我国保障性住房融资模式探讨
浅议我国保障性住房建设的融资问题
浅议我国保障性住房建设的融资问题摘要:保障房建设是关乎民生的重大问题，在保障房建设过程中显露的融资问题受到了社会各界的关注。
本文针对目前我国保障性住房建设融资出现的问题，提出了相应的解决对策，旨在可以缓和这一状况。
关键词:保障性住房资金筹集对策建议2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。
据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。
2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。
这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。
一、我国保障性住房的融资方式保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。
经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。
目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。
(一)中央和地方政府的财政拨款财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。
中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。
今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。
但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。
第二，土地出让金收益。
2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。
中国保障性住房项目融资模式探析
图 １ Ｐ Ｐ Ｒ Ｉ Ｓ保 障 性 住 房 融 资模 式 Ｐ ＋ ＥＴ
兰 垡丝
１年８ 上） １ 月（
３１
经 济 生 活
二 、 障 性 住 房 融 资 模 式 分 析 保
房屋委 员会 （ 房委会 ） 分拆出售其名下 １ ０ ８ 个商场和停车场而成
从 目前来看 ，我国保障 Ｉ住房 的资金主要 来 自以下 渠道 ： 生 财政 、 住房公积金 、 出让净收 益 、 土地 银行贷款等 。而 要扩大融 资规模 ， 可采用“Ｐ ＋ ＥＴ ” Ｐ Ｐ Ｒ ＩＳ模式 ， 程如图 １ 过 所示 。 首先 ， 政府城建部 与房 地产企业 针对保障房建设 组建项 目
数投 资者的资金 ，由专 门投资机构进 行房 地产投资经营管理 ，
证 保 障 房 建 设 的 可持 续性 发 展 。
并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金 。 与我
ＰＰ Ｐ ＲＥＴ ＩＳ
【 关键词 】保障性住房
一
项 目融资
国信托纯粹属于私募性质有所 不同的是 ，国际意义上的 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
拥有一经营 （ Ｏ 。 Ｂ Ｏ） 房地 产投资信托基 金（ ｅ ｓｔ Ｉ ｅｍ ｎ Ｔｕｓ Ｒ — Ｒ ａ Ｅ￣ｅ ｎ ｓ ｅｔ ｒ ｔ Ｅ ｌ ｖ ｔ ｓ，
Ｉ ｓ从 国际范 围看 ， Ｔ） 是一种 以发行收益凭证 的方式汇 集特 定 多
地 产 投 资 信 托 基 金 相 结 合 的 融 资模 式 ，筹 集社 会 公 众 资 金 ， 保
关于我国保障性住房融资方式的探讨——基于美,英、德成功实践经验的启示
吉 林 金 融 研 究 房协会起着关键性的作用。住房协会是拥有 、管 理 和 出租公 有住 房 的非赢 利性 组织 ，它 用于 兴 建 、购买廉租房及维修 的资金来源 ，除政府拨款
二 对我国保障性住房建设融资的启示
通 过 对上 述 国家保 障性 住 房融 资 实践 的分
外 ，将近一半是通过收取房租、银行贷款 、发行 析 ，其保障性住房建设及融资方式的共性在 于 ， 债券等方式获得 。从上世纪８ 代年起 ，英 国政府 融资市场开放 、政府 引导 、商业及政策性金融协 ０ 进行 了房改 ，采取 出售公房和提租政策 ，希望把 同助力 ，并享受多方位政策便利 ，对我国现阶段 公房 由政府所有转化为住房协会所有 。住房协会 保 障性住房建设 融资具有积极借鉴意义。 还有 另外一个重要作用是融资渠道 畅通 。不 同于 通过财政 的住房建设和维修开支 ，受 限于政府保 （ ） 一 开放金融市场 ，吸纳社会 资金 银行可以与投 资、信托 、担保公司合作 ，募
通货膨胀等 因素影响如何 波动 ，其存贷款利率完 启动政策性房地 产融 资平 台，以有 限的财政 资金 全 不受 影 响 。利率 固定使 居 民还 贷额 固定 、 明 带动较大规模的社 会金融资本投入 ，吸引金融机 确 ，可有效 规避 市 场风 险 ，对居 民的吸 引力很 构参与融资 ，收购充足的保 障性住房房源 。 大 ；二是德 国政府 的储蓄奖励。低收入居 民参加 （ ） 立专 门机构 ，配备专项资金 － 建 借鉴德 国的成功 经验 ，建立专 门的政策性住
（ ） 三 住宅储蓄制度下的融资系统
这种政策 以德 国为代表 。德国的住宅储蓄制 外 ，在市场成熟的条件下 ，可借鉴 国外房地产投 度是 ，通过政府提供 奖励 ，吸引居 民在住宅储蓄 资信托基 金的运作模式 ，将政府 每年投入 的保 障 银行存款 ，购房时 ，银行 除了返还存款 ，还提供 性住 房建设预算资金 、社保资金或土地 出让金等 与存款数额相 同的一笔贷款 。住宅储蓄制度是独 作为集 体投资 ，用投资收益弥补保障性住房租 金
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】保障性住房建设是社会发展的重要组成部分，但由于融资难题的存在，其建设受到了影响。
本文通过分析当前保障性住房建设的融资现状及存在的问题与挑战，提出了提高融资能力的建议，包括强化政府主导作用、引入社会资本、优化融资渠道以及加大金融支持力度。
结论部分则强调了加强政策引导与监督、促进可持续发展、提升建设质量和规模的重要性。
通过这些举措，我们可以更好地保障住房需求，促进社会和谐稳定。
【关键词】关键词：保障性住房建设、融资现状、融资难题、政府主导、社会资本、融资渠道、金融支持、政策引导、可持续发展、质量、规模。
1. 引言1.1 保障性住房建设的重要性保障性住房建设是指为低收入群体提供可负担的住房，是一项关乎社会公平和稳定的重要工程。
保障性住房建设能够有效缓解城市居民的住房困难，促进社会和谐稳定。
保障性住房建设有利于解决城市住房短缺问题，缓解住房价格过高造成的负担。
通过提供经济适用住房和公共租赁住房，可以满足低收入群体的基本居住需求，确保他们有一个稳定的住所。
保障性住房建设有利于促进经济发展和城市建设。
提供住房保障可以吸引外来人口留在城市，增加城市的人口规模和消费需求，促进经济的发展。
城市中的保障性住房项目也是城市建设的重要组成部分，可以提升城市形象和居住环境质量，提高城市的整体竞争力。
保障性住房建设对于推动城市经济发展、促进社会和谐稳定具有重要意义。
1.2 融资难题对保障性住房建设的影响保障性住房建设面临的融资难题严重影响了其规模和质量。
融资困难导致保障性住房建设项目无法按时启动或完成，从而影响了居民的住房需求满足。
融资难题也使得在建项目面临停工、拖延等问题，增加了项目的运营成本，降低了项目的盈利能力。
融资不足还可能导致项目施工质量下降，甚至影响住户的生活安全。
融资困难还会直接影响到政府对于住房保障政策的实施效果，使得政府的扶持力度无法充分体现，从而影响了低收入群体的基本民生保障。
我国保障性住房融资模式探讨
间我 国计划 新建 的３ ０ 万套保 障性住 开发投 资 规模 的三分 之一 左右 。 中央 府的资金筹措能力形成了考验。 ６０
＿ｔｎｏ关 观 评 Ａｅ ｉ 注． 点 述 ｔｔｎ
障性住 房 建设 资金来 源渠 道单 一 ，形 放 、深 度 更 大 的 金 融 市 场 吸 收 周 期 性
租赁 住 房 建 设 管 理 公 司 ； 尽 保 ” ， 这 就 意 味 着 地 方 政 府 需 要 为 （ 流 动 性 风 险 。 房 贷 类 长 期 ４）
压 力 较 小 。 公 共 租 赁 住 房 则 不 同 ， 一
三 、保障性住房建设存在 着 巨大的资金缺 口
要实现 ２ １ 年 １ ０ 万套 的保 障性 ０ ０ ０ １
房 ，所 需 要投 入 的资金 将 超 过 ５ 亿 次 性投入 大 ．资金 占用 周期长 、投 资 万
兀 。
回 报 率 低 的 特 点 ，使 其 对 追 求 短 期 利
图５ ：全 国住 宅销 售 面积 图４：全 国住 宅竣 工 面积
就 受 到 广 大 中 低 收 入 家 庭 和 新 就 业 人 员的欢迎。
ｉ０ Ｏ Ｏ Ｏ￣ Ｄ
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２ １ 起 ，从 中 央 到 地 方 ， 公 ０１ 年
２ ｌ 弧 Ｉ ５ 蚰 弛 帆 ㈣ ｎ 胂 舳 肿 ∞ Ｏ Ｄ ０ 口 ｍ ∞ 舯
的 资金 困境 。
经 济 适 用 住 房 和 两 限 房 、 棚 户 区
改造房 等 以出售 为主 的保 障性住 房相 比 ，虽 然都 具有福 利性 的特 点 ，但 是 由于后 者可 以通过 销售 较快 的 回收 投
入 资 金 ，此 类 项 目 在 融 资 过 程 中较 易
获得 社会 资金 的支 持 ，整体 而言资 金
中国保障性住房建设融资模式探析
对我国保障性住房建设融资体系的思考
对我 国保障性住房建设融资体系的思考
韩 文 大 连寰 宇 房 地产 开 发 有 限公 司 辽 宁 大连 １ １ ６ ０ ２ ． １
摘要： 目前 ， 随着我 国保 障性住房 需求量 的增加 以及 国家对保 障性住 房建 设重视度 的提 高， 保 障性住 房建 设融 资体 系成 为社会各界 关注的 热点。本 文基于保障 性住 房 融资 问题 ， 首 先分析 了我 国保障 性住房 融资 的特 点 ， 然后研 完了 我 国保 障性住 房建 设融资现状 ， 最后 就个人观 点对如何 完善我 国保 障性住房建 设融 资体 系提 出了意 见和建 议 。 关键词 ： 保障性住 房 ； 融资体 系； 住 房建 设
其在资金和风险上充分的优越 陛。然而商业银行更看重于现实利益 ， 这就约束了其对保障胜住房建没贷款投放的比冽。除建设银行外， 其 他国有商业银行如 中国银行、工商银行等都未明确对保 障胜住房融 资的支持， 造成了商业银行贷款不足的现象。
三、完善我国保 障性住房建设融资体系的建议
（ 一） 完善政府财政资金投入机制 应完善我国政府财政资金对于保障陛住房建设的投入机制， 创造 稳定合理的融资机制 ， 明确 中央与地方政府之间的关系， 各司其职。 中央政府应控制好抵押贷款机构并规定合理税收 ， 地方政府应根据 地方的实际情况采取各种积极措施来配合 中央的保 障胜住房融资工 作， 如严格控制住房条件与津贴发放。另外还应在做好各 自工作的基 础上加强政府土地 出让金的分配与利用， 发行地方债券进行多元化融 资， 将可利用资金尽量安排在有关公共利益的建设项目以及社会融资 困难的项 目， 切实加强对保障 住房的建设。 （ 二） 加强社会资金的引导与利用 目前 ， 我国保 障 建设融资并没有着眼于对社会融资的引导 与利用。在各类社会资金的利用当中， 民营房地产开发商在保障『 生 住 房建设融资过程 中投入资本是最佳融资模式。应当加强对开发商的 鼓励， 例如在土地 、税费等政策上面实施相应鼓励， 促使民营房地产 开发商能够运用—般房地产开发模式进行保障胜住房的建设并 自行 销售， 最终获得收益。这种方式将能够大大减少政府列保 障陛住房的 财政支出， 减轻政府的财政压力 ， 拓宽保障｝ 生 住房的融资渠道 ， 实现 “ 政府主导、市场运作、专项投资、封闭管理”的融资模式。 （ 三） 引入Ｐ Ｐ Ｐ 模式 Ｂ Ｏ Ｔ 模式 在选择保障陛住房建设融资方式时 ， 可以引 ＾Ｐ ｆ 式、Ｂ ０ 式这两种方式。这两种方式是指政府与私人组织问为建设城市基础 建设项 目而达成的伙伴式合作关系 。保障性住房作为一种公共建设 项 目， 具有与其他城市基础设施建设项目—样建设规模巨大、覆盖范 围广、收益缓慢的特点 ， 能够较好地适用于Ｐ Ｐ Ｐ 模式、Ｂ ０ ｌ Ｔ 模式， 这 在很大程度 Ｅ 拓宽了融资渠道 ， 减轻政府的财政负担 。 （ 四） 加强商业银行信贷投放 应加强对商业银行的引导与鼓励 ， 促使商业银行积极参与国家 保 障 建设的融资工作 ， 积极落实关于保障陛黼 建设的各项政 策。商业银行应对保障房与商品房 的贷款实行不同模式的管理与运 作， 加强对保障 ｝ 生 住房建设领域的贷款力度 ， 保 障贷款金额， 并采取一 定优惠措施 吸引社会资金 ， 拓宽融资渠道 。如对于公共租赁房的贷 款， 可以给予一定的优惠， 采取打折计算信贷规模的措施 ， 同时减少风 一 Βιβλιοθήκη 我国保障性住房 融资的特点
保障性住房建设中的融资现状与建议
保障性住房建设中的融资现状与建议【摘要】目前，保障性住房建设一直是社会关注的热点问题。
在融资方面，存在多方面的挑战和困难，如融资渠道单一、金融政策不够健全、政府与社会资本合作效率低等。
为此，本文提出了四点解决建议：一是多元化融资渠道，拓宽资金来源；二是建立健全的金融支持政策，引导资金更多流向住房建设领域；三是推动政府与社会资本合作，发挥各方优势；四是加强监管和风险管控，确保资金使用合规安全。
通过这些建议，可以有效解决当前融资困境，并为未来保障性住房建设提供更好的发展方向。
希望在政府、企业和社会各方的共同努力下，实现保障性住房建设的可持续发展。
【关键词】保障性住房建设、融资现状、建议、多元化融资渠道、金融支持政策、政府与社会资本合作、监管、风险管控、发展方向、未来展望1. 引言1.1 背景介绍随着城市化进程的加快和人口规模的增长，保障性住房建设越来越受到社会各界的关注。
保障性住房作为解决城市居民住房问题的重要手段，对于改善居民居住条件、促进社会和谐稳定具有重要意义。
保障性住房建设面临着融资困难的现状。
目前，保障性住房建设融资渠道相对单一，主要依靠政府财政资金支持，而政府财政的压力也越来越大，导致保障性住房建设面临着融资不足的问题。
如何改善保障性住房建设的融资现状，成为当前亟待解决的问题。
我们需要深入分析当前保障性住房建设融资现状，找出存在的问题及原因，并提出有效的解决建议，以推动保障性住房建设的持续健康发展。
1.2 问题意识保障性住房建设是我国社会发展中的重要方面，旨在解决低收入家庭的住房困难，促进社会公平与稳定。
在保障性住房建设中，融资问题一直是一个亟待解决的难题。
当前，我国保障性住房建设融资主要依靠政府财政拨款和银行贷款，这种单一的融资方式已经难以满足不断增长的保障性住房需求。
面对保障性住房建设中的融资问题，我们需要更加深刻地认识到其严重性与紧迫性。
传统的融资模式已经难以适应持续扩大的保障性住房建设规模，导致建设进度缓慢，影响保障性住房项目的质量与数量。
我国保障性住房融资模式之探究
的 公积金贷款、 社保基金等都没能弓入有效的担保机 Ｉ 制， 某种程 这也可以 这类融资 度上 说明 模式
挑 尽 政 有 供资 但 大多 资 是 战。 管 府 提 金， 绝 数的 金还 要 靠 会 构 筹 ， 筹 的 式更 七 中 银 社 机 来 集 其 集 方 是 成集 于 行
二、 保 性 建 金 的 分 我国 障 住房 设资 缺口 成因 析
式 住 保 的 象、 标 、 水 保 资金 对 房 障 对 保障 准 保障 平、 障 的
来源、 专门管 理机构的 设立以及骗取保障优惠的惩罚等 加以 规范。在 性住房法律体系中， 保障 不仅要对保障 性 住房建设资金的融资渠道、 管理机构、 资金运作方式等 予以明 而 确， 且要将支持保障性住房建设融资的税收减 免计划、 政府补贴计划、ＥＴ 等配套政策纳入法律轨 Ｒ Ｉｓ 道， 以推动 性住房建设。 保障 （ 培育多 二） 元化的融资 主体， 样性的 方式 多 融资
（ 我国 性住房建设资 一） 保障 金过度依赖政府， 筹资
渠 道单 一
贷 这 疑 示了 会 构 保障 房资 投 款， 无 显 社 机 在 性住 金 入上
的 局限性， 而且融资集中 于银行贷款很容易受政策的影
响 很 持 性的 于 障 住 的 久 定 设 ，难 续 利 保 性 房 长 稳 建 。
发 行债券等） ００ 保障性住房建设总投资额为 。２１ 年， ４０亿元， ７０ 政府对保障 性住房的 总支出为２２．７ ７００亿元 （ 其中中 央公共财政对保障性住房的财政支出为１２． １５
７ 亿 地方公共 ３ 元， 政府支出 １ ４３亿元） 为 １． ９ ４ ， 政府投资 约 占保障性住房总投资额的４． ％。 ９３ 可见， ６ 我国保障
制。 （ 保障 三） 性住房收益率较低， 风险较大， 对社会资
保障性住房建设的融资模式
保障性住房建设的融资模式:REIT就是新融资工具激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。
与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。
近月来,为抑制房价的迅速攀升与应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。
今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房与城乡建设部签订协议,国家高级领导人对此坚定地予以肯定。
地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。
本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场与原材料需求由此所受的影响进行论述。
保障性住房的分类在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它就是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况与目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。
各个城市自行制定保障性住房标准。
例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元,人均资产须少于人民币90000元。
家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。
保障性住房大致可分为四类:经济适用房单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。
经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租她们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。
经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。
经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。
此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其她税收减免,但须遵守售价与建筑标准方面的指引。
REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨
以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 ，
由专 门投 资机构进行房 地产投资经营管理 ， 并将投资综合 收 益安 比例分配给投资者 的基金 。 保障性住房 Ｒ ＩＳ的收益按 ＥＴ 照来源 主要 分为两部 分 ：廉租房 和公共租赁房 屋缴纳 的租 金、 经济适 用房 和限价商品房的销售 收入 。
投 资人 派发红利
以现金红利方式回报投资者 （９ ９年 （ ＥＴ 现代法 案》 １９ Ｒ Ｉｓ 将其
下调为 ９ ％ ） 就不必缴纳公司所得税 ， ０ ， 从而避免了对 Ｒ Ｉｓ ＥＴ
和股 东 的所 得 双 重课 税 。
ｌ ｌ
资 Ｉ 投 ｌ收 凭 益证
（ ） 三 中央 、 方 两政 府 职 责 分 明 地
Ｒ １Ｓ或相关资产 。
（ ） 立独 立托 管 部 门 二 设
由于 Ｒ ＩＳ没有独立 的法人资格 ， ＥＴ 必须聘任信托管理人 管理 Ｒ ＩＳ Ｅ Ｔ ，同时需聘任房地产管理公 司管理所购房地产相 关资产。具体运作模式如图 １ 所示 。
际在建工程量有 １０ ８０万套左右 ，资金需求 反而要 比去年加
重。
（ ） 资 渠道 单 一 二 融
由于缺乏 吸引社会力量参 与的激励机制 ， 障性住房建 保
设资金来 源渠道单一 ， 形成过度依赖政府投入 的局面。 今年 ２ 月 ６日， 财政部 出台 《 关于切实做好 ２ １ ０ ２年保 障性安居工程
申请保 障性住房条 件从各方 面限制 了公 民取 得保 障的
权利 ，在坚持建设保 障性住房 的目的下 ，应尽量放低 申请 门 槛， 使更多公 民享受保 障福利 ， 解决住 房问题 ， 同时也能更好 的调控商品房市场泡沫 。以江西省 “ 三房合一” 为例 ， ２ １ 从 ０２
我国保障性住房融资模式
关于我国保障性住房融资模式的探讨【摘要】保障性住房是一项惠及社会民众的一项大型工程。
近年来，国家不断推进保障性住房建设，但是融资渠道单一、融资金额不足、过度依赖政府资金等问题日益突出。
本文结合当前我国融资模式的现状，较为深入地分析了现有融资模式的各种不足，并提出了一些能够促进保障性住房更合理融资的创新型模式，以期能对我国相关领域的研究与发展有所帮助。
【关键字】保障性住房；融资模式；现状；问题引言随着房地产业的持续升温，保障性住房的建设成为保障民生的一项重要举措。
自“十二五”规划实施以来，国家不断加大对保障性住房建设的投入力度。
2011年单年累计完成1000万套保障性住房[1]，2012年前10月投入建设722万套，未来几年国家将继续稳定推进保障房的建设。
期间每年国家的投入资金将超万亿，如此规模的资金运转若要完全依靠国家财政是不切实际的。
在这样一个各方面都需要大量资金投入的发展中国家，建立一套更为完善的保障性住房融资模式，是解决现在保障房建设中因融资困难导致其推进缓慢，开工率低等问题的关键途径之一。
1、我国保障性住房建设的融资现状保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。
其性质及国内相关法律法规的规定就决定着保障性住房应有由政府规划和建造，建造资金也将基本由政府的财政收入保障。
2011年，全国投入保障性住房资金约1.3～1.4万亿，2012年前10个月也投入1.08万亿。
虽然有地方政府财政由税收和土地出让金作为保障，但至2012年地方政府负债已达11万亿，财政支付能力捉襟见肘。
近几年来银行开始逐渐增加对保障房建设资金的信贷支持，这部分资金已占全国保障房资金总量的60%以上[2]，很大程度地减轻了政府的财政压力。
另外，民间投资、地方政府债券、国家优惠税收政策等一些新形式也相继出现，为筹集保障房建设资金作了新的发展，但国内整体仍存在融资渠道单一、融资金额较少等问题。
保障性住房融资模式问题研究
《 关于解决 城市低收 入家庭住 房困难的若 干意见》 规定， 国家发展 改革委 、 财政 部 、 住建部 以及民政部 、 国土 资源部 负 责制订和实行全国性廉租住房保障资金 管理政策 、拨付 中央
预算 内投资补助金 ， 并负责分配、 拨付 中央 廉租 住房保障专项
补助 资金 。而国家发改委则负责安排新建廉租 房中央预算 内 投资 补助金 。
一
人， 但是 保障性住 房的融资资金主要还是依靠 社会 机构以及
个人 的参与 。目前我国保障性住房建设的主要 融资模式包括
、
保 障 性住 房 及 其分 类
和商品性住房不 同 ，保 障性 住房是政府为 了保证中低收 住房公积金净 收益 、 财政拨款 、 土地出让金净收益 以及其他来 入、 困难 家庭 解决住房问题而限定标准 、 限定租金 或房价的住 源 。
房。 保 障性住房是具有保障性质的住房。在我国 ， 保 障性住房
主要包括以下几种类 型 ：
１ ． 住 房 公 积 金 净 收 益
２ ０ ０ ９ 年政府发布 《 关于利用住房公积 金贷款支持保障性
１ ． 棚 户区安置房 。中国保障性住房计划 覆盖的主要群体 住房建设试点 工作 的实施意见》 ， 提出将 一部分住房公积 金的 就是棚 户区居民。在中国 ， 大部分的棚户区都位于城区。虽然 结余资金贷款用来支持保障性住房建设。近年来 ， 我国的住房 不 属于保障房 ，但棚户区的 改造却是 我国保障性住 房建设的 重要部分。 ２ ． 限价房 。作为中小套型 、 中低 价位类别的住房 ， 限价房 主要面对的是城市中等收入 家庭 。限价房的面积通 常限制在 公积金 以极快 的速度增长 ， 从理论上来看 ， 其增值收益也会 随 着归集额的增加而随之增大 。其中 ， 贷款风险准备金将随管理 制度的健全而逐渐被控制在较低水平 ，而其中的管理费 用也
我国保障性住房融资现状与创新探究
开发商等社会机构普遍把保障性住房看作 “ 鸡肋” 持 融 资规 模 巨大 ，而融资 渠道相对 匮乏且 面临诸 多困 ，
观望和谨慎态度 。 总体而言 ， 保障性住房建设投入资 难 ， 保障性住房建设资金来源急需多元化 ， 融资模式
金面临 巨大压 力。 （ ）融资蕴含高风险 ２
亟待创新 。 本文以为 ， 保障性住房融资可以从两个方
２ Ｓ
【 国房 地产金融 ・ ０ １・ １ 期 ｌ 】 ２１ 第 １
二是经济适用房和两 限房 （ 限套型面积 、 限销售价位 ） 主 ， 投入资金能较快 回收 ， 其融资较易获得社会资金
２０ ０ 万套 ， 建设资金约 ５０ 亿 ， ００ 主要 由社会机构通过 的支持 ， 整体资金压 力较小 。 而廉租房和公共租赁住
中央和地 方两 级财政 分担 ， 包括 中央 财政预算拟安排
补助资 金 １３ 亿元 ，其余 ８ ０ 多亿 元主要通过社 会 ０ ０ ００ 资金解决 。
（ ）创新 型融资 方式相 对缺 乏 ５
目前 ， 保障性住房融资渠道相对单 一 ， 缺乏 创新 ， 融资方式更多倾 向于政府 内源性融资和商业银行或政 策性金 融机构 贷款 。部分地 区开始 采用信托 方式融 资， 包括项 目贷款模式 、 股权投资附加股 权 回购模 式
几年需 要持续投 入资金 建设 。中央政府 投入资 金有 债券融资的方式 ，也是传统融资方式 。
限 ， 方政府各方面公共支出资金紧迫再加土地财政 ３ 保障房融资模式创新思路 地 收入锐减 ，保障性住房投入 资金更是 匮乏。而银行 、
站在新的历史背景下 ， 保障性 住房持续性 建设 和
１ 保障性住房融资方式与现状 设 １０ 万套 ， ０ ３ ０ ５ ００ ２ １ ～２ １ 年每 年建设５ ０ ０ 万套 。 ０ ～６ ０
我国保障性住房融资模式探讨——以江苏省为例
作者： 吕建黎
作者机构： 南京中医药大学经贸管理学院,江苏南京210023
出版物刊名： 经济师
页码： 58-59页
年卷期： 2014年 第12期
主题词： 保障性住房 融资模式 江苏
摘要：建设保障性住房是各级政府和广大居民普遍关心的重大民生工程,对改善中低收入者的住房条件有着重大意义。
文章从保障性住房的内涵入手,介绍了江苏省保障性住房融资模式的现状,重点分析了现有融资模式的弊端,并介绍了国外较为成熟的保障性住房融资模式,最后提出了进一步改善江苏省保障性住房融资模式的对策建议,为政策制定者提供参考。
保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究
创新 。建设方面 ，公租房的商业配套设施 占总面积 的
１％，商业部分按市价出售 ，将能够收回２ ％～３％甚 ０ ０ ０
至 更 多 的贷 款 本 金 。流 通 方 面规 定 ，居 住 满 ５ 后 ，公 年
租房可 以向特定对象出售 ，通过 “ 公租房转让市场”， 由政府和个人进行交易 ，价格则采用当时的市场成本价 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素 ，从而活化了部 分公租房源 ，增加了贷款本金偿还来源 。此外，经过测 算 ，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新，
外的９ ０ ０ 亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 渠道筹集 ，其 中银行是主要融资渠道。为保 证贷款 的 偿还 ，重庆在公租房 的建设环节和流通环节都作 出了
的违规做法来降低成本的风险大大增加 。故在保障性住
房 开工率加速提升的背后 ，媒 体不时曝出诸 如 “ 墙脆 脆 ”、非法使用 “ 瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 即拆 除等质量事故 保障性住 房工程质量 问题开始频 现 。保障性住房一旦建成，将长期使用 ，其质量不仅关 系到资源 的使用效率 ，更紧密关系到人 民群众的生命财 产安全，同时也极大地影响到政府的公信力 。只有保障 充足的资金投入保障性住房建设 ，同时建立一套健全的
和其 他企 业 ，通 过 发行企 业 债 券进行 保 障性 住房 项 目融
资。 《 通知》要求， “ 地方投融资平台公司 申请发行企 业债券，募集资金来自优先用于各地保障性住房建设 。只
有在满足当地保障性住房建设融资需求后 ，投融资平台 公司才能发行企业债 券用于 当地其他项 目的建设 。” 用于保 障性住房建设的地产集 团、渝富公司、南岸城建 公司、永川惠通公司等企业债券 已上报国家发展改革委 待批。此外，房地产投资信托基金 （ Ｉ ｓ ＲＥ Ｔ ）也是重庆
浅谈我国保障性住房建设多元化融资渠道
本管 理开 始向上下游延伸 ， 打造基 于项 目 全价值链 的供应链成
本。
２ ） 对清算时间的控制
房地产 企业预售 时预缴所得税是按预售毛利率计算的。 企 业 可以适 当推迟清算 时间 ， 减少对资金的 占用 ， 降低税收成本 。 ３ ） 聘 用高素质的税收人才
将 业务和管理前置是风险管理和进度控制的有效对策 ， 在 某 种程度上 ， 前置 、 前置 、 再 前置已经成 为未来成 本管理和优 化
的必然趋势 。
务， 取得 销售 收入 。 比如 ， 企业 可以采取一次性付款奖励的措施 鼓励客商支付全款 ，随时督促客户付款； 加强与银行合作 加快 银行放款速度等措 施加快销售款项 回笼 。 待开发项 目实现预售 后， 开发 资金实现回笼 ， 可 以有效减少 自 有 资金投人 ， 降低企业
按照不动 产转让缴纳土地增值税。对于代建项 目， 计税 金额为
代建费用 ， 只 占销售收入 的一部分 ， 由于不涉及不动产转让 ， 不 需要缴纳土地增值税和契税。因此 ， 代建 比自建 节省税 收成本 。 如果采用 合作建房 ， 按照 相关税法 规定 ， 双方作为 以投资方 式
进行投资 和利润分 配 ， 则 出资方不必 缴纳营业税 ， 有效降低 房
但我们也看 到一 些标 杆企业 ， 已经开始推行设计 阶段 的前置管 理。 具体而言 ， 在设计 阶段 的成本管控主要通过产 品组合方案 、
路 网布 置方 案 、停 车布置方案 和场地标高方 案 的管控 审批落
地； 在方案阶段 ， 则重点强调基 于指标进行 限额设计 ， 具体有建
筑方案 、 安 装方案 、 结构方 案、 精装修方案等 。这种在设计阶段
随着 我国国民经济的快速发展 ， 房地产 市场在经历利 益的
我国现阶段保障性住房建设融资模式浅析
公共服务职能 ，又将大幅增加保 障性住房
供 应 数量 ，较 好解 决 城市 中低 收入 群体 的 住 房 困难 问题 ，有 利 于化 解社 会矛 盾 ，促 进 社 会和 谐 稳定 。
设 １０ 万套 ，所需资金 约为 １３ ００ ．万亿 元。
不完善 ， 市场主要力量参与较少
我国从１９ 年开始全面停止住房实物 ９８
分 配 ，实施 住房 分 配货 币 化 ，并 首次 提 出
全国范围内大规模实施保 障性安居工程建 设 ，加大保 障Ｉ 生住房建设力度 ，既能增加
政府 投 入 、调 节 收入 分 配 关系 ，体 现 政府
建立和完善以经济适用住房为主的多层次
外 ，大 部 分 资 金 需 要 通 过 其 他 融 资 方 式
住房 ；经济适用住房是指政府提供优惠政
策 ，限定 套 型面 积 和建 设 标准 ，以政 府 指
保 障性住房 ，少数富裕 阶层群体购买商品 住房 ，形成以保 障性住房为主体的供应结 构，自然将平抑过高房价 ，有利于房地产
市 场 持续 健康 发 展 。
目前 除 中央 财政 投入 、土地 出让 金收 入及
富，融资模式还在探索 ，吸引投资的利益
激 励机 制 尚不完 善 。加 上保 障性 住 房 由政
借 助 房地 产 业 长链 条 的作 用 ，促 使 大量 社
展、带动相关产业发展等具有重要意义。
ｌ 有 利 于 化 解 矛 盾 ，促进 社 会 和谐 、 稳 定 。 我 国 房 地 产 市 场 经 过 几 轮 快 速 发
会资金投入住房建设 ，从而带动钢铁 、水
泥 、玻璃 、家 电等 相 关产 业 发展 。 同时 ，
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我国保障性住房融资模式探讨来源：中国建设信息 2011年06月20日14:06 我来说两句(0)中国工商银行投资银行部张都兴伍军一、我国保障性住房现状保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房。
目前我国的保障性住房大致可以分为以下五种：保障形式保障对象及内容廉租房廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。
经济适用房经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。
经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。
限价房限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套型住房。
公共租赁房公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
棚户区虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建设的重要部分。
棚户区分为城市棚户区、国有工矿（煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚户区约占65%。
二、“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大计划中央政府提出在“十二五”期间新建3600万套保障性住房，到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%，远高于目前7%的水平。
具体安排是2011年开工建设1000万套，2012年再建设1000万套，2013～2015年每年建设500～600万套。
数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心中央政府在2011年的施政举措中，将保障房作为了一个重要的民生工程。
今年将建设的1000万套保障性住房包括三个部分：一是400万套棚户区改造住房，二是经济适用房和两限房（限套型面积、限销售价位）200万套，三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房。
如果保障性住房按照每套60平方米计，3600万套住房就有21.6亿平方米。
2006～2010年的5年时间里，我国住宅销售面积合计为35.86亿平方米，“十二五”期间我国保障性住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅销售总面积的60.23%。
我国住宅竣工面积合计为25.96亿平方米，“十二五”期间我国保障性住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅竣工总面积的83.20%。
三、保障性住房建设存在着巨大的资金缺口要实现2011年1000万套的保障性住房建设目标，所需要的投资在1.3万亿元到1.4万亿元之间。
“十二五”期间我国计划新建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿元。
2010年全国住宅开发投资完成额为3.4万亿元，2011年近1.4万亿元的保障房建设投资，预计将达到全国住宅开发投资规模的三分之一左右。
中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，其余90%的资金需要通过各种途径配套解决。
如果地方配套的资金跟不上，将成为制约保障房建设的关键问题。
四、公共租赁住房的资金压力最大1.公共租赁房将成保障房的发展重点：我国的保障性住房政策已悄然转向。
2010年，由政府提供的公共租赁住房，由于租金低于市场平均水平，而且可以稳定长期租住，一经推出，就受到广大中低收入家庭和新就业人员的欢迎。
2011年起，从中央到地方，公租房建设逐渐成为保障性住房建设的主力。
2011年1月26日发布的“新国八条”，提出“要努力增加公共租赁住房供应”。
2011年3月14日，十一届全国人大四次会议审议通过的《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中明确，重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体。
2.相对于销售类的保障性住房，公共租赁住房面临着更为严重的资金困境。
经济适用住房和两限房、棚户区改造房等以出售为主的保障性住房相比，虽然都具有福利性的特点，但是由于后者可以通过销售较快的回收投入资金，此类项目在融资过程中较易获得社会资金的支持，整体而言资金压力较小。
公共租赁住房则不同，一次性投入大、资金占用周期长、投资回报率低的特点，使其对追求短期利润最大化的社会资金缺乏吸引力，更多的需要地方政府直接的资金投入。
大规模公共租赁住房建设，对地方政府的资金筹措能力形成了考验。
五、当前公共租赁住房建设和运营中长期贷款发放模式2011年1月出台的“新国八条”，提出“鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款”。
由于国家大力推动的公共租赁住房建设还在启动阶段，商业银行对其的融资支持也还在探索期。
当前公共租赁住房贷款的发放模式是：项目产权所有人：地方政府公共租赁住房建设管理公司项目资金来源：财政投入资本金+银行贷款+公积金贷款贷款方式：公租房租售收入所形成的应收账款质押方式，不足部分由借款人提供建成的公租房房产抵押。
还款来源：公共租赁住房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底。
银行贷款期限：10年以上六、我国保障性住房融资面临的主要问题1.过度依赖政府投入，资金来源可持续性问题尚未解决。
保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄甚至没有利润。
由于缺乏吸引社会力量参与的激励机制，保障性住房建设资金来源渠道单一，形成过度依赖政府投入的局面。
2.地方政府财力问题制约保障房建设。
1994年实行中央和地方分税制后，造成了地方事多、税少的现实。
土地出让收入已成为地方政府一笔相当可观的预算外收入。
2010年年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%，同比增长106.2%。
按照中央要求，地方政府今后必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”，这就意味着地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。
因此，当前地方政府加大保障房建设力度就面临两难选择：一方面保障房建设是今年政治上必须完成的硬任务；另一方面保障房建设既需要投入大量资金，又将挤占商品房用地，导致土地出让收入下降，使本已紧张的地方财政更加捉肘见襟。
3.在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下，银行信贷指标有限。
4.银行宝贵的信贷资源投入保障房后，各种风险上升。
（1）集中度风险。
2010年末中国银行业资产占所有金融业资产的比例超过70%，其中房地产贷款占银行业贷款的19.51%。
中国迫切需要更为开放、深度更大的金融市场吸收周期性风险。
（2）资产负债表期限错配风险。
房贷等长期资产在银行业占比越来越高，而负债仍以中短期存款为主。
特别是当资本市场发展及通货膨胀上升导致存款搬家时，银行流动性压力提高，需要通过二级市场创造流动性。
（3）利率风险。
随着中国利率市场化，存款利率上升，收益率曲线变平，房贷利率风险势必成为重要风险，需要由资本市场投资者分担。
（4）流动性风险。
房贷类长期资产在银行资产负债表上累积，将银行流动性管理置于两难境地：维持充足的流动性资产可防范流动性风险，却会降低利润率；减少流动性资产占比可提升利润率，却会增加流动性风险。
七、保障性住房融资模式思考1、融资模式之一——百花齐放所谓保障性住房融资模式百花齐放，指融资主体多元化以及不同融资主体的融资方式多样性。
保障性住房建设要兼顾公益性和自利性，同样在可以在融资时分别通过政府和非政府部门及个人等不同的主体来体现出这两个特性。
中央政府和地方政府设立保障性住房投资基金，多方筹措资金；鼓励银行创新保障房贷款新模式；鼓励保险资金、社保资金以各种形式进入保障房建设领域；鼓励企业和个人资金分别通过企业补贴、个人集资等方式进入保障房建设领域。
多方利益主体共同通过不同方式共同参与保障性住房的建设，其公益性和自利性有望得到最大限度的体现，同时也能充分调动起社会沉淀资金，解决过度依赖政府投入和银行风险高度集中等问题，提高资金利用效率和保障性住房建设效率。
2、融资模式之二——按揭贷款这种融资模式可以仿照个人住房按揭贷款的模式运作，按揭的主体由个人转换为公共租赁房所有公司。
其中，开发贷款由开发企业向商业银行申请，按揭贷款由公共租赁房所有公司以房产做抵押向银行贷款，贷款期限为10年以上，以公共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底等作为主要还款来源。
3、融资模式之三——理财资金这种融资模式由商业银行、信托公司、政府等多部门共同推进。
首先，由信托公司发行专门用于保障房建设的理财产品，然后由商业银行向特定投资者（机构和个人）销售这些理财产品，同时，政府成立专门担保公司对理财产品提供一定的担保。
信托公司将银行筹集的资金以委托贷款形式贷给开发公司，信托公司和银行参与日常的资金管理和监督。
同样，还款来源仍然是公共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底。
通过这种模式，既满足了融资者和投资者的不同需求，同时也可通过滚动发行等期限设计，提高了资金的使用效率，保证了保障性住房建设的资金来源。
4、融资模式之四——证券化保障性住房贷款证券化（MBS）是指商业银行将其所持有的保障性住房贷款债权出售给特设的证券化机构（SPV），然后由该机构以其收购的保障性住房贷款为基础，经过信用增级、信用评级等各项措施后，在证券市场上发行保障性住房贷款抵押证券的行为。
还款来源仍然以共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底为主。
发行保障性住房贷款证券本质上是发放保障性住房贷款银行的一种债权转让行为，即商业银行把对保障性住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。
充分发展的证券化市场有助于化解银行面临的各种风险，平衡其流动性和盈利性目标。
八、金融支持我国保障性住房建设的建议1.提高保障房贷款证券的收益率。
资产证券化作为新兴融资工具对于支撑整个房地产金融具有举足轻重的作用，但这种融资方式是否对保障房有同样效果呢？这个问题的关键在于保障房的公共物品属性决定了其低收益率的属性。
如果要将资产证券化作为保障房融资的重要途径，其首要解决的问题就是提高这类资产的收益率。
政府可以通过投入部分保障性住房预算资金、土地出让金、财政投入等直接补贴保障房人群的住房支出，或者直接干预市场为保障性住房证券的投资者许诺合理的收益率。
这样就能形成一种类似于国债性质、较国债收益率略高的投资产品。
这种引导方式可以避免政府为大规模新建保障房而直接投资，实现以相对少量的补贴资金撬动大量MBS资产的目的。
2.构建保障性住房金融体系。
因商业性金融机构的赢利性与保障性住房体系的政策性之间的矛盾，可以通过建立专门的政策性住房金融机构，或者带有政策性、扶持性的金融机构，为保障性住房建设及消费活动提供相关金融服务，以确保保障性住房金融政策的有效执行。
同时，鼓励成立专门机构为保障性住房项目融资提供贷款担保或保险，降低银行信贷的风险。