三四线城市商业地产投资策略_图文.
三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用
三四线城市购物中心这几种业态组合方式最好用业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文以地级市为例对上述问题进行探讨。
一、业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
2设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
3错位经营百货店与综合超市百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
4首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
5预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
6分层布置百货业态百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
二、最适宜的楼层及面积范围1单体商业项目适宜建设的规模▪一般情况下以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建5~8万平方米，层数控制在3~4层。
▪特殊情况下在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在5万㎡之内。
三四线城市商业地产招商策略
三四线城市商业地产招商策略三、四线城市在商业地产招商有这么几个方面需要注意:1）定位不宜过高。
三、四线城市的商业地产定位，要切合实际，不要总是看“万达广场”、万象城之类，一门心思搞“高端、大气、上档次”，脱离当地实际的消费水平。
地产商和前期策划团队总是喜欢给这些项目提出一个当地最高的市场定位，对于给拿地前给政府讲故事来说是可以的。
但是在实际项目操作中要切合实际，接地气。
三、四线城市经济有很大发展，居民生活水平也有很快提升。
但是和一二线城市居民无论是经济实力还是欣赏水平、时尚化程度，都有一定差距。
商业这一块定位过高，就会脱离实际消费群体，招商也不容易成功，招来了高端大牌商户也因为缺乏消费，留不住。
即使是定位于区域性的商业体，也必须先吸引到本市、本县的基本客流，否则就是无本之木，无源之水。
2）规模不宜过大。
现在的商业综合体购物中心层出不穷，一个体量比一个大，都想以大取胜，以大吃小。
没有考虑的当地市场承载力有多大。
有的可以将当地未来10~20年的消费潜力都吃掉。
很多地级城市城区不过百万人口，县级城市城区不过10万人口。
内蒙有个富裕的资源县，县城人口不过4万人口，一下子就上了几个购物中心。
每个都是几万平米，结果很快差不多死完了。
考虑商业地产规模大小，不仅要看自己，看未来，还要看现在，看别人，要做扎实的市场调研和务实的规划，不要过分超前。
从经验看，县城里10000-15000平米的的单体购物中心生意是比较好的，考虑到未来发展，也不要超过20000平米。
地级市20000-30000平米的单体购物中心比较合适。
再大就没有人气了，消费力和消费习惯也支撑不住。
不要考虑10年以后的事情，最多考虑5年以后的事情就可以了。
一个项目搞好了，地还可以再拿，房还可以再盖。
搞不好，以后什么机会都没有了。
3）招商方式要非常灵活。
按照大城市商业地产招商的模式，先招主力百货和超市，然后次主力店，再是招小商户。
但是这里面就有一个问题，很多大城市的主力百货不一定愿意来小城市，即使招来了，条件开的很高，有的不但不给你租金，还要你倒贴装修。
商业地产三线城市营销策略
商业地产三线城市营销策略随着中国城市化进程的不断推进，三线城市的商业地产市场潜力逐渐被发掘。
然而，与一线城市相比，三线城市还存在一定的发展差距和市场环境不够成熟的问题。
在这样的背景下，商业地产开发商需要制定有效的营销策略来推动项目的销售和租赁。
首先，商业地产开发商可以注重品牌的塑造。
在三线城市，消费者对于品牌的认知度相对较低，因此商业地产开发商需要通过多种渠道来打造项目的品牌形象。
可以通过广告、宣传片等方式来提升项目的知名度，也可以邀请明星、名人等参与项目的推广活动，吸引更多的目标群体关注和了解项目。
其次，商业地产开发商在三线城市营销中要注重与当地政府和社区的合作。
三线城市的政府和社区资源相对较少，因此商业地产开发商可以通过资源整合的方式与当地政府合作，争取政府给予一定的政策支持和优势，提升项目的竞争力。
同时，商业地产开发商还可以与当地社区开展一系列社区活动，增强项目在当地社区的品牌认知度和形象。
第三，商业地产开发商应该注重产品定位和差异化竞争。
在三线城市，商业地产项目的同质化现象较为突出，开发商可以通过定位和差异化竞争来吸引更多的目标客户。
例如，可以在项目中引入当地特色的文化元素，打造独特的人文氛围；或者可以组织一些特色的商业活动，提供与众不同的购物和娱乐体验，吸引更多的消费者到访和消费。
最后，商业地产开发商还应该注重市场分析和数据研究。
三线城市的市场环境相对较为复杂和不稳定，因此商业地产开发商需要进行充分的市场调研和数据分析，了解当地市场的需求和趋势，制定更加有针对性的营销策略。
可以利用互联网、社交媒体等工具进行数据收集和分析，在市场推广和销售过程中进行精准定位和精细化管理。
综上所述，商业地产在三线城市的营销策略需要根据当地的市场环境和特点来制定。
注重品牌塑造、与当地政府和社区的合作、产品定位和差异化竞争、以及市场分析和数据研究都是商业地产开发商在三线城市营销中需要重视的方面。
只有通过科学有效的策略，才能更好地推动商业地产项目的销售和租赁。
三四线城市商业地产开发
三四线城市商业地产开发前言近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。
虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。
目录123三四线城市商业开发特殊性开发现状与基本思路开发模式规划与业态组合4PART.1开发特殊性配图ABC业态组合偏向“生活”、“平价”要适当控制量全品类、一站式的购物中心市场风险小D前期做好财务预算，并确定销售模式一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。
“生活”、“平价”而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中中老年人口比例大。
这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、“平价”。
全品类、一站式消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。
而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、特色购物中心开发也需谨慎。
总而言之，三四线城市购物中心开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式购物中心相对而言风险较小。
适当控制体量讲究“全”并不代表体量要大，更大的体量意味着更大的品类规划空间和更强的驱动能力。
然而，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也相对较低。
因此，要适当控制量。
销售模式、财务预算国内极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。
通常售后返祖项目的返租比例在8%-10%，而三四线城市市场租金回报仅在3%-4%。
所以前期需做好财务预算，确定销售模式是售后返租还是直接销售。
若是售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。
同时将持有与销售的商业街空间区分开，确保持有部分不受影响。
PART.2开发现状与基本思路存在问题基本准则A BC D业态分布、组合开发模式点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本点击添加文本1、误读商业地产需求，缺乏长远的规划蓝图；2、往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏专业人士与商业观念；3、政府规划部门统筹不到位，规划、把关不严格；4、商业地产运营服务伙伴不专业。
商业地产实务讲义：三线城市的开发策略及案例解读-117页精品文档
项目定位
千 万 不 能 模 仿 他 人
明确商业模式
重视主力店
掌握主力店的技术要求
掌握主力店的选址技术条件，既可以为你的定位能落地做好铺垫，又能充分站 在经营者的诉求上看待商业规划及设计，主力店其实是最好的商业设计老师。
各主力店技术条件要求.ppt
重视商业规划
做商业地产时需要 最大限度地挖掘项目 所能够传承和捕捉的 商业元素； 成功挖掘的前提也 依赖于高水平的规划； 制定科学的商业规 划，科学的商业规划 是招商质量的基础； 把功夫下在做好商 业规划上尤显重要
休闲 汽车市社场区配套 家居建便材利店 大型餐饮
餐饮店 娱乐 社区配套 便利店
专业市场 餐饮 娱乐
案例分享
北京华贸中心.pptx
通过业态置入形成商业亮点
容积
磁铁
“巨无霸”更需要亮点.ppt
千 万 不 要 想 当 然
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
商业街
是指为数众多的零售商店集中 在一个区域内，以一定的规模和规 律，形成带状的商业群体。商业街 不同于商业区（组成城市地域的基 本街区），也不同于商业圈（特定 商业中心及其影响的地域范围）， 商业街地处城市中心，各类商品群 集，顾客既能买到所需商品又能在 此品尝风味食品、享受综合服务。
住宅区底层商业
★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。
★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
三四线地产营销策划方案
三四线地产营销策划方案第一部分：市场定位与分析一、市场简要分析1.1 市场规模与发展趋势根据数据显示，三四线城市地产市场仍然存在巨大的潜力。
尽管国家政策对房地产市场进行了严格的监管，但三四线城市的人口增长和经济发展仍然吸引着许多投资者和购房者的关注。
因此，三四线城市地产市场将会持续保持增长的态势，成为一个可以开发和推广的潜在市场。
1.2 市场竞争分析尽管三四线城市地产市场潜力巨大，但也面临着激烈的竞争。
现有的地产开发商数量众多，产品同质化严重，价格战频繁。
在这样的竞争环境下，开发商需要制定合理的营销策略，提高市场竞争力。
二、目标市场分析2.1 目标市场人群特征根据三四线城市的经济和人口发展情况，我们将目标市场定位为年龄在30-45岁，收入稳定的中产阶层人士。
这一群体具有一定的购房需求，追求舒适的生活环境，并对房产投资有一定的认知。
2.2 目标市场需求分析根据市场调查，目标市场对于房产的需求主要集中在以下几个方面：- 舒适的居住环境：包括良好的社区设施、绿化环境和安全保障等。
- 优质的教育资源：包括幼儿园、小学和中学等教育机构。
- 便利的交通条件：包括交通枢纽和道路建设等。
- 家庭配套设施：包括医疗机构、商业中心和娱乐设施等。
2.3 目标市场竞争优势在竞争激烈的三四线城市地产市场上，我们的竞争优势主要体现在以下几个方面：- 产品差异化：通过提供独特的设计风格和质量保证，与竞争对手形成差异化的竞争优势。
- 价格优势：通过降低成本、提高效率，使产品价格相对较低，吸引中产阶层消费者的关注。
- 品牌影响力：通过打造品牌形象和提供优质的售后服务，树立口碑和信誉度，增强竞争力。
第二部分：产品策略一、产品定位我们的产品定位为高品质、舒适的居住环境，追求细节与品质的人群。
二、产品特点我们的产品特点主要体现在以下几个方面：- 环境优美：将绿化率提升到50%，打造一个美丽的小区环境。
- 社区配套设施齐全：包括幼儿园、小学、商业中心、医疗机构等，满足居民的各项生活需求。
三四线城市商业地产新机遇报告
三四线城市商业地产新机遇报告目录一、概述 (2)二、三四线城市商业地产新机遇 (3)三、新兴科技影响商业地产投资方向 (5)四、灵活应对市场变化的投资策略 (7)五、关注新兴商业模式下的投资机会 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
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随着数字化技术的发展，商业地产数字化转型也成为了一个趋势。
消费升级促使商业地产数字化转型的原因在于消费者越来越依赖数字化技术来满足自己的需求。
商业地产数字化转型可以提高物业管理效率、优化商业运营模式、提升消费者体验等，从而提高商业地产的价值和回报率。
未来，商业地产将会更加注重数字化技术的应用，通过智能化、数据化等手段来提升自身的竞争力。
数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着科技的进步，商业模式不断地被重新定义和改变。
新兴科技如人工智能、大数据分析、虚拟现实等正在深刻影响着商业地产行业。
投资者应关注基于技术创新的商业模式，例如共享办公空间、智能零售、智慧物流等新型商业运营方式。
这些模式将对商业地产市场带来新的需求，为投资者提供了创新的投资机会。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新，包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
随着城市化进程的推进，城市商业地产的品质要求越来越高，升级换代成为不可避免的趋势。
商业地产的升级换代不仅能够提升商业地产的价值和品质，还能够满足消费者日益增长的消费需求，提高商业地产的收益水平。
三四线城市商业地产操作指南
三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。
却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。
却是空荡荡的商业地产项目。
在今天的国内商业地产项目是随处可见！城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。
这类商业项目该如何操盘运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。
3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
三四线城市商业地产项目开发要点
三四线城市商业地产项目开发要点随着经济发展的不断推进，中国的三四线城市商业地产项目正在逐渐崛起。
这些城市具有较低的土地成本、较高的人口集聚和市场需求，并且政府也通过一系列政策措施来吸引商业地产项目的开发。
然而，由于三四线城市商业地产项目市场相对较为扑朔迷离，开发过程中存在一定的风险和挑战。
下面我将从项目定位、市场调研、设计规划、运营管理等方面，对三四线城市商业地产项目的开发要点进行分析。
首先，项目定位是商业地产项目开发的基础。
三四线城市商业地产项目的定位应根据城市的经济发展水平、人口规模、消费水平等因素来确定。
在定位上应注意避免与周边商业项目形成过度竞争，选择与城市发展战略相符合的业态。
同时，要根据城市的特色和优势，定位不同的商业地产项目，如购物中心、超市、商业步行街等。
其次，市场调研对于商业地产项目的成功开发至关重要。
要全面了解城市的经济发展情况、商业环境、人口结构、消费习惯等信息，分析市场供需关系和商业地产投资潜力。
通过市场调研，可以确定项目的定位、规模、业态，为后续的设计规划和运营管理提供依据。
第三，设计规划是商业地产项目开发中的核心环节。
根据市场需求和城市特色，进行合理的功能分区和空间布局设计。
考虑到三四线城市的特点，项目设计应注重满足消费者的舒适度和便利性，打造宜居、宜购、宜游的商业环境。
此外，要关注环保和可持续发展，加强对绿色建筑和节能减排的设计。
最后，运营管理是商业地产项目成功的关键。
要建立健全的运营管理体系，加强商户管理和品牌引进，提高商业地产项目的竞争力。
注重市场营销和宣传推广，提高项目的知名度和美誉度。
同时，要加强用户体验，提供优质的服务和便捷的购物环境，增强消费者的忠诚度。
除了以上几点要注意的要点外，三四线城市商业地产项目开发还需要充分考虑资金投入、政府政策支持、项目风险控制等方面的因素。
尤其是项目风险控制，在项目开发初期要进行全面的风险评估，制定相应的应对策略，确保项目的可持续发展。
三四线城市商业地产发展的要点解析
三四线城市商业地产发展的要点解析三四线城市商业地产发展的前提取决于城市规划中是否有科学的零售规划，这个根本问题不解决，商业永远将是无序的发展，势必存在着挑战与风险。
现在二线某些城市，如成都和沈阳等所出现的商业过剩的局面也会出现在三四线城市。
至于有人问三四线城市是开发商和投资商的机会还是陷阱？我认为如果没有合理的城市零售规划，现在看似的机会，未来随着竞争对手的涌入，恐怕机会也会变成陷阱。
如何规避潜在的风险？还是要有城市的零售规划，合理的商业布局，即邻里、社区、区域、都市等类型购物中心的布局，以避免出现局部商业过剩，而又局部商业匮乏的局面。
至于三四线城市的开发商模式能否复制一二线城市？我认为成功的模式是可以复制的，但其填充的内容既定位、业种组合、品牌级次等肯定要根据三四线城市的消费能力而有所不同。
例如万象城、来福士等模式在一二线城市的成功，说明他们能迎合和满足一二线城市消费需求，如要原样不变地复制到三四线城市，要取决于那里是否也有一二线城市同样的消费能力。
三四线城市与一二线城市商业房地产发展的环境差异要根据市场调查，即当地的人口、人口结构、收入水平、消费习惯、零售资源、竞争对手分析等来决定。
项目操盘需要注意市场调查结果来定位自己的项目，进行适合自己的业种组合，现实的零售商家资源等诸多因素。
三四线城市的商业地产项目操作需要注意当地的消费能力及习惯，市政规划中对未来商业的布局规划，与其他竞争对手的错位等问题。
三四线城市的购物中心的发展虽晚一二线城市半拍，则可吸取一二线城市开发中的一些经验教训，如没有规划，一窝蜂做烂市场为止。
太多购物中心开在人流稀少的区域，为了规避这一风险，区域型购物中心应考虑与市政功能配套，如图书馆、社保机构、税务所、汽车驾照车管所等相结合，与公交地铁站等相连接以增加购物中心的人流，以及易达性、便利性。
三四线城市的商业房地产亟需升级，前期定位要根据详细认真的市场调查来决定，切不可照搬一二线城市的某某购物中心，并且要有充分的心理准备，对购物中心不断地根据消费者需求变化而调整，使其更加贴近市场的需求，要做到四赢，即消费者赢，消费者需要得到满足，客流才有保障；零售商赢，零售商组合有客流才能有钱赚才会长久经营下去；团队赢，专业稳定的团队有利可图；最后才是业主赢，业主的收益才有保障。
商业地产投资的机会与前景
商业地产投资的机会与前景商业地产投资是指投资者将资金投入到商业地产领域以获得回报的一种投资方式。
随着经济的发展和城市化进程的推进，商业地产投资市场呈现出巨大的机会和潜力。
本文将探讨商业地产投资的机会和前景，并介绍相应的投资策略。
一、市场需求的增长随着经济的发展，人民生活水平的提高，对商业服务和消费品的需求也在不断增长。
尤其是一线城市和发达地区的商业地产市场，供不应求的情况比较普遍。
这为商业地产投资者提供了大量的机会。
他们可以购买商业地产物业，并通过出租或销售等方式获取稳定的现金流和资本增值。
二、行业特点的机遇商业地产投资相比于其他投资方式，具有一些独特的特点。
首先，商业地产的租金收入通常相对较高且稳定，在一定程度上能够抵御经济周期的影响。
其次，商业地产投资也可以获得不同形式的增值，例如土地价值的增长、物业改造或者重新开发带来的增值。
最后，商业地产市场相对成熟，建立起了相应的交易和运作机制，投资者可以获得更多的信息和渠道。
三、投资策略的选择在商业地产投资中，选择合适的投资策略至关重要。
以下是一些常见的投资策略：1. 购买稳定收入型物业这种策略适用于那些希望获得稳定现金流的投资者。
他们可以通过购买已有商业物业并租给稳定的企业或机构，获得稳定的租金收入。
这种投资策略的风险相对较低，但回报率可能相对较稳定。
2. 投资于发展前景良好的地区选择投资于处于发展阶段的地区，可能会获得较高的资本增值。
这些地区通常具有较低的土地成本和物业价格，发展潜力较大。
投资者可以通过购买土地或新建商业物业来获得更高的回报。
3. 转型和再开发商业地产市场中，有一些老旧或者低效的物业，通过改造和再开发可以获得较高的增值空间。
这种策略需要投资者对市场有一定的了解和判断力，同时需要投入更多的时间和资金。
4. 长期投资和管理商业地产投资是一个长期的过程，需要不断地进行租户管理、物业维护等工作。
投资者需要有足够的耐心和专业知识来进行长期的投资和管理。
三四线城市商业地产成功招商全攻略
三四线城市商业地产成功招商全攻略一、招商难究竟难在哪里？招商难，已是业内不争的事实。
招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。
而且，招商对购物中心成败的关键性作用，并不局限于招商这一个时段、一个环节，而是贯穿购物中心开发的整个过程中的每个环节、每个方面。
更重要的是在每个环节方面，都要从承租商的角度看待问题，从承租商的角度发现、分析和解决问题。
这样创造出来的“作品”，才能最大限度地获得承租商的认同和攀附，从而在根本上解决招商难的问题。
二、招揽什么样的商家进店？“招揽什么样的商家进店”，看似属于招商工作范畴，它实际上涉及购物中心开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。
具体地讲，要回答好这个问题，应当回问项目本身的5个基本定位：其一，购物中心的商品和服务到底“卖给谁”（目标消费群体以及商圈范围）？居民社区型的购物中心，招商蓝图应围绕本社区千家万户妇孺老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的购物中心，则要考虑更大区域的中青年上班族的个人和公务购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。
这是购物中心招商运作的基本要求。
其二，本项目区别于其他同行的经营特色是什么？不同的经营特色，有不同的商户阵列，就有不同的招商蓝图。
打算强化购物中心中高档商品，应以知名品牌为招商重点；以休闲娱乐为特色的购物中心，则应在餐饮、酒吧、娱乐场、影院等行业的招商方向下功夫。
不能见别人上什么，你就上什么。
“跟风”往往造成与他人的雷同，抹煞自身特色。
其三，项目自身的建筑特点有哪些？建筑条件也是限制某些商户进驻的重要因素。
有些较理想的承租商正因此而不得不“望楼兴叹”。
其四，购物中心目前都面临着地方化、民族化、国际化相融合的课题。
对这种消费文化问题，招商工作是无法回避的。
比如，国际品牌、全国品牌可为购物中心带来较高声誉，但在许多地区，国际一流品牌不一定更比国内二三流品牌更吃香；地方品牌虽不大，可具有独特性和顾客忠诚度。
商业地产在三、四线城市发展的思考
三、四线城市商业地产投资背后的潜在风险近几年，随着国家对房地产的系列调控政策出台，商业地产不断升温，很多房地产开发企业和投资机构转战商业地产，商铺和写字楼的销售不同程度的上涨，成交量也同比增长。
商业地产市场在楼市调控趋紧的市场背景下，越来越受投资客的青睐。
由于一、二线城市资源相对有限，商业地产竞争激烈，同时运作成本较高导致风险也加大，项目数量也日趋饱和。
因此很多本土企业都把触角伸向了相对投资成本较低、市场需求旺盛的三、四线城市。
三、四线城市由于商业发展起步较晚、成熟度相对不高的现状，对于市场推出的商业铺位呈现“一窝蜂”的抢购局面，推高铺位的销售单价同时也拉高了开发公司的市场预期。
在商业地产迅速蔓延到三、四线城市的情况下，投资背后的潜在风险也在日益加剧。
1、目前商业地产已经有了供过于求的苗头。
据调查，很多地方某些形态的商业地产已经呈现出供过于求的现象。
由于这些城市市场容量有限，过多大型商业项目的集中进驻，将快速挤占市场份额，催生当地商业地产市场的无序发展。
2、开发商对商业地产的认知不高，风险管控能力低下，盲目的上马项目，前期策划过于主观，往往是决策层拍脑袋，致使决策脱离市场背景。
3、商业物业在三、四线城市遍地落子，由于城市基础设施的承载力与商业物业开发规模及人口规模严重失衡，导致商圈物业的成熟周期超越逾期，给商业物业投资、销售、经营带来了无可逆转的风险；4、三、四线城市商业地产开发模式无法照搬一、二线城市的模式，所以出现大量的“水土不服”企业，要更多结合城市不同客群、消费习惯和消费特征进行差异化开发。
5、近年进入商业地产领域的部分企业没有长期规划，缺乏商业开发和运营经验，对开发前景盲目乐观，随着商业地项目的入市，使商业投资与经营之间的矛盾显得更为突出。
6、目前在一些城市很多项目由于竞争激烈，呈现出明显的招商困难，即便这些项目位置优越。
而由于拥有大量选择，一些零售业的商业机构则在选择开店的条件上更加苛刻。
三四线(县级)城市商业地产开发观点浅析
三四线（县级）城市商业地产开发观点浅析许多大型商业地产项目，开发商以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目就成功了。
目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间。
三四线（县级）城市的商业地产项目大多人气不足，购买力低或时尚化程度不够。
还有项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。
往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象。
同时，资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。
就三四线（县级）城市商业地产开发提出下列观点浅析，供参考！1、三四线（县级）城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
2、三四线（县级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力受限，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。
因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。
3、三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。
卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
4、三四线（县级）城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。
5、三四线（县级）城市的商业地产项目开发应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。
三线城市商业地产的开发策略
三线城市商业地产的开发策略I. 前言- 确立写作目的，说明商业地产开发策略的重要性和必要性- 概述三线城市商业地产市场现状及特点II. 三线城市商业地产市场分析- 三线城市商业地产市场现状及趋势分析- 商业地产的市场细分及商业地产项目的投资风险评估III. 商业地产开发策略- 商业地产开发策略的选择原则及方法- 商业地产开发流程的详细分析- 商业地产开发过程中需要注意的事项及控制策略IV. 商业地产项目的运营管理- 商业地产项目运营管理的特点和挑战- 商业地产项目运营管理的主要工作及策略规划- 商业地产项目运营管理的绩效评估及指标体系V. 结论- 总结三线城市商业地产开发策略的重要性及实现途径- 探讨未来商业地产发展趋势与发展方向注：三线城市指人口规模在200万到1000万之间的城市。
I. 前言近年来，中国商业地产市场呈现出前所未有的繁荣。
大量的商业地产项目在各大城市相继涌现，不仅带动了消费、就业等方面的发展，也对经济的整体发展起到了重要的推动作用。
虽然商业地产项目的投资利润高，但同时也需要投资者对市场的了解和对市场的把握。
如何准确地把握三线城市商业地产市场的机遇，合理的开发和运营商业地产项目，对于经济增长和社会发展都具有举足轻重的意义。
本篇论文旨在探讨三线城市商业地产市场的现状和特点，以及商业地产开发策略和项目的运营管理。
第1章会首先对三线城市商业地产市场进行分析，第2章会就商业地产项目的各种状况进行分析，第3章则会深入探讨商业地产项目的开发流程和控制策略。
II. 三线城市商业地产市场分析三线城市商业地产市场处于快速发展期，相比一线城市和二线城市，其发展潜力更大。
三线城市的经济基础相对薄弱，商业地产市场也相对不发达，因此商业地产的开发和运营具有很大的市场空间和发展机会。
然而，三线城市商业地产市场与一二线城市还存在一定的区别。
首先，三线城市商业地产项目的风险较高。
由于三线城市经济基础薄弱，商业地产市场相对不成熟，因此商业地产项目的投资风险较高，需要投资者具有较高的市场洞察力和决策能力。
商业地产市场现状与前景分析
商业地产市场现状与前景分析商业地产市场是指用于商业目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、酒店、娱乐场所等。
随着经济的快速发展，商业地产市场在过去几年里迅速崛起，并受到国内外投资者的广泛关注。
本文将对商业地产市场的现状进行分析，并展望其未来的发展前景。
一、商业地产市场的现状目前，商业地产市场发展迅猛，三个特点凸显：1. 城市化进程加速：随着城市化的快速推进，城市商业地产需求大幅增加。
越来越多的人涌入城市，带动了商业地产市场的蓬勃发展。
尤其是一线和新一线城市，购物中心、写字楼等商业地产项目需求十分旺盛。
2. 消费升级带动商业地产需求：随着居民收入水平的提高，消费升级成为现代人的新趋势。
因此，购物中心成为人们重要的消费场所，引领着商业地产市场的发展。
人们对于品质、体验、服务等方面的要求越来越高，商业地产也需要不断升级和创新以满足市场需求。
3. 互联网与商业地产相结合：互联网的快速普及和发展，对商业地产市场产生了深远影响。
以“线下+线上”的新零售模式为代表，商业地产项目通过与互联网技术的结合，提供更便捷、个性化的消费体验。
这不仅扩大了商业地产市场的用户群体，也推动了商业地产市场的发展。
二、商业地产市场的前景商业地产市场在未来将继续保持良好的发展态势，以下几个因素将成为商业地产市场前景的关键因素：1. 城市化趋势持续推进：我国城市化进程还处于高速发展阶段，城市人口规模将继续扩大，进一步推动商业地产市场的需求增长。
尤其是三四线城市的商业地产市场，具备巨大的潜力和发展空间。
2. 消费升级的趋势不断深化：随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，人们对于品质、体验、服务的要求将愈发严苛。
商业地产市场需要不断创新，提供更加多样化和高品质的产品和服务，以满足不断升级的消费需求。
3. 技术创新与商业地产融合：互联网、人工智能、大数据等技术的不断发展，将为商业地产市场带来新的机遇。
商业地产可以通过技术创新，提升购物体验、优化管理效率，并开拓新的商业模式，实现更好的经济效益。
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主题商业地产顾问服务热线 021-******** 三四线城市商业地产投资策略银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅市场温度转冷。
各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地产。
万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例,一时间商业地产的热度骤升。
商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。
于是开发商纷纷寻找价值洼地,推动有潜力地产板块的投资发展,三四线城市正成为商业地产的发展热土。
与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以现在很多城市都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重点来考虑。
这对当地的房地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。
就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一样散铺预售的方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。
同时,相对于一线城市,三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限。
所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。
三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。
目前,万达在建的38个城市综合体中,有16个分布在三四线城市,占比达到42%;宝龙地产28个商业地产项目中,12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市,占比已达43%;世茂股份拥有的22个商业地产项目中,有10个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表的三四线城市,占比高达46%……三四线城市缘何能吸引越来越多的标杆房业竞相进入?当前三四线城市商业地产的市场现状如何?三四线城市开发商业地产的典型企业案例有哪些?房企进入三四线城市发展商业地产的策略是什么?随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧,越来越多的房地产企业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心,但由于三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限,三四线城市商业地产并非一片蓝海。
当前三四线城市商业地产呈现出以下三大特征。
特征1: 三四线城市商业地产发展方兴未艾2011年初,为遏制房价过快上涨,国家出台了一系列楼市调控政策,住宅市场受到较大冲击,地产商和基金、保险等其他一些资本开始以各种方式进入商业地产领域。
现阶段,一线城市商业地产运作成本和绝对风险正逐渐加大,二线城市商业地产市场也日趋饱和。
随着人口规模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政策的持续扶持,三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的和主战场。
特征:三四线城市商业地产现状O NE图1从CRIC 数据来看,2003年到2011年间,我国三四线城市商业地产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街,其中前三者所占比例高达85%。
图2三四线城市对以shopping mall 和城市综合体为代表的商业地产有着强劲的需求。
2003年到2011年间,一二线城市购物中心的数量增长2.4倍,而三四线城市增长了10倍多。
近年来,城市综合体越来越多在三四线城市出现,据CRIC 数据库显示,目前东莞拥有城市综合体69个,贵阳拥有城市综合体43个,镇江拥有城市综合体33个…… 2003-2011年三四线典型城市商业地产主要形态比例购物中心25%社区商业36%专业市场24%主题商业街8%其它7%三四线城市商业地产发展的驱动因素在土地供应上,三四线城市商业用途性质土地供应量稳步上升。
我们在研究过程中抽取了部分典型三四线城市作为样本,并对其2008年到2010年商业用途性质的土地供应数据进行分析,发现样本三四线城市商业用地整体供应量呈逐年增加的趋势。
以中山市为例,该市从2008年到2010年商业用地供应量增加了500%。
图3特征2:知名房企加速三四线城市商业地产战略布局随着政府对一二线城市住宅市场的打压以及对三四线城市商业地产发展的政策扶持,越来越多的房企看准这一历史契机,加速布局三四线城市商业地产。
从整体来看,在三四线城市进行商业地产布局的房企主要有三类:一是始终将三四线城市作为战略布局主战场的商业地产企业,如宝龙地产;二是看准三四线城市商业地产投资契机而从一二线城市转战三四线城市的商业地产企业,如大连万达;三是开始逐步涉足商业地产领域的传统大型住宅开发商,如万科、恒大、龙湖等。
宝龙地产始终将三四线城市作为商业地产战略布局的主战场。
目前宝龙集团拥有商业地产项目28个,以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市拥有商业地产项目共计12个,占比43%;宝龙集团拥有宝龙城市广场18个,9个分布在三四线城市,占比高达50%。
图4大连万达是典型的看准三四线城市商业地产投资契机而从一二线城市转战三四线城市的商业地产企业。
目前大连万达已建成的和在建的城市综合体项目共计75个,三四线城市的项目数量为21个,占比达28%;在建的城市综合体项目为38个,其中16个项目分布在大庆、抚顺、唐山为代表的三四线城市,在建项目中三四线城市占有的比重高达42%。
图5宝龙商业地产项目分布一线城市4%二线城市53%三四线城市43%一线城市二线城市三四线城市万达现有综合体项目城市分布一线城市5%二线城市63%三线城市27%四线城市1%一线城市二线城市三线城市四线城市图6 传统大型住宅开发商也开始向政策相对宽松的商业地产市场集结,尤其是将三四线城市作为布局商业地产的集中地,如万科、恒大地产、龙湖、远洋地产、华润臵地等。
图7特征3:三四线城市商业地产亟需升级目前,虽然越来越多的房地产企业加速了三四线城市商业地产的战略布局,三四线城市商业地产也开始逐渐升温并稳步发展,但是和一二线城市相比,三四线城市商业发展水平还较为落后,产业集群和产业结万达在建综合体项目城市分布一线城市5%二线城市53%三线城市39%四线城市3%一线城市二线城市三线城市四线城市构相对单薄,居民消费水平相对较低,传统商业中心的垄断地位较难打破,商业地产的商业模式较为单一;且由于三四线城市缺乏资金实力雄厚、运营能力强大的商业地产开发商进入,商业地产运营商招商十分困难。
三四线城市商业地产亟需升级。
图8易居(中国控股有限公司(纽交所代码:EJ的总部研发机构,拥有国内领先的数据库资源、专家资源和研发团队。
经过多年努力,已经发展成为中国房地产研发机构的第一品牌。
上海易居房地产研究院拥有成熟的房地产专业研究咨询服务体系,涵盖行业、企业与项目3个层面共9条服务线近100个关键节点,成功为宝钢、恒盛、恒基、云南城投等大型房地产公司及发改委、建设部等提供专业研究咨询服务。
图为研究院企业研究中心总经理周建成博士及其研发团队核心成员。
立足于国内三四线城市的宝龙地产,专注开发与经营多业态综合性商业地产项目,依靠在业内的专业形象,在众多同类房企中脱颖而出。
宝龙地产的现金流滚资产商业模式、标准店、1+N 产品模式和土地低价获取方式是其成功的关键因素。
布局:遍布全国23个城市,28个物业开发项目宝龙集团创始于上世纪80年代,最初在澳门经营实业,后开发房地产并进军内地。
2002年厦门明发商业广场开工,宝龙集团投资参股40%,这是宝龙集团大规模投资商业地产的开始。
2004年福州宝龙城市广场动工,成为宝龙集团自主开发商业地产的第一个项目,并且为纯商业项目。
2009年10月14日,宝龙集团地产部分在香港成功上市,成为宝龙地产控股有限公司。
截至2011年6月,宝龙地产在福建、山东、河南、安徽、江苏、天津等省市的23个城市拥有处于不同开发阶段的28个物业开发项目。
图9个案:宝龙地产发展模式探秘T WO商业模式:现金流滚资产模式宝龙地产商业模式的价值核心体现在“低地价”及“高房价”,即以低于市场平均水平的价格(包含地价、付款条件、税费优惠等购买土地,建造大体量商业物业,随后以高于市场平均水平的价格销售,取得高回报。
2009年之前是宝龙商业地产的积累期,宝龙根据资源及机会取得项目,根据地块的实际情况而进行产品定位及组合。
在项目整体开发结束之前,宝龙尽可能多地销售住宅等物业以回笼资金,而在项目开发周期结束之后持有一定体量的商业物业,但此时项目的投资都已收回并取得了一定的利润。
2009年,新一代宝龙城市广场产品——标准店研发成熟,而公司的成功上市带来了更为畅通的融资渠道,至此宝龙进一步明确了新项目的标准产品组合(包含住宅国际社区、酒店、商业街、标准店四大类产品及盈利模式,即销售回款与整个项目的投入相平衡,项目的利润来自于持有建筑面积(包含地下约15万平方米的标准店而获得的租金收入,这种模式被称之为现金流滚资产。
这种商业模式也被成功运用到2010年开发的第三代产品中,它的优势在于,销售利润高于单纯的住宅项目,并且能够带来持续性的商业经营收益。
图10图10 低地价基础上的“现金流滚资产模式”产品模式:第一代产品模式—标准店模式—1+N模式宝龙商业地产的产品载体为“宝龙城市广场”,功能组合上集居住、购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等为一体。
2009年宝龙推出了新一代宝龙城市广场——标准店,称之为标准店模式,此前的产品归为第一代产品模式。
而在2010年,宝龙出台第三代产品,采用1+N 模式,形成的是完整的综合体项目。
第一代产品模式:第一代产品位于二三线城市的城郊结合部以及四线城市的中心,项目业态组合和建筑方案根据地块及市场情况有所不同,虽与一线城市有一定的差距,但是在当地已经具备较大的竞争优势。
标准店模式:宝龙的标准店是在福州及无锡旺庄项目的基础上,结合宝龙多年的开发及运营经验,以标准化的购物中心为核心,通过选址标准化、建筑设计标准化、业态组合标准化、运营管理标准化,厘清整体定位,提升建筑形象,从而保证每个项目商业价值最大化。
在标准店形成的基础上,宝龙形成了标准项目的产品组合,即由住宅国际社区、酒店、商业街、标准店(包含酒店式公寓四大类产品构成宝龙城市广场的标准项目,而其自主投资的五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店也在此时期成型。
盐城宝龙城市广场为宝龙的第一个标准项目。
图11图121+N 模式:第三代产品采用1+N 模式,通过一个商场搭配一定规模的住宅、五星级酒店、酒店式公寓、SOHO 办公室以及商业步行街等多种业态,形成一个集购物、美食、游乐、文化、旅游、娱乐、酒店、商务、休闲等功能完整的城市综合体项目。
截至2010年,宝龙已经有5个城市综合体项目成功开业。