2018年房地产非标融资市场调研分析报告

2018年房地产非标融资市场调研分析报告

报告编号：2

目录

第一节非标政策演进 (4)

一、2013-2014年如8号文等定义非标，着重规范商业银行资金投向 (4)

二、2016-2017年：银监会和中基协多次出文，规范银行、基子和信托房地产融资

业务 (5)

三、2018年资管新规正式出台，影响在于过渡期延长和禁止资金期限错配 (8)

第二节非标规模估算：三种方法估算房地产非标余额 (10)

一、从房地产开发资金构成估算：2017年末房地产非标余额约3.7万亿 (10)

二、从销售集中度推算：2017年末房地产非标余额约3.8万亿 (15)

三、从非标资金来源结构估算：2017年末房地产非标余额约3.8万亿 (19)

第三节非标收缩影响：创新渠道融资将非标影响减弱至3-4% (28)

一、境内外发债回暖：默许借新还旧，年初至今境内外发债规模几乎翻倍 (28)

二、ABS业务井喷：发行主体门槛降低，额度提升，预计全年新增千亿 (29)

三、非标转标途径 (33)

1、银登中心信贷资产收益权转让：16年明确非标转标功能，市场认可度高

(33)

2、北金所债权融资计划：更多针对新增资产，非标转标有效性仍待明确.. 34

3、ABS：银行回表进行中，ABS配置吸引力提升 (34)

四、政策鼓励险资入市：另类投资占比持续提升，不动产股债权投资空间巨大35第四节行业结构变化：融资、拿地、销售集中度三重提升 (38)

第五节投资建议：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注 (49)

图表目录

图表1：新增非标/新增社融持续下行 (5)

图表2：房地产开发资金来源构成 (10)

图表3：房地产开发资金来源及同比 (10)

图表4：新增信托金额累计值：投向房地产同比走高 (12)

图表5：估算历年主动管理类房地产信托新增金额 (13)

图表6：房地产信托平均期限 (13)

图表7：行业历年新增非标金额及同比 (14)

图表8：估算方法一：2011-2017年房地产非标余额估算 (14)

图表9：主要金融机构：房产开发贷款余额及同比 (17)

图表10：房地产行业境内外发债金额及占比 (18)

图表11：主动管理类房地产信托余额估算 (19)

图表12：估算方法二：2017年末房地产非标余额估算 (19)

图表13：房地产非标：按金融机构资金投向统计 (20)

图表14：2017年末银行理财资金投向构成 (21)

图表15：理财资金中非标产品占比 (21)

图表16：理财资金中房地产非标金额估算 (21)

图表17：2017年末券商资管通道业务投向各实体行业资金规模 (22)

图表18：2017年末基金子公司专户投向各实体行业资金规模 (24)

图表19：估算2017年末房地产信托通道业务规模（事务管理类）约1.36万亿 (25)

图表20：估算方法三：2017年末行业非标余额分投向构成 (26)

图表21：三种方法估算2017年末房地产非标余额 (26)

图表22：收益权在房企的ABS：购房尾款、物业等 (29)

图表23：收益权已转让的ABS：深交所供应链批准额度 (29)

图表24：房企ABS生态链 (31)

图表25：银登中心信托受益权转让模式（基础资产以“信托贷款”为例） (33)

图表26：保险资金投资构成 (35)

图表27：其他投资余额快速上升 (36)

图表28：保险公司不动产债权投资新增额 (37)

图表29：各类渠道预计新增融资额6,000-7,000亿 (37)

图表30：2010-17主流房企&板块有息负债余额同比 (38)

图表31：2010-17主流房企&板块有息负债新增额同比 (38)

图表32：2009-17主流房企有息负债余额占比AH板块 (39)

图表33：2010-17主流房企有息负债新增额占比AH板块 (39)

图表34：拿地集中度持续提升 (40)

图表35：50家主流房企月度销售金额及同比 (41)

图表36：50家主流房企月度销售面积及同比 (42)

图表37：全国销售额、50家主流房企销售金额同比 (43)

图表38：49城销售面积、50家主流房企销售面积同比 (44)

图表39：2011-4M2018龙头房企年度销售金额集中度 (45)

图表40：2011-4M2018龙头房企年度销售面积集中度 (46)

图表41：主流15家房企融资、销售、拿地集中度三重跳增 (47)

图表42：预计拿地集中度的大幅提升将在2年左右快速传递到销售集中度的大幅提升 (48)

表格目录

表格1：2013-2014年期间商业银行关于非标限制相关政策 (4)

表格2：近期监管机构规范非标的相关政策 (6)

表格3：资管新规对非标的影响：征求意见稿vs.正式意见稿 (9)

表格4：2017年末行业非标累计余额约3.7万亿 (12)

表格5：Top50房企销售规模覆盖有息负债倍数连续三年增长 (15)

表格6：50家房企2017年销售金额及克尔瑞排名 (15)

表格7：从2017年销售集中度推算行业负债及非标资金余额 (17)

表格8：2017年基金子公司专户投向情况 (23)

表格9：估算方法三：2017年房地产非标余额估算 (25)

表格10：三种方法估算2017年末房地产非标余额 (26)

表格11：2018年至今房地产行业境内外发债规模同比已经翻倍（剔除城投债） (28)

表格12：2014-5M2018行业境内发债类型构成（剔除城投债） (28)

表格13：深交所2017年至今长租ABS批准额度一览 (30)

表格14：ABS主要发行条件 (32)

表格15：保险资金投资不动产债权情况 (36)