同策置业顾问终极培训_压马路与市调_23PPT.pptx

举例
大连西路，自四平路 口交欧阳路口，横跨 玉田新村，密云新村 等数个新村，沿线1 公里有7家中介服务 所、2家建材中心、3 家布艺店，中介挂牌 的租售比>1。你得到 的结论是？
• 各类生活机能至本案的步行或车行时间
• 交通方面，应包括公交站点（首末班车、线路走向、间隔时间、 费用等）、主要路口红绿灯时间、车流方向、道路状况、附近 主要交通干道、规划中的轨道交通或道路（用虚线表示）
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压马路与市调－压马路－生活机能图
▪ 生活机能图标注要点
• 图形比例尽量真实，避免夸大，符号简洁鲜明 • 标注前注意合理排布，尤其是狭小地块的标注，必要时可以采
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压马路与市调－压马路－生活机能图
▪ 生活机能分类
▪ 有利
菜场、医院、超市、商 场、建材中心、学校、 公园、娱乐休闲场所、 金融证券、邮局、幼儿 园、银行，等
生活机能
▪ 不利
变电站、泵站、污染场 所（噪音、环境、垃圾 、污水处理、生化处理 ……）、太平间、棚户 区、在建或停工项目、 规划未定之空地、精神 病院，等
压马路与市调
压马路与市调－课程目标
❖ 课程目标
掌握压马路的基本流程及执行重点 掌握市调及填写市调表格的方法 能够独立完成压马路 能够独立完成市调表格的填写
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压马路与市调－课程内容
❖ 课程内容
压马路的目的、流程和重点 市调的目的、方法和重点 市调表格的填写
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压马路与市调－压马路
熟悉生活机能、交通情况 为制作销售道具提供依据
▪ 由交通动线图衍生出 来，往往用于企划的 印刷品上，但它的表 示方式与射线图相反， 他是表示从知名区域 到达本案所在区域的 线路，所以箭头是由 外部知名区域指向本 区域的。
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压马路与市调－压马路－交通示意图
▪ 交通示意图的标注要点
• 交通示意图中各道路应尽量拉直 • 可适当放大比例，以便于清晰标注各项生活机能，当Ａ３纸不够时，
可用几张纸拼接起来使用 • 道路需根据实际情况用两条细线表现出其宽度 • 注意绘制各道路的位置距离应接近实际情况，不要失真 • 公交站点等一些内容较多的生活机能可用符号表示，具体内容可在空
白处注明 • 在道路交叉口可以直接用箭头表示各路口的红绿灯的间隔时间 • 指北针加注 • 道路的相邻关系和路幅比例控制 • 运用附录标识补充
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压马路与市调－压马路－交通示意图
❖交通示意图
▪ 目的
• 让客户直观地了解本案周边的道路、交通状况 • 方便业务员引导不同位置的客户到售楼处参观
▪ 交通示意图的内容
• 现在本案周边的主要交通网络 • 规划中的重要交通线路 • 这些交通线路所能到达的主要成熟商圈或重要枢纽
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压马路与市调－压马路－交通示意图
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压马路与市调－压马路－交通示意图
射 线 图
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压马路与市调－压马路
❖ 压马路的执行重点
明确各个生活机能场所与个案的距离以及大致的步行、车行时间 明确重点生活机能的规模、服务内容、相关标准和营业时间 考量区域人员结构及消费水平 考量区域功能、潜在购买力、大部分的购买动机 考察交通情况
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压马路与市调－压马路
▪ 方圆800M以内共有多少条公交线路。
▪ 公交车的记录情况（首、末班车的时间， 车票的价格，高峰时间，有哪些人乘坐）。
▪ 各主要道路交叉口的红绿灯时间。 ▪ 周边主要车行道两边的电线杆数量以及电
线杆间的距离。 ▪ 周边多条马路的宽度。 ▪ 市政对周边道路有无规划。 ▪ 本案至附近马路的最近距离与最远距离。 ▪ 寻找二至三条最方便的引导动线。 ▪ 各主要时段（AM7:00、8:00、9:00、
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压马路与市调－压马路－生活机能图
▪ 生活机能图的制作流程
• 划定区域范围、重点区域路段，明确压马路的工作内容和要求。
• 根据地图绘制区域道路草图，以“井”字型方式将所压区域内所有 路段预画在草稿纸上。
• 压马路，在踏点过程中随时标注生活机能于草图上。
• 压马路结束后，及时归类整理，用不同符号或颜色标注，制作生活 机能图。
• 校对、更新生活机能图，保证其正确性和时效性。
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压马路与市调－压马路－生活机能图
▪ 生活机能图标注内容
• 标注出地图的东西南北方向
• 标注出有利的、不利的、已规划的、其他区域可借助的各类生 活机能
• 各类生活设施的大小、所提供服务的规格、档次或产品重点
• 重要生活机能的注释应详细，包括营业时间、资质等级、特色 服务、具体费用、到达本案的路程与到达的路线与方式等
寻找客源客层
❖压马路的目的
选定引导动线 寻找与客户的话题
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压马路与市调－压马路
❖ 压马路的流程
完成生活机能图、交通示意图等 对选定区域内进行实地勘察 选定压马路区域 从个案周边开始
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压马路与市调－压马路－生活机能图
❖生活机能图
▪ 目的
• 帮助业务员加深对周边环境的印象，寻找与客户沟通 的话题
• 帮助专案制定销售策略和价格策略 • 帮助企划寻找户外据点和引导动线，提供销平等信息 • 丰富销售讲习的说辞
11:00、12:00、PM16:00、17:00、 18:00)道路的人流、车流量及流量方向。
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压马路与市调－压马路－交通示意图
▪ 交通示意图的形式
交通状况 标识图
射线图
行车路线图
▪ 制作方法类似生活机 能图做法 ①描绘道路 ②标识车站 ③注明车站车次和运 营时间及各车到达车 站。
▪ 以本区域为核心，把 周边及城市重要商贸 中心、交通枢纽、办 公区、开发区等知名 区域的大致方位描绘 出来，然后用射线相 连，并在相应射线上 注明车辆线路和换乘 点。
用代码的方式，然后在空余地方表示出来全称 • 小规模同类业态聚集时，选择最具品质者进行标注，其他在注
释中说明 • 注释可写在旁边或地图反面 • 根据实际情况，用两条细线表现出道路宽度，区分各级路段 • 各道路应尽量拉直，以体现各生活机能之间的位置关系 • 字的写法：尽量采用与道路垂直的方式来书写，利于排版
▪ 具体而言，交通示意图包括两方面：
交通动线（对生活机能的扩展）
道路状况（判断客源客层的依据）
▪ 如何去一些比较知名的场所或区域以及需 要多少时间、距离为多少。
▪ 如何去一些有利的生活机能场所或如何换 乘，相隔距离与所用时间（如人民广场、 新客站、徐家汇、淮海路等商业网点）。
▪ 如何规避不利的生活机能场所。