商铺理财完全手册之商铺投资篇

商铺理财完全手册

商铺理财完全手册之商铺投资篇

一、***2005商铺投资调查

***每年年初都会就中国商铺投资市场的基本状况针对国内商铺投资者、经营商户及专业人士进行网上问卷调查，此次特别从2005年3月18日进行的“***2005商铺投资调查”返回的29560份问卷结果进行数据统计，结果如下：

1、常用理财方式

（1）、在总共票数当中，有39.47%的选择商铺投资，其次是商铺经营，占30.57%。另外在住宅、写字楼投资和证券、基金等金融方面分别有17.0%和12.96%。

（2）、结合投资回报和投资风险两方面的因素，以及中国零售业的飞速发展，商铺经营投资成为投资人的首选。

2、是否投资过商铺及投资总资金规模？

有55.7%的被访问者曾经进行过商铺投资，在愿意填写投资金额的当中，100万以上投资额的占34.5%，100万以下的占65.5%，其中50-100万（一、二线城市一般商铺的销售总价格）的占13.8%。

3、是否考虑跨区域投资？

（1）、超过半数的人会考虑跨区域投资，达到了55.6%。

（2）、有鉴于此，跨区域的推广和炒做成为必要。

4、商铺投资类型偏好

在对上述各种商铺类型的投资偏好调查中，投资人对商业街的偏好最高，达到26.17%，这和商业街往往是城市商业地标、经营独立的原因有关；其次是住宅底商和社区类商铺，分别为16.0%和15.66%，这是一个发展趋势，随着商业中心的商业项目的逐步饱和，商业项目的开发逐渐往社区方向转变，和投资人的偏好无太大关系；相对纯商业类商铺而言，写字楼的吸引力非常弱，仅有11.09%；市场类商铺的比重较少，可能是由于目前市场类商铺供应较少、另外被访问人对“市场类商铺”理解比较模糊的缘故。

5、国内商铺投资热点地区

大家一致认为国内最具投资潜力的区域仍然集中在几个经济发达区域：以上海为核心的长三角（华东）、以广州深圳为主力的珠三角（华南）。这两个区域对投资人有比较明显的吸引力；华北、华中、渤海湾以及西南等内地区域旗鼓相当，相对均衡；另外，东北和西北的吸引力相对最弱。

6、感兴趣的商业经营类型

在被访问的会员中，经营类型所占比例比较靠前的有餐饮/酒吧、专业店、专卖店、百货（日常百货用品）等投资相对较小、需求相对较大的领域，所占比重均在10%以上，另外，表示为特许加盟的占11.53%，足以说明人们对开店经营的特别关注。因此，投资知识和经营知识将有越来越大的需求。

二、中国商铺投资区域、城市排行榜

当前，全国各地商铺投资、投资热度不减，但很明显不同区域、不同城市商铺投资的状况显著不同：

1、热点商铺投资区域排行

根据***2005商铺投资调查的结果，长三角地区依然是中国商铺投资最热点的地区，这个结果和2004年的调查结果完全相同，华东地区、珠三角、华南地区紧随其后，其次是华北地区、华中地区、东北地区和西北地区。需要特别指出的是2004年的调查结果中，东北地区和西北地区仅排在长三角之后，可是今年却排在最后，说明市场对东北地区和西北地区的商铺投资兴趣发生了根本性变化比较谨慎；另外，2004年排在倒数第一的华北地区今年排在中间的位置，这说明商铺投资市场对包括北京在内的华北地区的商铺的关注度有了很大的提升。

2、热点商铺投资城市排行

根据***2005商铺投资调查的结果，按照投资热度降低的顺序，热点商铺投资城市

排行如下：上海、温州、杭州、苏州、珠海、广州、北京、天津、武汉、沈阳、大连、西安、银川、呼和浩特、兰州等。

3、商铺投资风险城市排行

根据***2005商铺投资调查的结果，长三角地区、西北、东北城市商铺的售价和当地的消费水平相比较，整体偏高，换言之，这些地区城市商铺的投资风险阶段性来看，比较高；其他地区商铺价格和当地的消费水平相比较，或者属于合理，或者属于有上涨潜力。

需要指出的是：上述宏观观点，并不意味着商业地产项目个案风险不存在。

三、商铺投资四步骤

1、第一步：准确判断商铺类型商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下八大类：

（1）、商业街商铺商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。按照经营商品的类型，可以划分为专业商业街商铺和复合商业街商铺，专业商业街商铺如三里屯酒吧街商铺，复合商业街商铺如王府井商业街商铺等。

（2）、市场类商铺“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。按照经营商品的复合程度，可以分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺如京温市场的商铺，综合市场商铺如万通新世界商品交易市场等。

（3）、社区商铺社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）、住宅底层商铺住宅底层商铺指位于住宅底层的商用铺位。住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。

（5）、百货商场、购物中心商铺百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设，鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所以投资风险也比较高。

（6）、商务楼、写字楼商铺商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间，如北京王府饭店底下世界顶级品牌精品廊等。

（7）、交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。道路两侧交通设施商铺几乎含盖包括汽车专卖店、汽车4S店等在内的各种商铺，所以内容广泛，投资选择很多。

（8）、旅游商铺旅游商铺指旅游设施里面及周边，以旅游者为目标消费者的商铺类型，既包括传统旅游景点的各类商铺，也包括主题旅游公园的各类商铺。旅游商铺适合经营的商品类型、商业形式明显区别于其他商铺类型。

2、第二步：确定目标收益空间

商铺投资收益是所有商铺投资者所关注的问题，但一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收益上。实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目，属于普通意义的收益内容，而商铺价值升值收益对于像中国商业房地产这种发展中的市场来讲，无疑成为商铺投资者创造财富的重要手段。

租金收益对于商铺投资者来讲，是很简单的概念。租金方式回收投资也是房地产业投资回报的基本方式，对于商铺来讲也不例外。

价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，如果选择得当，虽然租金收益率不是最高，但却可以获得买家飞涨的报价；如果选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫“挥泪降价甩卖”。

3、第三步：熟知12项价值因素

影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺