华业东方玫瑰2011年推售报告
2011年5月珠海五一房展会市场研究报告_47P_百脑会
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楼市热话
4月23日开盘现场及样板房
开盘现场
样板房
样板房
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年”五一 “房展 2011 2011年 五一“
2011 年4月30 日-5 月3 日 时间： 时间：2011 2011年 30日 -5月 /珠海特区报社 地点：珠海市体育中心 地点：珠海市体育中心/
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数据聚焦
焦点评论 焦点评论 五一房展显楼市回暖迹象
西区, 76%
百脑会点评 4月份珠海及坦洲新推出的商品房共2188套。西区共有5个项目开盘和加推，占总量的76%，其中里维 埃拉三期的新推货量更是达到1250；主城区有金地伊顿山和远大美域加推 160套新货，仅占总量7%； 坦洲则有4个项目加推375套单位。
21.85 % 4月珠海新推商品房开盘销售率达 月珠海新推商品房开盘销售率达21.85 21.85%
加推楼栋
4 4 5 7 6 6
5
13 7 8
8 9 9
1 3
12
1 11 1
1 2
10 0
二期
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楼市热话
户型赏析
户型点评 �5#三房两厅两卫 �建筑面积：93-114㎡ �套内面积：86-94㎡ �东南朝向 �通风采光好 �可看小区园林景观 �阳台面积大
户型点评 �13#01户 三房两厅两卫 �建筑面积：77-87㎡ �套内面积：70-73㎡ �西北朝向 �可通风采光 �次卧欠宽敞 �可看小区园林景观
点名为广东省房价上涨过快城市，但并未见有什么问责举动。目前珠海财 政赤字压力较大；未来横琴的发展以及西区的开发需大量引进各地人才； 加大西区的新供货量，拉低全市的新房均价，可完成今年房价控制目标。 鉴于以上三个原因，在明确暂定不出限购令的情况下，各大开发商在4月 纷纷加快了项目运作进程，基本分为以下三种情况： 一、即将达到预售条件的项目开始抢先积累客户。如华发新城6期、华发 蔚蓝堡均以验资10万登记VIP，招商花园城二期则免费办理VIP，清华十二 郡以及菁华名苑二期学府道也开始积累客户。 二、达到预售条件项目提前开盘加推，试探市场。截止4月29日，全市包 括坦洲共11个项目开盘或加推，面积段从38-244㎡均有供应，开盘销售 共计443套，开盘消化率为20.25%，其中远大美域、中珠上郡、怡泰雅苑 销售率超过五成。 三、滞销项目开始发力。部分消化速度相对较慢的项目开始为之前来访客 户打电话询问购房意愿，并每日一条促销短信发到客户手机，如凤凰山一 号，诚丰星座与世联合作，准备再次加推。
北京通州楼市崩盘 越降越没人买
北京通州楼市崩盘越降越没人买2011年10月28日 14:54 本文来源于财新网订阅《新世纪》《中国改革》|注册财新网通州住宅目前库存量在1.5万套左右，企业库存压力越来越大2007年04月05日，北京通州某楼盘模型。
王晓东 / 东方IC编者按：通州是北京过去几年楼价上涨最剧烈的区域，现在却成了下跌最剧烈的区域。
通州的楼市，见证了房地产调控的路径和影响力。
（本文全文来源于北京中原市场研究部，仅供参考，不代表财新传媒立场）通州降价现象蔓延库存积压消化难在政策的严厉调控和限制下、开发商的资金链进一步趋紧，楼市持续低迷，通州作为2010年初房价上涨最快的区域，在今年调控中受到的影响更大，北京中原市场研究部全面调查通州楼市数据，形成报告，期望能够使读者了解通州目前楼市现状。
1：通州区域介绍2：通州房地产市场介绍3：通州降价商品房项目成交情况详细列表4：通州二手房市场概况5：通州后市预测1：区域介绍：通州，地处长安大街东延长线上，是北京最重要、发展最早的城市发展新区。
根据北京市第六次人口普查，常住人口规模达到118.4万人，主要分布于城铁八通线沿线、新华大街-运河大街、通州北、马驹桥（亦庄部分）四个主要的生活组团。
影响通州楼市发展的主要是“一核四区”的新城规划，四条城铁规划的年内敲定，同时通州区生活配套各方面不断完善。
如近段时间，京通快速公交通道开通，直达国贸，全程耗时14分钟，比地铁快10分钟；而明年年底城铁六号线一期开通，对通州社会发展效率的提升无疑利好。
“十二五”期间，规划确定东城区10万名居民安置至朝阳、通州，同步迁入部分三甲医院、光明小学、史家小学等十余所中小学和20所幼儿园分校，进一步提高通州生活水平和质量。
2：通州房地产市场介绍：近几年，通州楼市发展很快，房价也一路飙升，然而配套设施却相对滞缓，所以在楼市调控的情况下，通州房价迅速收缩。
目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量在1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300-500套，成交均价15000-16000元/平米。
北京华业地产股份有限公司四届三十一四届三十一次董事会决议公告
股票代码股票代码：：600240 股票简称股票简称：：华业地产华业地产 编号编号编号：：临2010-004北京华业地产股份有限公司北京华业地产股份有限公司 四届三十四届三十一一次董事会决议公告次董事会决议公告特别提示特别提示：：本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、、误导性陈述或者重大遗漏或者重大遗漏，，并对其内容的真实性并对其内容的真实性、、准确性和完整性承担个别及连带责任准确性和完整性承担个别及连带责任。
北京华业地产股份有限公司四届三十一次董事会于2010 年1 月7 日以传真方式发出会议通知，于2010 年1 月15 日以现场方式召开，由公司董事长徐红女士主持，会议应参与表决的董事5人，实际表决的董事5人，其中独立董事2人，公司部分监事和高级管理人员列席了会议。
本次会议的通知和召开符合《公司法》、《上海证券交易所股票上市规则》（2008年修订版）和《公司章程》的规定。
与会董事认真审议本次会议的议案，形成如下决议：一、审议审议通过了通过了通过了《《关于关于调减公司调减公司2009年非公开发行股票方案中非公开发行股票方案中募集资金总额募集资金总额及拟用募集资金及拟用募集资金补充流动资金补充流动资金补充流动资金项目项目项目的议案的议案的议案》》公司2009年向特定对象非公开发行股票方案已于2009 年8 月26 日经2009年第三次临时股东大会批准，原拟募集资金总额在扣除发行费用后将不超过20亿元，其中17亿元拟用于房地产项目开发，其余3亿元拟用于补充流动资金，具体用途如下：序号 项目名称预计总投资额预计总投资额（（万元万元））募集资金募集资金拟投入额拟投入额拟投入额（（万元万元））1 大连玫瑰东方 104,345 40,0002 北京通州自由小镇*491,600 130,000 3补充流动资金30,000 30,000 合计625,945200,000注：本项目暂定名。
.“房子降价就赔偿”，开发商底气何来（外三则）
.“房子降价就赔偿”，开发商底气何来（外三则）作者：暂无来源：《检察风云》 2011年第22期文／夏广安在广州市房协举办的“201l广州房地产博览会高峰论坛”上，针对现场观众的提问，与会专家、业内人士给出的建议几乎一边倒：限购令还要持续下去，今年是买房的好时机，甚至有开发商称“明年房价降了，我赔你”。
(9月19日《羊城晚报》)听此豪言，不觉让人诧异。
人们买东西向来贵贱随时机，即使有商家承诺“降价可补差价”，也有期限规定，短则一周，长则一月。
像这个开发商如此“信誓旦旦”，愿意到明年还赔差价的尚不多见。
欣喜之余，又让人担心这会不会是他的“信口开河”？他会“白纸黑字”将此写入合同吗？今年8月份，北京通州华业东方玫瑰楼盘降价售房，短短几周内，就使老业主损失近40万元。
老业主不满，集体维权、声讨开发商，迫于压力，开发商才承诺补偿差价，同意退房、换房。
买房时，顾客是上帝：退房时，顾客是乞丐。
鉴于某些开发商“翻脸比翻书快”，顾客再小心亦不为过。
不过话又说回来，国家一再严厉调控房地产行业，限购也从一线城市波及二三线城市，为什么还有开发商口出此言？房价真是下跌无望吗？据国家统计局最新公布的数据显示，全国70个大中城市8月份新建商品住宅(不合保障性住房）价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。
2009年以来，房价环比停涨城市数量首次过半。
—方面是过半城市房价停涨，甚至有专家预言房价拐点即将出现，另—方面是开发商叫嚣着“降价没门儿”。
不知辛苦攒下血汗钱的老百姓该相信谁？房价是涨是跌，还真是个问题。
但可以肯定的是，开发商敢有此承诺，也就意味着房地产行业是个暴利行业，不然他哪来的巨大资金，哪来的底气？其实，房地产成本向来成谜，开发商和地方政府又有着千丝万缕的关系。
而土地出让往往是当地政府的主要收入来源，更有甚者，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%到90%。
可以设想—下，若房价大跌，房地产行业萎缩，必然会造成地方政府财政困难，这肯定是他们不愿看到的。
2015年北京房地产商办市场销售情况统计
万㎡，环比上涨19.89% ；供求比为1.53
第22周（5月25日—5月31日）北京市商品住宅总成交1562套，环比上涨15.28% ；成交均价为27737元/㎡，环
比下降6.02%
北京市商品住宅周供应面积与成交面积走势
35
30
25
21.62 23.15
21.68
19.04
20 15 12.23
12.92
存量去化周期为43个月。
北京市商品房周存量数据
1200
1000
800
600
400
200
0 2015第1
周
商品住宅存量面积(万㎡) 1113.61
公寓存量面积(万㎡)
252.63
写字楼存量面积(万㎡) 386.03
商业存量面积(万㎡)
369.14
第2周
1092.66 257.13 389.07 370.3
0.79 1.04
1.19
0.61 1.38
1.17
0.76 0.46 1.31
0.92 1.13 0.92
10..1773 1.15
1.91 2.12 1.59
0.89 2.27 1.36
01..7244 1.67
1.14 0.94 0.98
1.01 5.88
7.55
3.54
60%
40%
21.62
名次
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目名称
海淀·嘉郡 远洋·天著 龙湖好望山 华业东方玫瑰 西山艺境 中冶·蓝城 泰禾·拾景园 亦庄·金茂悦 中粮万科长阳半岛 华润公元九里
五、六环之间
海淀区
37
五、六环之间
2011年北京房地产报告
2011年住宅成交创近3年最低值 较2010年下跌2万套
据搜房网数据监控中心统计，2009年北京住宅成交179042套，2010年成 交111046套，至2011年仅成交91078套，2011年住宅成交创下近3年最低值。 从2011年各月的成交数字来看，仅有1月、12月住宅成交量高于1万套，211月成交量均丌足万套，且有5个月住宅成交量仅在5000套左史波劢。
单位：套 25000 74.42% 20000 59.52%
住宅成交套数对比
100.00% 80.00% 60.00% 40.00%
15000 4.98% 10000 17.18% -16.42% -28.41% -40.49% -56.03% 0 1月 2月 3月 4月 2011年 5月 6月 2010年 7月 8月 2009年 9月 环比 10月 11月 12月
单位：套 135000 130000 125000 120000 115000 110000 105000 100000 95000 90000 85000 80000
2011年住宅库存走势
2010年住宅库存走势
【 2011年北京住宅报价分析】
搜房网数据监控中心监测到的329个北京在售住宅项目中， 2011年12月28日报价不年内刜次相比，有175个住宅项目采叏 了调整销售价格的策略，卙在售楼盘总数的53.5%。 其中72个住宅项目降价促销，103个楼盘逆市涨价，价格 下调住宅项目同比2010年更是激增三倍。 购房者或因限购令都纷纷加入到了楼市观望的队伍中，开 収商也因为库存压力或打折或团购，或涨价或降价，采叏各种 营销方式回暖楼市，但从2011年北京住宅总的报价情况来看， 楼市限购令的出台使得整个住宅市场都处在重新摸索整合资源 的过渡时期。
契约精神案例论文
契约精神案例论文2011年，发生在通州楼盘华业东方玫瑰的房屋买卖价格变动问题无疑成为了当时的一个热点话题，有关于其先买房业主，开发商，后买房业主三方的讨论也是甚嚣尘上。
无论是前一批业主的愤怒职责还是开发商不退房协商，其背后的根本性问题是此种行为是否违背了契约精神。
我将以契约精神为切入点，解读一下事件背后所涉及到的合同法问题（关键词）契约精神诚信一·什么事契约精神契约精神是西方文明社会的主流精神，“契约”词源于拉丁文在拉丁文中的原义为交易，其本质是一种契约自由的理念，所谓契约精神是指存在于商品经济社会，而由此派生的契约关系与内在的原则，是一种自由?平等?守信的精神。
契约精神就是自由的精神，就是平等的精神，这也是整个司法的精神。
虽然民法通则确定了平等、自愿、等价有偿、诚实信用、公序良俗等基本原则，标志着我们确立了司法精神，但这还远远不够。
自由与自愿是不同层面的两个问题，自由体现的是民事主体与国家主体之间的关系，核心在于人们不受国家干预与控制的自由度有多大，从形式上看就是强制性规范与任意性规范的界限；而自愿体现的是不同民事主体之间的关系，核心在于民事主体在司法领域的意思自治。
自由与自愿的相关性在于，国家赋予民事主体的自由是民事主体自愿的前提。
二·契约精神的内容是什么契约精神本体上存在四个重要内容：契约自由精神、契约平等精神、契约信守精神、契约救济精神?契约自由精神是契约精神的核心内容?西方人权理念中就一直存在经济自由中的契约自由精神?三·契约精神在通州楼盘华业东方玫瑰房屋价格变动事件中所带来的影响对于华业东方玫瑰项目遇到的问题，其实一降价就引起与老业主的纠纷，主要原因是这么多年的楼市发展让购房者惯性以为购房就升值，买房坐等升值的购房理念让前一批买房业主发现房屋降价后的心理落差巨大，非理性购房比例居高不下造成的。
从合同的契约精神来说，在房价上涨过程中，购房者并未平分利润给开发商，所以在下调的时候也很难要求开发商退差价。
华业东方玫瑰债务重组
华业东方玫瑰债务重组
刘杨
【期刊名称】《房地产世界》
【年(卷),期】2012(000)006
【摘要】据称华业东方玫瑰债务重组只是一种获取资金的新方式，此前该项目几经转手，并多次抵押融资，未来仍能带来八十亿乃至百亿的现金收入。
深度调控背景下，信托抵押及债务重组事件不断发生。
不久前，华业方面发布公告，拟重组华业东方玫瑰相关债务。
【总页数】2页(P32-33)
【作者】刘杨
【作者单位】《房地产世界》编辑部
【正文语种】中文
【中图分类】F275.2
【相关文献】
1.“玫瑰”为什么这样红?——走马东方玫瑰花园 [J], 肖勇;
2.论北京通州·华业东方玫瑰项目暖通工程设计与施工质量的过程管理 [J], 虞京伟
3.玫瑰艳东方——记金网络物业的几朵“铿锵玫瑰” [J],
4.深圳：华业玫瑰郡 [J],
5.铿锵玫瑰绽放创业之路,谋篇布局大健康产业——专访东方德元(北京)科贸集团有限公司董事长、中国对外贸易理事会副理事长刘子瑞 [J], 艾渺
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2011年全国房地产开发和销售情况
2011年全国房地产开发和销售情况2012-01-18 08:59:56 作者：摘自中国房地产信息网来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。
其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。
2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。
房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。
房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。
2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落2 2.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。
二、商品房销售和待售情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。
孙庆华、大连市公安局沙河口分局公安行政管理：其他(公安)二审行政判决书
孙庆华、大连市公安局沙河口分局公安行政管理:其他(公安)二审行政判决书【案由】行政行政行为种类其他行政行为【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2021.03.22【案件字号】(2021)辽02行终181号【审理程序】二审【审理法官】王少琨车兆东徐建海【审理法官】王少琨车兆东徐建海【文书类型】判决书【当事人】孙庆华;大连市公安局沙河口分局【当事人】孙庆华大连市公安局沙河口分局【当事人-个人】孙庆华【当事人-公司】大连市公安局沙河口分局【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】孙庆华【被告】大连市公安局沙河口分局【本院观点】上诉人系华业玫瑰东方二期小区业主，其该物业由深圳华业物业管理有限公司大连分公司提供管理和服务。
【权责关键词】违法拒绝履行（不履行）证据维持原判改判政府信息公开【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，上诉人系华业玫瑰东方二期小区业主，其该物业由深圳华业物业管理有限公司大连分公司提供管理和服务。
上诉人于2019年9月12日投诉举报深圳华业物业管理有限公司大连分公司的保安服务违法行为，被上诉人已经受理并进行了核实和答复，认为深圳华业物业管理有限公司大连分公司与大连沙河口分局治安管理大队备案签署《自行招用保安员的单位备案表》，其现有保安均完成了保安资格考试和人员政审，并取得了保安上岗资格证。
被上诉人针对上诉人的投诉处理答复符合相关法定程序以及法律规定。
原审法院认为上诉人要求被上诉人对深圳华业物业管理有限公司大连分公司进行处罚的前提并不存在及其诉请没收案涉单位物业管理服务收费中保安服务部门的所得没有事实和法律依据，据此驳回上诉人的诉讼请求并无不妥。
综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
一季度楼市降得狠跑得快
2012年4月13日星期五B22市场责编袁秀丽图编李冬美编王璇责校何燕一季度楼市降得狠跑得快部分楼盘以价换量，打破了销售僵局，仍难阻止成交量及成交价降至新低排名项目名称区域成交金额（亿元）成交面积（m 2）成交套数（套）成交均价（元/m 2）1金茂府朝阳区 6.2513217101472752逸翠园朝阳区 6.2120143105308213保利国际广场朝阳区 5.7514451103398094鸿坤理想城大兴区 5.5329919249184835西山壹号院海淀区 5.281340046393916中弘·北京像素朝阳区 5.0636006709140617K2百合湾通州区 4.9925286343197318龙湖·时代天街大兴区 4.8840947379119269亿城西山公馆海淀区 4.59156171312936110金色·漫香林大兴区4.191844614222704北京2012年一季度商品住宅项目成交金额排行排名项目名称区域成交套数（套）成交面积（m 2）成交均价（元/m 2）成交金额（亿元）1中弘·北京像素朝阳区7093600614061 5.062龙湖·时代天街大兴区3794094711926 4.883K2百合湾通州区3432528619731 4.994保利·罗兰香谷昌平区2962528414988 3.795鸿坤理想城大兴区2492991918483 5.536富力金禧花园通州区2051844415982 2.957保利·西山林语海淀区1831466021735 3.198富力丹麦小镇大兴区1773149011338 3.579金隅万科城昌平区1741678912707 2.1310华业东方玫瑰通州区16814429138872北京2012年一季度商品住宅项目成交套数排行季度供应面积供应套数成交面积成交套数成交金额成交均价（万平米）（套）（万平米）（套）（亿元）（元/m 2）2011年1季度81.516362222.5520920498.66224062011年4季度282.2622919189.816207396.62208972012年1季度128.2911593148.0513443279188442012年一季度与2011年一、四季度商品住宅交易对比表与五环外主打刚需概念盘的“薄利多销”有别，一季度商品住宅成交金额的排行榜上，五环内项目以质取胜的优势得以显现。
中伟业控股MBA班7组华业地产财务分析报告
投资项目
❖ 报告期内，公司收购的陕西盛安矿业开发有限公 司，该公司名下拥有两个探矿权鸡头山-小燕子沟一 带金矿和金硐子沟一带铜金矿，截至报告出具日，该 等矿权转让已获陕西省国土资源厅批准，目前正在准 备申办采矿权证相关手续。 在新疆和陕西累计投入约 7 亿元。为公司保持 稳定盈利打下了良好基础。筑实践经验丰富，低调务实，德才兼备的
管理团队及“华业地产”的优质品牌注入到上市公司，为公司持续稳定发展
奠定了坚实的基础。
重要事件
❖ 南海玫瑰花园被视为华业成功转型的一个标志，市场 得以重新认识华业。在完成了深圳东方玫瑰、南海玫瑰的 开发后，华业几年间发力，完成借壳上市、总部迁京、布 局全国“三步曲”。
❖ 赵双燕：女，1976年出生，南开大学工商管理学硕士，天津大学工学学士。 历任北京财富汇金投资管理有限公司投资分析师、中弘地产股份有限公司证 券事务经理、北京华业地产股份有限公司证券管理部经理。
华业高管
❖ 2011年7月29日聘任新一届高级管理人员13人，平均 年龄42.8岁，90%是华业的老员工，并且是核心员工，熟 悉公司的运作方式。此届任期四年。2011年是华业地产战 略变革的一年，此届高级管理人员对华业地产的稳步发展 和战略转型提供了强有力的人才保证。
❖ 许立超：男，1973年1月出生，硕士。1995年至2007年先后在北京科技大学 、中国中纺集团、大连万达股份有限公司从事会计及财务管理工作；2008年 进入北京华业地产股份有限公司，历任财务资金部副经理、经理、财务总监 ；现任公司财务总监。
华业高管
❖ 陈力：男，1962年2月出生，本科学历，1985年毕业于清华大学建筑系。 1985年至2006年先后在广播电影电视部设计院、中外建、中国建筑(3.31,0.03,-0.90%)设计研究院工作，高级建筑师，国家一级注册建筑师。2007年 至2011年在路劲地产集团工作，任集团总建筑师、隽御商业地产集团常务副 总职位。2011年进入北京华业地产股份有限公司，任总工程师职务。
华业·玫瑰东方楼书文案大全
华业·玫瑰东方楼书文案大全“华业?玫瑰东方”楼书文案大全传世浪漫，天长地久扉页：生命是一种欲求，她以永无休止的渴求及力量，在你的心底盛放。
内2-3目录：图腾意象资本的地理文脉规划态度美学建筑纪元四季盛开的美丽情结户型卷精装修卷物业卷配套卷投资卷发展商卷品牌卷享受生活延伸阅读过度P：所有的玫瑰都是自然的，它们利用我们，是为了美丽所有借玫瑰点燃的欲望都是自然的，我们利用它们，是实现美好内8-9华业–玫瑰东方——意象见证。
传世浪漫；收获。
天长地久主流人文、新古典建筑、风景园林……一个城市中央CBD上游，罕见、独特、理性、浪漫的成就与专属一个藏锋繁华，隐退浮躁，堪以传世的欧式新古典主义建筑群体一个沿袭世界经典园林文化，围绕景观园林建造生活的心灵居所一个汇合高档公寓、5A级写字楼及时尚商业一体的高端物业品牌内10-11华业–玫瑰东方——资本的地理文脉风云际会，成就人生北京东部发展带，CBD，朝阳公园，东四环东三环，使馆区……华业·玫瑰东方，位于北京东部朝阳区延静里中街25号，东临东四环路，西靠延静里中街，北临朝阳北路，占据优越地理位置，因紧邻北京商务中心区CBD东北区、著名京广中心、华贸中心等标志性建筑以及朝阳公园、红领巾公园交汇宝地，国际氛围及自然生态极为浓郁。
内12-13“精神坐标”和“财富地标”；一个阶层，知性贵族。
在美国，演艺明星大都隐身于贝弗里山，商界巨子多选择栖息纽约长滩，社会名流更青睐身处中央公园。
跻身晋级现代中国主流社会，阶层越来越主导着对资源的享有与机会。
中国可以达成一个阶层财富标准的共识，却缺失一个阶层在精神领域的标准，这是人性的失衡还是时代的无奈。
当“知性”与“贵族”激情碰撞，必将会缔造一种全新的价值信仰。
出世；入世。
随心于我。
观念和资本主导的年代，精英云集的地方，人文生态的空间，信步达济天下，进取成功实现抱负，回归港湾栖息泊寓，事业生活交汇迸进，超越出世入世我心自由。
某房地产营销方案(
竞品评估
年 初 热 销
新华联运河湾2010年底开盘，赶上年 初限购空白期，形成第一次热销，一月 销售额占到全年总额的近30%； 10月开盘，精装两至三居为主，单价 在17500元/㎡，销售表现较为一般； 开发商在通州区域有较高知名度.
富力金禧花园年内举办一次大型开盘活
动，产品以精装两居为主，单价在17000
目录contents
回顾 预判 营销前置 营销详解
第3页
Contents
目录contents
回顾 预判 营销前置 营销详解
业绩回顾 市场中的我们 经验总结
华业东方玫瑰自4月29日开盘，全年累计去化658套房源， 成交面积44000余㎡，销售金额6.77亿。
业绩回顾
阶段销售回顾
成 交 均 价
保持房地产价格基 本稳定、促进房地产 业健康发展的决心是 坚定不移的；要把一 些地区过高的房价降 下来、使房价回归到 合理水平的决心是坚 定不移的。
我们的业绩 市场中的我们 经验总结
通过2011年的顺利销售，我 们有成功的收获，同时也有 待优化的举措。
经验总结
收获一：小户型定位准确，受客户追捧
A4开盘将主推产品定位于低总价的小户型产品，聚拢客户 A4号楼同时拥有一居与两居产品，在推广过程中，将产品卖点主要定位
于低总价的小户型，成功满足了客户对于一居产品的渴求，补充了市场该种 户型的空白，保证了顺利销售。
蓄客一年后开盘， 概 以小户型成交为 述 主，成交21370㎡，
均价16000元/㎡
成 交 面 积
A9特价房推出， 销售量提升，成 交均价15000元
/㎡
B6错层复式产品 推出，受客户追 捧，均价13000
2011年十大牛股
4、 ST 中源(600645)：全年涨幅155.76%
上涨关键词：资产注入
ST中源[16.36 -0.12% 股吧 研报]此前是一家非常不稳当的公司，生物医药、投资理财、纺织服装、国内贸易等，什么业务都做，不过都没挣到钱。于是，2011年该公司终于开始正视自己的问题，先是剥离不盈利资产；接着又推出增发预案，明确表态加强主业。不管这些做法最后是否能为公司基本面带来实质变化，但在二级市场上，公司股价受到了强劲的推动，其主营业务具有的干细胞概念是上涨的助推器。
2011年十大牛股2012年01月04日
1、 新华联[4.84 1.89% 股吧 研报](000620)： 全年涨幅318.80%
上涨关键词：借壳上市
在隐匿了将近6年之后，ST圣方通过重组完成了华美蜕变，由一家亏损的石化企业变身房企，并幸运地成为2010年地产调控以来首例借壳上市成功的房企。7月8日，公司更名为新华联重返A股市场，受到投资者的热烈欢迎。复牌当天，股价奋力飙升799.18%，重演了“乌鸡变凤凰”的神话。虽然此后该股一路下跌，但瘦死的骆驼比马大，最终仍斩获“最牛股票”。
3、 华夏幸福[24.63 2.50% 股吧 研报](600340)：全年涨幅191.56%
上涨关键词：借壳上市
华夏幸福2011年走势确如其名，近200%的涨幅，让熊市中持股的投资者倍感幸福。追溯历史，该股亦是“变身”而来，其前身ST国祥苦熬三年，终于迎来新的东家，与新华联一样，主营业务转型为房地产开发。二级市场上，因受重组利好提振，2011年以来，该股股价一直逆市走强，直至去年11月2日，公司更名为“华夏幸福”，并借此宣告重组已经结束之后，才停下了上涨的脚步。
虽然融资额提升8倍，但却凭借铜矿概念股价仍然大幅上涨，在两大股东获得利益的同时，买单者却是那些参与炒作跟风的小股民。
2011年中国直销企业业绩排名
新闻信息2011年中国直销企业业绩报告2011年中国直销企业业绩报告发布人：小小燕来源：中国直销发布时间：2012-02-22兔匿龙腾。
无论你愿意或是不愿意，2011年已经过去，又到了本刊一年一度盘点中国直销企业业绩的关键时刻。
照例，本刊盘点的企业主要针对31家获牌企业，其中包括已经拿到牌照但尚未得到官方正式公布的厦门金日和山东安然。
2011年，中国直销行业继续气势如虹，在增加了天狮、爱茉莉、金日、炎帝和安然等5家拿牌企业的情况下，拿牌企业境内直销整体业绩达到774.66亿元，同比增长30.61%。
首先需要说明的是，本刊每年一次的直销企业业绩盘点并不代表着全是企业真实的销售数据。
我们每年用心来做，为的是给业界一个参考，给中国直销的行业历史留下清晰印记。
因为上市企业2011年度报表尚未出台，很多直销企业也习惯于对实际销售业绩进行保密，而很多企业通过各种方式透露的年度业绩也不一定真实，因此在具体操作过程中，本刊记者对每个数字都进行了多方面的考察和求证，力求让这些数据更为靠近真相，反映事实。
如果某些数据出现较大偏差，那确属在本次盘点的能力所及之外，希望业界朋友进行指正。
如果能够得到证实，本刊将在以后的杂志上对此进行更正。
业绩代表的是过去，眼光盯准的是未来。
不管我们2011年的业绩表现如何，希望在已经开始的2012年度，中国直销企业能够戒骄戒躁，共同做大蛋糕，分享时代赋予的难得机遇。
(注：以下销售金额单位除注明外，一律为人民币。
)安利：267亿元安利（中国）在中国直销业老大的位置上不但岿然不动，而且与竞争者的距离越拉越远。
2011年底，安利（中国）在其年会上宣布，2011年业绩为267亿元，相较于2010年的220亿，增长了21%。
这份成绩单也消除了业界对郑李锦芬离开后的安利（中国）的担忧。
显然，新任大中华区总裁颜志荣给美国总部交上了一份完美的答卷。
安利（中国）已经连续10年保持着稳健的增长态势。
安利纽崔莱营养保健品虽然在2011年7月全线提价10%，但并没有对市场带来消极影响。
20110621_北京_华业_东方玫瑰_高尔夫活动细案
全明星高尔夫慈善邀请赛活动细案一、活动意义与目的（一）活动意义：1、高尔夫被众多成功人士誉为最具有独特魅力的运动。
在中国起步虽晚，却发展迅速：优雅、健康、陶冶性情，远远超越了单纯的运动内涵。
2、“高尚运动、慈善心灵”借助高尔夫的平台，引领更多人士参与高尔夫这项时尚健康的运动和社会慈善公益活动，身体力行地奉献出自己的爱心，华业地产将通过本次活动，体现“品质、责任、关怀”的企业理念，并通过自身的影响力和感召力，带动整个社会对慈善事业的关注。
（二）活动目的：1、通过全明星高尔夫联赛，结合华业品牌，提升形象；2、结合高尔夫运动慈善联赛发布会，突出项目品质，增加事件新闻引爆点，借助媒体声音提高东方玫瑰项目知名度；3、利用明星到场和现场销售物料展示氛围，邀请华业老业主及本项目准客户到场，促进准客户成交及老客户转介。
二、活动概述（一）活动主题：全明星高尔夫慈善邀请赛（二）活动时间：2011年6月27日10：30-12：00（暂定）（三）活动地点：华业·东方玫瑰售楼处（四）参与人士：1.明星类：全明星高尔夫会员代表2.政府类：通州区领导3.银行金融类：北京分行或支行相关负责人4.开发商：华业地产、君和百年5.客户类：老业主、准意向客户6.媒体类：约10家7.工作人员：万有引力、世联、伟业、蓝海（五）前期准备工作/后续相关报导：1.电话：6月27日陈道明、冯小刚、葛优、丁志诚等国内实力明星将亲临华业东方玫瑰，零距离接触明星，更有机会可获得亲笔签名高尔夫球，详询：815188832.微博：活动前期，蓝色海洋微博公司进行前期微博营销；活动期间，进行V直播，同步传播；3.网络：活动前期，主要网络媒体进行活动预热告知；活动结束后，进行相关软文报导；（六）活动内容：1、入口：安排1名保安，引导高尔夫全明星队车辆进入白桦林停车场；2、白桦林停车场：安排2名保安，负责车辆停放和安保工作；3、过渡区：安排保安1名，负责当白桦林停车场车位已满时，协调车辆停入应急停车区，同时安排电瓶车跟随，将客户接送至花廊入口处；4、应急停车区：安排保安2名，负责应急停车区车辆的停放和安保工作；5、花廊入口：花廊左右两边各安排15名销售代表，负责一对一接待、陪同客户，参观园林，让每一位客户充分感受到华业地产的体验式营销理念；6、花廊小径：安排3名保安，负责岔路口的规避，保证动线的统一协调；7、迎宾签到区：销售代表将客户引领至迎宾区的活动背板处， 4名迎宾人员负责引导客户签字，留影；媒体可在此区，对明星进行拍照；8、沙盘讲解区：两名销售经理轮流负责对客户进行沙盘讲解，同时一对一的销售陪同辅以配合；9、样板间参观区：当客户有意向参观样板间时，一对一销售陪同带领客户到售楼处二层进行样板间体验，每个样板间处安排保安1名，负责安保工作；10、水吧休息区：参观完成后，销售代表带领明星到水吧休息区进行休息，同时指定记者对明星进行短暂采访；采访结束后，引导明星离开售楼处。
全国较多城市出现房企降价售房
全国较多城市出现房企降价售房
佚名
【期刊名称】《浙商》
【年(卷),期】2011(000)018
【摘要】令业界轰动的华业东方攻瑰降价事件．终以开发商赔偿业主告一段落。
四季地产研究院副院长郑向东认为，这是一种信号，会有越来越多的企业加入降价的行业。
中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云目称，心存幻想的开发商不会等到2009年的救市政策。
【总页数】1页(P36-36)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.中国房企发展战略选择谋定而后动——"2006年全国十五城市开发公司经理年会"纪实 [J], 《城市开发》编辑部
2.我的车城全国重点城市汽车降价监测 [J],
3.全国各地最新奶价一览表：已有降价现象出现，但总体表现为平稳上涨趋势[J], ;
4.全国各地最新奶价一览表:多地出现降价限量情况,部分牧场勉强生存 [J], 刘冬梅;
5.二线城市落户引人,房企下一增长点出现 [J], 李娜娜
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市场背景综述：
✓ 通州区域——以2010年前十一个月的去化速度来看，结合当月最优的 合理预估，在现有的环境和均价范畴内，通州区预计去化90万平方米 左右，套数8000余套，相对于2009年的量、套均骤减超过60%（235,2 万平方米，25000套），整体通州区域2010年预计去化水平回归2008年， 基本持平（90.46万平方米，6579套）。
拓展媒体：新媒体
车体广告：主要目的是“重点到访渠道的针对性宣传”，除了自驾车以外，轨道和公交成为项 目的到访重要渠道，特别是轨道，八通线、一号线以及即将开通的六号线极为显著，重点 投放；
电媒：主要配合前期区域活动事件的社会放大使用，在社会快速建立影响力； 网拍：主要配合园林样板区和客户维护活动时使用，运用时尚流行的视频网拍，在网络渠道中
综述， 大盘 形象
开盘告知
亮相
产品线：人性化精 工理念
品牌文化注入，品 牌对于品质的诠释
形象线：配套带来生活愿 景的落地
产品线：新 产品入市
形象线：居 住概念炒作
形象线：国际高 尚示范样板生活 区。生活价值十
大标准
活动策略 业内口碑+客户升级
区域起航+示范解读
生活体验+客户维系
答谢+感恩
费用配比
16%
形成项目的特有声音； 网络延伸产品：微博、论坛、游艺等频道的线上整合，建立“病毒式”网络营销体系。
推广核心 策略 时间 1月份 2月份 3月份
楼座 套数
都会新标·国际高尚生活示范区
4月份
5月份
6月 份
7月份
A4#
A7#+ A9#
8月份
9月份
10月 11月 12月 份 份份
D8#+ D9#
865
324
项目
物业类 型
容 积 率
装 修 标 准
园林 实景 展示
金隅花石 花园洋
毛
匠
房 2.2 坯
无
住宅、
公寓、
K2清水 湾
别墅、
毛
花 园 洋 2.2 坯
有
房、联 排别墅
7#
K2海棠 湾
花园洋
40
房、高 档住宅
2.9
0050
有
00/
㎡
户型
二房 三房 三房 一房 二房 三房
一房 二房 三房
面积
83 110 140 50 80 120
408
面积 形象阶段 国际高尚生活示范区
57796
30711
36642
宜居版图·高尚生活区
高尚生活区品质和都会生活新 都会新标·高尚生活示
标体验
范区
推广主题
新中心名企大 盘
红动北京
新城宜居 蓝图
国际高尚生活 赏·工艺新 品·文 悦·都会 都会新标·高 感恩·答
区
标
化生活 商圈
尚典范 谢
主题细化
区域
感恩答 谢
性的目标客群切入，最稳定、有效的宣传推广保障； 户外：户外媒体实现区域的高效拦截，伴随大盘成长期，实现稳定的项目形象和客
源吸引保障，同时，结合节点信息释放，辅助重大节点宣传； 直销：直效媒体作为在逆市中最有效、最直接的告知渠道，针对人群，快速释放销
售信息，快速高效积累有效客户，通过直销的渠道，向客户宣传、渗透推盘的产 品信息，保证首推销售目标的顺利完成。
42%
31%
11%
时间
1月份
2月份 3月份
4月份
5月份
6月份 7月份 8月份
9月份
10月份
11月份
12月 份
渠道组合策略：户外为主要渠道，同时配合节点的网络推广和直效媒体使用，保证开盘热销，考虑大盘启势，通过纸媒实现市场和业内形 象的确立。
推广渠道
以免费渠
辅助媒体：纸媒
业内：考虑大盘的长期成长性和生命力，业内得天下仍然是重要的辅助性渠道，配合品牌的一 致整合，实现项目的形象拔升和奠定品牌口碑建立；
常规：传统纸媒作为项目形象宣传以及重点销售节点的告知渠道，从支出成本的高效角度出发， 仅作为首推开盘的启动，兼顾形象的双重告知使用，短期集中投放，制造市场影响力。
装 修 标 准
园林 实景 展示
京贸国际 城
高层 （）
2.5
毛 坯
远洋东方
高层 （18）
3.0
毛 坯
无
北京one
高层 （）
500
0~6
000 4.8 元/ 暂无
平 方 米
远洋新悦
住宅
2.5
毛 坯
无
叠拼别 蔚澜香醍 墅、板
楼
2 .2
毛 坯
有
户型
一居 二居 三居 三居 三居 二居 三居
跃层
一房 二房 三房
华业东方玫瑰2011年推售报告
目录
可售货源分析
一1
2011年推售计划
二1
2010年蓄客情况
三1
2011年推广计划
四1
1．可售货源分析 A和D区推售房源约为12栋、25万㎡、2600套
2．推售计划
1、销售评估
市场背景 ✓ 2010年房地产市场面临严峻的调控考验，伴随一系列的紧缩政策的持续 出台，整体市场处于“高压”理性回顾期，从政府的调控信号角度分析， 政府对于此轮地产调控的决心和信心持“长期性”，因此，2011年整体市 场势必延续2010年下半年的宏观环境和供需水平，巩固和强化前阶段房地 产调控所取得的初步效果； ✓通州市场2010年截止到11月底，期房和现房累计成交7098套，成交面积 78.58万平方米，成交金额135.34亿元，成交均价17224元/平方米； ✓通州市场2010年截止到11月底，通州在售项目持销显著楼盘代表新华 联·运河湾，实现成交1059套，成交面积104575.4万平方米，成交均价 14577元/平方米； ✓伴随2010年的调控市场，通州区域重点竞品项目出现时点式开盘热销态 势，虽然全年去化水平有限，但实现了阶段的热销局面：
“4·19”新政前：京贸国际城实现三个月成交931套，成交面积 81238平方米，成交均价19560元/平方米，但伴随新政调控，5月份10月份，仅成交1套，成交均价27767元/平方米，成交面积89.71平方 米，“高价位”促使其进入恶性停销持续阶段；自11月18日均价直降 7000元/平方米至今，共销售93套，总销额达到2.0778亿元，成交均 价20808.15元/平米；
二房
面积
63平方米 87平方米 130平方米 148、157平方 180平方米 91平米 106-128平米
182平米
69 82-90 90-118
90
均价
货量去化情况
在售楼栋折实价格
19579
目前目前在售3号楼， 575套，目前签约369套
目前在售7号楼，104 15903 套，目前签约90套，预
新政持续期：龙湖·蔚蓝香醍作为调控期相对稳定的持销项目，仅高 层部分，5月份-11月份，成交实现成交套数385套，成交面积49180万 平方米，成交均价17570元/平方米；
“9·29”新政后：远洋旗下东部两盘同开，以低于周边竞品主流预期 价格的20%高调入市，其中远洋·新悦10月-11月共计签约完成成交套 数775套，成交面积68655平方米，成交均价18658元/平方米；
9#，7月推出1#-3#均销
680万/栋
售过半
市场背景总结
✓ 通州区域——2010年“4·19”新城前，通州价格呈现整体快速攀升阶段，除了 受新政影响，5月份以后出现的新开盘项目，均不同程度上降低了开盘价格的 预期，正常持销期的项目在新政调控期，整体区域的实际成交调整幅度不大， 换而是急速萎缩的成交量为代价，量价博弈凸显严重；
列化的系统安排，将每个节点进行串联，形式活动网，进行高效的蓄客拓 客和精准维系。
✓ 媒体组合 2011年媒体选取衡量标准主要以客户为主导出发，选择精准捕捉客户的渠道，
强化“渗透性和病毒性”推广理念，实现在逆市中的推广效果保障。
主要媒体：网络+户外+直销 网络：网络作为目标客群的主要辐射渠道，必然形成贯穿性推广渠道，以更具针对
计11月底推出6号楼
30000
目前在售5号楼，297 套，目前签约3套
24315 15876 —— 22739 ——
——
18013 16941
10月推出8#、9#、10# 已售完、剩余房源等待
再次开盘
18000
4月推出13#、16#、
17#、19#，5月推出5#- 板楼均价18000，叠拼总价550-
办VIP卡 1830 张
2、VIP客户情况 认知渠道分析
客户关注点
总结： VIP客户渠道效果最好的为网络，其次为
户外、路过； •网络渠道中：依次排名为新浪，搜房、焦点；
总结：VIP客户主要关注项目总价、开盘时间、户
型面积的信息。
居住区域
工作区域
总结： VIP客户中，居住区域以朝阳区、通州区
为主，其次为海淀区。
✓ 个案项目——现状市场背景下，持销期项目为代表，预计2010年的消 化量为10-12万平方米，虽有时点热销项目偶显，但热销态势持续短， 后续持续性较差，属于节点爆发型，缜密的蓄客计划以及适度的价格 让利，成为此类项目的必要保障条件。
全年销售均价评估
2010年1月-10月份，通州区重点板块代表竞品项目量价关系表
A1-6# 23000
18546 091219#60#1#、年0，140年7#剩月月、3余推月推7#房出推出源的出的不1A12多区##--。雅雅雅园园园A1AA5区区、区912#111、楼26、、1#37楼411、3、128、515725、、1793561、5、01#84楼、、