房地产投融资决策及其风险管理案例分析(PPT)
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用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控
制避免浪费
1.房地产投资决策
单一期间的或者静态的赢利量度标准
税前股本回报率 税后股本回报率 资产回报或者期初资本还原率
1.房地产投资决策
税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额
1.房地产投资决策
多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR）
1.房地产投资决策
转售价格计算 预定年的净运营收/R
这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响
1.房地产投资决策
净现值（NPV）的计算
预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值： 现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果
NPV>0，r就会超出正常收益
1.房地产投资决策
内部回报率（IRR）的计算
NPV=0，或：股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率
测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相 比较
通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过 20%以上
1.房地产投资决策
房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型
投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合 风险并非各资产风险的回权平均
资金来源
传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售
我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。 目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺 乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小， 主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。 除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行 贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。 2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链 断裂之患，甚至面临出局的危险。
债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息
必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3
1.房地产投资决策
盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内
费用比 运营费用/实际的总收入
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management
清华大学经济管理学院
1.房地产投资决策
一项商业行为的目标可能往往包括：
使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如
友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商
1.房地产投资决策
开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整
投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券
贷款价值比率 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比
1.房地产投资决策
毛租金乘数（相当于“投资回收期”）
收购价除以毛租金 此比率越低越好 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选
1.房地产投资决策
贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下
往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内
税后股本回报 Hale Waihona Puke Baidu后现金流/股本投资额
类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内
1.房地产投资决策
资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值
又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内
1.房地产投资决策
计算程式
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格
1.房地产投资决策
有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）
房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚 取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。
抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种 债券或其它的债务投资形式。
资本资产定价模型（CAPM） 资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产 的贝他系数； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)
1.房地产投资决策
期权价值理论与房地产
与房地产有关的一些重要期权 土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型） 土地买入期权 抵押贷款提前偿付期权 无追索权抵押贷款违约期权 租约期权，等等
1.房地产投资决策
投资案例分析示例
投资可行性研究 开发可行性研究 建设项目
2.房地产融资决策
制避免浪费
1.房地产投资决策
单一期间的或者静态的赢利量度标准
税前股本回报率 税后股本回报率 资产回报或者期初资本还原率
1.房地产投资决策
税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额
1.房地产投资决策
多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR）
1.房地产投资决策
转售价格计算 预定年的净运营收/R
这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响
1.房地产投资决策
净现值（NPV）的计算
预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值： 现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是
选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果
NPV>0，r就会超出正常收益
1.房地产投资决策
内部回报率（IRR）的计算
NPV=0，或：股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率
测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相 比较
通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过 20%以上
1.房地产投资决策
房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型
投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合 风险并非各资产风险的回权平均
资金来源
传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售
我国长期以来，房地产开发商的融资渠道单一，主要依靠银行贷款融资。 目前我国房地产企业有3万多家，但是以单个项目开发公司为主，规模小且缺 乏持续开发能力，资产负债率大多在70%以上，自有资金所占的比重相当小， 主要依靠银行贷款和项目销售回款来周转。 除开发商直接银行直接贷款外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行 贷款。所调查，不省北京开发商对银行信贷资金的依赖度竟达到90%以上。 2003年6月121号文件后央行银根紧缩使得一半以上的房地产企业面临资金链 断裂之患，甚至面临出局的危险。
债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息
必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3
1.房地产投资决策
盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金
建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内
费用比 运营费用/实际的总收入
房地产投融资决策及其风险管理案例分析
Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management
清华大学经济管理学院
1.房地产投资决策
一项商业行为的目标可能往往包括：
使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如
友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商
1.房地产投资决策
开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整
投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券
贷款价值比率 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比
1.房地产投资决策
毛租金乘数（相当于“投资回收期”）
收购价除以毛租金 此比率越低越好 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选
1.房地产投资决策
贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value）
估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下
往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内
税后股本回报 Hale Waihona Puke Baidu后现金流/股本投资额
类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内
1.房地产投资决策
资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值
又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内
1.房地产投资决策
计算程式
估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”）
应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测
1.房地产投资决策
重要的金融比率（用于决定投资的可行性）
毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格
1.房地产投资决策
有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理）
房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚 取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。
抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种 债券或其它的债务投资形式。
资本资产定价模型（CAPM） 资产要求期待回报等于无风险回报加在市场的风险回报乘以此资产 的贝他系数； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)
1.房地产投资决策
期权价值理论与房地产
与房地产有关的一些重要期权 土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型） 土地买入期权 抵押贷款提前偿付期权 无追索权抵押贷款违约期权 租约期权，等等
1.房地产投资决策
投资案例分析示例
投资可行性研究 开发可行性研究 建设项目
2.房地产融资决策