工业园区资产管理运作情况汇报

工业园区资产管理运作情况汇报

一、运行现状

企业基本情况

主要指标情况

XX年园区实现工业总产值20亿元；规模工业企业产值亿元；出口总额万美元；税收万元；工业总用水量521580立方米；工业总用电量万千瓦时；县财政投入资金万元，其中基础设施补助万元。

XX年实现工业总产值亿元，其中规模工业总产值亿元；实现规模工业增加值亿元；实现税收万元；外贸出口总量1536万美元，主要商品为家俱、医用手套、化工产品；工业总用电量万千瓦时；工业总用水量573738立方米；县财政投入资金万元，其中基础实施补助万元；

XX年1-7月份完成工业总产值亿元，其中规模工业总产值亿元，实现规模工业增加值亿元；实现税收万元；外贸出口总量1076万美元。XX年上半年工业总用电量万千瓦时；工业总用水量万立方米；县财政投入万元，其中基础实施补助万元。

资产管理运作情况

1.经营模式。园区资产管理模式按照"两条线"分

开管理。一是工程建设、征地拆迁、勘查设计等与工程、征迁有关的一切费用由财政通过国投集团公司按实拨至投资发展有限公司进行核算，执行《基本建设财务会计制度》。工程、征迁项目审批严格按照《XX 县政府性基建投资项目审批管理暂行办法》文件规定执行，预、结算严格按照《XX县政府性投融资建设项目工程预、结算审核审计管理暂行办法》文件规定执行，"投资发展公司"支付程序：项目负责人、经办人、监理工程师签字，并附相关文件资料，经投资公司经理及分管县领导审批后，方可办理报销手续。此外，"投资发展公司"每半年由县国投公司监事会开展内部审计；每年由县审计局开展年度财务收支审计。二是园区日常办公经费由县财政局按照年初财政预算逐月拨付园区管委会，确需追加预算的，由园区管委会向县财政局提出申请，经县财政局审核后，县政府分管领导复核并报县长批准后，办理预算追加和拨付手续。日常办公经费纳入园区"管委会"财务并委托县会计核算中心代理记帐，执行《事业单位会计制度》，纳入县财政基金预算管理。

2.企业投资强度。园区缺乏专业的评估机构也没有专业的评估人员，无法得知各企业的实际投资强度，只能大概估算。按项目投资合同金额计算，租赁标准

厂房企业的投资强度约为180万元/亩，自建厂房企业的投资强度约为80万元/亩，但实际上，企业的投资强度普遍达不到合同约定标准，实际投资强度远远达不到这个数据。园区各企业的容积率一般控制在之间。

3.企业履约率。依目前状况分析，租赁标准厂房企业履约率较好，自建厂房企业的履约率不够理想。据统计，租赁标准厂房企业共12家，这部分企业除了实际投资额基本达不到合同约定外，都能按合同约定开工、投产。已签约自建厂房企业共63家，按实履约的企业约占30%；其余企业的履约率参差不齐，有些企业建设周期太长，如龙耀玻璃、恒盛达五金配件、富丰农机等；有些企业未达到合同约定产值、税收，如三强汽配、嘉欣环保、嘉鸣汽配等。

二、存在问题

园区自身功能配置不全。园区的基础设施项目建设、招商引资、项目服务等政府行为，实行公司化、市场化运作，但是园区管委会自身没有审批权、决策权，如：在项目入园等环节没有话语权，其自主经营和滚动开发机制尚未形成，导致园区自身没有"造血"功能不足，投资建设主要依靠县财政投入，在很大程度上制约了园区的发展。

缺乏成熟的投融资体制和平台

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1.园区投融资难。园区土地开发成本约为20万元/亩，再加上环境改造以及道路、桥梁、绿化、电力等基础设施建设，园区的开发建设需要投入大量的资金。由于县财政财力有限，持续提供大量资金并不现实，虽然通过市场化运作引进了外部资金力量--XX海峡金岸集团有限公司垫资代建园区基础设施建设，但是受到用地报批、征地拆迁进度以及雨水天气的影响，工程建设进度没有达到预期目标，由于缺乏成熟的投融资体制和平台，难以适应园区前期投资需要，巨大的资金"瓶颈"摆在园区发展面前。尽管制定了科学合理的建设规划，然而，不锈钢产业园开发进程缓慢，12Km2的规划面积，到目前为止，完成的开发面积不足2Km2。

2.园区企业投融资难。在宏观经济调控的形势下，园区企业融资渠道不畅通，仅靠有限的自有资金，企业发展难以进入快车道。园区企业上市公司很少，大部分企业发展主要还是依靠自我积累和银行贷款等传统的融资手段。管委会虽然通过召开银企对接会等形式千方百计地帮助企业向金融部门沟通、争取资金，但收效甚微，融资难制约着园区企业的快速发展。

项目建设滞后

1.部分土地闲置。由于客观条件的限制和经验的

缺乏，早期招商引资门槛比较低，引进的部分企业实力不强，供地面积超出了企业自身建设能力及项目建设用地需求，导致一些土地处于不同程度的闲置或运行效益低下状态，如：XX年供给XX中天农业科技有限公司的二期用地约100亩，至今闲置未动工。据统计，园区共有中天农业、嘉欣环保、金瑞达机械、全美日化、富铭环境、练家香生物科技、枫桦龙信医疗、龙耀玻璃、达沃机械、汇诚建材、梁野山茶业等12家企业土地闲置面积共计约320亩，占园区企业总用地面积的%。

2.厂房闲置或擅自出租。一是受外部市场环境影响，部分项目在投资初期未对产品的市场需求、生产成本、运输成本以及影响企业发展的相关因素进行充分调研，仓促投资，导致产品市场竞争力不强，难于履行项目合同约定。如：龙耀玻璃、三强汽配、嘉鸣汽配、恒胜达五金等企业，自筹建以来一直未生产合同约定产品，建成的厂房用于出租或闲置不用；汇诚建材项目的冷轧带肋钢筋生产工艺被热轧工艺取代，冷轧产品已没有市场，原引进的冷轧设备形同虚设；富丰农机项目在投资之初未考虑产品运距费用过高等问题，导致产品无市场竞争力而无法投产，目前只建成4栋厂房且一直未安装生产设备。二是由于投资商

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实力不足或股东内部原因，无法按招商合同约定建设期限完成投资，如梁野山茶业、练家香等项目。三是企业经营不善导致产品市场竞争力不强，产能无法扩大，如兴鑫包装、嘉欣环保等企业。据统计，园区共有龙耀玻璃、富丰农机、中天农业、瑞晶机械、三强汽配、吉美汽工、恒胜达五金、嘉鸣汽配等8家企业在不同程度上存在厂房闲置或出租现象，闲置厂房建筑面积共计约55000平方米，出租厂房建筑面积共计约30000平方米。

3.项目用地存在"圈大建小"现象。从目前已签约入园项目来看，普遍存在"圈大建小"现象，占地面积动辄几十亩，甚至上百亩，然而从已建成的入园项目来看，实际生产用地并不需要这么多，导致一些土地效益低下，企业投资强度大大降低。

4.项目投资方存在圈地套利嫌疑。一是部分项目落户园区后只完成部分土建投资，一直未生产合同约定的产品，存在土地和厂房闲置或出租现象，如：恒胜达五金配件项目在完成厂房等土建投资后，一直未生产合同约定产品，原项目投资人通过股权转让形式套取可观利益后退出。二是由于近年来土地的不断升值，企业对闲置土地有较高的预期，一些企业采取以虚拟项目拖延时间或只建厂房不安装设备等方式应付

政府部门开展的土地清理工作，部分项目投资方甚至违反项目投资合同约定，将办公楼按套房设计建设。如：龙耀玻璃、祥安汽车检测、瑞晶机械等4家企业存在违规建设办公楼或综合楼现象。

5.招商引资存在项目重签约轻推进现象。从近年来的项目推进工作情况来看，招商引资单位仍然存在重签约轻推进问题，项目签约后，项目后续履约情况没有专人或具体部门跟踪落实，项目服务和管理的体制机制尚不健全。从以往经验来看，单纯依靠园区管委会和招商局两个部门进行项目推进往往成效甚微、事倍功半。

6.工程建设链影响项目推进。园区范围内实施的建设项目种类繁多，涉及面广，且各项目建设工序环环相扣，相互影响。如：土地报批、征地拆迁、林木采伐、违建拆除等进度影响着土方平整的推进，哪个环节"掉链"都将影响整个项目进度；再如：园区内道路、桥梁、绿化、路灯、电力等基础设施建设，涉及的相关单位、部门较多，业务交叉办理相互牵制，受相关行政许可或规章制度的影响，协调难度大，影响工程进度。

三、几点建议

增强自我造血功能

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充分盘活园区现有资源。划拨1-2块出让土地给园区支配，出让资金全额用于园区基础设施建设、完善其他配套设施，让投资发展公司自身拥有"造血"功能。

加大融资力度

1.充分利用商贸地产项目资金。根据广州科城设计院编制《XX县不锈钢产业园概念规划及核心区城市设计》，预计两年内在南二环两侧可新增商住用地约500亩，其中，首期核心区商住用地约300亩，在南二环、平川河两侧约200亩。若能根据实际提高南二环道路等级，建设成为联系城区与工业园区的交通枢纽，可带动园区南二环沿线商业、服务业发展，提高园区商住用地的土地价值，缓解财政压力，弥补园区发展上的资金不足。

2.极力争取政策扶持。充分利用国家发改委将"鼓励建设长连武扶贫开发试验区"内容写入由其牵头编制的《赣闽粤原中央苏区振兴发展规划》的有利时机，主动对接、有效运作，争取国家在资金扶持、基础设施投入、减轻企业税负、增加研发投入、扶持拓展市场、提供融资便利等方面，对我县不锈钢产业发展提供更优、更大、更好的政策扶持。

3.建立融资服务中心。依托县国投集团天信担保

公司，通过增资扩股的形式，成立不锈钢产业融资担保机构、产业投资基金等，为产业集群发展提供资金保障。

4.建立不锈钢生产企业仓储融资服务体系。借鉴对比广东佛山、揭阳等不锈钢聚集区域的做法，建立不锈钢生产企业仓储融资服务体系，提供仓储融资贷款，打破固定资产抵押贷款的传统思维，给企业带来融资便利。

5.积极选择投资主体。政府财力不足的情况下，积极选择银行作为投资主体，通过政府向银行贷款，破解园区开发建设的资金"瓶颈"，支持园区持续发展。

完善机制体制建设

1.完善政策兑现机制。规范优惠政策的兑现程序和办法，严格按照优惠政策兑现条件，对按实履行《项目投资合同书》约定投资义务且符合XX县相关优惠政策规定的项目，及时予以兑现；对未按协议约定完整履行义务或违约的，由相关部门按照协议约定对其进行处罚，并不予兑现优惠政策；对有欠税行为的招商引资企业，暂停兑现招商引资优惠政策，待企业依法补齐税款后，再予兑现招商引资优惠政策。

2.建立项目退出机制。一方面，适时开展入园项目履约情况"回头看"活动，严格规范投资业主对《项

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目投资合同书》的履约行为，招商、国土、住建、财政、工商等职能部门要依据自身职能，对入园项目存在的违规、违约行业采取综合治理措施予以处置，盘活闲置土地和厂房；另一方面，制定入园项目退出管理相关制度，依据项目投资合同约定的权利义务对项目业主进行有效地约束，规范入园项目的管理，切实约束违约、圈地套利等入园项目违规行为，确保入园项目持续、健康、有序发展。

3.构建预防土地闲置的长效机制。一是加强土地供应管理，加强项目建设预审和可研分析，建立以投资强度、投入产出率、科技含量等指标为考核基础的准入体系，按照节约集约用地原则，合理确定用地规模，重点引进符合产业发展导向、能够促进经济结构调整、资金实力雄厚、具有良好发展前景的大项目，确保新增用地项目质量。二是规范项目投资合同的管理，根据国土资源部《工业项目建设用地控制指标》"控制用地规模，严格用地标准"有关规定，加强入园项目合同管理，保持政策措施的严肃性，切实把我县加快招商引资各项激励和制约措施落实到位，引导和激励企业加快建设进度，抢抓工期，确保项目快推进、快投产、快出效益。

强化入园企业投资建设管理

1.强化企业工程建设管理。一方面，根据园区总体规划及控制性详细规划确定土地的用地性质，对入园企业建设项目实行工程合同管理制，工业用地范围内仅允许建设工业建筑及办公、职工公寓等生产性配套设施，禁止建设成套住宅、培训中心等非生产性配套设施，若项目建设不按项目总平图规划建设，擅自改变建筑物、构筑物和其他设施使用性质的，由相关部门责令其限期改正；逾期不改正的，依法强制改正。另一方面，对入园企业项目建设实行动态管理，对建设进度缓慢，建设期满未能竣工投产，又未提出申请并签订延期协议的，或者在延期届满仍未能竣工投产的，不再享受政府原制订的土地供应优惠政策，视情节可取消其他优惠政策；经限期整改，在整改期限内能竣工投产的，按照竣工投产时的工业园区土地出让价格交足土地出让金后，方可发放土地证、房产证；整改期限内仍未能竣工投产的，对已投资的不动产进行处置后，收回土地。

2.强化企业投资强度管理。根据《XX省工业项目建设用地控制指标》有关要求，在《项目建设合同书》中明确园区企业投资强度和容积率，企业非生产性的行政办公和生活服务设施等配套用地一般控制在7%以内，绿化用地除安全、消防等有特殊规定的项目外

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控制在20%以内。组建企业投资强度核查小组，或者聘请有资质的评估机构，对企业实际投资强度进行核查，对于企业投资强度确未能按合同约定投入的，企业不能享受合同约定的优惠条件，应按出让合同的成本价与合同约定的优惠价补交土地差价；企业实际投资强度达不到合同约定投资强度下限的，应按有关规定追究相关违约责任。

3.提高工程投资效益。不断完善配套基础设施，尽快实施道路、水电、绿化等基础设施建设，保证签约入园项目及时开工建设。进一步提高园区硬件设施的标准和水平，努力改善投资环境，降低入园企业投资建设成本，提高园区在招商市场中的竞争实力。充分考虑园区扩展和城镇发展的需求，科学规划生活文化区建设空间，配套生活服务、休闲娱乐设施，为投资者创造便捷、舒适的工作和生活环境，推动园区建设上档次、上规模、上水平。