我国保障性住房准入和退出机制的困境及其对策

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我 保 性 房 入口出 制 困 及 对 国障住 准禾 机 的境其 策 退
杨嘉 理 南通 市住 房保 障和 房产 管理 局
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保 障性 住房 准 入和 退 出机 制 中存 在 的 困 ‘
目标对 象与 实 际的保 障对象 产 生 了一 定 的偏 差 。 ３“ 进 宽 出 ”的制度 设计 导致 动态 保 障效 ．严
困难 的群体纳入住房保障体系 。 这种划分依据本 入高于住房保障准入标准时， 应让其退 出住房保 障体 系 。当前 ， 人 收入 和家庭 资 产信 息分 散在 个
不 同的政 府部 门 以及 商业 机构 ， 房保 障主 管 部 住
未建立较完备的金 融信用体制和居 民个人 收入
门很难及时掌握被保对象的经济变化情况 。 主要
管 部 门。由于不 同的部 门之 间没有 实现 信息 共享 机 制 ， 致住 房保 障主 管部 门在 被保 对 象 的资格 导 监 控 过程 中 ， 需 要 的基础 数据 和信 息 网络 管理 所 严 重滞 后 ， 使得 被 保对 象 的资格 监控 缺 少有 效 的 数 据支 撑 ， 法进 行 实时监 控 。 无 二 、 障性住 房 准入和 退 出机制 的新模 式 保 １江 苏淮 安共有 产权 经济适 用 房模式 ． 淮安 市在 ２ ０ 开始 实施 经济 适 用共 有产 ０７年 权房 试 点 ， 过 ３年 多 的实 际运作 ， 得 了成功 。 经 取 共有 产权 房执 行 政府 指 导价 ， 一般 低 于 同期 同区 域 商品房 价格 的 ５～ １％ 供给低 收入 居 民 。在 ％ ０提 购 买共 有产 权房 时 ，购房 人 与政府 共 同 出资 ， 以 形成 个人 与政 府 的共有产 权 。 待购 房人 有 了经 济 府 改 为个 人 产 权 ， 可 把 房 退给 政 府 ， 也 政府 还 给 个 人 出资加 利息 ， 此房成 为政 府再 分配 的房源 。 淮 安市 经 济 适用 共 有 产 权 房 的运 作 模 式 在 准 入和 退 出机 制方 面具 有 以下两 个特 点 ： 是产 一 权 明晰 。与商 品房 市场 接轨 ， 人产 权 部分 与普 个 通 商 品房 一样 ， 值 增 值 ， 抵 押 、 转 让 等 ； 保 可 可 同 时压 缩 了通 过 申请 经 济 适 用共 有 产 权 房 获取 经 济利益 的 空间 。二 是 出 口关把 控入 口关 。共 有产 权 房在 房 屋 登 记簿 及 其 房 屋 所有 权 证 上 登 记有 明确 的 比例及 权属 关 系 ， 能 私下 买卖 。也 就 是 不
重 要考 量 内容 ， 目的是 让 中等偏 低 收入 有住 房 其 身 是没 有 问题 的 ， 是世 界上 住房 制度 建 设先 进 也 的 国家 普 遍采 用 的方 法 。但 是 ， 由于 我 国至今 尚
住房保障制度是否可行， 中一个重要指标 其
就 是 能否 实现 被保 对象 的动态 管理 ， 即当家 庭 收
除在道德上有所损失外 ， 在法律和经济方面的损 价格部 门核定的市场指导价格和原购买价格差 失微乎其微。 由于违规申请保障性住房所需成本 价 比例 向主管 部 门交纳 收 益金 的情 况下 ， 保对 被
与 承担 损 失风 险 的不对 称 性 ， 加上 市场 上 普通 商 品住房 价格 的上涨 因素 ， 导致 了在 申请 保 障性 住 房 中屡 有骗购 、 租 的行 为发 生 。 骗 ２ 住 房 保 障对 象 划 定 缺 乏 科 学 规 范 的操 作 ． 程序 我 国现 行 的住 房 保 障 制度 在 划 定保 障对 象 象 仍可 获得 可观 的经 济利 益 。 种制 度设计 导致 这
看 出 ， 苏淮 安和 重庆 市 都有 效地避 开 了保 障性 江
住房 中存 在 的对 象审核 和 监管 的 困境 ， 过 经济 通 杠杆 和行 政管 理 两只手 ， 需要 保 障性住 房 的群 把 体和 不 需要 保障 性住 房 的群体 分离 开来 ， 而 实 从
的， 承租人在合同期满 ３ 个月前重新 申请， 经审
障、 提供何种程度保障的前提 。为此， 必须建立真 实、 准确、 动态的收入资产 申报审核体系。由于我
国 目前还 没 有 建立 完善 的个 人 征信 数据 系统 ， 致
实现住房保障覆盖面预期值与实际值的吻合。 １“ 出 口关 把控 入 口关 ”为政 策制 定 的 出 ．以 发点， 把控保障性住房 的获利空间
果 差
境及 其根 源
１违 规 申请 保障性 住 房获 利空 间大 ． 我 国各 地 对 违 规 申请 保 障性 住 房 行 为 惩 罚
在 各地 制 定 的住房 保 障政策 中 ， 准入 审 查规 定 得 比较 详细 ， 申请 人 及其 共 同 申请 人在 向受理
规定是： 在经济适用住房方面 ， 买人未如实 申 购

为 防止个 人 购 买 的公 共租 赁 住 房 流通 到房 地 产 市场 ， 重庆 市 规 定 ， 买 的 公共 租 赁 住 房 不得 进 购
行 出租 、 让 、 与 等 市场 交 易 ， 可 以继 承 、 转 赠 但 抵
押 ； 果购 买 人打算 在购 买 公共 租赁 住房 所在 地 如
获 得 其他住 房 或转 让抵 押 公共租 赁住 房 时 ， 由政
建 立住 房保 障 、 安 、 力 资源 和社 会保 障 、 公 人 房地 产、 融、 金 工商 、 税务 、 住房 公积金 等部 门和 机构 的 信息共 享机制 。 笔者认 为 ， 各地 应 以建立信 息共享 机制 为契机 ，把分 散在不 同部 门的信息统 一汇 总
的渠道 ， 使企图通过保障性住房获利 的人 由于无 利 可 图 自动放 弃 违规 申请 的打算 ， 轻 了政 府 对 减
说， 购买共有产权房的居民无论是买下住房所有
产权 或卖 出属于 自己的部 分产 权 ， 府 是唯 一 的 政 交 易对象 ， 抑制 了非 法牟 利空 间 。 ２重 庆公共 租赁 屋模 式 ． 《 市公共租 赁屋住 房管理 暂行 办法》 重 重庆 对 庆 市 公共 租 赁 住 房 的准 入 机 制 与其 他 各 地 现行 的 住房 保 障准入 机制 基本 相 同 ， 住房保 障 主管 单 位 对 申请人 的家 庭 收入和 住房 面 积审 核通 过后 ， 申请 人 即可进 入轮 候库 。 但对 于 公共租赁 住房 的 退 出机 制 ， 重庆 市规 定 ， 承租人 租 赁合 同为 ５年 ， 合 同期 满后 ， 租人 退 出公共 租 赁屋 。需 要续 租 承
报家庭收入、人 口及住房状况或者伪造有关证 机关提供户籍 、 家庭房产状况证 明、 收入情况证 件 、 明而 购 得 经济 适 用 住 房 的 ， 收 回其 购 买 明等材料外， 证 在 各级主管部门还需对 申请对象资格
的住 房 后 ５年 内不 得 再 申购 经 济适 用 住房 ； 在 而 廉租 住 房方 面 ，承 租人 未 如 实 申报 家 庭 收入 、 人 口及 住 房状 况 或者 伪造 有 关证 件 、 明而 得 以承 证 租廉 租 住 房 的 ， 内不 得 再 申请 廉 租 住房 。这 ５年 套 惩 罚规 定对 于违 规 申请保 障性住 房 的人 来 说 ，
保障对象缺乏流动性， 在经济条件超出保障标准 的情 况下 一般 都 不愿 自动 退 出， 占了大量 的保 挤 障性住房资源 ， 不但影响了保障范围， 而且还增
加 了政 府住 房保 障负 担和 保障 成本 。 ４ 住房 保 障主管 部 门难 以实行动 态监 控 ．
时一般把 申请人 的可支配收入和家庭财产列入
层
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部门会同市住房保障、市财政等部 门研究确定 。
６ １，２ 半 刊综 版 ６２１ 上 月 ‘ ． ｏ１ 合
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同一模 式 ， 键 是能 不能 抓住 影 响住 房保 障 政 策 关 公 平 性 的 问题 本质 ， 过 采取 有 针对 性 的对 策 来 通
进行审核和公示。在退 出机制上， 廉租住房实行
年 度 申报 制度 ， 否退 出建 立在 被 保对象 主 动 自 是 我 申报 的基 础 上 ； 而经 济适 用住 房 实行 ５年 限制 交 易和 转 让补 差制 度 ， 由于普通 商 品住房 价 格不 断上 涨 ， 经 济适 用房 满 ５年转 让 时按 照购 房 时 在
现住房保障政策执行 的公平。
三、 解决 保 障性住 房 准入 和退 出机 制 困境 的
对策
中
核符合条件 的， 重新签订租赁合 同； 承租人在租
赁 ５年 期 满后 也 可 选 择 申请 购 买 居 住 的 公共 租
赁 住房 ， 出售价格 以综合造价为基准 ， 由市物价
解 决保 障 性 住 房准 入 和 退 出机 制 的 困境 有 许多 种途 径 ， 地 在制 定具 体 的政策 时不 必遵 循 各
申报等制度 ， 以可支配收入和家庭财产为划分 表 现 在 在 依 据 的操 作 中 ， 查 申请 人 收入 、 房 和 资产 等 入 交 税 调 住 个人隐私信息存在较大难度， 导致保障性住房 的 银 行 部 审核环节缺乏可靠 的数据支持， 使住房保障政策 庭 人 口
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府进 行 回购 ， 回购 价格 为 原销售 价格 加 同期 银行 存款 活期利 息 。 重 庆 市 公共 租 赁 住房 的运 作 模 式 在准 入和 退 出机制 方 面具有 以下三个 特 点 ： 一是重 庆 市 的 公 共租 赁 住 房 具有 公租 、 租 、 济 适 用 房 三位 廉 经
“ 出 口关 把 控 入 口关 ” 以 的政 策 思 路 把 握 了 违 规 申请 保 障性 住房 获利 空 间大 这 一本 质 问题 ， 通 过 经 济 杠 杆 和 行 政 管理 两 只 手 堵 住 非 法 牟 利