房地产开发税费

一、取得土地环节

1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使

用税税率为8元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税?

分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*8*2/12=37333.33*2元。

2、印花税(土地出让或转让合同)：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前山东省规定的出让土地契税税率为4%，其他3%。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1、印花税(设计合同)：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2、印花税(建安合同)：建筑安装工程承包合同，包括建筑安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3、印花税(借款合同)：银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1、营业税(销售不动产)：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、土地增值税(预征)：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

济地税函[2010]272号--转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知 (2011-02-15 09:18:12)转载▼

转发《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知

局属各单位：

现将省地税局转发的《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》转发给你们，并提出以下实施意见，请一并贯彻执行。

一、规范和加强土地增值税预征管理

（一）合理设定土地增值税预征率

鉴于我市不同地域、不同用途房地产开发项目的土地成本、建造成本、利润水平及相关费用的差异，经研究，决定按照房地产开发项目的类型分别设置土地增值税预征率，即普通标准住宅项目2%，非普通标准住宅及其他各类经营用房产项目3%。

（二）确保土地增值税预征管理的全面开展

市局于2004年下发了《济南市地方税务局土地增值税预征管理暂行办法》，明确规定对我市房地产开发企业全面实施土地增值税预征管理，该项政策的出台对确保我市土地增值税保持较高幅度的增长起到了积极的促进作用。各单位应进一步加强土地增值税预征管理，确保预征率达到100%。

本通知自2011年1月1日起执行。

为进一步规范土地增值税核定征收管理，按照《国家税务总局加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）规定：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率；土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。根据山东省地方税务局《关于加强土地增值税核定征收管理的

公告》（2012年第4号）授权，结合全市房地产经营状况，现将全市土地增值税预征率、核定征收率公告如下：

一、土地增值税预征率。

（一）普通住房为2%；

（二）非普通住房及其他房地产项目3%。

二、土地增值税的核定征收率。

（一）普通住房5%;

（二）非普通住房及其他应税房地产转让行为6%；

本公告自2012年10月1日起施行，有效期至2017年5月31日。

《关于土地增值税印花税有关政策调整问题的通知》（德地税发【2006】69号）中，“一、房地产商销售不动产土地增值税预征率调整为2%”，自本公告施行之日起作废。

二○一二年八月二十七日

《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法（试行）》的公告日期：[2015-7-6 13:19:36] 共阅[61]次

山东省地方税务局

土地增值税“三控一促”管理办法（试行）

第一章总则

第一条为加强和规范土地增值税管理，保障税款及时足额入库，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定，制定本办法。

第二条本办法适用于房地产开发项目土地增值税征收管理工作。

第二节土地增值税预征

第九条从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应按照本办法规定预缴土地增值税。

纳税人转让经政府批准建设的保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税，但应在取得收入时按规定到主管地税机关登记或备案。