2018年商业物业行业市场调研分析报告

2018年商业物业行业市场调研分析报告

1.电商龙头加速抢滩线下，促商业物业价值回归 (5)

1.1消费复苏、资本入局，带来收入端与资产端的边际变化 (5)

1.2线上VS线下：商业回归本质，线下流量成本低、业态结构优化 (7)

1.3阿里从私有化银泰到牵手中央商场，具有百货行业示范意义 (9)

2.总量分析：商业物业总供给近年回落，供需趋向均衡 (12)

2.1新开工面积2014年以来下降，未来供给有望收缩 (12)

2.2物业空臵率处于合理区间，区域供给分化 (15)

3.结构分析：一线城市核心商圈竞争力强，部分二线城市有供给压力 (16)

3.1城市发展阶段与商业地产需求 (17)

3.2一线城市：商业物业向新商圈拓展，核心商圈物业价值凸显 (17)

3.3二线城市：杭州武汉仍有发展空间，天津沈阳供给压力较大 (21)

4.投资建议：重视拥有优质物业，RNAV折价较多个股 (25)

图1线上线下龙头新零售布局图谱 (6)

图2杭州万象城业态结构变化（%，2014-2016） (9)

图3银泰商业全国门店分布情况（截至2016年底） (11)

图4商业营业用房开工及竣工面积、增速（2000-2017年10月） (13)

图5主要零售品类零售额高于竣工面积增速（2001-2016） (14)

图6百家企业零售额与竣工面积增速趋同（2007-1H17） (14)

图7商业营业用房均价逐步上升（2000-2017年10月） (14)

图8分地区商业营业用房复合均价增速（2000年-2016年） (15)

图9中国内地14个城市平均零售物业空臵率低于新加坡等地 (15)

图10中国14个城市优质零售物业空臵率及租金水平 (15)

图11全国各省市人均商业物业面积分布 (16)

图12调整后全国各省市人均商业物业面积分布 (16)

图13国内商业地产阶段划分（2010-2020E） (17)

图14北京商业营业用房建设情况（2006-2016） (18)

图15上海商业营业用房建设情况（2006-2016） (18)

图16广州商业营业用房建设情况（2008-2016） (18)

图17深圳商业营业用房建设情况（2008-2016） (18)

图18北京首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (19)

图19上海首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (19)

图20广州首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (19)

图21深圳首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (19)

图22上海高端商铺空臵率较低 (20)

图23上海高端商铺存量及租金水平 (20)

图24上海核心商圈日均租金（元/平米/天，4Q14-1Q17） (20)

图25上海恒隆广场和港汇恒隆广场日均租金（2007-2016） (20)

图26天津首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (21)

图27重庆首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (21)

图28成都首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (21)

图29沈阳首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (21)

图30杭州首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (22)

图31武汉首层租金及空臵率变动（1Q11-3Q17） (22)

图32全国城市知名开发商渗透率（%） (23)

图33成都商业物业存量变化（2009-2020E） (23)

图34成都商圈与租金水平分布 (23)

图35杭州万象城出租情况（2012-2016） (25)

图36沈阳万象城出租情况（2012-2016） (25)

表1中百集团珞狮路仓储卖场征收概况 (6)

表2武汉中商中山路资产征收概况 (7)

表3线上零售商线下开店举例 (7)

表4对线下开店VS线上投放的性价比测算假设 (7)

表5线下开店/线上增量收入（倍）对线下坪效、线上客单价的敏感度分析（假设

获客成本200元） (8)

表6线下开店/线上增量收入（倍）对线下坪效、线上客单价的敏感度分析（假设

获客成本100元） (8)

表7天虹股份新业态概况 (9)

表82016年主要百货销售额十强 (10)

表9上海近期装修改造商业项目 (18)

表10成都主要商业开发商项目 (22)

表11天津近年开业的主要商业项目 (23)

表12天津竣工、开工面积及增速（2004-2016） (24)

表13市值较RNAV折价较多的批零公司（2018/1/12） (25)