二、三四线城市商业地产开发的基本思路

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二三线城市商业地产开发模式

二三线城市商业地产开发模式分析第一个环节，是市场调研。

首先，我们要搞清楚一线城市与二、三线城市商业地产的差别。

一线城市的商业在市场容量和辐射范围等方面与2、3线的城市有本质的差别。

其次，我们研究商业地产要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，很多时候开发商都是由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也就是在谈产品之前，先研究消费者群体特征，在没有搞清楚商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想当然的做定位和开发。

很多开发商都是将传统住宅开发的思路，直接套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，出发点就是“我想要修一个什么”或者“我认为可以修一个什么”。

从来都没有考虑过市场到底要什么。

市场需求是什么。

这里所说的商业地产的核心要素其实有6点：1、是政府。

2、是开发商。

3、是投资者。

4、是经营者。

5、是消费者。

6、是社会。

中国商业地产开发在现阶段，其实都是有问题的，根本谈不上成熟。

原因很简单，因为中国现在体制的问题。

中国的商业地产在开发、管理和运营等方面，尤其是市场的退出机制方面，根本就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永远都是一个奇怪的模式。

这就衍生出了我们现在国内，所能看到的，那些千奇百怪的商业地产开发手段。

商业地产的开发，其实很多时候都是受限制于市场与政府的。

问到开发商为什么要在一个人口不到20万的地方要开发50万的商业项目时，他们的回答总是让我们感到一阵背心凉——政府要求我们要做一个大型的商业城！很多时候我们的商业地产开发商都很无奈，被政府强行要求修一些所谓的形象工程，或者标志性的商业项目，这就苦了开发商。

这时候，开发商应该如何应对呢？商业与经济是直接挂钩的，商业地产其实只是一种载体，市场消费力有多强大，商业地产才会有多强大。

消费需求虽然有现实的，也有潜在的，但是一个地方的经济发展，跟很多社会现实条件们息息相关的。

国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点

国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点国内二三线城市商业综合体策划开发运营的要点城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目。

规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。

特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

二、城市商业综合体开发的关键原则城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。

牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

三四线城市商业地产招商策略

三四线城市商业地产招商策略三、四线城市在商业地产招商有这么几个方面需要注意:1）定位不宜过高。

三、四线城市的商业地产定位，要切合实际，不要总是看“万达广场”、万象城之类，一门心思搞“高端、大气、上档次”，脱离当地实际的消费水平。

地产商和前期策划团队总是喜欢给这些项目提出一个当地最高的市场定位，对于给拿地前给政府讲故事来说是可以的。

但是在实际项目操作中要切合实际，接地气。

三、四线城市经济有很大发展，居民生活水平也有很快提升。

但是和一二线城市居民无论是经济实力还是欣赏水平、时尚化程度，都有一定差距。

商业这一块定位过高，就会脱离实际消费群体，招商也不容易成功，招来了高端大牌商户也因为缺乏消费，留不住。

即使是定位于区域性的商业体，也必须先吸引到本市、本县的基本客流，否则就是无本之木，无源之水。

2）规模不宜过大。

现在的商业综合体购物中心层出不穷，一个体量比一个大，都想以大取胜，以大吃小。

没有考虑的当地市场承载力有多大。

有的可以将当地未来10~20年的消费潜力都吃掉。

很多地级城市城区不过百万人口，县级城市城区不过10万人口。

内蒙有个富裕的资源县，县城人口不过4万人口，一下子就上了几个购物中心。

每个都是几万平米，结果很快差不多死完了。

考虑商业地产规模大小，不仅要看自己，看未来，还要看现在，看别人，要做扎实的市场调研和务实的规划，不要过分超前。

从经验看，县城里10000-15000平米的的单体购物中心生意是比较好的，考虑到未来发展，也不要超过20000平米。

地级市20000-30000平米的单体购物中心比较合适。

再大就没有人气了，消费力和消费习惯也支撑不住。

不要考虑10年以后的事情，最多考虑5年以后的事情就可以了。

一个项目搞好了，地还可以再拿，房还可以再盖。

搞不好，以后什么机会都没有了。

3）招商方式要非常灵活。

按照大城市商业地产招商的模式，先招主力百货和超市，然后次主力店，再是招小商户。

但是这里面就有一个问题，很多大城市的主力百货不一定愿意来小城市，即使招来了，条件开的很高，有的不但不给你租金，还要你倒贴装修。

二三线城市商业地产的发展模式

二三线城市商业地产的发展模式所谓的“二三线城市”，这个概念是什么？一线城市首先包括上海、北京、广州、深圳这些城市。

把这个概念界定完以后，第一个问题是二三线城市，到底空间有多大？第一点，一线城市跟二三线城市比有什么样的区别。

我们要选择一个合适的定位和规模结构。

为什么香港那么多的小型的购物中心成功得非常多，但是在广州的话成功的小型购物中心成功的比较少。

做主题性的购物中心在二三线城市里面，特别是在三线城市里面要比较慎重一些。

第二点，到底做区域型还是社区型的呢？这是要涉及到规模性的问题，我们考虑市场有多大，到底做区域型的还是社区型的。

第三点，到底做美式的还是做百货式的，做美式的和百货式的有很大的区别，美式商铺是独立的，而百货式是统一的。

比如说4、5千平方米的平层面积，容纳一个大的超市都容纳不下，现在大的超市动辄上万。

第二，档次定位怎么样，其实所谓的档次概念也是相对而言的，比如在**的BOSS是什么档次，在中国的BOSS是什么档次这是不一样的。

在一线城市里面的品牌跟二三线城市里面的品牌档次也是不一样的。

如果是适度超前，在自身的位置和区域里面可以做得适度超前一些，在3、5年内让你的竞争对手不一定能够替代你的辐射范围，在二三线城市里面，商业网点网络的范围是比较集中的，不像广州有天河城这样的，特别是在商业城市里面，如果想创造一个商圈代替原来的商圈，这种可能性非常小，基本上是没有的。

想搞一个天河城的商圈替代北京路的商圈，这是不可能的。

想要并行也是很难的。

只能一个区域只有一个核心商圈。

我们的目标客户，如果综合性的，目标客户的定位，我们要以本地的资源为主。

第三个问题，结构上面，假如做百货式的购物中心或美式的购物中心，做独立商铺跟不做独立商铺这个结构都非常不一样。

不做独立商铺的购物中心的建筑结构的要求没那么严重，但是带来的问题是新颖性不够、休闲性体验性不够。

如果做不是独立收款的独立商铺对形象也会有影响。

第一点，我们怎么确定科学的功能和业态配比。

二三线城市商业地产全程策划开发

二三线城市商业地产全程策划开发全案课程大纲简要：对商业用地选址关系到未来的招商与运营。

市场低谷带来投资和开发风险骤升，开发商和机构投资者开始踌躇不前。

但是，低迷的市场同样也会制造难得的机遇。

模块一：选址与投资开发策略1、商业用地选择城市发展规划和商业布局规划人口要素区域交通状况地块分析同业竞争与商圈饱和度2、开发融资模式商业地产融资渠道自有资金工程垫款权益性融资债务性融资REITs---商业地产融资新趋势REITs的概念与优势REITs模式案例分析----越秀REITs3、开发强度开发强度的确定开发强度分析的意义开发强度的影响因素及研究方法开发强度的指标4、租售策略与运营模式租售策略的三种模式租售策略与规划设计返租模式的风险与规避案例：昆明城市发展规划案例：昆明螺蛳湾国际商贸城案例：沃尔玛选址的维度案例：广州白云万达广场及白云金街案例：万达---从销售模式向自持模式转型案在地产业高速发展及政策多变的历程中营销、策划是直接影响项目成败以及利润最终实现关键环节。

二三线城市如何在新环境背景下研究制定整体策划定位与业态规划？模块二：商业地产整体策划定位与业态规划1、定位的本质与方法界定商业地产的核心产品类别三维分析定位法----三维坐标分析法2、定位的三个维度基于商圈和辐射范围的定位基于人群心理需求的定位基于主题细分的定位异域风情主题类民俗文化主题类人文艺术主题类自然景观主题类3、业态组合策略业种、业态概念及类别业种与业态的关系业态组合的本质及决定因素业态组合发展趋势主力店和“去主力店化”4、业态品牌布局主力店布局原则：主力店布局先行次主力店布局原则：瀑布效应餐饮娱乐布局原则：合理设置混业经营布局原则：空间互动、时间累积、关联消费原则案例:American Mall、维纳斯堡、爵士之梦长岛案例:香港K11、日本大阪难波公园商业地产的开发建设及合理规划设计，能让商业地产在规划、建筑设计上快速发展与繁荣，并使中国的商业地产的建筑更具创新性、前瞻性。

三线城市商业地产开发模式

三线城市商业地产开发模式随着国家经济的快速发展和城市化进程的推进，三线城市的商业地产开发也呈现出了独特的特点和模式。

本文将重点介绍三线城市商业地产开发的模式，以期为相关从业者提供一定的参考和借鉴。

一、自建模式自建模式是指房地产企业自行选址、规划、开发、运营商业地产项目。

三线城市相对发展较晚，具备较高的土地资源和市场空间。

房地产企业可以根据市场需求自行选址购地，并规划建设符合当地消费水平和生活习惯的商业地产项目。

这种模式具有以下特点：1.开发周期较长。

由于要从选址、规划到开发投入较大，整个开发过程相对较长，需要耐心和持久的投资。

2.投资风险较高。

自建模式投资规模较大，涉及土地购买及规划建设等多个环节，风险相对较高，需要具备较强的资金实力和风险控制能力。

3.预期收益较高。

由于三线城市商业地产市场较为蓬勃，市场需求大，自建项目经过一段时间的运营可以获得较高的收益。

二、联合开发模式联合开发模式是指房地产企业与其他资本实力强大的机构合作开发商业地产项目。

三线城市商业地产项目涉及多个方面，包括商业地产开发、物业管理、租赁运营等。

房地产企业可以通过与其他有经验或资源的机构进行合作，共同开发商业地产项目。

这种模式具有以下特点：1.分工明确，资源整合。

通过与其他机构合作，可以将各自的优势资源进行整合，从而实现资源共享和优势互补，提高项目的开发效率和经济效益。

2.风险分担，投资压力小。

联合开发可以将风险进行合理分担，减少房地产企业的单独投资压力，降低开发风险。

3.经营模式灵活。

联合开发产生的商业地产项目，可以根据不同的合作方的经营模式和资源配置灵活运作，实现多元化运营，提高项目的经营效益。

三、外资引进模式外资引进模式是指房地产企业通过引进外国资本，进行商业地产项目的开发。

随着中国经济的不断发展，越来越多的外国资本已经纷纷进入中国市场。

三线城市作为经济比较落后的地区，自身发展条件局限，一些外国资本具备了开发商业地产项目的经验和资源。

二三线商业地产开发策略与招商管理

徐杨：首先请允许我简单介绍一下作为我们整个东方伟业这个公司一个大致的背景，这个题目实际上是比较大的，二、三及四线城市商业地产开发的策略和招商的经营管理，如果细说起来，可能说两天甚至说一周都说不完，我们简单的以点带面，把我们东方伟业这个公司在发展过程中所遇到的一些问题做一个经验分享和交流，也把我们在去年所做的一个县城实际开发的案例做一个分享。

大家接触到商业地产开发的时候，通常碰到的第一个问题就是商业地产能不能做，这是第一个问题。

更具体一点就是我们能做多大，我们这个项目到底能做一个十万方的不动产还是五万方的不动产，接下来这个项目能做成什么样子，不同的城市等级，因为我们东方伟业在过去这段时间一直在做这些事情，也有一些经验，给大家做一个分享。

东方伟业在过去几年的主要业务发展主要是沿着海边走的，往北在辽宁的营口，在中部区域在内蒙，在上海、江苏、福建一直到广东都有一些不同项目在做项目，这是今年的项目，时间关系，简单过一下，包头的赛立特区域，这是工业厂房的一个改造，这是鄂尔多斯的东方伟业城市广场，这也是由于城市升级的需求，对商业地产所提出的一些要求。

包头的侨城东方伟业城市广场，是由于老商圈的升级改造而带来的。

还有营口的八一圈，城市大量健在的居住需求带来了商业的需求，所以也给商业地产开发带来了一些机会。

霞浦东方伟业城市广场，它是一个比较好的摄影基地，但是商业地产开发而言，是我们目前进入最低等级的一个城市，我们把所有人口的聚集都把它理解为城市，城市是什么？城就是人居住的地方，市就是在这里面从事商业贸易的地方。

按照传统商业等级规划，经常看到二三及四线，到底什么是一线、二线、三线、四线？我们最传统的一线城市的理解，因为我原来在连锁性的企业做策略发展的研究，传统的一线城市的应该是北上广深，从城市规模，从人口数量的角度，接下来二线城市我们把它理解为省会城市及计划单列市，这样一分大家就会看到，有很多项目我们既不在一线，也不在二线，是集中在三线甚至四线。

如何在二三四线城市成功开发商业地产

百年建筑企业大学二三四线城市中小规模商业经典项目解析时间：2010年5月23日（下午）地点：北京建银大厦十五层小报告厅教室主讲人：陈建民主题：如何在二三四线城市成功开发商业地产主持人：今天下午有幸邀请到易铺中国总裁中国商业联合会专家委员北京市政府商业顾问陈建民先生，来为我们讲解二三四线城市中小规模商业经典项目解析。

下面我们以热烈的掌声欢迎陈老师为我们讲课！陈建民：一般这种培训课程到了第二天下午因为时间问题都会走掉，我希望留下来的学员在下午的几个小时能够对大家有所帮助。

下面就二三四线城市中小规模商业做一些分析，希望对大家有所帮助。

首先，对二三四线城市的判断。

我想在座的每一位自己的公司也许是做开发，或者说从事设计或者策划服务，对二三四线城市概念的界定应该说大家有很多的误区，一、二、三、四线城市的说法，因为改革开放包括加入世贸的原因，当时为了对国际的零售商进入中国市场很好的控制他们进入市场的节奏，当年的商务部或者其他机构给国际企业划分出一二三四线城市的概念，到了今天应该讲对这种概念的理解实际上直接影响到每个企业项目操作项目关注的边界条件。

传统一二三四线城市人口规模及经济发展，到现在来讲很难准确界定，经过2009年国内房地产市场大幅度价格飙升，我想今天其实给大家讲另外一个观点一二三四线城市的界定应该讲其实从房价的角度能够一定程度上对这个城市是处在哪个线有一个基本的判断。

首先，目前可以这么判断住宅均价在2万块或者以上的城市实际上是属于典型的一线城市，一线城市应该说房价到了2万的价格，这些城市的城市化的比例已经达到了60%或者是60%以上，那么城市化率达到60%意味着这些城市的商业地产开发已经完成了60%或者60%多，换句话说一线省会城市的商业地产已经过了当年快速开发的阶段，在未来一段时间一线城市商业地产主要从当年的开发阶段进入招商运营的周期。

一线城市北京、上海，包括杭州、深圳等等，这些城市很明显大家发现，这些城市的一手商品房的销售比例已经低于二手商品房，换句话说这些城市城市化比例达到了60%或者60%以上的比重。

三四线城市商业地产项目开发要点

三四线城市商业地产项目开发要点随着经济发展的不断推进，中国的三四线城市商业地产项目正在逐渐崛起。

这些城市具有较低的土地成本、较高的人口集聚和市场需求，并且政府也通过一系列政策措施来吸引商业地产项目的开发。

然而，由于三四线城市商业地产项目市场相对较为扑朔迷离，开发过程中存在一定的风险和挑战。

下面我将从项目定位、市场调研、设计规划、运营管理等方面，对三四线城市商业地产项目的开发要点进行分析。

首先，项目定位是商业地产项目开发的基础。

三四线城市商业地产项目的定位应根据城市的经济发展水平、人口规模、消费水平等因素来确定。

在定位上应注意避免与周边商业项目形成过度竞争，选择与城市发展战略相符合的业态。

同时，要根据城市的特色和优势，定位不同的商业地产项目，如购物中心、超市、商业步行街等。

其次，市场调研对于商业地产项目的成功开发至关重要。

要全面了解城市的经济发展情况、商业环境、人口结构、消费习惯等信息，分析市场供需关系和商业地产投资潜力。

通过市场调研，可以确定项目的定位、规模、业态，为后续的设计规划和运营管理提供依据。

第三，设计规划是商业地产项目开发中的核心环节。

根据市场需求和城市特色，进行合理的功能分区和空间布局设计。

考虑到三四线城市的特点，项目设计应注重满足消费者的舒适度和便利性，打造宜居、宜购、宜游的商业环境。

此外，要关注环保和可持续发展，加强对绿色建筑和节能减排的设计。

最后，运营管理是商业地产项目成功的关键。

要建立健全的运营管理体系，加强商户管理和品牌引进，提高商业地产项目的竞争力。

注重市场营销和宣传推广，提高项目的知名度和美誉度。

同时，要加强用户体验，提供优质的服务和便捷的购物环境，增强消费者的忠诚度。

除了以上几点要注意的要点外，三四线城市商业地产项目开发还需要充分考虑资金投入、政府政策支持、项目风险控制等方面的因素。

尤其是项目风险控制，在项目开发初期要进行全面的风险评估，制定相应的应对策略，确保项目的可持续发展。

三四线城市商业地产发展的要点解析

三四线城市商业地产发展的要点解析三四线城市商业地产发展的前提取决于城市规划中是否有科学的零售规划，这个根本问题不解决，商业永远将是无序的发展，势必存在着挑战与风险。

现在二线某些城市，如成都和沈阳等所出现的商业过剩的局面也会出现在三四线城市。

至于有人问三四线城市是开发商和投资商的机会还是陷阱？我认为如果没有合理的城市零售规划，现在看似的机会，未来随着竞争对手的涌入，恐怕机会也会变成陷阱。

如何规避潜在的风险？还是要有城市的零售规划，合理的商业布局，即邻里、社区、区域、都市等类型购物中心的布局，以避免出现局部商业过剩，而又局部商业匮乏的局面。

至于三四线城市的开发商模式能否复制一二线城市？我认为成功的模式是可以复制的，但其填充的内容既定位、业种组合、品牌级次等肯定要根据三四线城市的消费能力而有所不同。

例如万象城、来福士等模式在一二线城市的成功，说明他们能迎合和满足一二线城市消费需求，如要原样不变地复制到三四线城市，要取决于那里是否也有一二线城市同样的消费能力。

三四线城市与一二线城市商业房地产发展的环境差异要根据市场调查，即当地的人口、人口结构、收入水平、消费习惯、零售资源、竞争对手分析等来决定。

项目操盘需要注意市场调查结果来定位自己的项目，进行适合自己的业种组合，现实的零售商家资源等诸多因素。

三四线城市的商业地产项目操作需要注意当地的消费能力及习惯，市政规划中对未来商业的布局规划，与其他竞争对手的错位等问题。

三四线城市的购物中心的发展虽晚一二线城市半拍，则可吸取一二线城市开发中的一些经验教训，如没有规划，一窝蜂做烂市场为止。

太多购物中心开在人流稀少的区域，为了规避这一风险，区域型购物中心应考虑与市政功能配套，如图书馆、社保机构、税务所、汽车驾照车管所等相结合，与公交地铁站等相连接以增加购物中心的人流，以及易达性、便利性。

三四线城市的商业房地产亟需升级，前期定位要根据详细认真的市场调查来决定，切不可照搬一二线城市的某某购物中心，并且要有充分的心理准备，对购物中心不断地根据消费者需求变化而调整，使其更加贴近市场的需求，要做到四赢，即消费者赢，消费者需要得到满足，客流才有保障；零售商赢，零售商组合有客流才能有钱赚才会长久经营下去；团队赢，专业稳定的团队有利可图；最后才是业主赢，业主的收益才有保障。

二三四线城市商业地产开发基本思路

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。

物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

二、三四线城市商业地产开发的基本思路三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。

所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之根本原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。

三四线城市商业地产，其实是有较大的可操作性与消费引导性，首先中国有大量的乡镇居民与农村农民，存在大量的消费市场，只是需要去挖掘与激发而已，再就是整个全国的经济在发展，有许多经济较好收入者，都纷纷回家乡做事。

还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。

但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。

经典派在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。

1、重视项目地段商脉“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。

非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。

商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。

三四线(县级)城市商业地产开发观点浅析

三四线（县级）城市商业地产开发观点浅析许多大型商业地产项目，开发商以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目就成功了。

目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间。

三四线（县级）城市的商业地产项目大多人气不足，购买力低或时尚化程度不够。

还有项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。

往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象。

同时，资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。

就三四线（县级）城市商业地产开发提出下列观点浅析，供参考！1、三四线（县级）城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

2、三四线（县级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力受限，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。

因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。

3、三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。

卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。

4、三四线（县级）城市的开发商多属资源型，拿地有优势，但缺乏专业的操作能力与操盘精力，因此在对项目的商业规划发展方面存在营销短视，对于代理公司的一些急功近利、杀鸡取卵的做法看不透、辨不明，最终导致项目营销火爆开盘，招商推广乏力，开业即歇业的悲惨局面。

5、三四线（县级）城市的商业地产项目开发应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。

三四线城市商业地产操作指南

三四线城市商业地产操作指南许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。

却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。

却是空荡荡的商业地产项目。

在今天的国内商业地产项目是随处可见！城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。

这类商业项目该如何操盘运作？由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。

往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。

如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？第一节三四线城市商业地产市场特点简析世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。

一、中国城市商业地产发展中存在的问题1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。

3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。

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三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。

还有就是到处在招商引资，促进就业率，激发消费。

经典派在长期的三四线城市商业地产实战过程中，积累了丰富的实操经验，认为以下十点可作为三四线城市商业地产操盘的基本准则。

1、重视项目地段商脉
“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。

非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目
地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。

2、产权商铺合理定价
在三四线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，项目销售价格上都市有“天花板”现象，价格“天花板”形象的出现，主要是由于当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济状况、发展速度及人口增长速度等因素造成的。

在三四线城市开发商业地产，一定要对市场情况进行深入体验式的市场调查和严谨的营销论证，避免过大投入成本造成利润损失。

3、严格把控商业规模
因为在三四线城市，往往城区人口不过几万或十几万，一个几万方规模的商业项目，就可以给他们的人均商业面积增加零点几个平方米。

按照国际标准，通常人均商业面积1平方米，就达到了中等发达水平，试问中国的三四线城市是否能够这么快的达到这种水平？所以，商业项目定位不准或轻视规划的话，必须投入精力重新市调进行商业策划。

4、先定位再商业规划
在项目前期的整体规划中，就应该把项目的商业定位作为一种全程参与的商业策划行为，即从项目设计规划阶段就开始介入其中，而并非简单的寻求一种特色商业或商业主题，项目定位是商业经营旺场的灵魂。

5、业态定位及比例因地制宜
在进行商业项目的业态定位及品类结构的比例上，要结合项目当地的商业现状与分布，注意各经营形态间的组合搭配，确定购物、餐饮、娱乐的比例是多少，切忌盲目照搬大城市流行和通用的公式。

6、提前和潜在商家接触
千万不要忽视投资商业地产人的经营头脑，特别是众多的小业主自营商家。

由于他们是自己开店做生意，他对于一个商业地产的项目定位、消费群体、运营管理等更有独到见解，他们能够更清楚地知道：如果该项目无法经营火暴，所投资的房产商铺将一文不值！因此在项目前期的规划阶段就要搞好商家的问卷调查，或者有针对性的召开商家座谈会。

7、合理配置租售节奏
三四线城市的商业地产利润，还应注意项目的可售规模合适和控制销售节奏。

由于一段时期内市场接受的意愿与数量有限，在开发三四线城市的商业地产时必须对项目规模、销售节奏、租售比例进行严格控制。

8、品牌搭配协调平衡
商业项目的品牌搭配、品类组合、招商成果对任何城市的商业地产价格有明显的影响，有实力的零售商往往带来商业物业价值的大幅提升，但同时由于三四线城市的区位及开发商，在招商推广方面。