房地产企业的主要风险点(PDF X页)
第一章：房地产投资及其风险
第⼀章：房地产投资及其风险第 ⼀章房地产投资及其风险 第⼀节投资与房地产投资.... ⼀、投资概述........⼆、房地产投资概述..... 第 ⼆节房地产投资的形式和利弊⼀、房地产直接投资 ..........三、房地产间接投资 ......四、房地产投资的利弊 .....第 三节房地产投资的风险....⼀、房地产投资风险的概念⼆、房地产投资的系统风险三、房地产投资的个别风险四、风险对房地产投资决策的影响 ..第 四节风险与投资组合 ...............⼀、投资组合理论........⼆、资本资产定价模型 ............第⼀节 投资与房地产投资 『房地产投资概述』 1.投资的概念 ■概念 投资是指经济主体（个⼈或单位）以获得未来资⾦增值或收益为⽬的，预先垫付⼀定量的资⾦或实物，经营某项事业的经济⾏为。
■理解（三个⾓度） 通俗⾓度－投资就是⽤钱来获取更多的钱。
⾦融⾓度－投资是购买⾦融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更⾼价格卖出的⾏为。
经济⾓度－投资是利⽤资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的⾏为。
2.投资的分类（四种分类） 3.投资的特性（四特性） ■投资是⼀种经济⾏为 ■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） ■投资⽬的是获取收益 ■投资具有风险性 4.房地产投资的分类（三种分类）按投资主体划分按经济活动类型划分按物业类型划分■政府投资■⾮营利机构投资■企业投资■个⼈投资■⼟地开发投资■房地产开发投资■房地产经营投资■居住物业投资■商⽤物业投资■⼯业物业投资■酒店和休闲娱乐设施投资■特殊物业投资 【关注点】不同投资主体的投资⽬的显著差异。
政府投资和⾮盈利机构，注重社会效益和环境⽣态效益；企业和个⼈，主要关注经济效益。
【2017年真题】房地产投资分为⼟地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进⾏划分的。
A.物业⽤途类型 B.投资对象存在形式 C.房地产投资主体 D.房地产业经济活动类型『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
企业风险点清单(二)
企业风险点清单（二）引言概述：企业在经营过程中存在各种风险点，这些风险点可能会对企业的经营活动和财务状况产生负面影响。
为了帮助企业更好地识别和管理这些风险，本文将结合实际情况，给出企业风险点清单（二），并详细阐述每个大点下的小点。
正文：一、市场风险1.需求不稳定：产品市场需求受季节、经济环境等因素影响，存在需求不稳定的风险。
2.竞争加剧：市场上竞争对手增多，产品同质化严重，并存在价格竞争等风险。
3.销售渠道不稳定：企业依赖少数销售渠道或代理商，一旦出现问题可能对销售业绩造成重大影响。
4.政策变化：政府政策的变化可能对企业的市场份额、产品定价等方面产生重大影响。
5.市场趋势变化：市场需求和趋势的变化可能导致企业无法及时调整产品规划和市场策略。
二、财务风险1.资金压力：企业经营过程中可能面临资金短缺的风险，如资金周转不灵、负债过高等。
2.财务造假：企业内部人员或外部合作伙伴可能通过虚报利润、掩盖财务问题等方式进行财务造假。
3.汇率波动：企业存在外汇业务或与国际供应商合作时，汇率波动可能对财务状况产生不利影响。
4.税务风险：企业应纳税额的计算存在不确定性，税务政策和规定的变化可能导致企业面临税务风险。
5.项目投资失败：企业进行的项目投资可能存在失败的风险，如投资收益不达预期或无法回收投资。
三、供应链风险1.原材料价格波动：企业采购的原材料价格可能受到市场供需变化等因素影响，存在价格波动的风险。
2.供应商失信：企业与供应商的合作存在供货延迟、产品质量等问题，可能对生产经营产生影响。
3.供应链中断：企业依赖的主要供应商或物流渠道出现故障或中断，可能导致产品供应中断。
4.产品质量问题：供应链中环节出现产品质量问题，可能导致企业面临召回、赔偿等风险。
5.新供应商选择困难：寻找合适的新供应商可能面临时间、成本等方面的困难，可能对企业运作产生负面影响。
四、人力资源风险1.员工离职率高：企业员工离职率高可能导致人员流动性大，对企业的稳定性和业务连续性造成风险。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点，根据上述行业特点，为确保财政收入稳定、税金按时缴纳，政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例，要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金，待项目竣备交付后再整体清算。
基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定，房地产企业会面临税金超缴风险。
对此，本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。
关键词：房地产企业经营开发；税务风险；管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
房地产企业参建保障房的利益驱动和主要风险
６ — ３
房地产企业参建保障房的式
在中央和地方政府积极推进保障房建设的过程 中， 大量央企 、 地方国资背景企业和大型 民企
纷纷加入到保障房建设的洪流之中。他们参建保 障房 的具体方式虽有不同 ， 但大致可以归为以
下 ３种主要 模式 。
城集 团 于 ２ １ ００年 ９月 ２ ５日成立 了绿 城 房产 建 设 管理 有 限公 司 ， 绿 城所 拥 有 的核 心 专业 力 量 将
及管理能力集合成各专业管控中心 ， 对代建项 目 进行技术支撑 、 专业管控和品牌服务 ， 负责输 出
绿 城集 团 的品牌 与建设 管理 服务 。
２配建模式。此模式是 ： ． 在房地产开发项 目的土地出让和规划设计上 ， 明确项 目 障房和商 保 品房各 自比例 。实际上是以地换房 ， 土地出让收益直接转化为保障房 ， 少了中间环节。房地产企 业按照规划好的商品房面积和保障房面积进行开发建设。对于配建模式 ， 可以从两种视角来看 待 。第一种是土地 出让环节在商品房土地中搭配一部分保障房土地 ， 最后由购买土地 的开发商 负责建设 ， 利润主要在于商品房销售部分。第二种允许开发商将保障房地块 ， 拿出一部分建成商 品房ｘ ｌ ￣＇ － ， 销售 利润主要 由允许作为商品房对外 出售 的那部分售房款构成。配建模式是 目 前经
文献标识码 ：Ａ
２ １ 年底 ， ００ 中央经济工作会议首次提 出建立住房保障体系和商品房体系的房地产发展思
路 。十 二五 时期 我 国将 推 动保 障房 大规模 建设 。从 ２ １ ０ １年各 省市保 障性 住 房 的任务 分解 来 看 ，
我国保障房建设任务非常繁重 ， 不仅要依靠 中央和地方政府 ， 同时还需要更多房地产开发企业的 参与。在房地产调控趋于严厉、 保障房建设力度显著加大的双重背景下 ， 已有部分房企开始参与 保障房建设 ， 但主要 以央企和地方国企为主。这是 因为， 房企参建保 障房 ， 尤其是廉租房和公租 房 ， 前并没有形成成熟的盈利模式 ， 目 其直接投资收益薄弱， 净利润仅在 ３ ％左右 ， 而市场化住宅 开发净利润一般都在 １ ％以上 ， ５ 两相对 比， 房企大规模参建保 障房很难形成强烈的直接利益驱 动。不过 ， 尽管 目 前房企参建保障房的强烈 直接利益驱动没有形成 ， 但间接利益却是多元的 ， 从 而也能够对央企、 地方国企和一些大型民企产生一定 的吸引力 。这些间接利益驱动主要包括 ： 通
房地产企业财务风险分析与防范
现代经济信息房地产企业财务风险分析与防范孙凤仪 广西财经学院摘要：近年来，伴随市场经济的飞速发展与消费方式的改变，房地产行业在此过程中取得不小成就，成为国民经济支柱型产业，在当代社会经济生活中有着至关重要的地位。
本文首先介绍了房地产企业财务风险防范的必要性，然后针对风险类型和成因展开分析，最后提供了防范对策以供参考，旨在推动行业深入发展。
关键词：房地产企业；财务风险；可持续发展中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)036-0182-02引言在房地产企业财务管理过程中，存在各种各样的财务风险，虽然有一少部分能增加企业获益，但大部分能带来严重的经济损失，甚至导致破产。
怎样有效防范这些财务风险，成为当今此行业所面临和亟需解决的重点问题。
相关人员在实践过程中必须要做到及时发现风险，及时解决风险，做好未雨绸缪的准备。
一、房地产企业财务风险防范的必要性（一）有助于国民经济良好发展对次贷危机发展进程进行全面分析，可归纳出两点最基础的结论：第一，房地产行业的飞速发展对我国经济增长有着推动性作用，若企业存在财务风险有可能会造成其破产，存在财务危机则会引发金融危机，导致国民经济不断下滑，此种关联效应是其余行业无法实现的。
第二，强化房地产财务风险防范能保障国民经济良好发展，若财务部门可以事先发现企业内存在的风险，鉴别市场变化制造的财务危机，便能全方位检测、实时追踪，第一时间确定出风险的改变与传输途径，选用正确的防范处理对策，从而减少不必要的经济损失。
（二）有助于建设和谐社会因为房地产企业传导性较强，因此加大企业投资力度同样能促进国民经济提升。
据大量调研显示：若在投入100元的住房资金，在其他关联产业中则能有180元左右的需求；但若卖出100元的住宅时，则能产生160元其余产品的售卖；若增加100个百分点的房地产建设，便能促进GDP提高15个百分点；若房地产且招纳150人，则能促进关联行业300人上岗工作。
房地产企业审计方案(二)2024
房地产企业审计方案（二）引言概述：
在房地产行业中，审计方案是企业管理和监督的重要工具。
本文将介绍房地产企业审计方案的相关内容，包括内部控制评估、风险管理、审核程序、结果分析和建议改进等五个大点。
正文：
一、内部控制评估
1.明确房地产企业内部控制目标和原则
2.评估企业内部控制的有效性
3.发现和纠正内部控制缺陷
4.建立内部控制测试程序
5.跟踪和监控内部控制改进的实施情况
二、风险管理
1.确定房地产企业面临的各类风险
2.制定风险管理策略和措施
3.建立有效的风险评估和监控系统
4.对风险进行分类和优先级排序
5.定期进行风险审计和风险管理效果评估
三、审核程序
1.了解房地产企业的业务和运作模式
2.明确审计目标和范围
3.设计和执行审计程序
4.收集和分析相关证据
5.编制审计工作底稿和报告
四、结果分析
1.对审计过程中发现的问题和异常进行分析
2.评估房地产企业的财务状况和经营绩效
3.分析利润、成本和资产负债表等财务指标
4.与行业标准和竞争对手进行比较
5.提出审计意见和建议改进的措施
五、建议改进
1.针对审计发现的问题和不足提出改进意见
2.建立和完善内部控制制度和流程
3.加强房地产企业的风险管理能力
4.提高财务报告的透明度和准确性
5.培训和提升员工的审计意识和技能
总结：
通过本文介绍的房地产企业审计方案，企业能够有效评估内部控制、管理风险、执行审计程序、分析审计结果、并提出建议改进的措施。
这将帮助房地产企业提升管理水平、规范经营行为，并为企业的可持续发展提供有力支持。
房地产母公司中标拿地,项目公司(子公司)开发的涉税风险管控
房地产母公司中标拿地，项目公司（子公司）开发的涉税风险管控房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。
这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。
然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点：母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。
如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。
到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。
一、房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。
由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。
中国恒大集团房地产投资风险及对策分析
Qiye Keji Yu Fazhan投资风险是指从投资开始到投资结束的期间内，受到种种不可控因素的影响，使实际投资收益与预期收益之间产生的偏差。
投资过程中总是伴随着风险，投资风险并非是一成不变的，它会随着投资活动的进行而发生变化。
投资的风险性质和后果也会因为投资阶段的不同而发生改变。
因此，需要对中国恒大集团房地产投资风险进行分析，以便提出对策。
1中国恒大集团房地产投资现状1.1中国恒大集团房地产发展现状截至2018年末，中国恒大集团的总资产达1.88万亿元，该集团逐渐将发展战略调整为“多元+规模+品牌”模式，同时逐步降低企业负债率、企业成本，提高企业资金周转率。
除此之外，中国恒大集团在规模方面增速放缓，于整个行业中排名第三。
随着房地产市场格局的变化，中国恒大集团调整了发展战略，从2014年开始逐步将业务重点向二、三线城市转移，其主要发展目标仍是获取一、二线城市的土地资源[1]。
目前，中国恒大集团的一、二线城市土地储备资源占总量的73%，优质的土地储备资源使它在行业中处在下行发展态势时，仍能够获取利润，实现对房地产市场份额的稳定持有。
截至2018年末，中国恒大集团实现销售收入4662.00亿元，毛利润达1689.5亿元，利润同比增长50.5%，毛利率为36.2%，盈利水平仍领先其他房企。
2018年的合约销售额为5513.4亿元，较2017年增长10.1%；合约销售面积为5243.5万m 2，同比增长4.2%。
合约平均售价为10515元/m 2，较2017年增长5.6%。
目前，中国恒大集团有173个新项目正在紧锣密鼓地进行，这些项目分布在深圳、重庆、成都等数十个城市，在售项目累计达到829个，分布于227个城市。
本文分析认为，即便是在房地产行业动荡、行业分化加剧的背景下，中国恒大集团各项财务数据均保持在行业平均水平之上，主要得益于中国恒大集团的产品定位准、品质高、管理严的优势[2]。
1.2中国恒大集团房地产投资现状1.2.1中国恒大集团房地产投资规模逐年扩大中国恒大集团年报显示，2014年，中国恒大集团注重可持续盈利能力，选择优质的项目补充和平衡一、二、三线城市的区域布局。
房地产企业信用风险的度量与防范研究——以A公司为例
1引言A 公司成立于1998年，经过20余年的经营，已跨入千亿房企的行列，在房地产行业中占据举足轻重的地位。
但近年来，该公司逐渐显露出财务危机的迹象，具体表现为商业票据的偿付纠纷增多、债务展期工作开展。
截至2022年11月末，该公司有息负债规模为652.94亿元人民币，其中一年内到期的有息负债总计376亿元人民币，累计完成209.35亿元人民币有息负债的展期工作。
尽管如此，当年12月28日，公司仍然无法在30天的宽限期内支付其境外美元优先票据利息0.11亿美元，产生境外债券违约，反映了公司当前存在很大的信用风险。
2KMV 模型概述2.1KMV 模型理论KMV 模型是一种估计企业违约概率的方法，它以BSM期权定价理论为基础，将企业的价值分解为股权和债务两部分，将股权认定为看涨期权，将债务视作看跌期权。
该模型的核心思路是企业的期望资产价值如果不足以偿还其债务面值，就会发生债务违约。
因此，用企业的期望资产价值与债务违约点的差额来衡量违约风险，该差额便是违约距离。
违约距离越大，表明企业违约的概率越小；违约距离越小，表明企业违约的概率越大。
2.2KMV 模型计算步骤2.2.1资产价值与资产价值波动率计算根据BSM 期权定价理论，资产价值与资产价值波动率的计算公式如下：V E =V A N （d 1）-De -rT N （d 2）d 1=ln V A D+（r +σ2A 2）TσA T √d 2=d 1-σA T√⎧⎩⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⎨⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐其中，V E 表示股权价值，V A 为企业资产价值，D 表示债务面值，e 为自然对数的底数，r 表示无风险利率，T 表示债务到期时限，σA 表示资产价值波动率，N （d 1）、N （d 2）表示标准累积正态分布函数。
资产价值波动率σA 与股权价值波动率σE 之间的关系为：σE =N（d 1）V A σA V E2.2.2违约点与违约距离的计算KMV 模型将违约点设置为公司短期负债与50%的长期负债之和，然后与资产价值、资产价值波动率结合计算违约距离[1]。
A房地产公司财务风险识别与评价
摘 要：随着我国经济体制的发展与完善，房地产企业已成为我国国民经济的支柱。
但是，近年来国家不断加强对房地产企业的宏观调控、人民需求多样化、行业间竞争加剧，致使房地产企业的财务风险不断增加，房地产企业要想持续的发展，必须树立风险意识。
本文以房地产企业的代表-A 公司为例，对其投资风险、筹资风险、营运资金风险、收益分配风险进行识别与评价，为其他房地产企业的财务风险防范提供了参考。
关键词：房地产企业；财务风险识别；财务风险评价一、A 房地产公司财务风险识别（一）筹资风险识别1.短期偿债能力风险表1 A 房地产公司2016-2020年短期偿债能力指标从表1可以看出，A 房地产公司2016年-2020年流动比率总体呈下降趋势，在2018年，流动比率下降至1.33，相比2016年的1.53，下降了0.2，2019年其流动比率发生一定的回升，回升至1.51，而在2020年，其流动比率又开始下降，相比于房地产企业流动率的平均值1.8来说，A 房地产公司的流动比率一直处于低位，这反A 房地产公司财务风险识别与评价陈 杰年份流动比率速动比率现金比率2016 1.530.490.212017 1.420.440.122018 1.330.460.242019 1.510.580.2720201.400.600.15作者单位：青海民族大学经济与管理学院80映出了A房地产公司的流动资产缺乏变现能力。
A房地产公司速动比率在2017年发生了小幅度下降，从2017年开始，逐年上升，速动比率从2017年的0.44上升至0.60，其速动比率的平均值为0.51，比行业平均值高出0.06，这表明A房地产公司拥有足够的货币性资产用于偿还短期债务。
A房地产公司现金比率在2018、2019年发生一定程度的上升，但从总体来看，其现金比率仍然呈现下降趋势。
相比于行业平均值的0.25，其现金比率还是偏低，这再一次表明A房地产公司资产的变现能力存在一定的不足。
房地产行业专题研究：财务视角下的地产信用风险分析框架与应用
目录一、财务分析：自下而上透视房企信用 (3)二、17年-20年：长效机制与周期嬗变 (4)三、定性分析：违约角度观察，高杠杆和多元化是两大风险点 (6)四、定量分析：在市场和经营中寻找相关性 (10)五、如何从财务的角度预测房企的信用风险 (13)一、财务分析：自下而上透视房企信用财务报表是经营情况向公司战略的映射。
财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况，并且也可以由果推因，从经营情况体现出企业竞争力进而映射出企业的战略导向。
因此财务指标不仅具有分析公司现状的含义，还可以自下而上透视公司经营逻辑，预测公司未来的发展。
图1：财务报表囊括了公司的经营情况，竞争策略，公司战略等信息资料整理：云锋金融财务分析是房企信用分析的基础。
对于房地产信用债研究来看，财务分析是研究房企信用的基础。
虽然由于财报制度的局限性，利润表相关指标与实际经营情况有所脱离，但公司的偿债能力，运营能力，产品力等方面均在财报有所体现，而且还可以从财报中推测房企的竞争策略与公司战略，从而结合宏观分析预测房企长期的信用变化。
财务定量分析结合经营数据和战略定性分析能对房企信用质量有更深入的研究。
信用评级模型的核心在于不同指标权重的配置。
业内财务分析结合在买方信用评级模型中应用于信用研究，信用评级模型能将公司隐性的信用分析框架显性化可视化，快速地将信用主体的信用质量通过评分的形式可视化表达，并且可以通过比较评分与市场利差的差异发掘投资机会。
在信用评级模型中，财务指标占主要的定量部分，定量的方式是通过赋予各指标不同的权重得出分值，因此房企信用财务分析的核心在于去除信息噪音，总结财务分析框架，找出影响房企偿债能力的核心财务指标。
我们通过回顾历史归纳总结适应市场的客观财务分析框架。
指标赋予权重的方法有多种，类似历史回溯法、专家打分法、熵权法等，我们尽量排除主观因素从客观的角度去为财务指标赋权，主要通过三种方法归纳信用财务分析框架：1、从结果出发，分析违约房企的战略，经营情况总结财务恶化路径，筛选预测违约的财务指标；2、从市场出发，假设市场有效，市场的利差体现了标的的违约可能性，那么通过多元回归的方式构造模型得出高显著度指标；3、从经营出发，通过底线思维，假设现金短债比和净负债率的变化会极大增加违约的可能性，因此通过建模分析筛选这两个指标的领先变量。
房地产企业税收风险及管控陈涛
房地产企业税收风险及管控陈涛发布时间：2021-11-07T09:38:18.061Z 来源：《中国经济评论》2021年第9期作者：陈涛[导读] 房地产关乎国计民生，近年来迎来了房地产行业的蓬勃发展，但由于房地产企业开发项目的运营周期长，涉及融资，建设，预售（销售）等许多环节，因此资金组成构成复杂，且成本分摊计算和复杂的税收征收系统。
铜陵学院财税与公共管理学院安徽省铜陵市 244000摘要：随着我国经济的飞速发展以及房价的提高，近年来，房地产企业已成为我国重要的经济支柱产业。
房地产企业在拉动上游企业经济发展的同时，也在推动着下游企业的不断进步。
随着房地产企业的不断发展和税制改革的不断推进，国民经济的发展水平也会不断提高，人民的生活水平不断提升，从而稳定一个国家自身的经济发展。
所以，加强对房地产企业的风险管理，对我国财政收入的稳定以及经济的健康发展十分重要。
本文采用文献分析法、实地调研法和案例研究法，分析房地产企业特征、税制特征以及常见税收风险表现形式，并且简要的就房地产企业存在的风险进行了探索，并提出了通过构建体系和加强管理等一系列管控措施。
关键词：房地产企业；税收；风险管理一、引言房地产关乎国计民生，近年来迎来了房地产行业的蓬勃发展，但由于房地产企业开发项目的运营周期长，涉及融资，建设，预售（销售）等许多环节，因此资金组成构成复杂，且成本分摊计算和复杂的税收征收系统。
由此引起的税收风险相对较大。
税收是国家财政收入的重要来源，也是国家机制运行的重要保证。
二、房地产企业税收风险概述（一）税收风险概述房地产行业不仅会计核算繁琐，同时会计核算与税法上存在差异，并且房地产企业涉及的税种较多，因此房地产企业很容易产生涉税风险。
一般认为，房地产企业主要涉及的税收风险常见表现在营业收入类、虚列成本费用类以及其他方面。
（二）房地产企业概述在当前社会、经济的背景下，房地产企业经济的发展，在国民经济发展中占有着极具分量的地位，也正是由当下经济形势和社会发展的需要所造成的。
房地产企业财务风险及防范研究
房地产企业财务风险及防范研究V V 李巧随着我国经济蓬勃发展，房地产企业在经济发展中发挥出日益重要的作用。
国家在制定各项政策时，会充分考虑到政策对房地产企业的影响，房地产企业也在各项政策的调控之下获得进一步发展，但同时面临着日益激烈的竞争。
在这一背景下，各大房地产企业要积极提高自身实力，才能获得更大的效益。
目前，许多房地产企业的财务工作面临较大风险，一是由于企业缺乏必要的风险管理与控制意识；二是现阶段的内部管理工作比较混乱，影响企业抗风险能力的提升，从而对企业的经济活动造成不利影响。
由此可见，企业要将财务风险的防范放在重要地位，制定合理的应对措施，以此避免产生损失，创造更大的效益。
一、房地产企业的财务风险（一）利率风险各大房地产企业所负责的工程项目规模较大，施工周期比较长，因此需耗费庞大的资金，才能确保工程项目顺利开展。
房地产企业由于资金比较有限，在实际操作过程中要通过不断融资和贷款等方式，才能满足工程项目的建设需求。
一旦利率产生较大的波动，就会对房地产企业的发展造成不利影响。
比如，利率的波动幅度较大，就可能会诱发通货膨胀，导致物价上涨，企业需投入更多的资金，这样就会缩小利润空间，影响企业的效益。
近年来，国家制定多项政策对房地产市场进行调整，并对银行利率进行相应的调整。
一旦利率有所提高，房地产企业除了要进一步加大资金的投入力度外，其所面临的经营成本也会提升，而房屋销售的价格攀升，就会进一步抑制人们对房屋的购买欲望，导致企业面临较大的损失。
（二）融资风险房地产属于资金密集型行业。
房地产企业在投入资金时，往往会由于自身资金比较有限而选择多种融资方式，以满足庞大的工程建设需求。
目前，企业所面临的融资难度比较大，还要承受高昂的融资成本，导致企业的负债结构不平衡。
现阶段，许多房地产企业进行杠杆融资时要承受越来越高的成本，导致企业面临较高的负债，甚至产生财务危机。
（三）投资风险房地产企业在发展的过程中需投入大量的资金，如此才能确保庞大的工程项目顺利进行。
关于改善房企风险的四点建议
关于改善房企风险的四点建议
改善房企风险的四点建议
随着房地产行业的迅速发展，房企风险也逐渐显现。
对于开发商来说，防范风险是保持持续稳健发展的关键。
那么，如何改善房企风险呢？以下四点建议值得参考。
1.严格把控资金流向
房地产开发涉及到的资金较多，包括土地购买、建筑材料采购、工程进度款支付等。
因此，开发商需要严格按照资金流向进行管控。
在项目启动前，可以进行资金需求预测，规划好项目预算，以确保资金的合规、规范运作。
2.建立信用管理体系
开发商作为企业，需要具备良好的信用体系，这将有助于提高金融机构对开发商的信任度，为融资提供有力支撑。
建立信用管理体
系，包括定期对金融机构、合作伙伴、供应商等进行信用评估，及时了解他们的信用状况，有助于降低信用风险。
3.做好风险控制
开发商需要做好风险控制，以确保项目的顺利进行。
在项目开发过程中，要关注市场动态，避免盲目跟风，或过度依赖某个市场。
此外，需关注工程质量问题，确保工程合规验收，避免工程质量带来的风险。
4.加强税务管理
税收是开发商运营过程中需要面对的重要问题。
加强税务管理，可以帮助开发商确保税收合规，降低税收风险。
开发商可以与专业税务机构进行合作，提供税务咨询、规划及申报服务，确保税务风险的有效控制。
总之，改善房企风险需要从多个方面进行着手。
只有通过加强资金管理、建立信用管理体系、风险控制以及税务管理，才能让开发商实现稳健发展，为我国房地产行业作出积极贡献。
2024-2-28房地产开发企业(项目)契税要点及风险提示
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《契税法》公布后，《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》 (财政部 税务总局公告2021年第23号)第一条第 (五)项规定，“土地使用权 出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物 和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付 的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”。
除此，没了！——建设单位与施工单位缴纳环保税的区别。
如果是建设单位缴纳环保税，《土地增值税暂行条例实施细则》第七条 第(五)项规定：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营 业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视 同税金予以扣除。” 因环保税不属于转让房地产时缴纳的税收，因此不能 扣除。
《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让 收支管理办法>的通知》(财综〔2006〕68号)第十条规定，任何地区、部门 和单位都不得以“招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种 名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地 换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入；也不得违反规定 通过签订协议等方式，将应缴地方国库的土地出让收入，由国有土地使用 权受让人直接将征地和拆迁补偿费支付给村集体经济组织或农民等。
契税税率为百分之三至百分之五。
计税依据——《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径 的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）第二条“关于若干计税依据 的具体情形”。——成法后总结归集了以往的成果。
注意点：纳税人——承受的单位和个人。
（一）补缴（退还）土地出让价款的契税处理 1.政策。 《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财 政部 税务总局公告2021年第23号）第四条第（三）项的规定，“因改变土地 性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税 义务发生时间为改变土地使用条件当日。 发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应 自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税”。 跟据该公告第五条第（四）项第2点的规定，纳税人缴纳契税后，“在出 让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退 还土地出让价款的”，可依照有关法律法规申请退税。
房地产企业流动性风险现状分析
房地产企业流动性风险现状分析房地产业属于开发周期较长的资金密集型产业，项目开发周期较长使得企业需要长期的资金支持，而目前我国房地产企业能够在资本市场获得的大部分资金支持为短期资金。
而且，从企业债务结构也不难发现，房地产企业财务杠杆较高，对短期贷款有着强烈的依赖。
这种资金需求的长期性和资金供给的短期性相结合，形成了房地产企业不容忽视的问题——流动性风险。
流动性风险的存在使房地产企业必须密切关注现金流的流入与流出平衡。
中国房地产TOP10研究组通过对房地产上市公司2007-2009年现金流状况分析发现，2009年房地产企业现金流较为充裕, 流动性风险较2008改善明显。
从中国房地产企业的债务结构特点来看，土地储备的盲目扩张会增加企业的流动性风险，企业对抗流动性风险较好方法是提高资产周转率，加快资金周转速度。
1 中国房地产企业资本结构特点：流动负债比重较大为了取得房地产企业的资本结构数据，中国房地产TOP10研究组选取了96家沪深房地产上市公司和26家中国大陆在港上市公司进行2007、2008、2009半年（1H2009）和2009第三季度(3Q2009) 的资本结构分析（大陆在港上市公司没有公布第三季度财务报表所以不参与2009第三季度分析）。
以上122家企业涵盖了全国性和地区性的房地产开发企业，基本代表了中国房地产企业的现状。
表1显示了我国上市企业的资本结构中各项数据占总资产的比例中值。
为了与国外公司比较，表1中也列出了3家典型美国房地产开发公司的资本结构数据，分别为Pulte Homes (万科的标杆企业)，行业销售额第一和第二的的Dr.Horton, Inc，Lennar Corp.表1：我国房地产行业的资本结构（中国房地产企业数据为行业中值）从表1中国房地产企业的资本结构可以看到，中国房地产企业的流动负债扣除预收账款，即必须在一年内付清的债务占总负债的56%；企业的长期债务仅占总负债的23%，而这些长期债务里80%以上为银行贷款，需要在1-3年内付清。
房地产开发项目融资风险及防范措施
(上接第丨19页)壮大自身，才能得到投资者的青睐，从而构 建多元化的融资渠道，为企业战略发展目标的实现,创建良 好的资金基础。
(二) 健全融资风险管理机制 1. 程序规范化 融资风险防范是房地产企业的重要组成部分，而程序 的规范化就是首要环节。企业在充分认识风险管理重要性的 同时，需要进一步针对融资风险问题，进行有效地识别、评估 和分析，并做出相对应的策略,通过程序化的设定来严格控 制各种程序。外部风险对企业产生的影响，无法进行全面控 制,只能够跟随外部风险的变化情况,主动调整整体规划，从 而适应外部风的变化，做好融资风险的整体预估，提出针对 性的风险策略，尽可能降低融资风险造成的负面影响。 2. 引进融资风险管理人才 管理者的水平是决定融资风险管理质尿的重要因素， 所以在融资风险管理过程中，人才是其中的关键，企业在建 设过程中，应该不断地引入高水平的专业化人才，强化专业 人才对融资风险管理的重要影响，同时，进一步拓展就职人 员的专业培训，通过专家讲座、工作培训等，更好地提高风 险管理人才的能力。 (三) 完善融资外部制度环境 1.不断完善房地产融资立法 房地产企业的融资发展与良好的制度环境是密切相关 的，政府部门在融资风险管理过程中，也应该担负起自身的 职责,不断完善融资立法。同时针对法律空白地带，应该进 行全方位的分析，进一步强化政府法律对于融资风险管控 的作用，企业应该强化政府法律的学习，制定合理的融资策
（-）房地产开发项目存在的融资风险 房地产项目开发是一项系统性的工程,发展过程中所面 临的风险因素众多，从所处环境的不同，可将其分为内部风 险和外部风险两种。从概念的角度来看，内部风险指的是企 业管理以及决策所造成的风险问题，企业在发展过程当中 会面临众多决策,任何一个决策的失误或偏差，都会影响企 业的发展，相较于外部风险识别而言，内部风险的识别难度 更高,但由于企业控制权大，风险控制相对较为简单。例如， 房地产企业获得融资后，融资对象并没有按照融资协定履 行自身的相应责任,就会造成信用风险,房地产企业发展中 决策不健全，会形成决策风险，房地产企业缺乏相应的专业 化经营人才,会造成经营风险等。外部风险是受到社会大环 境的整体影响，企业在面临外部风险时，往往处于被动地 位，只能够主动地调整自身的发展策略来适应风险，从而达 到规避风险、实现利益最大化的目的。例如，国家针对房地 产行业，作出有效的政策调整，不利于企业发展的政策，造 成政策风险，国家宏观经济调控对企业造成不利影响，形成 经济风险等。无论是外部风险还是内部风险,同样都会对企 业发展造成巨大的影响,但是企业并非只能被动接受，可以 结合自身的发展战略，采取有效措施,从而达到规避风险的 目的。 （二）房地产开发项目融资风险存在的原因
房地产开发中的合同风险管理指引(范本文)
房地产开发中的合同风险管理指引引言在房地产开发过程中，合同是一个至关重要的法律文书，它规定了开发商和购房者的权利和义务。
然而，由于房地产开发过程中的复杂性和不确定性，合同风险是不可避免的。
为了帮助房地产开发商更好地管理合同风险，本文提供了一些合同风险管理的指引。
合同风险的类型1.法律风险：包括合同违约、违法行为等法律问题。
2.经济风险：包括价格波动、资金问题等经济上的风险。
3.技术风险：包括工程质量、技术标准等技术问题。
4.市场风险：包括市场需求变化、竞争压力等市场上的风险。
合同风险管理的策略1. 明确约定合同条款合同条款应尽可能明确和详细，包括各方的义务和责任、支付方式、违约责任等内容。
在编写合同条款时，应充分考虑各方的权益，确保合同的公平性和合法性，并避免模糊不清的条款。
2. 仔细审查合同文件•权益保护：确保合同条款能够保护自己的权益，如避免过多的责任承担和风险。
•风险分担：确保合同条款能够公平地分担风险，避免过度承担风险。
•条款合规性：确保合同条款符合相关法律法规的规定，避免违法行为。
•适用条件：确保合同条款的适用条件明确，避免争议和歧义。
3. 建立风险管理机制•风险评估：定期评估合同风险的可能性和影响程度，并制定相应的风险管理措施。
•风险监测：密切关注市场、技术和经济等方面的变化，及时发现和预防合同风险。
•风险应对：在合同风险发生时，及时采取相应的措施，减少和控制风险的影响。
•风险总结：定期对合同风险管理的效果进行总结和评估，并不断改进管理措施。
4. 加强合同履约管理•监督合同执行：密切监督合同执行过程，确保各方按照合同条款执行合同。
•及时沟通协调：及时沟通和协调合同履约过程中出现的问题和变化，避免产生争议和纠纷。
•合理变更合同：在合同执行过程中，如果发现合同条款需要变更，应通过合法和公正的程序进行变更，并保留相关证据。
结论合同风险是房地产开发中不可避免的问题，但通过合理的合同风险管理，开发商可以有效降低合同风险的发生和影响。
试论房地产企业税务风险防范及应对策略
试论房地产企业税务风险防范及应对策略付公正上海鼎汇通股权投资管理有限公司摘要：随着国民经济高速增长，广大居民的收入快速增加，购房需求也与日俱增，在此环境下房地产企业的发展速度也随之快速增长。
作为对民生稳定有较大影响的房地产企业，近年来发展势头迅猛，企业的收入和税收都不断攀升，因而房地产企业也成为了税务主管部门的重点关注对象。
目前，房地产企业在经营过程中，面临激烈多变的竞争环境，随之税务风险也有所增加，企业的高投资、资金回笼慢等都会对税收产生影响。
本文以房地产企业税务风险防范和应对为核心，分析企业具体的税务风险，而后阐述当前企业税务风险管控现状，尝试提出企业防范应对税务风险的有效策略，进而达到提升企业防范税务风险能力、使企业税务处理方案更为合规的目的。
关键词：房地产企业；税务风险；防范及应对自“营改增”在国内房地产行业、建筑行业等试点推进以来，房地产企业从营业税中脱离，正式步入增值税时代。
房地产开发具有投资资金数额大、项目分布地域广、项目运行环节多、项目整体建设周期长等特点，使得房地产企业涉税事项多，种类丰富，制定税务方案的难度颇高，税务风险一直伴随着企业的经营管理。
而房地产企业要实现长期健康发展，就需要考虑经济效益与税务风险管控间的关系，企业的风险管理部门应当高度重视税务风险防范和应对。
一、房地产企业面对的税务风险分析房地产企业面对的税务风险主要有以下几个方面：首先是项目开发初期的土地获取环节，企业在此阶段的投资金额在整体项目开发投资中比重最大，企业获取土地的方式有多种，如土地转移，签订合同时未能按照期限申报缴纳契税引发税务风险；拆迁安置中费用核算不准确而引发税务风险。
其次，房地产项目建设阶段，此阶段企业涉及多个产业链上游单位，如建筑企业、设计企业等，因此是否保证成本支出取得规范、完整的发票是这一阶段的主要税收风险。
项目建设阶段的成本核算和收入核算准确则会引发漏税风险，影响税务机关对企业的印象。
营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施
营改增后房地产企业税务风险点分析与管控措施发表时间：2019-05-06T15:03:53.253Z 来源：《中国经济社会论坛》学术版2018年第9期作者：夏文俊[导读] “营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。
夏文俊济南东进龙鼎置业有限公司山东济南 250012摘要：“营改增”后，房地产企业发展已经掀开了崭新的一篇章，但是在掀开新篇章的同时也需要面对新一轮税务风险。
因为房地产企业自身具有价格敏感性、业务复杂性的特征，所以税务部门对“营改增”后的税务关注度非常高。
因此，基于当前“营改增”后税务情况，房地产企业首先应明确认识新的纳税政策，继而结合企业自身的发展情况，加强房地长税务风险控制及房地产企业的票据管理。
关键词：营改增；房地产企业；税务风险引言营业税改增值税自2015年起在全国范围内推行试点，这不仅仅是我国税务体系与国际接轨的重要一步，更是实际降低企业纳税负担、活跃我国社会主义市场经济的重要举措，营改增在减轻企业税务负担、调整企业生产经营结构方面做出了卓越贡献，从长远来看，绝对是一项利国利民的积极改革。
随着营改增的全面施行，在不同行业不同领域所带来的影响及变化也是不容忽视的，而面对税务体制的深刻变革，企业现有的管理体系、财务管理理念及模式也必然受到影响和冲击，新旧管理意识的冲击和管理模式的碰撞，甚至在某些行业产生了短期内的制约及消极影响。
这一影响在房地产行业及企业当中也表现得比较明显，因此，如何有效应对营改增，尤其是充分掌握营改增之后房地产企业在税务管理及风险防控方面的新侧重，对于房地产企业实现营改增平稳积极过度、进一步强化企业管理质量意义重大。
1营改增给房地产企业带来的税务风险1.1税务风险职能部门不完善在多处房地产公司中，都成立专门的税收管理机构，但是并没有针对税收管理等具体职能进行划分。
税收管理人员其职责也仅限于报税，并不能针对税务风险进行识别和管理。