房地产信托业务的风险控制要点_冯印
房地产信托投资风险防控策略
房地产信托投资风险防控策略随着中国经济的快速发展，房地产信托投资成为了一个备受关注的话题。
然而，随之而来的风险也不容忽视。
在这篇文章中，我们将探讨房地产信托投资的风险，并提出一些相应的风险防控策略。
一、房地产信托投资的风险1. 市场风险中国的房地产市场存在较大的波动性和不确定性。
宏观经济政策调控、供需关系紊乱、地方政府政策变化等因素都可能对房地产市场产生影响，进而影响房地产信托投资的回报。
2. 信用风险在房地产信托投资中，发行方和借款方的信用状况是决定投资风险的重要因素。
信用风险主要表现为发行方或借款方无法按时偿还本金和利息，可能导致投资者遭受损失。
3. 法律风险法律风险是指与房地产信托投资相关的法律规定和合同条款的不确定性。
如房地产税法规定的变动、合同解释不清晰等，都可能给投资者带来风险。
二、1. 做好市场研究投资者在进行房地产信托投资之前，应充分了解市场情况。
对于投资地区的经济发展前景、政策环境、供需关系等进行深入研究，以更好地把握市场风险。
2. 优选信用较高的发行方和借款方在选择投资标的时，投资者应综合考虑发行方和借款方的信用状况。
可以通过查阅资产质量报告、信用评级报告等信息，对发行方和借款方的信用情况进行评估，降低信用风险。
3. 设立风险准备金投资者可以将一部分投资款项用于设立风险准备金，以应对可能发生的逾期偿付、违约等风险。
风险准备金的设立可以提供投资者的保障，减少损失。
4. 持续监测风险投资者应建立风险监测机制，定期对投资项目进行风险评估和监测。
及时发现风险因素，采取相应措施予以防控，以保护投资者的权益。
5. 多元化投资为了降低投资风险，投资者可以选择分散投资。
通过将资金分散投资于不同的房地产信托项目，可以降低单一项目带来的风险，提高整体投资的稳定性。
结语房地产信托投资是一种带有风险的投资方式，但通过合理的防控措施，投资者可以降低风险，提高投资回报。
在进行房地产信托投资时，投资者应充分了解市场情况，优选信用较高的标的，设立风险准备金，持续监测风险，并进行多元化投资。
房地产信托投资法律合规与风险控制
房地产信托投资法律合规与风险控制在房地产信托投资活动中，法律合规和风险控制是至关重要的。
本文将就房地产信托投资的法律合规和风险控制进行探讨，以提供相关的知识和指导。
一、房地产信托投资的法律合规1. 法律法规的遵守房地产信托投资者应遵守国家相关的法律法规，包括《信托法》、《证券法》等。
他们应该了解并遵守这些法律法规的规定，以确保其投资活动的合法性和合规性。
2. 信息披露在房地产信托投资中，信息披露是一个重要的法律合规要求。
投资者应确保相关信息的准确完整，并按照规定的时限进行披露。
同时，投资者还应注意保护投资者的隐私和商业机密，防止信息泄露。
3. 合同签订和执行房地产信托投资者应与信托公司或相关方签订合同，并确保合同的内容准确明确。
合同中应明确双方的权利和义务，确保双方的合法权益得到保护。
此外，投资者还应积极参与合同的执行过程，监督和保障其权益。
二、房地产信托投资的风险控制1. 风险评估与调查在进行房地产信托投资之前，投资者应对投资项目进行充分的风险评估和调查。
他们应该研究和了解项目的市场前景、法律风险、资产质量等因素，以便在投资决策中做出明智的选择。
2. 多元化投资为了降低风险，投资者可以考虑将资金分散投资于不同的房地产信托项目中，以实现风险的分散和收益的最大化。
多元化投资可以有效地减少特定项目或地区的风险对投资者的影响。
3. 监督与管理投资者应密切关注房地产信托项目的运作情况，并进行监督和管理。
他们可以通过定期审查报告、参加投资者会议等方式获取相关信息，并及时采取措施应对潜在的风险。
4. 风险应急预案投资者应制定和执行风险应急预案，以应对突发事件和风险的出现。
预案应包括对于项目资金的保障、对于项目运营情况的监督和调整等内容，以确保投资者的权益不受损害。
总结：在房地产信托投资中，法律合规和风险控制是非常重要的。
投资者应遵守相关法律法规，合规运作，并采取一系列的风险控制措施来确保投资的安全性和收益性。
房地产业务风险把控要点
房地产业务风险把控审查要点房地产业务存在一定的风险，主要可以归纳为外部风险和内部风险两方面。
外部风险虽不可控但有以下几个方面需了解掌握的。
(一) 政府方面的风险房地产行业在国民经济中占据重要地位，同时关系到居民的切身利益，因此受到政府部门高度重视和民众普遍关注，来自国家政策方面的风险对其影响相对其他行业更大。
1、国家宏观经济政策风险来自国家宏观经济政策方面的风险主要有信贷政策、如央行上调存款准备率；经济适用房政策的大面积推出；以及直接的行业调控政策等。
这些风险是在不论一线还是二三线城市普遍存在的。
2、行政干预风险房地产可以说是和政府关系最密切的行业，一举一动无不受到政府的管制甚至行政干预，这在二三线城市尤其明显。
甚至政府各部门之间利益冲突也可能殃及无辜企业，使企业正常经营受到影响。
(二) 宏观经济周期风险房地产业历来是一个高风险行业, 周期性比较强。
，经济周期的反应也为敏感，在经济景气的时候，房地产也欣欣向荣；而在经济萧条的时候，房地产则深受其影响。
流动性风险与信用风险以及经济周期有着密切的联系，因此，研究宏观经济周期对于规避房地产市场风险具有重要意义。
目前，宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。
由于抑制通货膨胀和房价，加之信贷紧缩，在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。
随着房地产市场的深入调整，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累贷款投资机构的风险将会增大。
当前在房地产开发贷款中，特别要关注下列风险：一是“楼盘烂尾”；二是开发商的现金流出现较大问题；三是小企业运作大项目；四是房地产开发项目运作不合规；尤其要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。
应该说，房地产开发各个环节都存在风险，加强房地产行业风险管理，除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外，还应进行内部经营管理的调整，这些内部风险可以通过提高管理水平加以控制。
信托公司的风险控制与防范措施保护客户利益的安全
信托公司的风险控制与防范措施保护客户利益的安全作为一家信托公司，保护客户利益的安全是我们首要的责任和使命。
为了实现这一目标，我们积极采取一系列风险控制与防范措施，确保客户信托资产的安全与稳健增值。
以下是本公司的风险控制与防范措施的主要内容：一、全面风险评估在与客户签订信托合同之前，我们进行全面的风险评估，以确保我们能够提供最适合客户需求的投资方案。
我们综合考虑客户的风险承受能力、投资目标和时间周期等因素，确保客户的利益得到最大程度的保护。
二、专业的投资管理团队本公司拥有由经验丰富的投资专家组成的专业管理团队。
他们全面了解市场动态，具备丰富的投资经验和专业知识。
通过制定科学合理的投资策略，我们能够及时把握市场机会，并做出明智的投资决策，降低投资风险，保护客户利益的安全。
三、严格的投资风控制度为了保护客户利益的安全，我们建立了严格的投资风控制度。
首先，我们设立了专门的风险管理部门，负责监测投资风险，及时发现并应对各类风险。
其次，我们制定了详细的投资限额，严格控制单个投资项目的风险。
同时，我们通过多元化投资组合的方式分散投资风险，降低整体风险。
最后，我们定期进行风险评估和投资业绩分析，及时调整投资策略，确保客户资产的安全和稳健增值。
四、信息安全管理为了保护客户的隐私和信任，我们高度重视信息安全。
我们严格遵守相关法律法规，采取各项措施保护客户的个人信息不被泄露、篡改或滥用。
我们建立了完善的信息安全管理体系，对内部人员进行安全教育培训，加强信息安全意识。
同时，我们采用先进的信息技术设备和安全防护措施，确保客户信息的安全性。
五、合规运营作为一家合规运营的信托公司，我们严格遵守国家和行业的相关法律法规，积极履行各项监管要求。
我们建立了健全的内部控制制度，加强对公司内部各项活动的监督和管理，确保业务运作的合规性和合法性。
我们还与专业的律师及其他相关机构建立了紧密的合作关系，及时获取各类法律和监管方面的最新信息，确保我们的风险控制和防范措施能够符合最高标准。
信托公司房地产信托业务风险管控
信托公司可以通过分散投资的方式 ，降低房地产信托业务的风险集中 度，降低非系统性风险。
风险转移策略
购买保险
信托公司可以与保险公司合作，为房地产信托业务购买相关保险 ，转移部分风险。
设立风险准备金
信托公司可以按照业务收入的一定比例提取风险准备金，用于弥补 房地产信托业务可能出现的损失。
信托公司房地产信托业 务风险管控
2023-11-10
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务概述 • 信托公司房地产信托业务风险识别与评估 • 信托公司房地产信托业务风险管控策略
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务风险管控实践案 例
• 信托公司房地产信托业务风险管控展望与 建议
信托公司房地产信
严格尽职调查
信托公司在开展房地产信托业务前，应进行充分的尽职调 查，全面了解项目的各项风险因素，确保项目合规、合法 。
风险控制策略
合理设置风险阈值
信托公司应根据自身实际情况 ，针对房地产信托业务设置风 险阈值，对超过阈值的项目进
行严格的审批和管控。
加强资金监管
信托公司应加强对房地产信托资金 的监管，确保资金用于符合合同约 定的用途，减少违约风险。
信托公司房地产信
03
托业务风险管控策
略
风险预防策略
建立完善的风险管理制度
信托公司应建立一套完整的风险管理制度，包括风险评估 、风险控制和风险监督等环节，确保在开展房地产信托业 务时能够及时识别和防范风险。
强化风险意识
信托公司应通过培训、宣传等方式提高员工的风险意识， 使其能够在业务开展过程中保持对风险的警惕性。
加强同业交流与合作
房地产信托的风控要点
各类房地产信托的风控要点2014-12-02 信托网11月21日降息的消息接轨之前限购”限贷'政策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。
而作为地产行业的重要输血渠道，房地产信托则将再迎发展良机。
11月21日晚间，央行意外宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
此次降息接轨之前限购”限贷'政策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。
而作为地产行业的重要输血渠道，房地产信托则将再迎发展良机。
当然，站在高位，信托对地产也必须持更加审慎的态度，以更专业严谨的态度为投资者保驾护航。
对此，格上理财梳理了各类房地产项目的风控要点以飨读者。
按用资阶段分前期拿地：指开发商处于土地获取阶段的融资需求，此时项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。
这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素。
建筑施工：处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多，融资方式也相对灵活。
此类房产项目已进入正轨，要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。
资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源。
装修经营：一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金。
此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上，其主要考察点为项目本身的经营情况，比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。
按房产种类分住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓等。
此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市，其次看其市场定位，一般刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型）优于高端住宅（洋房、别墅等），再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。
商业地产：包括集中商业、写字楼等。
对集中商业来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。
房地产信托业务的风险控制要点
房地产信托业务的风险控制要点作者：冯印来源：《现代经济信息》2014年第15期摘要：信托公司做为金融机构的第二大分支，在投向、交易结构等方面的灵活性，近几年来声名鹊起。
但由于资金成本等原因使得信托公司交易对手明显弱于银行的交易对手，对于信托公司来说，风险控制就显得特别重要。
本文从实务中总结出信托业务的实质风险控制要点，提出未来风险控制可能的发展方向。
关键词：信托公司；风险控制；要点；发展方向中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01在目前国内金融分业经营环境下，信托投资公司横跨货币、资本和产业市场，以跨行业、跨区域，以及交易结构的灵活设置，类似私募的性质见长，由于房地产是资金高度密集型行业，投资回报较高，信托公司基本涵盖了房地产业务资本金服务的所有关键环节，与银行的间接融资形成了良性的互补。
同时，随着国家对房地产行业宏观调控的持续，房地产企业银行等融资渠道受到越来越严格的限制，导致房地产公司日益与信托公司合作日益密切，然房地产信托业务的风险也随着宏观调控的持续加剧，因而房地产信托的风险控制近年来广泛受到重视，本文拟从以下五个方面总结出在初期审查时应关注的风险要点。
一、区域选择一般而言，信托公司在区域选择方面的偏好是，经济发达，司法环境较优。
无论是较为高端的商业地产、别墅，还是普通的住宅，只有经济发达，普通大众兜里有钱，才有购买力，有能力有愿望才会产生实际需求。
而司法环境的需求，主要是基于后期如需资产处置考虑，如若司法环境恶劣，则直接意味着信托公司回收资金的成本提高。
另外，由于信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点，对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。
如曾在该地区展业，且合作良好，信托公司在当地有较强的影响力，对当地的人情风俗，如是否存在严重的民间借贷、赌博风气盛行等、经济支撑产业，如为单一的资源型，则随着资源价格的波动导致当地经济剧烈波动等均有较多的了解，则便于进行筛选，在某些区域做出禁止展业、谨慎选择等建议。
《房地产信托融资风险控制研究》范文
《房地产信托融资风险控制研究》篇一一、引言随着中国经济的持续发展和城市化进程的加速，房地产行业成为国民经济的支柱产业之一。
而房地产信托融资作为房地产企业筹集资金的重要方式之一，也得到了广泛的关注。
然而，在房地产市场波动性较大的背景下，房地产信托融资的风险控制问题显得尤为重要。
本文旨在深入探讨房地产信托融资的风险控制问题，以期为相关决策提供理论支持。
二、房地产信托融资概述房地产信托融资是指通过信托公司设立的信托计划，向投资者募集资金，并将这些资金用于房地产开发或经营活动的融资方式。
这种融资方式具有灵活、高效、低成本等优点，因此在房地产行业得到了广泛应用。
然而，由于房地产市场受政策、经济等多重因素影响，其波动性较大，使得房地产信托融资存在一定的风险。
三、房地产信托融资风险分析（一）政策风险政策变化是影响房地产市场的重要因素之一，也是影响房地产信托融资的主要风险来源。
政策调整可能导致房地产市场波动，进而影响信托计划的收益和本金安全。
（二）市场风险市场风险主要包括利率风险和房价波动风险。
利率的变动会影响房地产项目的成本和收益，而房价的波动则直接影响信托计划的资产价值和收益。
（三）信用风险信用风险主要来自于房地产开发企业的信用状况。
如果房地产开发企业出现经营不善、资金链断裂等问题，将直接影响信托计划的还款能力和还款意愿。
四、房地产信托融资风险控制措施（一）政策风险控制1. 关注政策动向，及时调整信托计划的投资方向和策略。
2. 采取分散投资的方式，降低对单一政策的依赖程度。
3. 与政府保持良好沟通，争取政策支持。
（二）市场风险管理1. 建立健全市场风险预警机制，及时发现和应对市场风险。
2. 灵活运用金融衍生工具，对冲市场风险。
3. 加强市场分析，合理确定投资策略和退出策略。
（三）信用风险管理1. 对房地产开发企业进行严格的尽职调查和信用评估。
2. 采取担保措施，如要求房地产开发企业提供第三方担保或抵押物等。
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托是一种通过方案募集资金投资于房地产项目的金融产品。
由于该业务涉及到投资与融资、房地产市场等多方面因素，存在不同的风险。
以下是房地产投资信托业务存在的主要风险及对策：
1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，投资者面临的市场风险较高。
对策：可以采取分散风险的投资策略，同时选择具有良好信誉度和稳健业绩的信托管理人。
2. 出租风险：产生租金收益是房地产投资信托的重要收益来源之一，但出租风险也随之增加，例如出租率下降、租户欠租等。
对策：信托管理人需要对租户的财务稳定性和信誉度进行严格筛选。
3. 资金流动风险：资金流动性不足可能导致无法满足信托持有人的提款要求，进而影响信托公司的声誉和经营。
对策：信托管理人应该限制大笔提款或提前告知，并保持足够的现金储备。
4. 法律风险：涉及土地、建筑等多种法律规定，而且涉及的投资人分散，法律纠纷的处理成为一项重要风险。
对策：信托管理人需要与专业的律师和业务团队合作，在投资前进行充分的尽职调查和风险预测。
5. 利率风险：利率波动可能对房地产投资信托收益产生重要影响，因为资产负债表中的借款利率或资产收益率可能会受到利率变化的影响。
对策：信托管理人需要实施有效的利率风险管理策略，并充分考虑利率变化的影响。
综上所述，房地产投资信托业务所面临的风险较为复杂，需要信托管理人充分了解风险的本质和特征，并通过积极的风险管理策略来减少不利的影响。
房地产信托的风险管理与控制
房地产信托的风险管理与控制随着中国房地产市场的快速发展，房地产信托已经成为房地产行业的重要组成部分。
不过，由于房地产信托产品在金融市场中的复杂性和风险程度较高，风险管理与控制是关键的问题。
在这篇文章中，我们将讨论房地产信托的风险管理与控制，以及如何有效地规避风险。
一、什么是房地产信托？房地产信托是指通过成立信托计划来进行房地产投资的一种方式。
在这种信托计划中，投资者投入资金用于购买房地产，而受托人则负责管理和运营房地产项目，同时向投资者提供固定收益或者分红收益。
房地产信托通常由信托公司、投资管理公司和资产管理公司等机构提供。
二、房地产信托的风险因素1、市场风险房地产行业具有周期性，而房地产市场行情受到经济政策、就业状况、利率等多种因素的影响，从而导致房地产价格波动、市场需求变化以及资金流动性等问题。
对于房地产信托来说，市场风险，尤其是房地产市场中的价格风险和流动性风险，是必须考虑的因素。
2、信用风险信用风险是指投资者或者信托项目管理方违约、无力支付资金或者经营不善等导致的风险。
信用风险可能会是采用杠杆的房地产信托的最大风险之一。
3、法律风险房地产信托在执行中可能面临法律纠纷，这种法律风险既包括适用于特定房地产类别的规定，也可以是适用于信托投资的法律法规。
4、流动性风险流动性风险是指投资者在需要资金时无法尽早退出投资，这是由于房地产需求可能会因为市场条件、新规则变化等原因导致投资者无法享受收益。
三、房地产信托的风险管理与控制1、投资组合的分散化对于房地产信托来说，分散投资是有效控制风险和保持收益的重要方式。
分散投资可以降低投资组合的总体风险，因为将资金分散在多个项目上会减少对特定项目的依赖。
如果有一个项目出现问题，其他项目仍然可以保证稳定收益。
2、杠杆的控制杠杆的使用可以让投资者不用投入所有资金，就可以获得更高的回报。
然而，杠杆也意味着投资者需要支付贷款利息，这样会增加投资成本。
因此，在使用杠杆时，必须合理控制借款数量和借款利率，这可以帮助投资者减少风险。
房地产信托的风险及控制
房地产信托的风险及控制房地产信托是目前市场上最常见的信托产品之一，今天我们就房地产信托的风险及控制做一个详细的讲解。
一、风险1、房地产行业风险房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下会滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫，如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托。
2、房地产项目风险对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题，则信托产品无论怎么控制风险，项目本身的先天缺陷总是无法避免的。
3、房地产开发商的风险房地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等，都需要开发商来整合资源，而且各个环节环环相扣，缺一不可。
4、信托公司的风险房地产信托产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。
如果信托公司的专业水平不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者不知道该如何管理，都是造成信托风险的重要原因。
5、房地产信托产品的流动性风险房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。
如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
二、控制1、加强信托投资公司内控制度;2、建立信息披露制度;3、严格要求融资类房地产业务需要满足“四二三”原则。
在极端情况下，房地产信托通过两种方式来解决问题的，第一：地产商筹资自救，主要通过借新还旧、降价促销促资金回流、项目出售等途径筹集还款资金，补充流动性;第二：若地产商自救失败，则风险转移至信托公司。
优选财富，您的资产管理专家北京优选财富资产管理有限公司，成立于2007年9月，注册资本1008万，总部位于北京，在上海、深圳、广州、东莞、杭州、成都等地已开立分支机构。
优选财富现有员工120人，其中党员10人，并与2014年2月，在海淀区党委政府的指导下，成立了财富管理行业首家民营党支部。
我国房地产信托业务的风险分析与控制
我国房地产信托业务的风险分析与控制作者：王欢来源：《企业文化·中旬刊》2014年第03期摘要：文章叙述了房地产信托业务在我国的发展历程，分析了房地产信托的具体风险点及其成因，并详细阐明现阶段防控房地产信托风险的具体措施和完善宏观风险控制体系的方法。
对引导房地产信托业务良性发展、进一步推动REITs的中国化进程提出建议。
关键词：房地产信托；风险分析；REITs一、引言房地产信托是指，房地产开发商通过信托公司设立信托计划，向社会募集资金，然后将该笔资金用于与房地产开发建设运营等相关的活动。
与银行贷款相比，信托融资具有募集资金方式灵活的优势，可降低房地产开发商的融资难度。
二、我国房地产信托的发展房地产行业属于典型的资金密集型行业，我国房地产融资过去主要依靠银行贷款。
2003年，中国人民银行出台了著名的“121号文件”，该文件旨在抑制当时过热的房地产投资势头，明确要求各家商业银行严格审批房地产开发贷款并重点监控贷款资金。
“121号文件”限制了房地产开发企业的银行融资渠道，信托渠道融资开始成为房产企业追逐的热点。
2006年，银监会发布的“54号文”对房地产信托融资设立了比银行贷款还高的门槛，房地产信托发行规模大幅下降。
2007年下半年，次贷危机席卷全球金融市场，房地产信托业务再一次受到影响，整体规模萎缩。
2009年房地产开发商的银行信贷额度受到限制，融资市场上再一次掀起了信托融资潮。
相对于银行贷款而言，房地产信托融资具有募集资金方式灵活和资金利率可灵活调整的优势，可降低房地产开发商，尤其是中小开发商的融资难度。
同时，房地产信托可以基于股权投资、财产受益权等模式进行创新，丰富的融资模式使信托渠道成为了房地产公司最佳融资方式之一。
根据中国信托业协会公布的最新数据显示，截至2013年第四季度，按投向划分，运用于房地产信托的信托资金已达到10337.5亿元，占信托业比重为10.03%，同比增加0.18个百分点。
房地产信托的风险与控制
房地产信托的风险与控制一、房地产信托目前面临的风险1．国家宏观政策影响当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。
今年我国的金融环境和房地产市场都发生了很大的变化，银行缩紧放贷规模，证券市场的萎靡不振，全国很多城市，尤其是上海等城市房屋价格大幅度波动，这些都在一定程度上影响了国家宏观调控政策的调整。
2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60％以上的房地产信托门槛提高了。
也因此影响到了房地产信托的规模和发展。
2．房地产自身行业风险。
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。
例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。
房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。
如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。
根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1-10月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。
3．项目自身及市场风险。
通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。
但这些风险控制措施都有一定的局限性。
即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。
因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。
而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4．自身诚信风险。
原则上从事经营性信托业务的非银行金融机构，受到国家金融监管机构的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。
关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知
关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知尊敬的客户：感谢您对我们信托公司的关注与支持。
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房地产信托业务也得到了迅猛的增长。
作为信托公司，我们一直秉持着诚信、专业、负责的原则，为客户提供安全、稳定的投资渠道和优质的服务。
然而，根据市场环境的变化和金融监管的要求，我们需要向您提示房地产信托业务存在的一些风险，以便您在做出投资决策之前能够全面了解相关情况，并做出理性、明智的选择。
以下是此次通知的详细内容：1.市场风险：房地产市场受多种因素的影响，包括宏观经济、政策法规、供求关系等。
无法预测市场的波动和变化，可能导致投资价值的波动和下降。
2.信用风险：信托公司所投资的项目涉及到多个参与方，包括房地产开发商、购房人等。
这些参与方的信用状况对项目的成功与否具有重要影响。
若参与方资金链断裂或无法履约，可能导致信托项目风险增加。
3.流动性风险：房地产信托等长期投资项目通常无法快速变现，需要等待项目的收益回报。
若投资者急需资金，可能无法及时变现投资，导致资金暂时不能流动。
4.利率风险：房地产信托业务通常与利率相关，若利率上升，债券利息也会上升，从而减少投资者的收益。
因此，投资者需要关注利率变动对项目收益的影响。
5.交易风险：在进行房地产信托业务交易时，可能会遇到诸如交易对手违约、资金汇划出错等风险。
我们将严格遵守相应的管理流程和操作规范，最大限度地降低这些风险。
6.监管风险：监管政策的调整和变动可能对房地产信托业务产生重大影响。
投资者需要关注相关政策的变化，并及时根据自己的投资情况作出相应调整。
我们希望通过上述风险提示，让您充分了解房地产信托业务的风险并做出明智的投资决策。
在您进行投资之前，请您详细阅读相关文件，全面了解产品的投资范围、预期收益、风险提示等，并根据自身风险承受能力进行投资。
同时，作为一家信托公司，我们将积极履行职责，通过加强风险管理、提高服务质量等举措，为客户提供更加安全、可靠的投资渠道和服务。
房地产信托的风险与控制
房地产信托的风险与控制房地产是一个金字塔底层的行业，是经济发展的重要支柱。
同时，房地产业的投资也是国内外投资人的首选。
然而，房地产行业涉及到很多风险，一个不好就会造成投资人的巨大损失。
为了避免投资人的损失，最近出现了一种新的投资方式——房地产信托。
然而，房地产信托本身也存在一定的风险。
本文将从房地产信托的风险和控制两个方面进行探讨。
一、房地产信托的风险1.市场风险房地产市场的波动性非常大，经济周期的波动会直接影响到房地产市场的价格。
如果投资人在房地产市场价格高位买入，等到市场波动低迷的时候卖出，就会出现巨亏的情况。
这种市场风险也会延伸到房地产信托的投资中。
2.运营风险房地产信托的投资会受到房地产项目的风险所影响。
如果项目的开发商没有按时交房，或者开发商身陷诉讼，就会引发投资人的巨大损失。
此外，还有一些不可预见的因素，比如天灾人祸等，这些都会导致项目不能按时建成，投资失败。
3.信用风险房地产信托的收益是由信托公司发放的，因此存在信用风险。
如果信托公司的资信评级过低，意味着公司自身存在着较大的风险。
投资人需要留意信托公司的信用评级，以此为基础进行投资选择。
二、房地产信托的控制1.建立合理的风险管理体系建立起完善的风险管理体系，对房地产信托的投资风险进行科学的评估、分析、评估和控制，开展风险预警和止损操作，对存在风险的项目及时止损，以减少投资人的损失。
2.勤查阅相关资讯投资人需要勤查阅各种房地产资讯，增强对规划建设、组织管理、建筑设计、物业管理、市场表现以及动态变化等方面的了解，掌握项目的状况和未来的趋势。
3.了解信托公司的资信评级投资人需要了解信托公司的资信评级，选择信用评级较高、经营实力较强的公司进行投资。
同时，还要对不同级别的信托产品进行投资，分散投资风险，降低投资风险。
4.定期评估和调整房地产信托投资组合投资人需要定期评估资产组合，及时调整权重，有选择地吸收新的投资项目，以达到收益最优化的目的。
房地产信托基金的风险评估与控制
房地产信托基金的风险评估与控制房地产信托基金是一种集资入住规模化房地产投资基金，在投资方面相较于其他投资渠道较为灵活和多样。
与此同时，房地产信托基金的投资门槛较低，投资者可以通过简单的流程参与其中，从而获取更多的收益。
然而，房地产信托基金也面临着各种风险。
本文将围绕房地产信托基金的风险评估与控制展开探讨。
一、信托基金的风险评估房地产信托基金的风险评估基本上可以从以下几个方面考虑：1.市场风险房地产市场风险是信托基金投资中最大的风险之一。
该市场受到大量政策调控的影响，不断变化。
例如税收、货币政策、土地政策等方面的改变都会对市场产生影响。
2.财务风险房地产信托基金的透明度较差，难以对其财务进行透彻了解，这也是该产品的一个风险点。
投资者需要了解该信托基金公司的盈利状况、资产负债状况等信息，以此评估其风险。
3.信贷风险由于多数房地产信托基金采用银行贷款等融资手段，债务消化周期较长，也容易被债务风险所影响。
当基金管理人无法偿还债务时，投资者也会出现损失。
4.流动性风险房地产信托基金投资资产主要包括房地产和股票。
但该资产风险周期较长，且受到市场反应较大的影响。
因此，投资者必须在适当的时间点买卖资产，以保证流动性。
二、信托基金的风险控制了解了房地产信托基金的风险点之后，我们需要控制这些风险，从而使得我们的投资更有保障。
以下几点可以用于控制房地产信托基金的风险：1.分散投资投资者可以选择不同的房地产信托基金进行投资，以此分摊风险，并为自己的投资提供更多的机会。
2.风险控制原则在投资之前，我们需要对风险进行充分评估，并遵循“谨慎性原则”进行投资。
投资者不能盲目跟随市场，而是应该选择风险收益比例合理的投资。
3.长期持有房地产信托基金投资周期较长，其收益也需要相应的时间才能体现。
因此，投资者需要掌握长期持有的心态，在合理时间点贴现并获得收益。
4.及时出局如果投资者发现持有基金的市场风险较大，可以考虑及时出局，以减少损失，同时也要对自己的投资决策进行反思。
房地产企业业务层面的主要风险及内部控制措施
房地产企业业务层面的主要风险及内部控制措施在我国国民经济支柱三驾马车中，通过房地产消费拉动经济的增长有着举足轻重的地位。
房地产企业能否平稳健康发展，不仅关系到千家万户的住房问题，而且与国家的经济命脉息息相关。
房地产企业不仅带动了建筑建材行业的快速发展，而且解决了大批农民工的就业问题。
但现实却令人担忧，商品房容易成为人们投资的首选，这样就大大削弱了房地产在我国国民经济支柱三驾马车中的消费作用。
在十九大报告中，提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”全新理念，已成为我国房地产企业调控的重要目标。
一、企业内部控制概述（一）企业内部控制的概念企业内部控制是由企业董事会、监事会、经理层及全体员工共同实施的，在企业内部实行的为达到某种经营活动目的，旨在合理保证基本目标实现的过程。
（二）企业内部控制的要素企业内部控制的五要素为内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督。
这五要素是相辅相成、缺一不可的。
内部环境是实施内部控制的重要基础，风险评估是实施内部控制的重要环节，控制活动是实施内部控制的重要工具，信息与沟通是实施内部控制的重要条件，内部监督是实施内部控制的重要保证。
（三）企业内部控制的原则企业内部控制的五原则为全面性、重要性、制衡性、成本效益及适应性原则。
可以将这五原则归纳为两对半，其中，全面性与重要性为一对，制衡性与成本效益是一对，像是一部汽车的四个轮子，而适应性是独立于其他原则自成一体，像是一部汽车的发动机。
适应性原则不仅规定了企业要与现行的目标与发展状态相适应，而且要与未来发展的目标与状态相适应。
全面性与重要性原则就要求企业在兼顾全面性的同时，要突出重要性原则。
制衡性与成本效益原则就要求企业在兼顾制衡性的同时，要考虑成本效益原则。
如果为了制衡，其制衡本身付出的成本远远大于其带来的收益，应该放弃该制衡，而是应该采取其他的监督检查程序予以替代。
二、房地产企业内部控制的意义（一）保证房地产企业经营合法合规房地产企业属于特殊行业，国家对其要求一般多于其他的企业，房地产企业必须取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及营业执照后方可进行房地产开发活动；另外，在商品房进行销售时，也必须取得商品房预（销）售许可证。
房地产信托的风险与控制
房地产信托的风险与控制内容提要从银监会公布的数据来看房地产信托发行数量从2004年开始连续两年在所有的信托产品中从融资金额到发行数量上都排名前两位在房地产信托业繁荣进展的同时由此所带来的问题也逐步暴露了出来本文对房地产信托面临的风险进行分析并提出相应防范措施关键词房地产信托风险操纵一房地产信托面临的风险1•国家宏观政策阻碍当前中国房地产业进展面临复杂多变的宏观政策形势随着央行121号文件和国务院18号文件的出台房地产通过银行融资的难度增大信托公司的竞争优势尽管开始显现但同时也将风险转移了过来2005年银监会出台了212号文件明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛原先占60%以上的房地产信托门槛提高了因此阻碍到了信托投资公司房地产信托的规模和进展2.房地产自身行业风险房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致国家对房地产政策的调整直截了当关系到房地产信托例如上个世纪九十年代房地产的繁荣和衰退差不多上国家产业政策宏观调控的结果假如房产价格上涨幅度超过了居民消费承担能力就可能存在房地产泡沫假如泡沬达到一走程度就必走阻碍到房地产信托依照建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示2005年1-12月份我国房地产投资增幅不断降低其直截了当缘故确实是国家针对局部地区房地产行业可能显现的风险进行了宏观调控房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险3•项目自身及市场风险信托投资公司通过操纵抵押率、向项目公司派驻治理人员等操纵项目风险但这些风险操纵措施都有一走的局限性即使是投资于成熟物业的房地产信托也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资治理人员市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产缺失的风险要紧有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等这种风险可分为系统分险和非系统风险是信托投资公司风险的要紧来源之—因而把握房地产市场的变化和走势必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素而相关行业的进展情形、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化也可能导致房地产市场价格产生较大的波动4.产品设计上的缺陷信托投资公司房地产信托产品的要紧缺陷是没有引入保险公司的保险概念即一旦项目灭失或者损害差不多差不多上由投资者买单公司的项目推介人员也是承认具有如此的设计缺陷然而假如确实小概率事件显现了那么投资者便会遭受庞大的缺失5信息不对称为了合作和共同的利益房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题比如和该公司合作的某房地产企业为了融到资金只证明了自己的体会和实力避讳自己曾经在项目上显现的诚信和治理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情形如企业的过去和现在的内在治理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判走因此由于信息的不对称真实的情形往往会被部分掩盖或者忽视&财产流淌性风险信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形状表现担保措施要紧为土地、房屋等固走资产抵押假如融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流淌性风险7 .财产所有权风险《信托法》总则第二条指出信托是指托付人基于对受托人的信任将其财产托付给受托人由受托人按托付人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特走目的进行治理或处分的行为我国的信托业建立在“托付”制度基础上托付行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于托付人受托人只是把信托财产制与可控的位置如此做尽管信托投资公司能够利用信托制度规避法律法规如躲避债务和税收等从而爰护托付人的债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险8 •信托公司治理不善风险《信托法》规定受托人违抗信托目的处分信托财产或因违抗治理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受缺失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险操纵的情形下由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险二房地产信托风险的成因分析1•房地产信托体系的内在脆弱性宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险在市场经济环境下这种系统风险普遍存在有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为弓I起金融动荡但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳固即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳固性就房地产信托体系而言由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点同时房地产业占用的社会资金量专门大因此房地产信托体系同样有着内在的不稳固专门在我国更是如此2.房地产信托机构的内在脆弱性许多金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机关于房地产业信托系统而言房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积存构成了房地产信托系统风险的要紧来源信息经济学是说明信托机构内在脆弱性的有力工具在信息经济学中常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“代理人”不拥有私人信息的一方称为“托付人”因此由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的托付一代理问题托付一代理问题是信托市场上一个普遍存在的问题而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的要紧缘故之一283.房地产信托产品市场主体行为的有限理性房地产信托的系统风险的另一个更重要的缘故是房地产信托市场主体的非理性行为这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等关于房地产信托系统而言这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向4.房地产信托产品价格的内在波动性几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产其价格同样具有较强的波动性房地产信托资产的波动缘故也与信息不完全性有关其走价受到不完全信息的制约即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的以后收入流量以及阻碍这一流量变化的各种因素而这两个方面都以零散的资产持有者所知如此就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中三房地产信托风险操纵的建议目前我国信托法律体系还没有成型需要专项和配套立法一1 •完善相关法律法规方面是要完善信托业务范畴对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一对配套的信托税收、财会制度等要做相应的专门调整尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托治理方法；同时为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究2加强信托投资公司内操纵度加强信托公司内部操纵一是要建立完善的法人治理制度二是要建立起全面的内部操纵的框架作为我国房地产投资信托打算的受托人和实施主体信托投资公司的信誉、治理水平、体会等将关系到房地产投资信托的成败及进展前途我国的信托投资公司虽通过多次行业整顿但许多信托投资公司仍旧存在法人治理不健全、内操纵度薄弱等问题因此加强信托投资公司法人治理和内控建设重新树立信誉为房地产信托制造合格的受托人这是我国房地产信托健康进展的前提和保证监管部门规范信息披露行为应做到一是信息披露要在监管机关指走的媒体上进行;二是只能且必须披露监管机关要求披露或规走的募集信托资金的信托业务文件反映信托财产治理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露3 .建立信息披露制度4 .大力加强房地产信托的创新目前我国已推出的几个房地产投资信托项目差不多上中短期的某一独立项目的融资是房地产投资信托的一种雏形房地产投资信托需要加大创新的力度第一是资金来源的创新依据目前的政策同意受托人的资金信托合同总份数不得超过2 0 0份这大大地制约了信托资金的募集因而信托机构需要开创新的集资渠道其次是房地产投资信托产品创新为了适应市场的变化和提高自身竞争力信托公司必须通过创新设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品满足市场主体多元化和特走的需求5 .加强投资风险的普及教育和机构投资者的培养投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决走的目前在房地产信托的投资者中9 0%以上是个人投资者只有10%左右是机构投资者与美国证券市场近40%的机构投资者相比差距甚大而关于房地产投资信托如此的新型金融工具国内散户投资者对风险的心理承担能力和产品的认同程度在短时刻内专门难提高因此面对高风险的房地产投资信托投资者风险的教育专门重要；另外应抓紧修订有关法规承诺机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托6 .培养房地产信托产品风险治理的专业人才房地产信托产品由于其创新性和复杂性对从业人员的要求较高具体包括三种人才交易人员、产品设计人员、风险治理人员交易人员可通过市场交易实践培养硏究人员可通过聘请数学类人才获得风险治理人员不仅要有扎实的理论基础、对市场和信息的敏锐度还要熟悉产品的定价模型和分解技术需要有较好的数学功底同时对数学模型、产品分解原理、运算机技术等都有相当程度的了解能够说是要求最高也最具综合性因而房地产信托产品风险治理人员专门难获得这也是制约信托投资公司产品开发的要紧因素之一参考文献1盖永光•信托业比较研究M.济南:山东人民出版社2004.123 ~ 1402郭德香•金融信托法律制度研究M.郑州咲B州大学出版社.2003.1373徐小讯等•信托公司治理结构与风险操纵.金融理论与实践J・20064・67〜69・。
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现代经济信息
房地产信托业务的风险控制要点
冯 印 西南财经大学
摘要：信托公司做为金融机构的第二大分支，在投向、交易结构等方面的灵活性，近几年来声名鹊起。
但由于资金成本等原因使得信托公司交易对手明显弱于银行的交易对手，对于信托公司来说，风险控制就显得特别重要。
本文从实务中总结出信托业务的实质风险控制要点，提出未来风险控制可能的发展方向。
关键词：信托公司；风险控制；要点；发展方向
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00332-01
在目前国内金融分业经营环境下，信托投资公司横跨货币、资本和产业市场，以跨行业、跨区域，以及交易结构的灵活设置，类似私募的性质见长，由于房地产是资金高度密集型行业，投资回报较高，信托公司基本涵盖了房地产业务资本金服务的所有关键环节，与银行的间接融资形成了良性的互补。
同时，随着国家对房地产行业宏观调控的持续，房地产企业银行等融资渠道受到越来越严格的限制，导致房地产公司日益与信托公司合作日益密切，然房地产信托业务的风险也随着宏观调控的持续加剧，因而房地产信托的风险控制近年来广泛受到重视，本文拟从以下五个方面总结出在初期审查时应关注的风险要点。
一、区域选择
一般而言，信托公司在区域选择方面的偏好是，经济发达，司法环境较优。
无论是较为高端的商业地产、别墅，还是普通的住宅，只有经济发达，普通大众兜里有钱，才有购买力，有能力有愿望才会产生实际需求。
而司法环境的需求，主要是基于后期如需资产处置考虑，如若司法环境恶劣，则直接意味着信托公司回收资金的成本提高。
另外，由于信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点，对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。
如曾在该地区展业，且合作良好，信托公司在当地有较强的影响力，对当地的人情风俗，如是否存在严重的民间借贷、赌博风气盛行等、经济支撑产业，如为单一的资源型，则随着资源价格的波动导致当地经济剧烈波动等均有较多的了解，则便于进行筛选，在某些区域做出禁止展业、谨慎选择等建议。
二、交易对手
遴选交易对手是信托风控的重要一环。
在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。
优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。
由于信托公司本身的融资成本及经营成本限制，很难在这些优质融资主体上有所斩获。
总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。
因而在交易对手的选择上，更需审慎。
一般了解交易对手一般从全国排名、如房地产企业全国百强；实际控制人发家史，如白手起家、民间借贷、富二代等；现有或过往的融资渠道，如是否多样，融资的金额、期限和品种，可以印证交易对手的实力；财务状况，可关注净资产、资产负债率、现金流量，应收应付等指标；项目情况及交易对手其他项目，商业or住宅、位置、客户定位、业态户型设计、经营团队等。
三、还款来源
还款来源是指交易对手的现金流，通常分为，项目自身的现金流、公司整体的正常的经营现金流，其他筹资、变卖等产生的现金流。
一般来说，还款来源是最着重考虑的风险控制因素。
通过项目或者交易对手其他项目产生的正常的可持续的经营现金流，往往是主要的健康的还款来源。
信托公司一般会要求交易对手提供近3年审计的公司年报及近期的季报，从资产负债表中可以看出该交易对手的规模、实力，而现金流量表可看出公司的“造血”功能是否强大，是否长期依靠筹资等“输血”才能得以生存。
四、担保措施
(一)不动产抵押
不动产抵押常常是很多项目核心担保措施。
但由于评估价格往往注水，虽然信托公司一般将抵押率控制在四至五折之间，看似非常保险，但是信托公司可以锁定抵押物本身，却不能锁定抵押物的价格和市场变化。
如果出现区域性风险，房地产项目的抵押率再低处置也非常困难。
抵押品的评估必须结合房地产行业和区域经济发展态势综合判断，一些地雷城市还是应当慎重触碰。
(二)动产抵质押
由于动产本身的可移动性和易损耗性，决定了它不是最理想的抵押物。
动产抵质押的缺陷在于：一是可移动性，难以控制；二是除车辆等特殊动产外，企业机器设备、原材料、库存货物等抵押物的变现能力可能会比较差，而且折旧很快。
三是融资方采取欺诈手段用同一批资产重复抵押的情况确有实例；四是除了适宜于设定浮动抵押的动产外，一般的动产质押以转移占有为生效要件，质押生效的同时，质物的保管风险也由质权人承担。
(三)权利质押
担保法规定的各种权利质押，信托公司在近几年的实际操作中几乎都有涉及。
上市公司股票变现能力最强，比较受欢迎，但在股市行情很差的时候，如果不对融资方的补足义务再设定其他兜底保障措施，也存在较大风险。
此外，未上市公司股权、应收账款、收费权价值难以评估，变现能力差，法院通过司法拍卖程序实现困难。
(四)保证
房地产信托中常见的是法定代表人的连带保证。
但是连带保证无法锁定财产，个人财产很容易转移，而且个人债务也难以核实清楚，其实质担保能力难以确定。
五、交易结构
信托与房地产合作的方式常见是贷款模式，收益权模式、股权模式。
贷款模式结构较为清晰，但由于受风险资本的约束，导致贷款的规模受限，因而产生了一些收益权模式规避监管，但采取收益权投资附加回购方式，虽然可以规避合规方面的要求，但是在法律层面的不确定性较大。
股权模式，一般是以增资等方式进入，需要信托公司派驻人员对财务、工程进度、印信予以监管。
一般股权模式往往要求交易对手股东进行回购，签订相关的回购或对赌条约。
总的来说，虽然房地产调控不断持续，但信托公司短期内由于成本等各方面考虑，暂时不可能放弃房地产市场这块蛋糕。
但是由于审查往往是时点上的控制，而房地产风险却伴随整个信托发行，本息回收全过程，而由于信托公司从业人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，风险全流程控制的能力还较弱。
应当说业务开拓必然伴随着风险容忍度的提高，风险管理渗透全流程，并越来越注重后期管理，路漫漫其修远兮，吾辈必上下求索！
作者简介：冯 印(1985-)，女，重庆市人，经济学学士，单位：西南财经大学金融学院，研究方向：风险管理方向。
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