升城市的产业结构和经济水平，吸引更多的投资和人才。
3.教育培训推广：二线城市注重发展教育培训产业，通过建设高水平大学和职业培训机构等，吸引优秀的教育资源和人才。
这有助于提升城市的教育水平和人才竞争力。
三、三线城市的推广方式三线城市包括郑州、武汉、南宁和福州等，它们是国内经济相对较弱的城市。
为了改善经济状况，三线城市采取了以下推广方式。
1.产业转型推广：三线城市注重推动产业结构的转型与升级，加大科技创新和技术进步的投入。
通过发展新兴产业和提升传统产业的竞争力，提升城市的经济水平。
2.政府扶持推广：三线城市加大政府扶持力度，通过财政支持、税收优惠等方式，吸引投资和人才来该城市发展。
同时，政府还会积极与企业合作，提供各种便利和优惠条件。
开发商看好“1.5线城市”商业地产
开发商看好“1.5线城市”商业地产
佚名
【期刊名称】《现代物业：中旬刊》
【年(卷),期】2012()10
【摘要】“一个小县城建三四个城市综合体，这不是繁荣，而是乱象。
”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌近日表示，开发商以及地方政府应该更加冷静，避免过度投资带来的商业地产“泡沫”。
【总页数】1页(P114-114)
【关键词】城市综合体;商业地产;开发商;中国房地产;地方政府;“泡沫”;过度投资;顾云昌
【正文语种】中文
【中图分类】F291.1
【相关文献】
1.看好“1．5线城市”的商业地产 [J],
2.宜信财富张鹏:r聚焦价值投资看好一线城市商业地产 [J], 张兴军
3.开发商再造城市——中国商业地产早熟还是早夭？ [J], 岳峥
4.商业地产应结合城市特点,为中小开发商提供机遇 [J], 宋丕丞
5.成渝等9城市跃升中国1．5线城市——中国新兴城市50强报告发布 [J], 无因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
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李廷举给三四线城市商业地产开发的15个“忠告”
高端不可求，大众是王道
市场消费有个上一级的现象，就是县级高端消费去市级或省会城市，省会城市高端消费去一线城市，一线城市则去国外消费。
因此，三四线城市本身高端消费市场容量不大，且外流现象严重，做高端商业，唯独一二。
多则死。
若想做大哥，全靠主力店。
主力店全国品牌连锁化能下沉到三四线本身就少，且一旦进入必须是核心商圈，一二线城市很一般的品牌到了三四线城市便是高端大气上档次，这个量和质的特点决定三四线城市商业大哥的身份和模式。
酒店可提升，办公需谨慎。
三四线城市酒店以宾馆居多，其服务和环境比较落后，但入住率却高的惊人，所以小编认为三四线城市酒店开发可以提升环境和档次，精品酒店均可；再看办公写字楼，已经成为商业综合体标配，很多三四线城市商业开发冒然复制标配，试问三四线城市办公真的有那么大的市场么。
企业办公选址追求的是资源、人才和形象。
业态有空间，零售和娱乐。
三四线城市商业业态较为落后，生活方式单一，这点可以从百姓睡觉时间看出来，大晚上哥几个出去洗个澡，搓个背就已经觉得自己是旧混夜场的老油条了；所以在商业开发为围绕休闲娱乐必定叫座。
新盘重前期，执行不费力。
开发商多数以本地为主，而且初次涉足商业地产开发，其专业性和经验都不足，在此仅仅一个建议，充分做好前期工作，策划定位、规划设计重中之重，否则，你就准备好钱吧。
旧盘若拆迁，拼了也要抢。
旧盘拆迁，是指在老商圈的旧项目，包括原来的百货大楼或者汽车站等公建，此类物业一般占据很好的地理位置，一旦拆迁，小编建议最好能争取下。
如果实在没钱就算了。
客户哪里来，本地加周边。
其实不论是商业销售，还是住宅销售，客户群体占比最多的就是地缘客户，了解他们的需求你就赢了。
不要求你的客户多有品位，多有调性，交钱才是王道。
营销重口碑，渠道不单一。
三四线城市营销一定是口碑营销，小地方圈子小，街上溜达一圈全是七大姑八大姨的亲戚，在这里销售，卖的不是一单，而是一家子人。
销售捧外铺，内铺做市场。
如果你的商业项目需要销售回款，那么建议在规划阶段最好做出外铺/街铺产品。
内铺销售一般而言做市场型商业较为合理，能满足好的租金和售价收益。
招商靠本地，消费偏年轻。
既然销售客户以地缘性客户为主，其实招商亦如此，你可知道，三四线城市对于品牌商而言不是市场不好，而是其背后的物流链跟不上。
大盘持久战，亮点是商业。
郊区大盘项目，不管是商业还是住宅，在百姓心理距离较大，如何克服则需要以全面的商业配套作为蓝图展现给客户。
商业不可贪大求全，此时商业定位更应严谨、真实，否则，你就等着吧。
小盘短平快，现金是王道。
小盘开发，不要求品牌，鱼和熊掌不可兼得，有的放矢。
不要既想当婊子，又想立牌坊。
赚钱走人，快到碗里来！
郊区小商业，配套生活化。
郊区小型商业是其保守化操作的一种模式，当然与项目规划和整体诉求有关，商业定位依靠配套生活即可。
运营无新意，全靠大甩卖。
小编遍及各种三四线城市无数，影响最深的商业促销就是大喇叭形式，要么是“某某清仓大甩卖”、“因经营不善，特清仓大处理”；要么是那首“流行歌曲”：爱情买卖或者带刺的玫瑰。
商业的初级表现，叫卖式促销。
人才不全面，严把流程关。
三四线城市商业开发，太难？做成功的老板笑了；说不难，死了的老板哭了；成功是你运气好，并不代表你专业，失败最多的原因就是不按照商业地产开发的流程走，拍脑袋拍死的。
人才匮乏，难以招贤纳士，那就认认真真作对流程。