三四线城市商业地产投资策略_图文.

主题商业地产顾问服务热线 021-******** 三四线城市商业地产投资策略

银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅市场温度转冷。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例,一时间商业地产的热度骤升。

商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找价值洼地,推动有潜力地产板块的投资发展,三四线城市正成为商业地产的发展热土。

与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以现在很多城市都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重点来考虑。这对当地的房地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。

就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一样散铺预售的方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。同时,相对于一线城市,三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限。所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。

三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。

目前,万达在建的38个城市综合体中,有16个分布在三四线城市,占比达到42%;宝龙地产28个商业地产项目中,12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三

四线城市,占比已达43%;世茂股份拥有的22个商业地产项目中,有10个位于常熟、昆山、常州、绍兴为代表的三四线城市,占比高达46%……

三四线城市缘何能吸引越来越多的标杆房业竞相进入?当前三四线城市商业地产的市场现状如何?三四线城市开发商业地产的典型企业案例有哪些?房企进入三四线城市发展商业地产的策略是什么?

随着一二线城市住宅市场政策环境普遍趋紧,越来越多的房地产企业将三四线城市作为商业地产战略布局的重心,但由于三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计的接受程度有限,三四线城市商业地产并非一片蓝海。当前三四线城市商业地产呈现出以下三大特征。

特征1: 三四线城市商业地产发展方兴未艾

2011年初,为遏制房价过快上涨,国家出台了一系列楼市调控政策,住宅市场受到较大冲击,地产商和基金、保险等其他一些资本开始以各种方式进入商业地产领域。现阶段,一线城市商业地产运作成本和绝对风险正逐渐加大,二线城市商业地产市场也日趋饱和。随着人口规模的不断增长、城市化进程的逐渐推进、交通体系的日趋完善和政府政策的持续扶持,三四线城市逐渐成为房地产企业布局商业地产的和主战场。

特征:三四线城市商业地产现状

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图1

从CRIC 数据来看,2003年到2011年间,我国三四线城市商业地产的主要形态为社区商业、专业市场、购物中心以及主题商业街,其中前三者所占比例高达85%。

图2

三四线城市对以shopping mall 和城市综合体为代表的商业地产有着强劲的需求。2003年到2011年间,一二线城市购物中心的数量增长2.4倍,而三四线城市增长了10倍多。近年来,城市综合体越来越多在三四线城市出现,据CRIC 数据库显示,目前东莞拥有城市综合体69个,贵阳拥有城市综合体43个,镇江拥有城市综合体33个…… 2003-2011年三四线典型城市商业地产主要形态比例购物中心25%社区商业36%

专业市场24%主题商业街8%其它7%三四线城市商业地产发展的驱动因素

在土地供应上,三四线城市商业用途性质土地供应量稳步上升。我们在研究过程中抽取了部分典型三四线城市作为样本,并对其2008年到2010年商业用途性质的土地供应数据进行分析,发现样本三四线城市商业用地整体供应量呈逐年增加的趋势。以中山市为例,该市从2008年到2010年商业用地供应量增加了500%。

图3

特征2:知名房企加速三四线城市商业地产战略布局

随着政府对一二线城市住宅市场的打压以及对三四线城市商业地产发展的政策扶持,越来越多的房企看准这一历史契机,加速布局三四线城市商业地产。从整体来看,在三四线城市进行商业地产布局的房企主要有三类:一是始终将三四线城市作为战略布局主战场的商业地产企业,如宝龙地产;二是看准三四线城市商业地产投资契机而从一二线城市转战三四线城市的商业地产企业,如大连万达;三是开始逐步涉足商业地产领域的传统大型住宅开发商,如万科、恒大、龙湖等。

宝龙地产始终将三四线城市作为商业地产战略布局的主战场。目前宝龙集团拥有商业地产项目28个,以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三四线城市拥有商业地产项目共计12个,占比43%;宝龙集团拥有宝龙城市广场18个,9个分布在三四线城市,占比高达50%。

图4

大连万达是典型的看准三四线城市商业地产投资契机而从一二线城市转战三四线城市的商业地产企业。目前大连万达已建成的和在建的城市综合体项目共计75个,三四线城市的项目数量为21个,占比达28%;在建的城市综合体项目为38个,其中16个项目分布在大庆、抚顺、唐山为代表的三四线城市,在建项目中三四线城市占有的比重高达42%。

图5

宝龙商业地产项目分布

一线城市4%

二线城市53%

三四线城市

43%

一线城市二线城市三四线城市

万达现有综合体项目城市分布

一线城市5%

二线城市63%

三线城市27%

四线城市

1%

一线城市二线城市三线城市四线城市

图6 传统大型住宅开发商也开始向政策相对宽松的商业地产市场集结,尤其是将三四线城市作为布局商业地产的集中地,如万科、恒大地产、龙湖、远洋地产、华润臵地等。

图7

特征3:三四线城市商业地产亟需升级

目前,虽然越来越多的房地产企业加速了三四线城市商业地产的战略布局,三四线城市商业地产也开始逐渐升温并稳步发展,但是和一二线城市相比,三四线城市商业发展水平还较为落后,产业集群和产业结

万达在建综合体项目城市分布

一线城市5%

二线城市53%