上海市莘闵别墅区生活配套及竞争个案市场调研研究报告

2栋18层 18层 18层
二期用地 11栋18层 2栋16层
明中路
4栋4F物业 12栋3F物业
二期用地 具体规划 情况不详细
商业会所
3万平方 商业用地
第二部分：主要调查项目汇总
本次市场调查的重点项目
本次市调的 范围是莘闵 别墅区2KM 范围内的公 共生活配套 设施，主要 是巴比伦生 活广场、新 闵生活广场、 弘基白马生 活广场、莘 松乐购、新 南街新镇街。
莘松乐购 新闵生活广场 弘基白马生活广场
新南街新镇 街
明中路2 号地块
弘基白马生活广场
项目地址：松江明中路1010弄 ；
占地面积：总面积为6864平米，
建筑面积：7200平米，由3栋上下两层的建筑物组成围合式商业 广场，有188个地下停车位 ；
户型面积：从80平米-800平米不等 ； 主要物业类型：建设银行、联华超市、华氏大药房、干洗店、面 包房、幼教中心、宠物医院；康体会所、女子SPA、品茶室、 SPR咖啡、川菜馆、茶餐厅、本帮菜、中式快餐等 ；
9号线
九亭居住区七宝居住区
1号线 辛庄站
Байду номын сангаас
莘庄居住区
莘闵别墅区
春申居住区
马桥居住区
颛桥居住区
沪杭铁路
5号线
区域居住环境
区域部分与闵行部分地区融和，板块呈现泛城市别墅特征。
莘闵别墅区统一规 划为低密度、舒适 开阔幽雅的居住大 型经济型别墅社区。 经过近10年近30家 开发公司的建设， 莘闵别墅区已经成 为沪上中产阶级聚 集的第一居所，现 已有各类别墅10000 余栋，开发面积达 到8000多亩，是全 亚洲最大的别墅区 之一。
A8公路拓宽与莘庄收费口西移工程
目的：加强闵行、松江两区与中心城区及其它地区的联系，缓解莘松路、莘松路地 道和莘庄地区日益加大的交通压力。 “A8拓宽”的改建路线范围：西起松江区A8公路松江立交东侧，向东经松江区新 桥镇新桥立交，进入闵行区，经南新铁路地道，直至外环线外环立交西侧沪杭收费 口。改建工程路线全长18.07km。 具体操作：至西郊高架路(原沪杭高速莘松段)：按城市快速路标准，拓宽至双向六 车道和两侧紧急停车带。改为敞开式城市快速道路；中春路西郊高架路至外环立交 (原沪杭高速莘松段)改为：“主线双向四车道加两侧紧急停车带的高架快速路”＋ “双向四车道地面主干路”，通过地面道路及高架道路双层分流。莘庄收费口西移 至A5高速公路东侧春申塘桥至九新旱桥间，扩容至双向30个车道，进高速公路为 8～9个车道，出高速公路为21～22个车道，收费口范围长约650m。收费口以西， 按平原地区高速公路标准，拓宽双向八车道加两侧紧急停车带，维持原样，全封闭、 全立交，收费口以东不再收取费用，从而使得新桥居民通过此路段的通行费免除。 完工时间：预计工程世博前完工。 意义：对于居住在本项目以及莘闵别墅社区的居民来说，由于进入市区多了一条道 路，多年来交通拥堵的大难题将大大缓解，通行质量将显著提高。
莘闵别墅区生活配套及竞争个案 专题研究
市场调研研究报告
研究思考方向
目的：通过对莘闵别墅区实地考察，了解其区域范围内生 活机能配套概况，了解各业态的服务功能和辐射人群特征， 总结这些配套设施的相关特点，归纳出其对我司项目客群 的辐射度和借鉴性。
问题： • 莘闵别墅区的公共机能配套和各项目的自身生活配套
运营时间：计划10月份生活配套类商家开业，明年年初整体开业， 1、2楼为主力好又多卖场和主力店；
大概租金：2.5-3元/平米﹒天
主要功能：整体招商，以超市、特色餐饮为主，满足周边区域居 民日常的生活消费和生活质量的提高；
对本项目影响：运营后，将成为本项目客群距离最近的日常购物 消费场所。
莘闵乐购店
——总量、业态、档次以及未来的规划如何？ • 区域外部配套资源
——对区域内客群的影响程度？ • 各类配套对本项目的支持价值
——如何更好的引导客户了解区域的配套，从而利于我项目的持续热销？
• 区域各竞争项目配套资源卖点分析 • 区域未来竞争局面分析
内容： 第一部分：区域概况介绍 第二部分：区域主要调查项目汇总 第三部分：区域公共生活配套设施分析 第四部分： [第一部分]：调查项目总介 [第二部分] ：个案配套资源分析 [第三部分] ：个案销售与未来供应分析 第五部分：各类配套对本案的影响
明中路2号地块
地块商业体量较小，但可补充我司项目居民基本生活需求。
四至范围：东至月台路、南至春申塘、西至 一号河、北至明中路，沿海丽水二期项目对面。
地块面积：198479平方米 建筑面积：250000平米，地上建筑面积 234740.82平米 建筑容积率：1.2 建筑密度：住宅35%、商业40% 绿地率：住宅35%、商业25% 土地使用权出让年限：住宅70年、商业50 年 规划土地用途：住宅、商业（住宅与商业建 筑面积比例为85：15） 物业组合：包括21幢住宅（其中13～18F高层 住宅18幢、6～8F多层住宅3幢）、72幢低层住宅 （其中4F叠加多层住宅4幢、2～3F联排低层住宅 9幢、3F双拼低层住宅45幢、2～3F围合式连体低 层住宅14幢）、1幢会所（3F）、6幢商业（2～ 4F）、配套公建和地下车库等。住宅部分建筑面 积90平方米以下中小套型占总建筑面积的比例不 得低于70 % 其他：地块内需建设一所初级中学，其规模 为24个班级，占地面积约为40亩，部分动迁安置 房源，数量为50套，面积约5000平方米左右。
项目地址：闵行区莘松路855号 ；
运营面积：2层、乐购营业面积11150平方米，仓库面积21196平方米， 总建筑面积32346平方米，另有商店街商户54家，其中家饰卖场HOLA 特力屋4000平米，项目北面是比较零乱的家居建材市场，店家数量较 多，但比较杂乱；
第一部分：区域概况介绍
区域地理交通
区域距离市中心距离相对较远，城市边缘化特征较强。
新桥镇，地处上海市西 南郊，位于松江区东北 部，东与闵行区莘庄镇 隧道相通，西与洞泾镇、 松江工业区毗连，南与 车墩镇接壤，北与九亭 镇为邻，总面积35.5平 方公里。 新桥境内有沪杭铁路、 沪杭高速公路经过，嘉 金高速进出口立交桥架 设境内。而本项目距虹 桥国际机场13.6公里， 离徐家汇13.6公路，离 上海地铁一号线莘庄站 6.6公里，附近仅有沪 松线区间一路公交车。