物流地产四大家族：史上最全的34家物流地产商盘点

物流地产四大家族：史上最全的34家物流地产商盘点物流地产四大家族：史上最全的34家物流地产商盘点链客网2015年2月11日1外资家族：那些不为人知的故事在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。

自从普洛斯2003年进入中国以来，将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前国内高标准物流仓储的建设标准，基本是唯普洛斯马首是瞻的。

而且，在整个市场份额里，普洛斯为首的外资应该能占据超过80%以上的比例。

在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。

主要原因有两点，第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流仓储，有了很好的先发优势；第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。

这些外资物流地产商，由于决策基本国外本部，所以在规划理念、产品设计等方面还是适度超前的，这让其产品能够在国内鹤立鸡群，看看普洛斯2003年进入中国时的产品，十年后依然很适用。

不过，和很多国内运作物流园区的企业希望以更多的服务来增强客户黏性不同，普洛斯这些外资物流地产只做一些基础的标准服务，对于更深的服务是没有任何兴趣的，但即便如此，依然是客户盈门，这就是标准和品质的力量。

说到外资物流地产家族，其实里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。

大家应该对园区中国（park_china）之前介绍的普洛斯的故事记忆犹新，但实际上，世界范围内物流地产的老大其实是AMB安博——或者准确点说，是安博与美国普洛斯的合并体。

然后才是在新加坡上市的，主要资产布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯。

也就是说，如今我们看到的这个在中国攻城略地的普洛斯，与2003年进入中国的那个普洛斯已经不是一家公司了，抑或说，是“死而复生”的普洛斯。

因为在美国次贷危机引发的全球金融海啸中，此前在以中国为首的新兴国家大举负债扩张的普洛斯被投资者所抛弃，股价重挫几乎遭遇灭顶之灾。

普洛斯不得不把亚洲、日本的资产卖给了新加坡GIC集团，随后这部分资产在新加坡重新上市，并在今年年初获得中资财团的大笔注资。

而原来的普洛斯则与安博集团合并，安博一跃成为世界最大的物流地产商。

如今，普洛斯卷土重来，又开始激进扩张，在中国的总土地储备已经高达2000万平方米，其他竞争对手简直望尘莫及。

但很多同行也是为其捏了一把汗，毕竟，普洛斯本土仅有几百人团队，如今扩张布局甚至已经深入到三四线城市。

一旦中国经济势头不妙，或者人力、管理跟不上，普洛斯很有可能再跌跟头，巨额土地储备会不会变成有毒资产？在这轮金融危机危机中，还有几个倒霉虫。

日本的物流地产巨头新熙地把中国物流地产资产卖给了荷兰ING，结果消化不良的ING也被债主逼债自身难保，又把资产卖给了CBREGlobalInvestors。

说到这里，嘉民集团也有类似的轨迹。

2005年进入中国的嘉民原本是澳大利亚麦格理集团旗下的仓储物流业务平台，原来更为人熟知的名字是“麦格理佳文集团”。

2007年，麦格理与嘉民分手，嘉民在中国的扩张遇到了很大的问题。

随后在2009年，来自中国的中投集团成为嘉民的第一大股东，不过前者仅仅是财务投资的角色，正常的经营发展仍掌握在嘉民团队的手中。

但无论如何，更换股东以及受到外界因素影响的嘉民的确遭遇过发展的低谷，一定程度上影响了其正常发展的节奏。

2012年，嘉民又找到了一个新的金主加拿大养老金计划投资委员会，从而在中国物流地产领域更加活跃，也大有追赶普洛斯的强劲势头。

与普洛斯和嘉民相比，AMB安博在中国市场一直是不徐不疾地发展着。

保守而谨慎的作风，一方面让安博的发展步伐相比前两者而言相对迟缓，但另一方面，则没有遇到前两者易主、低谷的问题，可以说是“宁走十步远，不走一步险”的典范。

相比较来看，同样出身于美国的普洛斯则显得异常本土化，非常善于跟中国本土企业合作，长袖善舞，大肆圈地，先后与中储股份、中外运、上海宇培、传化物流、海尔集团、阿里巴巴、中粮集团、厚朴基金、五洲国际等各有特色的“地头蛇”联姻，而且其团队也基本上清一色的是中国人组成。

然后就是盖世理，“物流地产中的劳斯莱斯”，业务做得小而精，其高品质的环保仓储做得很有一套。

盖世理本来应该在中国有不错的发展势头，毕竟，当时它的大股东是沃尔玛，跟随沃尔玛的配套仓储需求在中国大肆扩张顺理成章。

然而，沃尔玛在2008年把盖世理卖给了迪拜世界集团。

本以为能够迪拜世界集团旗下整合原有的物流地产业务大展拳脚，今年全球最大的地产巨头之一Brookfield又从迪拜世界集团手中收购了盖世理约30%的权益，成为盖世理第三位新东家。

就这样，连续易主的折腾，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中，其在中国的发展不能算顺利。

大家可以看到，外资物流地产四强中，只有AMB安博不仅没有更换过东家，反而在金融危机捡了个大便宜，与普洛斯合并成为世界头号物流地产霸主；而普洛斯、嘉民、盖世理则都改换过门庭，尤其是普洛斯，激进扩张最终被迫断腕的警钟，值得每一位后来者引以为戒。

有分教，祸之福所倚，福至祸所伏。

丰树和腾飞这两个新加坡巨头淡马锡和裕廊集团旗下的工业地产平台，也有不少物流地产的业务。

丰树近期在物流地产方面动作不小，除了在各地落子外，还联合海航集团，希望整合其旗下的物流资源进行物流地产的扩张，其未来的发展值得注意。

不过正如物流地产资深人士给丰树和腾飞的评语，它们做物流地产总有些“三心二意”，所以一直微澜不惊。

还有一个来自意大利的维龙投资，股东背景雄厚，财大气粗，也有相当的实力，近年来其部分项目已经被普洛斯并购。

2民营家族：宇培和易商谁更牛？目前物流地产民营企业的佼佼者有两家，都位于上海，一家叫做宇培，一家叫做易商。

以中国物流地产的巨大潜力空间，未来雄心勃勃的宇培和易商很可能后来居上，超过普洛斯、嘉民、安博这些大佬，成为中国物流地产的主导者。

为什么我们认为他们两家是佼佼者呢？1物流地产是标准产品，所以资产规模是直接而有效的衡量标准。

宇培目前的仓储物业总面积超过140万平方米，而易商的规模也大概在150万平方米左右，而且双方都在外资美元的弹药输送下在全国疾速的攻城略地，可以说资产规模和发展速度上不相伯仲。

2是双方的经营理念都比较接近海外物流地产商，尤其都是普洛斯的传衣钵者（双方与普洛斯都有千丝万缕的联系，下文会提到）。

他们所建造的仓库都是注重品质和普适性的高标准仓库，也都拥有一票忠实的客户追随者。

比如易商是京东除自建外最大的物业提供方，而宇培则拥有伊藤忠和顶新这两家死忠客户。

而且，宇培和易商都是以资本的出发点去做物流仓储产品，最终也都是要对接资本市场。

那么如果一定要分出个胜负呢？我们综合了物流地产资深人士的看法后认为，易商是相对更优秀一些的。

为什么这么说？因为民营企业最终还是要看老板，虽然说没有到“人存政兴,人亡政息”这么夸张，但中国无数民企的案例证明，老板的格局、视野、个性、决策等对于一个企业的发展是决定性的因素。

易商有两个老板，一个叫做沈晋初，一个叫做孙东平，都是物流地产界响当当的牛人。

沈晋初曾长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁，可谓位高权重，对于普洛斯的运作机理谙熟，可以想见，易商从建立伊始就是按照普洛斯的模板在打造的，“小普洛斯”货真价实。

2011年，沈晋初、孙东平和在中国PE界声名赫赫的美国华平投资一起创办了“益商”，后更名为“易商”。

显然，这些资本好手从一开始就是瞄准资本的胃口来做物流地产的，因此相当于国际标准接轨，在一个成熟有据可循的轨道上行驶，因此发展得顺风顺水，3年时间，资产从5万平方米到150万平方米，翻了30倍。

不过，对易商最重要的一个起点项目，也是其业务的试水之作，就是与荷兰ING集团合作的昆山花桥物流园项目，这个园区奠定了易商的坚实基础。

随后，高盛和荷兰APG相继入股，总投资额超过10亿美元。

有了这么充沛的资金，易商想不发展快点都不可能。

这里有另外一个插曲。

就是荷兰APG以不超过6.5亿美元入股易商，按照国内物流地产的作价来看，这个估值要高出不少。

园区中国（park_china）也特意向物流地产的资深人士请教过，原因很有意思。

因为这些外资在国内投资地产标的都会有一定的比例，比如30亿美元，1/3投住宅，1/3投购物中心，1/3投工业物业，前两个因为价格比较高，标的比较多，很容易凑齐，但是工业物业较为分散，加上质量层次不齐，很难凑足一个很大的额度。

那么易商这里有150万平方米的高标准仓储，省去了APG拼凑、寻找、单个估值的大量成本，所以APG愿意为这集中的仓储物业多付出一些溢价。

回到民企老板的话题。

宇培的老板叫做李士发，也是个有传奇色彩的枭雄级人物。

安徽芜湖人，包工头出身，在转战上海后完成原始积累，逐渐拥有两大核心业务——建筑和建材。

在偶然的机会闯入物流地产，加上上海外资云集，大部分都是出口加工导向，对高标准仓库的需求非常旺盛，使得李士发这个原本籍籍无名的“竖子”得到命运垂青，一举成名。

随后的故事大家都会比较熟悉，李士发先后引入了美国的EI和普洛斯。

但是二者都在与宇培的合作中铩羽而归，能够平进平出已算侥幸。

虽说买卖不成仁义在，而且普洛斯也的确从宇培那里拿走了一些仓储资产，但前后两个合作伙伴EI和普洛斯都对宇培很不爽，李士发也在接受媒体采访时对普洛斯强烈吐槽，认为普洛斯非但没有给宇培带来一点好处，还使宇培错失了大量好的发展机会，是一次彻头彻尾的“槽糕的合作”，这其中的原因到底是什么呢?园区中国（park_china）认为，这归根结底是发展思维与路径的问题。

民企的老板总是天上地下唯我独尊，企业是我的，老子说了算。

但是外资是绝对不允许个人色彩主导的，而是完全以资本的视角去看待企业的发展。

这在普洛斯与宇培的合作中体现得淋漓尽致，本来宇培已经有很猛的扩张势头，但是普洛斯进来之后大肆干涉，把之前的一些投资砍得七零八落，让李士发非常的恼火。

回过头来看，很难说谁对谁错，因为在中国以成败论英雄的舞台上，老板们必须拼命地冲规模和影响力，有了这些才能对政府和资本讲出好听的故事来，短期的盈利和回报反而不那么放在心上，但是外资刻板而谨慎，以它们的逻辑和心态，绝对不会允许这种中国式扩张的情况出现，二者的激烈冲突和分道扬镳也就无可避免了。

得到教训的李士发随后引入的凯雷、汤森、RRJ和淡马锡，全部都是甩手掌柜式的财务投资者，只要你给我要的回报，随你怎么折腾。

但是在物流地产人士看来，过于注重老板个人色彩的宇培，与完全遵循资本标准一板一眼更规范做事的易商，就物流地产这个领域而言，后者得到资本届的认可和未来的发展势头要更胜一筹。

另外一家值得一提的民企叫做百利威。

这家公司也蛮有来头，是霍氏集团的核心产业之一，这家霍氏集团另外两个业务也比较出名，统一润滑油和霍氏茶业。