房地产投融资决策及其风险管理案例分析(PPT)
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【风险管理】风险投资理论分析及案例(ppt 64页)
种形式。
1. 2 三美国、风险风投资险概投览—资发展发史展阶段
最早的风险投资：大航海时代的探险。
哥伦布找了葡萄牙和西班牙王室寻求VC，最好西班牙同意投资， 签订合同：凡哥伦布西行所发现之地，取得的财富中，十分之九归 于王室，十分之一归哥伦布本人；最后哥伦布发现了美洲
麦哲伦（好望角）等人都是与风险投资合作的创业者的先驱
1979年夏天，苹果公司再次融资，此次参与投资的全都是全 球最大的风险投资机构和商业银行。比如施乐公司的投资部 施乐发展公司投了105万美元。这是上市之前的最后一次融 资。1980年12月12日苹果公司上市，每股发行价14美元， 当天以22美元开盘，几分种内460万股被抢购一空，当日收 盘价29美元。乔布斯当日身家达到2.17亿美元，那年他24岁 。迈克·马库拉身家则达到2.03亿美元（9.2万美元的天使投 资增值了2200倍！）。
停滞阶段 （60年代末至70年代末期）
原因：(1) 经济的萧条。越战爆发和经济“滞胀”； (2) 税收的不利。1969 年,美国国会将长期投资的资本
收益税由29%提高到49%； (3) 金融市场的不景气。
1.发2 展美国与风挫险折投阶资概段览（—8发0年展史代至90年代）
80 年代中前期，风险投资业快速发展 (1)税收的优惠。1978 年,国会将资本所得税由49%调到28%
起步阶段（20世纪40年代初至50年代末）
美国第一家正规的风险投资公司是创建于1946年的美国研究 与开发公司(Boston’s American Research＆ Development Corp．简称ARD)，它的诞生是风险投资发
成长阶段 (50年代末至60年代末期)
美国政府于1959年开始参与风险投资，颁布《小企业投资 法》，由小企业管理局(SBA)批准成立小企业投资公司 (SBIC)。
1. 2 三美国、风险风投资险概投览—资发展发史展阶段
最早的风险投资：大航海时代的探险。
哥伦布找了葡萄牙和西班牙王室寻求VC，最好西班牙同意投资， 签订合同：凡哥伦布西行所发现之地，取得的财富中，十分之九归 于王室，十分之一归哥伦布本人；最后哥伦布发现了美洲
麦哲伦（好望角）等人都是与风险投资合作的创业者的先驱
1979年夏天，苹果公司再次融资，此次参与投资的全都是全 球最大的风险投资机构和商业银行。比如施乐公司的投资部 施乐发展公司投了105万美元。这是上市之前的最后一次融 资。1980年12月12日苹果公司上市，每股发行价14美元， 当天以22美元开盘，几分种内460万股被抢购一空，当日收 盘价29美元。乔布斯当日身家达到2.17亿美元，那年他24岁 。迈克·马库拉身家则达到2.03亿美元（9.2万美元的天使投 资增值了2200倍！）。
停滞阶段 （60年代末至70年代末期）
原因：(1) 经济的萧条。越战爆发和经济“滞胀”； (2) 税收的不利。1969 年,美国国会将长期投资的资本
收益税由29%提高到49%； (3) 金融市场的不景气。
1.发2 展美国与风挫险折投阶资概段览（—8发0年展史代至90年代）
80 年代中前期，风险投资业快速发展 (1)税收的优惠。1978 年,国会将资本所得税由49%调到28%
起步阶段（20世纪40年代初至50年代末）
美国第一家正规的风险投资公司是创建于1946年的美国研究 与开发公司(Boston’s American Research＆ Development Corp．简称ARD)，它的诞生是风险投资发
成长阶段 (50年代末至60年代末期)
美国政府于1959年开始参与风险投资，颁布《小企业投资 法》，由小企业管理局(SBA)批准成立小企业投资公司 (SBIC)。
房地产企业融资ppt课件
2024/1/26
9
债券发行
企业债
由企业发行的债券，投资 者购买后成为债权人，享 有固定收益。
2024/1/26
公司债
上市公司发行的债券，通 常具有较高的信用评级和 较低的融资成本。
可转债
具有转换为股票权利的债 券，为投资者提供多种选 择。
10
信托计划及其他创新产品
信托贷款
信托公司向企业提供的 贷款，通常具有较灵活 的融资条件和较高的融
信用风险
评估借款方的还款能力和意愿， 建立严格的信贷审批流程。
流动性风险
确保足够的现金流以应对短期债 务和突发事件，建立流动性应急
预案。
2024/1/26
14
案例分析：高风险项目应对策略
2024/1/26
01
案例一
某房企通过高息借贷进行高风险项目投资，最终因资金链断裂导致项目
失败。应对策略：在项目投资前进行充分的市场调研和风险评估，制定
风险与挑战
如何应对PPP模式中的潜在问题
2024/1/26
21
产业链上下游企业间合作模式探讨
房地产企业与金融机构合作
融资创新与风险管理
房地产企业与建筑企业合作
共建产业链生态圈
2024/1/26
房地产企业与其他相关企业合作
拓展业务领域，实现多元化发展
22
案例分析：跨界合作实现共赢局面
01
02
03
04
25
未来发展趋势预测及挑战应对建议
2024/1/26
房地产市场趋势分析
结合宏观经济形势、人口变化、城镇化进程等因素，预测房地产 市场未来发展趋势。
行业挑战及应对策略
分析房地产行业在发展过程中可能面临的挑战，如市场波动、政策 调整等，提出相应的应对策略。
《房地产金融》课件
房地产证券化
房地产证券化的定义
房地产证券化是指将房地产资产转化为可交 易的证券的过程。
房地产证券化的目的
通过证券化将房地产资产变现，为投资者提 供新的投资品种。
房地产证券化的运作方式
通过发行债券、股票或基金份额的方式，将 房地产资产变现。
房地产证券化的风险
证券化过程中可能存在信息不对称、信用风 险等问题。
房地产保险
房地产保险的定义
房地产保险是为房地产资产提供风险保障的 保险产品。
房地产保险的作用
为房地产投资者和经营者提供风险保障，降 低损失。
房地产保险的种类
包括房屋保险、产权保险、土地使用权保险 等。
房地产保险的注意事项
选择合适的保险产品、了解保险条款和责任 范围等。
其他房地产金融产品与服务
房地产基金
数字化转型
科技将推动房地产金融行业的数字化转型，实现更高效、便捷的金融服 务，如线上贷款、线上评估等。
03
数据驱动决策
科技将提供更全面的数据支持，帮助金融机构更好地评估风险、制定策
略，实现更科学、精准的决策。
绿色金融与可持续发展
绿色建筑融资
随着环保意识的提高，绿色建筑和可 持续发展的房地产项目将获得更多的 融资支持，推动绿色建筑的发展。
由专业机构管理的投资基金，投资于房地产市场。
房地产咨询与服务
为投资者和经营者提供有关房地产市场的信息和咨询服务。
房地产中介服务
为买卖双方提供房地产交易服务，包括房屋评估、交易代理等。
03
房地产金融风险与管理
房地产金融风险类型
市场风险
由于房地产市场价格波 动、利率变化等因素引
起的投资风险。
信用风险
房地产投融资方法及风险管理课件
例如，通过购买利率期货或期权，可以锁定未来的利率 水平，从而降低利率波动对房地产投融资成本的影响。
06
房地产投融资案例分析
成功案例一：万科集团投融资策略分析
总结词
多元化融资渠道
详细描述
万科集团在投融资方面采取了多元化的策略，通过股权融资、债券融资、合作开发等多 种方式，降低融资成本，优化资本结构。
02
房地产投资方法
直接投资
01
直接投资是指投资者直接参与房 地产开发或购买房地产物业的过 程，包括土地购置、房地产开发 和物业经营等。
02
直接投资需要投资者具备足够的 资金实力和项目管理能力，同时 需要面对较高的风险和不确定性 。
股权投资
股权投资是指投资者通过购买房地产 公司的股票或股权来获得房地产资产 收益的一种方式。
股权投资的优势在于可以通过分散投 资降低风险，同时享受房地产市场的 长期增值潜力。
REITs投资
REITs（房地产投资信托基金）是一种集合投资工具，通过集合投资者的资金购 买、经营和管理房地产资产，为投资者提供与房地产相关的投资收益。
REITs的优势在于能够提供相对较低的风险和稳定的收益，同时具有较好的流动 性。
特点
房地产投融资具有资金需求量大 、周期长、风险高等特点，需要 借助各种投融资工具和手段来筹 集资金。
房地产投融资的重要性
促进经济发展
优化资源配置
房地产投融资对经济发展具有重要推 动作用，能够带动相关产业的发展， 增加就业机会，促进经济增长。
房地产投融资能够引导社会资金流向 ，优化资源配置，提高资金使用效率 。
成功案例二：碧桂园项目融资模式解析
总结词
高效的项目管理
详细描述
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
第七章房地产投资项目风险分析《房地产投资分析》PPT课件
4．可测性：风险具有一定的不确定性，但这种不确定性并不 是指对客观事物的全然无知。通过概率分析方法对可能发生
的风险是可以主观预测和衡量的。
Restricted Information and Basic Personal Data
第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
Restricted Information and Basic Personal Data
x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
Restricted Information and Basic Personal Data
回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
Restricted Information and Basic Personal Data
风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
Restricted Information and Basic Personal Data
第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
的风险是可以主观预测和衡量的。
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第二节房地产投资风险的种类与控制方法
一、房地产投资风险的主要类型
（一）自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生
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x
第三节 房地产投资风险分析
7、置信区间与置信概率
“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置
信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成
的面积。
xi x
x
式中：
xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；
以上三种类型投资主体对风险—回报之间关系的态度，也 可用图示的方法进行说明（如图7－2所示）。
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回报
避险型
普通型
冒险型
风险
图7-2 不同类型投资者的风险曲线
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风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。 如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估 计其可能性。
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第一节 房地产投资项目风险概述
三、房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能 性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到 的损失。
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策是指房地产企业在进行投资和融资活动时所采取的决策和措施，旨在实现投资利润最大化和风险最小化。
本文将通过分析一家房地产企业的实际案例，探讨房地产投融资决策及其风险管理。
这家房地产企业定位于高端住宅开发，计划在某个城市开发一个高档住宅项目。
该企业在项目开发之前进行了详细的市场调研和可行性分析，确定了该项目的市场需求和潜在收益。
根据市场调研结果，企业预计该项目的建设周期为3年，总投资额为10亿元人民币。
企业自有资金只能提供其中的30%，需要通过融资来满足资金需求。
基于风险控制的考虑，企业打算将融资比例控制在60%，剩余的10%由银行提供贷款。
为了降低成本和风险，在选择融资方式时，企业决定采用多元化的融资方式，包括银行贷款、股权融资和债券发行。
具体而言，企业选择了两家银行提供的低利率长期贷款，同时也准备发行股权和债券，以拓宽资金来源。
在风险管理方面，企业进行了全面的风险评估和控制。
首先，企业进行了资金需求和流动性风险的评估。
通过制定详细的现金流预测表，企业对自身在项目建设过程中的资金需求和现金流动性进行了全面的规划和控制，以确保项目的正常进展。
其次，企业进行了市场风险和信用风险的评估。
通过对房地产市场的分析和预测，企业对项目的市场风险进行了评估，并寻找了合适的市场推广和销售策略，以确保项目的销售和租赁情况符合预期。
同时，企业也对融资方的信用进行了评估，选择了信誉度较高的合作方，以降低信用风险。
最后，企业进行了政策风险和管理风险的评估。
通过对政府政策和相关法规的分析，企业评估了项目所处的政策环境和潜在的政策风险，并采取了相应的措施来应对风险。
同时，企业也关注了项目实施过程中的管理风险，加强了项目管理和监控，以确保项目顺利进行。
总体而言，这家房地产企业在投融资决策中采取了多元化的融资方式，并通过全面的风险管理来降低潜在风险。
通过精细的市场调研和可行性分析，企业对项目的市场需求和潜在收益进行了全面评估，并制定了相应的融资和风险管理策略。
《房地产投资讲座》课件
投资者应该考虑将资金分散投资到不 同的物业类型和区域，以降低单一投 资的风险。
关注政策和市场变化
提高专业知识和技能
投资者应该不断学习和提高自己的专 业知识和技能，以更好地把握投资机 会和应对挑战。
投资者需要密切关注政策和市场的变 化，及时调整投资策略和方向。
06
互动环节
问题解答
提问环节
鼓励听众提问，讲师对 问题进行详细解答，增
总结词
分析房地产投资的优势和潜在风险。
详细描述
房地产投资具有相对稳定的收益、抵御通货膨胀的能力、长期保值增值等优势。然而，房地产市场也存在周期性 波动、政策影响大、流动性差等风险。投资者需要根据自身风险承受能力和投资目标，合理配置资产，以降低风 险并获取最大收益。
02
房地产市场分析
当前房地产市场趋势
房地产投资的种类与方式
总结词
介绍房地产投资的分类及各种投资方式。
详细描述
根据不同的分类标准，房地产投资可以分为住宅投资、商业地产投资、工业地产 投资等。常见的投资方式包括购买房产后出租、购买房产后出售、购买房产后长 期持有等。此外，还有房地产信托、房地产基金等金融化投资方式。
房地产投资的优势与风险
推荐房地产投资领域的专家讲座，提升专业 素养。
THANKS
感谢观看
强互动效果。
案例分析
结合具体案例，深入剖 析问题，提供实际操作
建议。
现场答疑
针对听众提出的问题， 讲师进行现场解答，提
供针对性指导。
总结归纳
对问题进行分类整理， 提炼出核心观点，加深
听众理解。
现场交流
01
02
03
04
分组讨论
将听众分成小组，进行讨论交 流，分享心得体会。
关注政策和市场变化
提高专业知识和技能
投资者应该不断学习和提高自己的专 业知识和技能，以更好地把握投资机 会和应对挑战。
投资者需要密切关注政策和市场的变 化，及时调整投资策略和方向。
06
互动环节
问题解答
提问环节
鼓励听众提问，讲师对 问题进行详细解答，增
总结词
分析房地产投资的优势和潜在风险。
详细描述
房地产投资具有相对稳定的收益、抵御通货膨胀的能力、长期保值增值等优势。然而，房地产市场也存在周期性 波动、政策影响大、流动性差等风险。投资者需要根据自身风险承受能力和投资目标，合理配置资产，以降低风 险并获取最大收益。
02
房地产市场分析
当前房地产市场趋势
房地产投资的种类与方式
总结词
介绍房地产投资的分类及各种投资方式。
详细描述
根据不同的分类标准，房地产投资可以分为住宅投资、商业地产投资、工业地产 投资等。常见的投资方式包括购买房产后出租、购买房产后出售、购买房产后长 期持有等。此外，还有房地产信托、房地产基金等金融化投资方式。
房地产投资的优势与风险
推荐房地产投资领域的专家讲座，提升专业 素养。
THANKS
感谢观看
强互动效果。
案例分析
结合具体案例，深入剖 析问题，提供实际操作
建议。
现场答疑
针对听众提出的问题， 讲师进行现场解答，提
供针对性指导。
总结归纳
对问题进行分类整理， 提炼出核心观点，加深
听众理解。
现场交流
01
02
03
04
分组讨论
将听众分成小组，进行讨论交 流，分享心得体会。
房地产投融资方法及风险管理课件
房地产投融资方法及风险管理课件
• 房地产投融资概述 • 房地产投资方法 • 房地产融资方法 • 房地产风险管理 • 房地产保险与担保 • 案例分析
房地产投融资概述
房地产投融资的含义
房地产投融资是指房地产开发商或投 资者通过各种途径筹集资金，以支持 房地产项目的开发和运营。
直接投融资是指投资者直接参与房地 产项目的开发和运营，如购买土地、 建造房屋、经营物业等。
市场风险
市场供需
市场需求和供应的变化可能影响 房地产项目的销售和租赁前景， 进而影响项目的投资回报和资产
价值。
市场竞争
市场竞争加剧可能导致房地产项 目面临销售和价格压力，影响项
目的盈利能力和投资价值。
宏观经济环境
宏观经济环境的变化可能影响消 费者的购买力和消费意愿，进而 影响房地产市场的需求和供应。
预售款：在楼盘预售 时，向购房人收取的 定金和房款。
银行贷款
开发贷款
银行为开发商提供的用于楼盘开发的贷款。
经营性物业抵押贷款
银行为拥有经营性物业的开发商提供的用于物业经营和开发的贷款。
个人住房贷款
银行为购房人提供的个人住房贷款。
发行债券
企业债券
开发商发行企业债券，筹集开发 资金。
可转换债券
开发商发行可转换债券，在一定 条件下可以将债券转换为股票。
财务风险
1 2 3
资金筹措 房地产项目的资金筹措方式可能影响项目的投资 回报和资产价值，不同的筹资方式可能导致不同 的财务风险。
利率风险 利率变动可能影响房地产项目的资金成本和债务 偿还能力，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
汇率风险 汇率变动可能影响跨国投资的房地产项目的成本 和收益，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
• 房地产投融资概述 • 房地产投资方法 • 房地产融资方法 • 房地产风险管理 • 房地产保险与担保 • 案例分析
房地产投融资概述
房地产投融资的含义
房地产投融资是指房地产开发商或投 资者通过各种途径筹集资金，以支持 房地产项目的开发和运营。
直接投融资是指投资者直接参与房地 产项目的开发和运营，如购买土地、 建造房屋、经营物业等。
市场风险
市场供需
市场需求和供应的变化可能影响 房地产项目的销售和租赁前景， 进而影响项目的投资回报和资产
价值。
市场竞争
市场竞争加剧可能导致房地产项 目面临销售和价格压力，影响项
目的盈利能力和投资价值。
宏观经济环境
宏观经济环境的变化可能影响消 费者的购买力和消费意愿，进而 影响房地产市场的需求和供应。
预售款：在楼盘预售 时，向购房人收取的 定金和房款。
银行贷款
开发贷款
银行为开发商提供的用于楼盘开发的贷款。
经营性物业抵押贷款
银行为拥有经营性物业的开发商提供的用于物业经营和开发的贷款。
个人住房贷款
银行为购房人提供的个人住房贷款。
发行债券
企业债券
开发商发行企业债券，筹集开发 资金。
可转换债券
开发商发行可转换债券，在一定 条件下可以将债券转换为股票。
财务风险
1 2 3
资金筹措 房地产项目的资金筹措方式可能影响项目的投资 回报和资产价值，不同的筹资方式可能导致不同 的财务风险。
利率风险 利率变动可能影响房地产项目的资金成本和债务 偿还能力，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
汇率风险 汇率变动可能影响跨国投资的房地产项目的成本 和收益，进而影响项目的盈利能力和投资价值。
房地产行业房地产法律风险防控培训ppt
某购房者购买房屋后发现房屋存在产权问题 ，开发商需承担相应的法律责任。
物业管理风险案例分析
物业服务质量纠纷
某小区物业服务质量差，业主委员会提起诉讼要求物业公司改善服务质量，否则有权解 除合同。
物业维修基金使用纠纷
某小区物业公司擅自使用物业维修基金，业主委员会提起诉讼要求物业公司承担法律责 任。
融资投资风险案例分析
适应政策法规变化
随着政策法规的不断变化，企业需要及时调整经营策略和风险防控措 施，以适应市场变化和政策要求。
预防和化解纠纷
加强法律风险防控可以预防和化解各种纠纷，减少不必要的法律诉讼 和经济损失。
PART 02
房地产法律风险类型
REPORTING
土地取得风险
土地使用权取得不合规
在土地使用权取得过程中，由于缺乏法律意识或疏忽，可能导致土地使用权取得 不合规，从而引发法律纠纷。
房地产行业房地产法 律风险防控培训
汇报人：可编辑
2023• 房地产法律风险类型 • 房地产法律风险防控策略 • 房地产法律风险防控案例分析 • 总结与展望
目录
PART 01
房地产行业概述
REPORTING
房地产行业的定义与特点
定义
房地产行业是指从事房地产开发、经 营、管理和服务的综合性行业，包括 土地开发、房屋建设、房地产交易、 物业管理等多个方面。
土地使用权证办理不及时
在取得土地使用权后，未能及时办理土地使用权证，可能导致土地权益无法得到 法律保护。
建设施工风险
施工合同履行不当
在施工过程中，由于对合同条款 理解不足或执行不力，可能导致 施工合同履行不当，引发工程纠 纷。
工程质量问题
由于施工质量控制不严格，可能 导致工程质量问题，从而引发工 程质量纠纷。
物业管理风险案例分析
物业服务质量纠纷
某小区物业服务质量差，业主委员会提起诉讼要求物业公司改善服务质量，否则有权解 除合同。
物业维修基金使用纠纷
某小区物业公司擅自使用物业维修基金，业主委员会提起诉讼要求物业公司承担法律责 任。
融资投资风险案例分析
适应政策法规变化
随着政策法规的不断变化，企业需要及时调整经营策略和风险防控措 施，以适应市场变化和政策要求。
预防和化解纠纷
加强法律风险防控可以预防和化解各种纠纷，减少不必要的法律诉讼 和经济损失。
PART 02
房地产法律风险类型
REPORTING
土地取得风险
土地使用权取得不合规
在土地使用权取得过程中，由于缺乏法律意识或疏忽，可能导致土地使用权取得 不合规，从而引发法律纠纷。
房地产行业房地产法 律风险防控培训
汇报人：可编辑
2023• 房地产法律风险类型 • 房地产法律风险防控策略 • 房地产法律风险防控案例分析 • 总结与展望
目录
PART 01
房地产行业概述
REPORTING
房地产行业的定义与特点
定义
房地产行业是指从事房地产开发、经 营、管理和服务的综合性行业，包括 土地开发、房屋建设、房地产交易、 物业管理等多个方面。
土地使用权证办理不及时
在取得土地使用权后，未能及时办理土地使用权证，可能导致土地权益无法得到 法律保护。
建设施工风险
施工合同履行不当
在施工过程中，由于对合同条款 理解不足或执行不力，可能导致 施工合同履行不当，引发工程纠 纷。
工程质量问题
由于施工质量控制不严格，可能 导致工程质量问题，从而引发工 程质量纠纷。
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
Restricted Information and Basic Personal Data
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
Restricted Information and Basic Personal Data
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
房地产开发投资项目案例分析PPT课件
通过制定更严格的工程管理措施和设计变 更流程，降低项目实施过程中的不确定性 。
提高风险管理能力
重视客户关系管理
加强对项目潜在风险的预估和应对措施的 制定，降低风险对项目的影响。
在项目全过程中注重客户服务，提高客户 满意度。
THANKS
感谢观看
在项目实施过程中，设计变更频繁， 增加了成本和时间上的不确定性。
风险管理不足
对项目潜在的风险预估不足，导致在 项目实施过程中应对措施不够及时有 效。
客户关系管理不到位
在项目交付后，客户服务响应不够及 时，影响了客户满意度。
对未来项目的启示和建议
加强前期准备工作
优化工程管理和设计变更流程
对项目前期准备阶段给予足够重视，确保 市场调研和风险评估的准确性。
营销和推广策略
营销渠道
营销活动
采用线上和线下相结合的方式，线上通过社 交媒体、房产网站等平台进行宣传推广，线 下通过房产中介、户外广告等方式进行推广。
组织看房团、优惠促销、品酒会等活动，吸 引客户关注和参与。
销售业绩和反馈
销售业绩
项目开盘后一个月内销售率达到80%，三个月内销售率 达到95%。
客户反馈
要点二
风险管理
根据风险性质和影响程度，制定相应的风险应对措施，如 风险规避、风险转移、风险自留等，降低风险对项目的影 响。
06
经验和教训总结
项目成功因素和经验
市场调研准确
项目前期对市场需求和竞争状况 进行了深入调研，确保产品定位
准确，满足目标客户需求。
团队协作高效
项目团队成员之间沟通顺畅， 分工明确，有效提高了工作效 率。
识别和分析项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险 等，为制定风险管理策略提供依据。
《房地产经济学》课件
3
住房法规
包括住宅法、房屋租赁法、住房公积金条例等。
房地产税收政策与法规
房地产税收政策定义
房地产税收政策是国家为了调节房地产市场、增加财政收入和维护 社会公平而制定的相关税收法律法规和政策措施。
房地产税收政策目标
调节房地产市场供求关系、增加财政收入、促进社会公平和稳定。
房地产税收法规
包括房产税、土地增值税、契税等。
房地产金融工具
总结词
工具种类、特点
VS
详细描述
房地产金融工具是指用于实现房地产金融 活动的各种金融产品。常见的房地产金融 工具包括房地产抵押贷款、房地产投资信 托基金（REITs）、房地产债券和股票等 。这些工具具有不同的特点和风险收益特 征，适用于不同的投资者和融资者。
房地产金融工具
总结词
工具创新、应用场景
房地产政策概述
房地产政策定义
房地产政策是国家为了规范和调节房 地产市场、促进社会公平与稳定而制 定的相关法律法规和政策措施。
房地产政策目标
房地产政策类型
包括土地政策、住房政策、房地产税 收政策等。
保障居民住房需求、稳定房地产市场 、促进经济发展和维护社会稳定。
土地政策与法规
土地政策定义
土地政策是国家为了合理利用土地资源、保护耕地和促进经济发 展而制定的相关法律法规和政策措施。
《房地产经济学》 ppt课件
目录
CONTENTS
• 房地产经济学概述 • 房地产市场分析 • 房地产投资分析 • 房地产金融学 • 房地产政策与法规
01 房地产经济学概述
房地产经济学的定义与研究对象
定义
房地产经济学是一门研究房地产经济 现象及其运动规律的学科。
王洪清华大学经济管理学院
1.房地产投资决策
资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值
又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内
1.房地产投资决策
多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR）
◗ ◗ ◗
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
◗ 毛租金乘数 ◗ 贷款价值（LTV）比 ◗ 债务覆盖率（DCR） ◗ 盈亏平衡点
◗ 费用比
◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报 ◗ 资产回报
◗ 内部回报率
◗ 转售价格
1.房地产投资决策
1.房地产投资决策
开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整 投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券
1.房地产投资决策
计算程式
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 ◗ 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” ◗ 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） ◗ 把抵押偿还本金加到BTCF上 ◗ 减去折旧 ＝须纳税的收入 ◗ 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果 NPV>0，r就会超出正常收益
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测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相 比较
通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过 20%以上
1.房地产投资决策
房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型
投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合 风险并非各资产风险的回权平均
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格
房地产投资决策
有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）
1.房地产投资决策
计算程式
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果
NPV>0，r就会超出正常收益
1.房地产投资决策
内部回报率（IRR）的计算
NPV=0，或：股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率
用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控
制避免浪费
1.房地产投资决策
单一期间的或者静态的赢利量度标准
税前股本回报率 税后股本回报率 资产回报或者期初资本还原率
1.房地产投资决策
税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额
房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚 取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。
抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种 债券或其它的债务投资形式。
资本资产定价模型（CAPM） 资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产 的贝他系数； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)
友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商
1.房地产投资决策
开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整
投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券
资金来源
传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售
我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。 目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺 乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小， 主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。 除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行 贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。 2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链 断裂之患，甚至面临出局的危险。
1.房地产投资决策
多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR）
1.房地产投资决策
转售价格计算 预定年的净运营收/R
这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响
1.房地产投资决策
净现值（NPV）的计算
预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值： 现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是
1.房地产投资决策
期权价值理论与房地产
与房地产有关的一些重要期权 土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型） 土地买入期权 抵押贷款提前偿付期权 无追索权抵押贷款违约期权 租约期权，等等
1.房地产投资决策
投资案例分析示例
投资可行性研究 开发可行性研究 建设项目
2.房地产融资决策
债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息
必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3
1.房地产投资决策
盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内
费用比 运营费用/实际的总收入
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management
清华大学经济管理学院
1.房地产投资决策
一项商业行为的目标可能往往包括：
使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如
往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内
税后股本回报 税后现金流/股本投资额
类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内
1.房地产投资决策
资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值
又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内
贷款价值比率 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比
1.房地产投资决策
毛租金乘数（相当于“投资回收期”）
收购价除以毛租金 此比率越低越好 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选
1.房地产投资决策
贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下
通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过 20%以上
1.房地产投资决策
房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型
投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合 风险并非各资产风险的回权平均
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格
房地产投资决策
有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）
1.房地产投资决策
计算程式
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果
NPV>0，r就会超出正常收益
1.房地产投资决策
内部回报率（IRR）的计算
NPV=0，或：股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率
用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控
制避免浪费
1.房地产投资决策
单一期间的或者静态的赢利量度标准
税前股本回报率 税后股本回报率 资产回报或者期初资本还原率
1.房地产投资决策
税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额
房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚 取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。
抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种 债券或其它的债务投资形式。
资本资产定价模型（CAPM） 资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产 的贝他系数； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)
友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商
1.房地产投资决策
开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整
投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券
资金来源
传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售
我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。 目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺 乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小， 主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。 除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行 贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。 2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链 断裂之患，甚至面临出局的危险。
1.房地产投资决策
多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR）
1.房地产投资决策
转售价格计算 预定年的净运营收/R
这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响
1.房地产投资决策
净现值（NPV）的计算
预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值： 现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是
1.房地产投资决策
期权价值理论与房地产
与房地产有关的一些重要期权 土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型） 土地买入期权 抵押贷款提前偿付期权 无追索权抵押贷款违约期权 租约期权，等等
1.房地产投资决策
投资案例分析示例
投资可行性研究 开发可行性研究 建设项目
2.房地产融资决策
债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息
必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3
1.房地产投资决策
盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内
费用比 运营费用/实际的总收入
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management
清华大学经济管理学院
1.房地产投资决策
一项商业行为的目标可能往往包括：
使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如
往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内
税后股本回报 税后现金流/股本投资额
类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内
1.房地产投资决策
资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值
又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内
贷款价值比率 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比
1.房地产投资决策
毛租金乘数（相当于“投资回收期”）
收购价除以毛租金 此比率越低越好 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选
1.房地产投资决策
贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下