地产风险控制——检查点(DOC)备课讲稿

地产风险控制——检查点

第一部分：售前风险1

1是否已取得完整土地权利，是否有摘牌成交确认书（挂牌土地）、土地使用权出让合同（土地使用权转让合同）、土地证

2合同中规定的建设指标（容积率、绿化率等）以及配套建设指标（如会所、居委会用房、物业管理用房、民警室等），公司是否按其规定报批复及建设

3如未按合同规定设计或报建的，要否承担违约等责任，应否取得出让人的特别许可

4土地出让合同规定的公司其他义务，有无违约风险。

5闲置和延期开发风险：合同有无规定按期开发，有无对开发及竣工时间均作要求？公司的开发行为有无违约风险？尤其关注有无土地闲置风险。

6限价房特别关注：出让合同中的所有特别约定，能否按约定履行，实际设计、施工方案及对外宣传、承诺是否与其一致。包括，有关设备和材料的规定：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能。

7如果以上特别规定未能履行，是否应取得出让人的许可。

2.其他合作协议书检查点

1如通过合作等方式取得土地，则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定

1证件是否已取得

2 土地使用权有无被抵押，如已抵押，有何措施保证及时解除？

3土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？

4土地使用权证对应的土地年限、用途，是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？

5 土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？

6土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？

7物业管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否有冲

突？

1是否已按时取得证件？

2证件是否为临时，是否已过期限需要更新？

3许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？

4工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？

施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。

2对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容

3阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施

4有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？

5合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？

5.设计委托合同检查点

1设计人有无合法资质？

2项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划

图、详规图、各期总平面图一致

6.规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图检查点

1规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？

2设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？

3重点关注1 :物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？

4重点关注2 :楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险

5重点关注3:餐饮等商铺的规划设计是否符合国家规范？

6重点关注以下事项：拟建设及宣传比例与规划要点比较，有无变化？有无不按规划建设或宣传错误的风险？

7重点关注1 :配套，包括学校、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、

商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍等，其面积、位置

8重点关注2 :车位，包括车位数、车位比例、车位分布9重点关注3 :不利因素，变配电房、水泵房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮、超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无

10重点关注4:楼盘或小区的主要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等

11重点关注5:绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。

12如出现以上不一致，是否已有风险应对方案，是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复，会否涉及到对前期已购房业主的违约？

13如出现以上不一致，如是首期销售且合同还未签署，则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？

14规划变更：有无前后规划设计变更？

15如有，实际施工和建设计划有无对应调整？

16如有，对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？

1是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？

2如有，公司的相关义务有无按时履行？

3如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？

4如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？5是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形?

8.学校、医院、公交等各类配套设施合作合同检查点

1合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？

2合同、批复等确定的事宜是否与对外宣传、向业主的承诺内容相符合？

煤气、水、电、电话、宽带网络、有限电视等基础设施设备配套合同1

能否按计划建成，销售合同确定的时间与此是否对应？

9.环境影响评估报告（环评报告、环评批复）检查点

1项目是否取得环境评估报告和立项报告

2重点关注批复中的建议

3公司的设计、施工有无按建议操作？

4重点关注1 :项目噪声测试是否达标？公司有无计划按建议采取防噪、降噪措施？

5重点关注2 :项目是否有特殊情节，如文物保护区，有无特殊要求。

1节能报告及批复中的数据，公司是否按此施工？

2公司对外公示的节能数据，是否与批准合格的节能批复一致？

地名批复1有无取得地名批复？

2被批准的地名是否有侵犯他人注册商标及其他合法权益的风险？

3公司在确定地名前有无查询上述风险？

4公司对外使用的项目名是否为批复的地名？有无不规范使用之情形？

1是否属于白蚁防治区？

2如是，有无签署白蚁防治合同？合同内容是否符合国家规定？