上海市莘闵别墅区生活配套及竞争个案市场调研研究报告

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闵行区调研报告2019

闵行区调研报告2019闵行区调研报告一、概述本调研报告对上海市闵行区的情况进行了调查和研究，旨在全面了解该区的经济、社会和环境状况，并提出相关建议。

二、经济状况闵行区的经济发展十分迅速，是上海市最重要的经济增长极之一。

该区拥有一批知名的高新技术企业和大学校园，如上海交通大学和同济大学。

高新技术产业园区的建设也为该区的经济发展提供了强有力的支撑。

但是，调研结果显示，闵行区的经济结构仍然不够多元化，过分依赖高新技术行业，这给经济发展带来了一定的风险。

三、社会状况闵行区的社会状况相对较好，人民生活水平较高。

该区的教育资源丰富，教育质量也较高。

不仅有一流的中小学，还有一些优秀的高校。

然而，调研发现，闵行区的就业压力较大，特别是年轻人的就业困难现象较为突出。

这也暴露出该区社会保障制度的一些不足之处，有待进一步改革和完善。

四、环境状况闵行区的环境状况相对较好，空气质量较高，绿化覆盖率较大。

这得益于该区的经济发展模式和环保意识的提高。

然而，调研结果也显示，该区的交通拥堵问题严重，尤其是高峰期的公共交通状况较差，给人们的出行带来了困扰。

此外，该区的水环境也存在一定的污染问题，需要加大治理力度。

五、建议基于以上调研结果，我们提出以下建议：1. 继续推动经济结构调整，降低对高新技术行业的依赖，加大对传统产业的培育和支持，以降低经济风险。

2. 加强社会保障制度建设，提高就业机会和收入水平，特别是关注年轻人的就业问题。

3. 加大环境保护力度，加强交通规划建设，缓解交通拥堵问题，落实水环境污染治理措施。

4. 加强对教育资源的配置和管理，提高教育质量，确保人民受教育的基本权益。

六、结论通过本次调研，我们对上海市闵行区的经济、社会和环境状况有了更加全面的了解。

同时，也为该区未来的发展提出了一些建议。

我们相信，只要抓住机遇，克服困难，闵行区的发展将会更加稳步和有序。

上海别墅市场研究报告doc

上海别墅市场研究报告篇一：上海别墅市场分析绪言1. 研究背景及目的别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。

因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。

2. 研究对象及范围90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。

而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。

3. 研究方法及主要研究指标本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。

采用的主要研究指标详见列表。

目录绪言 ................................................ (i)第一部分上海市别墅产品分析 (1)一、别墅产品的演变 ................................................ (1)二、别墅产品的发展 ................................................ (4)第二部分上海别墅市场分析 (6)一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6)二、不同类型别墅市场分析................................................. (8)三、后市展望 ................................................ (29)第一部分上海市别墅产品分析上海别墅经过一百多年的发展，在产品类型、物业形态等方面都有较大的变化，从最早的四坡顶简单别墅到第一个建设高峰期造型丰富多彩的花园洋房，再到组合多样的经济型别墅等，别墅的产品形态发展中注入了更多的实用色彩和人性内涵。

上海莘闵别墅区前景

上海莘闵别墅区前景上海莘闵别墅区前景上海莘闵别墅区位于上海市闵行区莘庄镇，毗邻沪青平公路，交通便利。

该区别墅建筑风格独特，绿化环境优美，拥有良好的生态与景观资源，吸引了众多购房者的关注。

在未来，上海莘闵别墅区的前景仍然非常乐观。

首先，上海莘闵别墅区具备得天独厚的地理位置优势。

随着城市的发展，上海不断向郊区扩展，莘闵区位于上海的西南部，是新城市化的重点区域。

而别墅区正好位于此，享有优越的交通和便利的生活配套设施，可以满足人们对美好生活的需求。

其次，莘闵别墅区的产业配套设施完善。

随着人们对高品质生活的追求，莘闵别墅区逐渐兴起了一系列的商业配套设施，包括商场、超市、餐饮等，为居民提供了便捷的购物和生活服务。

同时，随着科技和信息的进步，莘闵别墅区也注重发展高科技产业，吸引了许多企业的入驻，为当地的经济发展带来了动力。

再次，上海莘闵别墅区的生态环境独具特色。

莘闵地区拥有丰富的自然资源和独特的生态特点，地势平坦，水资源丰富，土壤肥沃。

在别墅区建设过程中，注重保护和利用这一优势，打造了绿道、休闲公园、湖泊等景观资源，为居民提供了宜居的环境。

此外，别墅区还注重环保和生态建设，推行绿色建筑和绿色出行的理念，形成了良好的生态环境。

最后，上海莘闵别墅区的教育资源丰富。

教育是人才提升和社会进步的基石，莘闵别墅区拥有丰富的教育资源，包括优质的小学、中学和大学。

这些教育机构覆盖了从幼儿园到大学的各个阶段，为居民提供了优质的教育资源，满足了他们对孩子教育的需求。

总之，上海莘闵别墅区作为上海市闵行区的黄金地段，具备了独特的地理位置优势和丰富的生态资源，未来的发展前景非常广阔。

随着城市的不断发展和人们对高品质生活的追求，莘闵别墅区的价值也会不断提升。

相信在不久的将来，莘闵别墅区将成为上海市新的地标和繁华区域。

【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位

• 等；
近期的代表九溪十八岛、居礼、长堤花园、湖畔佳苑
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【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
•本案 •居礼 •西郊九溪十八岛 •银涛高尔夫 •金水湾 •西郊美林馆 •西郊大公馆 •豪都国际花园 •湖畔佳苑 •丽都别墅 •长堤花园 •大豪山林 •绿波花园 •西郊园中园 •瑞虹西郊花园 •西郊紫郡
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•上海别墅分布示意图
•龙东大道沿
线 •沪南公路沿
线
•南六公里沿
线
•莘闵板块
•九亭-泗泾板块
【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
•三一八国道沿线
•1、淀山湖板块
•位于318沿线，以文明遐迩的淀山湖和朱家角为依托形成的特殊的别墅板块
•别墅特征：目前在售项目多数为尾盘或预备交房，以中高档的独立别墅为主，主力总价在500万以下，小区综合容积率多数在0.3左右,其中是上海开发度假型别墅较早的区域；
【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
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2020/10/30
【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
•思维脉络图
• •
•潜在竞争对手市
•可以把握的成本控制
•已存在和将来的竞争对手场
•多元价值观的客户
错位
•差异化
竞 •目标集中争
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【房地产】上海青浦别墅项目市场研究及定位
•2003年：
•供应总量：
359.6万m2
•占地面积：
1058.3万m2
•新上市别墅总占地面积： 485万m2
•平均容积率：
0.34
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别墅产品调研报告

别墅产品调研报告标题：别墅产品调研报告一、调研目的本次调研旨在了解别墅产品的市场潜力、消费者需求和竞争情况，为企业发展和产品定位提供参考依据。

二、调研方法1. 网络调查：通过在线问卷调查方式，收集消费者对别墅产品的需求和偏好。

2. 实地调研：走访房地产开发商和购房者，获取行业信息和市场动态。

3. 专家访谈：与房地产专家进行面对面交流，了解别墅市场的前景和趋势。

三、市场概况目前，随着人民生活水平和环境意识的提高，越来越多的消费者开始关注买别墅作为长期居住的选择。

别墅产品市场侧重于高端和豪华定位，主要面向高收入人群。

别墅市场潜力巨大，但目前竞争激烈。

四、消费者需求1. 高品质生活体验：消费者越来越看重居住环境的舒适度和品质，别墅产品能提供更大的空间、更优质的建材和生活设施，满足消费者对高品质生活的需求。

2. 安全和隐私：别墅与其他住宅产品相比，更能提供居住者的安全和隐私，这是消费者购买别墅的重要考虑因素之一。

3. 周边配套设施：消费者购买别墅时还考虑周边环境和配套设施的完善程度，如交通便利、商业区和教育机构的距离等。

五、竞争情况别墅市场竞争激烈，主要存在以下竞争对手：1. 大型房地产开发商：他们以规模化和品牌优势为依托，能够提供高质量的别墅产品和完善的售后服务。

2. 高端别墅品牌：一些知名的别墅品牌通过与设计师、艺术家等合作，以独特的设计和艺术元素脱颖而出。

3. 地产投资咨询公司：他们对市场分析的敏锐度和专业度使得他们能够提供客观的市场研究结果和可行性分析。

4. 其他住宅产品：除了别墅，还存在公寓、联排别墅等住宅产品，也是别墅市场的竞争对手。

六、市场前景与趋势1. 国内旅游热潮：随着人们对休闲和度假的需求增加，别墅产品作为假日度假居所受到更多人的青睐。

2. 土地资源稀缺：别墅产品需要较大的土地面积，但城市土地资源有限，开发商需要更多的设计和创新来满足市场需求。

3. 环境保护意识：消费者对低碳环保的关注程度不断提高，别墅产品需要注重环境友好和节能减排的设计。

上海别墅市场分析报告(doc 12页)_New

上海别墅市场分析报告(doc 12页)05年上半年度上海别墅市场报告一、别墅新政策1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。

对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。

税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。

2、经济型别墅契税翻番6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受 1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税独栋交易面积（万平方米）4 5.65 7 6.97 5.47 5.22 2.6 2.72 2.97 3.01 联体交易面积（万平方米）2.3 4.4 53.7 2.42 1.53 1.9 2.81 2.19 1.47024682月上2月下3月上3月下4月上4月下5月上5月下6月上6月下独栋交易面积（万平方米）联体交易面积（万平方米）今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。

从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。

位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。

唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。

某住宅花园项目市场调研报告(doc 43页)

奉贤·海湾工程市场调研报告目录第一局部工程研究背景 (3)第二局部市场概况了解 (4)1、整体情况分析2、开展态势综述3、区位差异分析第三局部区域市场分析 (38)1、区域环境简介2、区域楼市分析第四局部S W O T分析 (43)1、地块环境调研2、S W O T分析第五局部工程定位分析 (57)工程定位客源定位户型定位第六局部工程定位在规划思想中的表达 (66)第一局部、工程研究背景为准确市场定位，我们对海湾工程进行了前期的市场调研。

根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场〔主要为别墅市场〕相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期到达如下目标：1、了解上海市别墅市场的整体状况及变动趋势；2、了解上海市别墅市场产品设计的开展趋势；3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、掌握海湾工程所处地块的根本特征；5、掌握海湾工程周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的根本特征；6、明确海湾工程与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对工程的初步认知；8、明确海湾工程构建优势的市场时机及企业时机；9、提出海湾工程的市场定位〔包括工程定位、目标客户定位、户型定位等〕的假设干思路；10、出海湾工程在后期产品设计中的假设干思路和建议。

第二局部、市场概况了解一、整体情况分析1、上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步于80年代后期，开展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速开展，在上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。

直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速开展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛开展，同时也带动了别墅市场的复苏。

地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅的开发热潮。

闵行区调研报告

闵行区调研报告闵行区调研报告闵行区位于上海市中部，是上海市的一部分，是一个重要的城市行政区。

本次调研主要对闵行区的经济发展、社会服务、环境保护等方面进行了调查和分析。

一、经济发展闵行区是上海市的经济重镇之一，拥有良好的发展基础和优势。

调研结果显示，闵行区的企业数量和规模不断增加，尤其是高新技术企业在该区域的蓬勃发展，为经济发展注入了强大的动力。

另外，闵行区也积极引进外资和吸纳人才，提升了区域经济的竞争力。

然而，调研发现，闵行区的产业结构不够均衡，主要以制造业为主，而现代服务业和高新技术产业发展相对滞后，这是需要重点关注和发展的问题。

二、社会服务闵行区在社会服务方面取得了一定的成绩，为居民提供了良好的教育、医疗、文化等服务。

调研结果显示，闵行区的教育资源较为丰富，拥有一批优质的中小学、大学和科研机构。

医疗卫生领域也得到了一定的改善，多家三甲医院和社区医疗中心为居民提供了便捷的医疗服务。

此外，闵行区还注重文化建设，举办了各种文化活动和展览，丰富了居民的精神文化生活。

然而，调研发现，闵行区的社会服务还存在一些问题。

教育资源在一些热点地区仍然紧张，导致学校招生难题。

医疗卫生领域的服务质量还有待提高，例如医疗资源分布不均、患者就医难等问题。

未来，闵行区需要加大对教育、医疗等领域的投入，提升社会服务水平。

三、环境保护闵行区高度重视环境保护工作，不断加强对污染物的治理和环境监测。

调研结果显示，闵行区的大气环境质量较好，主要污染物浓度符合国家标准。

此外，闵行区加强了城市绿化建设，增加了绿地覆盖率和森林面积，为居民提供了良好的生态环境。

然而，调研发现，闵行区的环境保护工作仍然存在一些问题。

一些工业企业的环境污染治理不到位，导致环境质量下降；城市垃圾处理和污水处理仍然存在一些瓶颈。

未来，闵行区需要进一步加强环境保护的力度，加快推进清洁能源和可持续发展。

综上所述，闵行区在经济发展、社会服务和环境保护方面取得了一些成绩，但仍然存在一些问题和挑战。

上海某别墅市场专题调查研展报告(分析篇)

从整体上来说，充足和良好的空间环境搞好一个现代别墅区首先必须具备的条件。

它包括了在室内外提供必要的布置居住房屋的空间、教育儿童、购物、主题活动、医疗、交往休闲、绿地、道路、车库等。

居住的生存空间将大为扩展，
例如梧桐、杨柳和香樟等；
➢草地上种植无刺、无毒花木；并且颜色丰富有层次；
➢水池边的树种宜选用（落叶少、无飞絮的花木）灌木或垂柳等；➢近建筑物用规划式绿化即低矮灌木、花草或间种少量乔木，远高
但由于整个别墅住宅规模大，针对东西两块小区，建议本案在配套设计方面应考虑增设的功能项目的：
•高尔夫（推杆）练习场•小区超市等
•游泳池、网球场及室内健身项目•酒巴。

XX别墅市场专题调查研展报告(专题篇)

专题篇2—1市场调查选取范围说明2—2虹山半岛（一期）市场调查2—3虹山半岛相关区域联体别墅市场调查2—4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2—1市场调查选取范围说明虹山半岛立足于上海西南地区，在闵行曹行镇，位地银都路南端、虹梅南路上。

总占地面积195930平方米，将全部规划建成独立别墅和联体别墅组成的大型别墅住宅区，分二期进行开发。

目前已经开发并正在销售的一期占地面积为87030平方米，其中独立别墅84栋，联体别墅26栋，总户数184户；本案为虹山半岛二期开发项目，占地面积为108900平方米，项目规划为独立别墅和联体别墅。

由此，规定了如下的本案市场调查的选取范围：从整个别墅住宅小区项目开发延续性来说，虹山半岛一期项目的各类情况，将直接影响本案的规划和市场定位及行销情况，对之作全面细致的市场调查分析，意义重大；以徐家汇为起点至上海西南方向车程为半小时至1小时左右的辐射区域，将是本案考察竞争性因素的主要物业区域，从别墅物业客户群流来看，对本案构成竞争影响的区域主要来自三个方面，即：其一为最邻近本案的闵行顾戴路周边物业及其形成的市场；其二为莘庄别墅区的别墅物业及其形成的市场；本篇将对上述的本案市场选取范围逐项研展，从而为有关方面把握市场机会，寻求机会，寻求市场切入点、规划决策等提供系统详实的依据。

专题篇2—1 市场调查选取范围说明2—2 虹山半岛（一期）市场调查2—3 虹山半岛相关区域联体别墅市场调查 2—4虹山半岛相关区域独立别墅市场调查2—2虹山半岛（一期）市场调查一、项目简介虹山半岛位于虹梅南路2121号，处于闵行曹行镇的虹梅南路与银都路的交界外，近邻由莘庄至徐浦大桥的外环外南大道。

整个小区占地195930平方米，共分二期开发。

其中位于西半边的一期于2000年11建别墅110栋，其中独立式别墅84栋，联体四拼式别墅26栋，总户数184户，不久即可交房。

虹山半岛一期由上海景洪房产开发有限公司开发。

某某年月上海别墅市场分析报告

2006年4月上海别墅市场分析报告一、市场综述1、市场供销两旺4月上海别墅市场呈现供销两旺的态势，总体供应量较3月翻了一番，成交量达到799套，（其中独栋别墅327套、联排别墅472套）增幅将近47％，独栋、联排成交均价都出现了微升。

从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。

传统旺季即将来临，不少开发商借别墅展及假日楼市之际纷纷亮相，一些新盘前期推广也取得了良好效果。

➢成交套数➢成交面积4月份别墅成交面积约21万平方米（其中独栋别墅10.9万平方米、联排别墅10.1万平方米），较上月增加近53％，总体供应量较3月翻了一番，供应面积为18.9万平方米（其中独栋别墅8.1万平方米、联排别墅10.8万平方米）2、各区成交情况从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。

◆松江：联排需求旺盛4月松江别墅成交本期仍保持较大涨幅，共成交268套(独栋78套，联排190套)，占全市总成交量34%，依然稳坐成交区域榜首。

联排别墅方面，英郡雷丁以44套的成绩继续排名第一，名仕豪庭29套紧随其后，威尼斯假日展会推介取得良好效果，本期成交14套。

◆浦东：独栋联排平分秋色本期浦东别墅成交121套，其中独栋53套，联排68套，可谓平分秋色。

独栋别墅方面，中高档别墅中邦晶座去化4套，经济型独栋白金瀚宫也表现不俗，一举成交15套。

联排方面，碧云左岸4月共成交26套。

◆闵行：联排仍占绝大比重闵行别墅本期共成交172套(独栋49套，联排123套)，其中联排仍占绝大比重，但是独栋也有亮点。

复地北桥城继上期成交火热，本期依然保持30套的成交量。

独栋别墅方面，好世麒麟园以20套的去化支撑了本期的闵行独栋别墅。

◆青浦：高档独栋项目交易活跃本期青浦别墅共成交94套，其中独栋72套，联排22套。

位于赵巷别墅板块的中高档独栋项目成交尤为活跃，绿地国际山庄(西郊湖岸美墅)成交10套，恒联名人世家成交8套，中海翡翠湖岸成交6套，古北国际佘山别墅也有4套的成交量。

新闵别墅园区

上海别墅市场调研资料汇总
◆莘闵别墅园区
1995年5月，一条由莘庄通往松江境内的地下隧道通车伊始，“莘闵别墅园区”开始逐渐被楼市认识，同年百佳花园的破土，预示着1,035亩的首期莘闵园区规划开始。

到2000年为止，整座园区共有7,135亩土地，已开发土地3,368亩，共完成各类别墅建造2,673栋，总共面积近84万方。

到目前为止，共有16家房地产公司进驻开发。

主要产品有：浅水湾、绿洲比华利、雅仕轩、桃花源、同润、乔爱
枫丹白露
奥玎宫廷别墅
万科城市花园三期
新上海花园洋房
佘山银湖别墅
花语墅
虹山半岛
樱园（联排）
阳光爱琴海（联排）
苹果园（联排、独栋）
现代缘墅（联体、独栋）
剑桥景苑（联体）。

某地区市场定位管理及项目管理知识分析提报

41074 741991
159100
29199
单位：平方米
我们认为，后续的供应量随着低容积率地块推出的减少，未来区域内正向公寓市场发生转变，公寓产品供应量将会大大增加，但不会对本案造成短期的影响。
区域市场产品表现——经济型别墅（绝对主角）
莘闵别墅板块
颛桥别墅板块
莘闵别墅累计供求比：0.915 颛桥别墅累计供求比：0.981 成交走势较为平稳，但价格难以有较大上升
成熟别墅区
环境优势
价格优势
九亭公寓市场莘庄公寓市场
颛桥别墅市场
冲突（项目自身条件分析1.2容积率）
地块总面积（ m2）
197000
容积率 1.2
建筑总面积
建筑面积（m2）
23.64
住宅/85%
20.1
商业/15%
3.54
住宅：
85%ⅹ74％=63%
以下以上 90
平米
90平米以下普通公寓
6727
7549
区域市场产品表现——总结
莘闵依旧是经济型别墅为主的板块，但未来也将随着市场供应结构的变化向公寓产品转变。
经济型别墅于板块内表现较为良好，同质市场走势平稳。但后续供应量偏大，市场还存在一定风险。
公寓产品供应量较低，市场仍未成熟。随着板块内主要竞案同润加州去化完毕，近期内无大量后续案源。但区域内公寓产品价格偏低，较同质市场九亭板块没有优势。花园洋房产品也只有万科白马一个主要竞案。同时由于推出量较少，难以反应市场接受程度。但其价格偏低，产品力表现不佳。
交通：两条区域级道路通向市级主干道。地面交通极易受阻。
配套：可以得到莘庄地区的商业配套支撑，但距离较远。小环境内配套缺失。

上海别墅项目案例分析

青浦徐泾观庭
松江泗泾银湖别墅
松江新城泰晤士小镇
松江佘山
白马花园
松江新桥
万科红郡
三林板块
万科燕南园
闵行板块
新浦江城
浦江板块
奉贤海湾棕榈滩
万科蓝山
维诗凯亚
金桥碧云
曹路板块
世纪公园板块
御翠园
龙东大道板块
棕榈泉花园
绿宝园
周康板块
南汇航头
两河流域
别墅的类别
独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅
营销诉求：用数字争夺眼球销售排行榜
价格策略平价入市，跑量
09年6月双拼13000元/平方米
龙湖滟澜山（R=1）
双拼、联排、叠加最优化产品
户型叠加170平方米联排220-256平方米双拼290平方米
价格策略叠加240-270万（1.5-1.6万/平方米）联排450-600万（1.8-2万/平方米）双拼800-900万（2.4万/ 平方米）销量稳定，小幅涨价
90年代中后期：经济型别墅
由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，经济一枝独秀，带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者；锦秋加州花园为代表的联排等经济型别墅成为新的销售热点；
2002年：百花齐放
房地产市场再次迅猛发展，家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、白领阶层等市场的形成，别墅市场进入一个百花齐放的局面。开发规模化、开发区域范围扩大，别墅种类增多，而中高档别墅成为开发的热点。西郊庄园、上海紫园的出现，把别墅总价从百万提升到了千万，代表了上海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区。
品质取胜
社区环境好品质高

上海高档别墅市场研究简报

目录第一章上海别墅市场整体情况 (5)一、上海别墅市场回顾和展望 (6)二、综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型 (12)三、上海别墅市场的区域分布 (13)四、上海别墅市场的价格区间 (18)五、上海别墅市场的供需状况 (21)六、上海别墅市场的消费者状况 (22)七、目前上海别墅市场的开发风险及对策 (27)第二章上海高档别墅市场情况 (31)一、高档别墅市场的定义 (32)二、上海高档别墅市场的发展 (33)三、上海高档别墅市场特征 (44)四、上海人外省市别墅产品投资研究 (54)五、高档别墅个案调查 (58)六、古北新区现状描述 (74)【第一章上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展的三个阶段从九十年代初上海的第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市的起伏，走过了出生、成长、调整、放量的一个中长期过程。

按时间和别墅的发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；1992—1998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲的增长，适用商业发展的家居别墅群应运而生，上海出现了大批的外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮。

外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区的伴生产物，随着虹桥开发区的成熟，外销别墅作为高档的房地产商品之一，目标市场有局限性。

再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机的影响，外销房市场经历了一个较长的低迷期。

直到近来稍有好转，去年的外销别墅的空置率仍有30%左右。

关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场的第二春；1998—2000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着"金融风暴"所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。

上海市莘闵别墅区生活配套及竞争个案市场调研研究报告69p

上师大康城实验小学
中小学：新桥小学、新桥中学、上师大康城试验学校（九年一贯制，仅针对康城社区）、莘松中学
区域外：
莘庄中学、闵行中学
总结：区域内部幼儿教育资源较多，中小学校对区域内需靠外部资源满足，可有选择的介绍。
新桥小学、新桥中学
本项目
莘庄中学、闵行中学
医疗健身配套
区域医疗设施匮乏，主要依靠外部资源补缺。
对本项目的影响：可以满足本项目居民日常性消费需求。
莘闵生活广场
项目地址：松江区新南ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ717号；
项目占地：20000平米，停车场和绿化面积约4000平米；
建筑面积：共4层，主楼12400平米，其中一、二楼4000平米，三、四楼2000平米，层高均为4.2米；副楼建面4000平米，层高 6米；独立门面建面3600平米，层高6米；项目概况：项目定位为精致、高雅、休闲、安全女人化钱的场所；客户定位于以别墅区内25—45岁的女性消费为主体,抓住她们的特点:有钱、有闲。兼顾20岁、50岁左右的女性；业态定位于女子医院、女性俱乐部、女性会所、女性服装折扣店、家居装饰用品、汽车装饰用品、餐饮、酒吧等主要物业类型：主楼:便利超市、药房、桑拿浴场、火锅、美容美发、KTV、建材；副楼:农贸市场；街面店:房产中介、餐饮、汽车美容；
对本项目的影响：档次较低，辐射力度小，对本项目影响力较弱。
第三部分：区域公共生活配套设施分析
区域配套种类社区配套的主要是为社区居民提供便民性的生活类服务，主要是日常购买和生活饮食配套等商业配套，其次是教育、医疗配套，再次是服务类配套。
社区配套普遍具备的基本功能
餐
教
医
社
饮
育

上海及太仓别墅的项目调查及相关趋势分析83PPT

中大九如堂(中大九里德)
定位：松江经济型别墅
项目配套及卖点
项目实景图
松江北九亭板块， A9高速、沪松公路、地铁九号线
中、小学：近邻英国学校、美国学校、新加坡学校、韩国学校,周边均为高品质低密度国际化住宅区。九亭中学、九亭小学幼儿园：九亭幼儿园
商场邮局医院：大卖场（规划）,联华超市,九亭镇邮政所,上海市第二人民医院九亭分院、九亭镇卫生院
商业环境:乐购、易初莲花、开元地中海商业广场、嘉和休闲广场、兰桥商业街、黎明商业广场、安信生活广场、工商银行、交通银行、建设银行
文翔名苑2期（剑桥风范）三河一静界，一墅一庭院
英郡雷丁定位：经济型独院小独栋
基本信息
项目区位图
物业类别：独院别墅装修状况：毛坯建筑价格：15000元 /平米主力面积： 160～280m2独院别墅地址：松江莘砖公路399弄交通状况：莘闵高级别墅区内地铁1号线5号线
基本信息
项目区位图
物业类别：联排别墅酒店公寓小高层装修状况：毛坯建筑价格：15000元-17000元/平方米主力面积： 170-230平米地址：松江九杜路1000弄（近涞坊路) 交通状况：九号线，沪青平、沪青平公路、漕
宝路连接东西，外环线开发商：中大房地产集团
世纪长江苑
中大九里德苑
宝山区顾村板块
松江九亭板块
电台路378号
九杜路1000弄（近涞坊路)
29万平米
23万平米
多联体别墅、双联体联排别墅、小高
别墅小高层多层
层
2019.5
2019.6
交房时间 2009.3
2019.6