地产项目开发投资分析测算表
房地产项目投资测算分析表 (一)
房地产项目投资测算分析表 (一)房地产投资是一项需要精确计算的投资项目，每个投资者都应了解一些测算方法和分析工具。
而房地产项目投资测算分析表，则是一种十分常用的工具。
本文将为您介绍房地产项目投资测算分析表是什么以及如何使用它进行投资计算。
一、房地产项目投资测算分析表的定义和作用房地产项目投资测算分析表是一种通过各项数值计算出一个房地产项目是否值得投资的工具。
房地产项目投资测算分析表中包含了一系列指标和数值，比如房价、每平方米的租金、装修费用、物业管理费用等等。
这些指标都是影响一个房地产项目价值的关键变量，通过对这些变量的测算和分析，我们可以得到一个较为准确的投资收益预测。
二、房地产项目投资测算分析表的使用1. 确定测算分析表的内容房地产项目投资测算分析表必须包含的内容包括：房地产项目所在地的房价、每平方米的租金、装修费用、物业管理费用等。
2. 收集数据收集有效的数据，以计算出测算分析表中必要的数据。
3. 计算并填写各项指标数值根据数据进行相关计算，得到各项指标数值，将数值填写在测算分析表中。
4. 进行分析根据测算分析表中各项指标的数值，进行进一步的分析，比如观察每个指标的变化趋势、对比不同投资方案的收益等。
5. 做出决策在完成分析之后，我们可以得到一个比较清晰的投资预测，可以更准确地判断投资是否值得。
根据测算分析表的结果做出决策，是否投资。
三、测算分析表中的重要指标1. 房价房价是房地产投资测算分析表中最为重要的一个指标，它对整个投资的价值有着相当大的影响。
根据不同地区，房价也会有所迥异，需要在测算分析表中根据当地情况标准填写。
2. 租金租金可以直接影响到收益，是投资者最为关注的另一位指标。
租金的大小受多种因素影响，比如房屋面积、地段、周边配套等等。
3. 装修费用装修费用是后期的必要费用之一，也是影响房地产项目投资总成本的重要指标。
在填写时需要详细到每个装修项目的预算，以便更精确确定方案。
4. 物业管理费物业管理费是指为了维护房屋和周边环境而产生的费用，也是影响房地产项目投资成本的因素之一。
房地产开发成本测算明细表
房屋建筑面积实测
绿化测绘
商品房竣工后地籍修测
三通一平
地名办理
场地平整
临时围墙
规费
临水 临电 临时道路 临时设施费 临时场地租赁费 其他
白蚁防治费 散装水泥基金
2.5.3
新型墙体专项基金
2.5.4 2.5.4.1 2.5.4.2
质监费 主体质监 桩基质监
2.5.4.3 2.5.4.4 2.5.5 2.5.5.1
屋顶天窗
4.2.2.8
木质防火门
4.2.2.9
进户门（钢质防盗保温 门）
4.2.2.10
玻璃防盗门
4.2.2.11
铝合金伸缩缝
4.2.2.12
可拆卸空调、飘窗遮挡 板
4.2.3
甲供料
4.3
住宅安装工程
4.3.1
住宅安装（总包）
4.3.2
甲供料
4.3.2.1 水表箱
4.3.2.2 电表箱
4.3.2.3 配电箱
4.3.3 4.4
泛光工程 地下室建安
4.4.1
地下室打桩
4.4.2
地下车库围护桩
4.4.3
井点降水
4.4.4 4.4.4.1 4.4.4.2
地下室土建
地下室土建工程（总 包）
甲方指定分包（暂列）
4.4.4.2.1
土石方工程
4.4.4.2.2
屋面及防水工程
4.4.4.2.3
钢扶手栏杆
4.4.4.2.4
住宅打桩费用 应力释放孔费 住宅土建工程
4.2.1
住宅土建工程（总包）
4.2.2
甲方指定分包（暂列）
4.2.2.1
土石方工程
4.2.2.2
房地产开发项目投资收收益测算模型
房地产开发项目投资收收益测算模型作者：时间：2012年12月04日信息来源:经理人网众所周知，房地产属资金密集型行业，经营风险也很大，仅就单个房地产项目来说，其投资额少则数亿，多则上十几亿，可以说，一个项目投资失败，对企业的打击就是致命的。
因此，做好房地产项目投资收益管理十分重要。
根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从以下四个方面进行。
一、构建适合企业的投资收益测算模型1. 建立投资收益模型的目的个人认为，建立投资收益模型，其目的有三个。
第一，跨区域发展时，保持多项目间的收益对比，指导投资决策。
第二，作为项目实施目标和实施效果评价标尺。
投资收益模型是企业在项目销售定价、项目投入甚至项目核心节点（如开盘、融资）等方面的重要目标；在项目结案后，还可将实际数据代入模型，对项目收益及管理团队业绩进行评价。
第三，规范投资收益测算、提高工作效率。
投资模型一旦建立，必将促进测算工作规范进行，同时，对不同项目测算时只需调整一些基础数据即可完成，可以大大提升测算效率。
2. 销售型物业投资收益测算模型关于销售型物业的经济评价指标很多，但归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。
要得出上述指标，将形成三张主表、若干辅表。
主表一：项目利润表。
本表为静态指标测算表，应按分期（分期下设产品形态）和分产品形态分别测算。
前者反映项目各期的利润状况，了解每期对项目利润贡献，特别是在项目比较大的情况下更应分期考虑。
后者反映每类产品形态对项目利润的贡献。
主表二：现金流量表。
本表为动态指标测算表，在内容上，分为现金流入、现金流出、现金净流入。
现金流入主要是销售回款，现金流出为各类成本、费用、税金支出。
在时间维度上，为了反映项目动态指标，本表以季度或月度为单位编制。
本表不同于会计上的现金流量表，它只反映现金流量表中的经营活动产生的现金流量这一内容。
主表三：资金计划表。
本表主要反映项目融资和还本付息的情况。
房地产项目成本测算、投资分析表(实用表格,含分析数据)
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水
房地产投资测算表全套(很全面)
1 2 3
4
5
表1 表2 表3 表4
表4-1 表4-2 表4-3 表4-4 表4-5 表4-6
表5
表5-1 表5-2 表6
表7
表7-1 表7-2 表7-3 表7-4 表7-5 表7-6 表7-7 表7-8 表7-9
表8 表9 表10 表11 表12
表13 表14
目录
内容
编制说明 总平方案 总体规划指标表 附：业态规划名明细表 财务运营指标表 附：开竣工面积表
项目分期开发节点计划
公司财务报表 项目全投资现金流量表 项目自有资金现金流量表 项目分业态现金流量表
商办现金流量表 酒店现金流量表 街区商业现金流量表 会所现金流量表 物管现金流量表 代建劳务现金流量表
全损益表
销ห้องสมุดไป่ตู้损益表 销售税费表
持有物业估值表 项目总投资估算表
建安成本明细表（商业综合体） 建安成本明细表（商业街） 建安成本明细表（高层） 建安成本明细表（小高层）
建安成本明细表（普通多层） 建安成本明细表（多层洋房）
建安成本明细表（联排） 建安成本明细表（双拼） 建安成本明细表（独栋）
项目分期投资估算表 成本费用分摊表
项目投资与资金筹措表 资金来源与运用表 贷款还本付息表
盈亏平衡分析 敏感性分析
页码
备注
辅表1 辅表1-1 辅表1-2 辅表2 辅表2-1 辅表2-2 辅表3 辅表4 辅表5 辅表6 辅表7
租售运营收入表 租售单价 租售指标
商业租赁分析 商业租赁台帐 租金调研及租金确定 折旧摊销估算表 产品交付标准表 项目公司组织架构 工作流程图
费项说明
房地产开发项目前期测算
6 幼儿园、会所 3500
0.37
7
售楼处
8000
0.41
8
低层地下
2000
2.2
9 多层地下车库 2000
4.2
序号 费用项目 计算标准 单位 标的数量
单位 亩 亩
万平米
万平米
单位
投资(万元) 12820 12030 130 360 300 55820 4580 8290 24450 840 420 1300 3260 4320 8360
6
三通一平
30
元 / 平米
7 水泥、墙体
10
元 / 平米
8 招投标、定额 0.2%
9 图纸审查优化
7%
10 劳保、保障金
4%
11 白蚁防治费
2.4
元 / 平米
12
工程监理
15
元 / 平米
13
质检验收
0.1%
14 电力增容费
元 / 平米
四 配套基础设施 543 元 / 平米
1 市政园林设计 2.0%
2 小区道路广场300元/平米3园林景观
500
元 / 平米
4 公共绿地、道路
50
元 / 平米
5
供电工程
120
元 / 平米
6
配电室
150
万元/座
7
安保智能化
0.3
万元 / 户
9
燃气
0.4
万元 / 户
10 组团内管网
0.3
万元 / 米
11 市政接口费
10
元 / 平米
12 交通信号、路牌
20 万元 / 路口
五
管理费用
房地产项目投资测算模板(全模型由18张表组成,用于投资阶段项目的经济测算)
定合理成本数值（不宜过紧）；
修改的表单有“现金流量”中的补缴金额；“利润测算”中的土地增值税；“勾稽关系”中的D22；具情况，设置增值税扣减折扣率。
回款无法满足标准投摸默认模型，请更改回款公式。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
/费用支出计划，数据可与投摸现金流量表不同。
本、股权溢价支付进度（若该项目有涉及）。
涉及地上赠送面积及地下投影面积需要填写，成本计算中销售计划之间的关系，开发量与销售量之间的关系、注意节奏表”中的蓝色底纹标注区域，注意说明中的填写项需成）；
能大于累计开发套数，销售单价因“经济指标”表设置了。
房地产开发投资测算模板(自动计算、独家奉献,开发企业必备!)
A 区 投 资 测 算问题及建议：123456 789商业综合体部分是否有自用面积，如有，可考虑以不同项目公司拿地，建成自用后出租、联营形式减少土增税税负。
测算后，不考虑融资成本，项目综合利润率为23%，若考虑融资成本，综合利润率在20%左右，相对目前市场来说属中等偏上，投资可行性较强。
测算依据的销售单价是否在实际市调基础上考虑了地产市场宏观趋势？谨慎起见，建议按照最差、平稳、最优市况分别进行多套方案测算，结合盈亏平衡点分析，将项目风险控制在可接受范围内。
精装公寓造价每平米比住宅高3350元，售价增加仅2000元，尚不足弥补增加的成本，如无其他特殊考量，此方案不妥。
建议提高售价、削减成本或车库不可售，分摊成本不妥，影响成本费用在各开发类型中的合理准确计算。
其相应成本应在可售面积中分摊计入，本测算中已经修改。
考虑到日后可以取得一定的经营收入，按照18平米/个车库计算，42000平米约得车库2300个，预计年租金1200，出租率70%计，每年收入193万元，10%永续年金折现率计算出其综合收益现值为1932万元。
售楼处是另行建造还是在建筑体内未说明，若在建筑体内则可将部分成本分摊为建造成本，减少土增税税负。
独立商业和底商增值率较高，需争取土增税综合清算。
项目体量较大，资金周转需求量大，可考虑分期滚动开发模式，结合住宅商业等不同业态，合理安排开发次序及进度，节约融资成本。
商业部分可以考虑引进战略投资者、未来业主联合开发，给予其价格或其他形式的优惠，缓解资金压力的同时还可以减少土增税税负。
商业综合项目是否可以争取地方政府的扶持优惠政策？。
2024版房地产开发投资测算表完整版
根据资金筹措计划和资金使用计划，建立现金流预测模型，对项目开发过程中的现金流情况进行动态监控和预测。
现金流预测模型
现报率分析结果，为投资者提供决策建议，包括是否投资、投资额度、投资期限等。
投资决策建议
根据销售收入预测、利润预测和现金流预测结果，计算项目的投资回报率，以评估项目的盈利能力和投资效益。
地质勘察费
招投标代理费
临时设施费
01
02
04
03
建设期间所需的临时设施，如临时办公室、工地围墙等费用。
包括规划方案设计、初步设计、施工图设计等阶段的费用。
委托招标代理机构进行招投标的费用。
前期工程费
包括建筑物的土建、装修、给排水、电气等工程的费用。
建筑工程费
包括设备、管道等安装工程的费用。
安装工程费
基础设施建设费
社区服务中心建设费
建设社区服务中心的费用。
如垃圾收集站、消防设施等其他公共配套设施的建设费用。
其他公共配套设施建设费
建设物业管理用房的费用。
物业管理用房建设费
建设公共厕所的费用。
公共厕所建设费
公共配套设施建设费
05
融资成本测算
测算结果
根据以上参数，计算银行贷款利息。
还款方式
根据银行政策和项目现金流情况，选择适合的还款方式，如等额本息、等额本金等。
信托收益率
根据项目的回款周期和信托公司政策，确定信托期限。
信托期限
根据项目的风险情况和信托公司政策，确定还款保障措施，如抵押、担保等。
还款保障措施
02
01
03
04
05
信托融资成本
其他融资成本
租赁融资成本
房地产开发目标成本测算实例及表格
房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。
下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。
项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。
项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。
目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。
2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。
3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。
4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。
5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。
目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。
2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。
3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。
除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。
总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。
通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。
房地产企业开发成本测算全表
新增
10元/㎡（可退）
一万元以下忽略不计 暂按315万，由于新旧文件人 防比例不同，会有增减。 建安成本的2.54%（可下调）
一个点800元
已取消收费项目，但会以其他 方式收取 需做地震安全评价工作报告。
1500元/套 建筑面积×0.7+降水井× 20000 建安成本的1.5‰ 设施安装
建安成本的1.2‰
公共部位普通装修 门厅部位 公共楼梯间 其它 小计 3.00 8.00 0.00 11.00 31.500 84.000 0.000 115.500
7 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹
其它建筑分包工程 栏杆、空调围栏 屋面瓦工程 钢结构工程 指示牌及安装 信报箱工程 其它 8.00 0.00 0.00 5.00 1.00 0.00 84.000 0.000 0.000 52.500 10.500 0.000
二、开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00
平方造价暂按：1
开发成本：3754.
序 号
项目内容
楼面单价 （元/平米）
总款（万元）
一
1 2 3 4 5 6
土地费用
土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671
⑽ ⑾ ⑿ ⒀ ⒁
交通标识施工 红线内道路 围墙 市政土建工程 煤气调压站、水泵 房 小计
0.80 13.40 6.00 2.00 4.00 164.70
8.400 140.700 63.000 21.000 42.000 1729.350
房地产静态经济测算表
2.3.2
商业面积
——
2.3.3
车库个数
444
根据项目用地指标和规划设计方案，明确项目的规划指标： 用地指标：占地面积等； 建筑面积：区分地上、地下及不同业态； 可售产品：区分住宅、商业、车库等具体物业类型
第 * 页
实际案例应用
测算销售收入
根据各业态可售面积和项目的价格定位，计算项目的总销售收入： 住宅收入=可售面积X售价 车位收入=可售个数X售价 关于价格：通常采用市场比较定价法
室外道路费用
道路占地面积（用地的15%）*单价
6437
200
129
4.3
室外绿化费用
绿化占地面积（用地的35%）*单价
15019
500
751
五
开发间接费用（不可预见费）
（一~四之和）3%
31366
六
开发期间费用
6.1
管理费用
（一~五之和）3%
32307
969
6.2
财务费用
实际发生额
63180
1600
10109
3.1.2
配套（商业、会所等）
建筑面积*单价
1188
2000
238
3.2
房地产项目成本测算、投资分析(超级详细、Excel各个联接表自动生成)
第 5 页，共 6 页
分摊标准说明
第 6 页，共 6 页
一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 1 2 3 4 5 四 1 2 3 五 1 2 3 4 5 6 六
第 1 页，共 6 页
地块成本汇总表 序号 1 2 3 4 5 6 7 七 1 1 2 3 5 6 7 8 八 1 2 3 4 5 可售面积单位成本 16层住宅 类型2 类型3 7.86 绿化建设费 0.00 建筑小品 26.14 道路广场建造费 12.39 围墙建造费 5.07 室外照明 4.69 室外零星工程 0.00 其他 112.68 配套设施费 0.00 游泳池 0.00 会所 0.00 幼儿园 0.00 学校 0.00 球场 112.68 地下停车场 0.00 车站建造费 0.00 其他 138.33 开发间接费 17.11 工程管理费 19.01 资本化利息 46.58 营销设施建造费 36.60 物业完善费 19.01 不可预见费 3777.08 开发成本单价 4,500 销售单价（元/m2） ####### 销售面积（m2) 9,000 营业收入（万元） 450 0 0 营业税及附加5%（元/m2) 3,777 开发成本单价（元/m2 ） 7,554 开发成本（万元） 996 项目利润(万元） 成本项目 商业 7.86 0.00 26.14 12.39 5.07 4.69 0.00 112.68 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112.68 0.00 0.00 138.33 17.11 19.01 46.58 36.60 19.01 4356.05 6,000 1300.00 780 39 4,356 566 175 地下停车场 平均 7.86 0.00 26.14 12.39 5.07 4.69 0.00 112.68 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112.68 0.00 0.00 138.33 17.11 19.01 46.58 36.60 19.01 900.00 3981.43 1,800 4,930 4000.00 ####### 720 10,500 36 525 900 3,981 360 8,480 324 1,495 总成本（万元） 16层住宅 类型2 15.72 0.00 0.00 0.00 52.27 0.00 24.79 0.00 10.14 0.00 9.39 0.00 0.00 0.00 225.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 225.35 0.00 0.00 276.65 34.23 38.03 93.17 73.20 38.03 7554.16 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 类型3 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商业 1.02 0.00 3.40 1.61 0.66 0.61 0.00 14.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 14.65 0.00 17.98 2.22 2.47 6.06 4.76 2.47 566.29 地下停车场 合计 16.74 0.00 55.67 26.40 10.80 10.00 0.00 240.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 240.00 0.00 0.00 294.64 36.45 40.50 99.23 77.96 40.50 360.00 8480.45
房地产投资测算及财务三表交流分享
住宅地块
洋房（7F）
21326
0
0
0
0
0
裙房商业（2F）
0
0
0
0
0
住宅车库（-1F）
25415 18601 6814 25415
696
公建车库（-1F）
0
0
0
0
0
二、社区配套
1535
0
0
0
1535
0
0
0
18
非经营性配套
1535
1535
18
幼儿园
0
0
0
……
0
合计
21326 85175 30335 18601 6814 115510 3702 83640 680
2-1_前期费用 2-2_建安工程费 2-3_市政基础设施费 2-4_公用配套设施费 2-5_公共维修基金 2-6_不可预见费 建造成本小计
高层（33F）
单方成本
（元/m2 ） 137
总成本 （万元）
1217
2842
25169
406
3596
101
891
13
112
40
354
3539
31339
普通地下车库 单方成本 总成本
纳税人所在地不在市区、县城或者镇，税率为1%
2、教育费附加的征收率统一为3%
3、地方教育费附加：根据财综[2010]98号，各省按增值税和消费税税额的2%征收
一、投资测算基本逻辑-测算|税金
税金包括哪些？
税金=增值及附加税+土增税+所得税
➢土增税：
级数 1 2 3 4
税率 增值率 未超过50%的部分（含50%） 50%~100%的部分（含100%） 100~200%的部分（含200%） 超过200%的部分
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土 地 成 本
出让金 契税 土地使用税 项目 综合体外销商铺 公寓 住宅 综合体（自持） 步行街及底商商铺 车位
工 程 成 本
(前期工 程、建安 成本、基 础设施、 公共配
地 上 面 积
小计 管理费用 销售费用 财务费用 增值税（营改增后） 土地增值税 小计 小计 开发成本*2% 销售收入*3% 成本*贷款比率*利率*年限
增值税（营改增后）=销项税-进项税=销售额*11%-可抵扣成本*17%或11%或3% 销售额=[销售收入-土地成本*（出售面积/总建筑面积）]/（1+11%） 159793.4 销项税 可抵扣成本=工程成本*（出售面积/总建筑面积）/（1+税率） 建材成本占比（可抵扣17%） 人工成本占比（可抵扣11%） 其他占比（可抵扣3%） 进项税 增值税（营改增后）=销项税-进项税 50% 35% 15% 8329.9 9247.4 17577.3
扣除项目金额=土地成本+工程成本+开发费用+加计扣除+税金（均为 出售部分）=（土地成本+工程成本）*（出售面积/总建筑面积）* （1+10%+20%）+增值税（营改增后） 增值额=收入-扣除项目金额 增值率=增值额/扣除项目金额
123648.3 67151.7 54.3%
土地增值税=增值额*30% 增值率不超过50% 土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5% 增值率50%~100% 土地增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15% 增值率100%~200% 土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35% 增值率超过200% 土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 20678.2
项目 土地面积 容积率 实际计容面积 总建筑面积 项目 综合体外销商铺 公寓 住宅 综合体（自持） 步行街及底商商铺 小计 商场（自持） 面积 2 4 8 10 2 26 3 3 2 8 16 5.80
面积 5 最大计容面积 29 42 单价(元/m²) 30000 6500 7000 0 16000 金额 60000 26000 56000 0 32000 174000 0 0 2100 0 0 0 16800 16800 13 2 27 29
116000 2737.8 50678.2 29925.7
开 发 费 用 税 金
地 下 面 积
商铺 车位（自持） 车位（出售） 小计
合 计
自持商场 自持车位 出售物业
成本合计 利 润
189514.0 1286.0
收入合计 净利润
190800.0 964.5
贷款比例 贷款利率 贷款年限 财务费用=开发成本*贷款比例*利率*年限
65% 8% 2 14236.6
商业地产项目投资测算表
面积单位：万m²；金额单位：万元
项目
标准 20000 楼面价(元/m²) 出让金*4% 6元/㎡，3年 小计 标准(元/m²) 4000 2500 2500 3500 2500 2000 面积 2 4 8 13 5 10
金额 690 800 90 20890 金额 8000 10000 20000 45500 12500 20000