影响商品住宅需求的因素研究_以某为例

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影响商品住宅需求的因素分析

组员：威 092123

王进 092109

迪 092129

何健 092121

曾永志 092128

2009-10-

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目录

摘要：住宅作为人类生存和生活资料之一，在日常生活中起着不可或缺的作用。文章首先对商品住宅的相关概念和商品住宅市场的需求特征进行了论述，接着分析了影响商品住宅需求的相关因素:国民经济水平、居民收入、居民消费结构、住宅价格、利率、人口数量和结构的变化、城市化、政策因素等等。接着文章选取相关因素，以商品住宅市场为例，运用多元回归方法对影响商品住宅需求的因素进行了定量分析。最后，根据定性和定量分析，提出了几点商品住宅市场发展的建议。

关键词：商品住宅需求回归分析

一、定性研究

1．研究背景及意义

住宅是人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。住宅产业无论对整个房地产业，还是对关联产业、人居环境和社会经济都有显著的影响。住宅市场的健康发展不仅关系到住宅产业的健康发展，影响整个社会经济的发展。随着商品住宅市场竞争的日益激烈以及商品住宅

市场价格的日趋高涨，商品住宅市场价格与人们的收入水平之间呈现出越来越大的差距。无论是房地产机构还是政府专家学者对商品住宅市场的关注度越来越高。在市场方面，不仅很多学者专家甚至包括很多专业的房地产机构，都做了不少的研究与探讨，由于房地产市场自身的特殊性以及数据资料的收集困难，如何真正了解把握一个地区房地产市场的需求，并对其因素分析仍是一个相当困难的课题。

由于住宅本身的特殊性，土地的稀缺性和不可再生性，城市化进程加快与城市人口增长迅速的普遍趋势，使得人类对住宅需求不断扩大与住宅资源短缺的矛盾日益尖锐。同时，住宅建设投资巨大，价值量高，生产和使用住宅时间周期长，居民消费住宅需要相当数量的费用等特点形成了住宅供给与需求经常性结构失衡的矛盾。近几年来，的住宅市场一度高涨，尽管人们的收入水平也有相应的增加，但就目前的收入和住宅价格相比，收入还是远远低房价;虽然每年市场都有大量的新房供给，但是人们需求还是未达到根本的解决，因此，有必要对影响商品住宅需求的因素进行分析，分析其扩大需求的因素。

近年来，随着我国城市化水平的加快，广大居民对改善住宅条件的强烈需求，以及国家把住宅建设作为国民经济新的经济增长点和居民消费热点的政策和决心，房地产业的发展前景是乐观的。与此同时，房地产业的发展过程中也暴露出许多问题。既有宏观调控方面的原因，又有投资者、开发企业自身等多方面的原因。从企业角度来看，由于对房地产市场运行机制认识不足，缺乏对市场供求以及市场风险科学有效的分析，从而造成供给与需求的脱节：一方面无效供给过多，商品房大量空置；另一方面，人们的强烈需求又得不到满足，这种现象严重阻碍了商品住宅市场的健康发展。文章主要分析了影响商品住宅市场需求的几点因

素，以期为房地产企业的经营决策提供依据，也希望能够为政府相关管理部门的管理决策提供参考。

2. 商品住宅市场需求的特征

2.1 商品住宅与商品房的区别

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅,主要包括三种类型：住宅、办公用房、商业用房。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住宅、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。而商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司 (包括外商投资企业) 开发经营的住宅，由他们来出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是供给制,所以,商品住宅是80年代以后才在我国出现的。

2.2 商品住宅需求

商品住宅需求,是在一定市场条件下有支付能力的商品住宅需要,即消费者

在特定时刻、特定位置、某一价格水平上愿意并能够支付购买价格的商品住宅数量。一般采用商品住宅销售面积来衡量商品住宅需求。

2.3 商品住宅市场需求特征分析

a.市场需求的广泛性

市场需求的广泛性主要表现在两个方面：第一，住宅是人类生存的最基本的

生活资料。人的衣食住行的需求与生俱来，地球上只要有人类的地方就有对各式各样住宅的需求。第二，房地产是一切社会经济活动的物质基础。房地产遍及人们的日常生活和社会经济活动的各个领域，是人类生存、发展和享受的基本物质条件。

b.市场需求的多样性

房地产的不同特性决定人们对房地产存在着不同形式、不同层次的需求。如为生活、生产所需购置自用；为避免资金闲置、贬值而投资以期保值和增值等。同样，购置自用也有层次上的多种差别，可以是仅为满足居住需要，也可以是为追求享受、为后代积累财富或是向世人显示自己的富有或者高贵的身份，因此会出现普通型、公寓型、豪华型不同档次的住宅需求。即使对以满足生活需要为主要特征的普通型住宅，不同的消费者，对建筑设计、住宅区域、环境也有不同需求。

c.市场需求的可持续性

这是房地产在使用价值上的必备性和不可替代性所决定的。房地产是人们日常生活和社会经济活动的物质基础，它不可能像一般商品那样随着技术进步被社会所淘汰，而是随着生产力的发展，人们生活水平的提高，消费者需求的提高，对房地产商品的需求也逐渐提高。

d.市场需求的融资性

由于房地产交易价格昂贵，一套普通型住宅，按国际惯例一般相当于家庭年收入的3～6倍或家庭25年的积蓄，因此，人们在购置房地产时仅靠有限的自有资金是难以全部支付这笔开支的，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。如抵押贷款、公积金等，都是较为普通的房地产融资形式。