房地产抵押中的法律风险及防范【最新版】

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浅析期房抵押贷款的法律风险及防范

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期房抵押法律关系

期房抵押的法律关系是购房人、售房人与银行约定，购房人将其已预付部分购房款的房产设定抵押，作为购房人按期清偿银行贷款的担保而使抵押人与抵押权人之间依法产生的权利义务关系。ｌ、期房抵押的主体是银行、购房人、出售商品房的开发商，他们是期房抵押的当事人。２、期房抵押的客体是当事人权利义务共同指向抵押的标的物— — 期房。此处的期房指的是购房人已与商品房开发商签订《品房销售合同》取得部分权益的期商，房。３期房抵押的内容，、即抵押人与抵押权人所享受的权利、所应承担的义务。抵押人（购房人）有按照合同规定履行债务的义务。抵押人在合同规定的债务履行期间没有履行债务的，抵押权人（行）在银债务人不履行债务情况下可以要求对抵押的商品房通过变卖、卖、价等形式，拍折以
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施进行探讨。
【关键词】
抵押贷款；期房；防范；法律风险
期房抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为。期房抵押是抵押人以即将获得所有权的房产作抵押以分期付款形式偿付抵押权人对该期房发放的贷款本息。

房产抵押合同中的流质条款风险

房产抵押合同中的流质条款风险随着房地产市场的不断发展和借贷业务的多元化，房产抵押合同作为一种常见的借贷形式在实践中被广泛应用。

然而，房产抵押合同中的流质条款风险问题也逐渐引起了人们的关注。

本文将就流质条款的概念、风险及其防范措施进行探讨。

一、流质条款的概念流质条款是指在抵押合同中，抵押权人和抵押人约定，债务履行期届满，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

这种条款被称为“流质条款”，因为在实践中，它可能导致一些不良后果。

二、流质条款的风险1.违背公平原则在抵押合同中，抵押权人享有一定的优先受偿权，即在债务履行期届满时，抵押权人有权对抵押物进行变卖或拍卖，并优先受偿债权。

然而，如果存在流质条款，则可能导致抵押物的所有权在债务履行期届满前就转移给债权人，这显然违背了公平原则。

2.损害抵押人的利益由于流质条款的存在，抵押人在签订合同时就失去了对抵押物的所有权，这无疑损害了抵押人的利益。

此外，如果债务人无法按期偿还债务，债权人可能会对抵押物进行强制执行，这可能会导致抵押物价值贬损或无法完全收回债权，进一步损害抵押人的利益。

3.法律风险根据我国《物权法》的规定，抵押物所有权的转移必须经过法定程序，未经法定程序转移的所有权，不得对抗第三人。

这意味着，如果存在流质条款，当出现第三人主张权利时，债权人的权益可能会受到质疑，从而引发法律风险。

三、防范措施1.充分告知并明确约定在签订房产抵押合同时，抵押权人和抵押人应当充分告知对方相关法律、法规和政策，并明确约定双方的权利和义务。

特别是对于涉及流质条款的内容，应当在合同中明确说明其含义、效力及法律后果，确保双方充分理解并自愿接受。

2.严格审查抵押物的价值评估在签订房产抵押合同时，抵押权人应当对抵押物的价值进行严格评估，确保抵押物的价值能够覆盖债权总额。

如果评估价值过高或过低，应当及时与抵押人沟通并调整抵押物价值或债权金额。

3.引入第三方监管机构为了确保房产抵押合同的合法性和公正性，可以引入第三方监管机构对合同进行监管和审查。

房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策

不是土地使用权处于交易之中，就有可能是财产权属不清晰或权属登记不规范，一般情况下，不宜接受房、地权属不一致的抵押物。如确实需要接受此类抵
位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。《 ” 担保法》第３７条也有同样规
现等阶段。在每个阶段，如未履行审慎注意义务，会引发法律风险。本文在现有的法律、法规框架内．对银行在办理房地产抵押每个阶段可能存在的法律风险进行分析，并提出了防范措施。
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审查阶段风险与防范
（）抵押主体资格的法律风险与防范一１公益设施的抵押限制。《．物权法》第ｌ４条规８
定： “ 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单
规的规定，房屋和其所占用的土地使用权一般应归属同一主体所有。如房屋和土地使用权归属不同主体，
中图分类号：Ｆ３．５文献标识码：Ｂ文章编号：１７．２５（０８１－０５０８２４６４２６２０）１０５．３
房地产抵押贷款是银行以借款人或第三人合法拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。银行在办理房地产抵押贷款时一般分审查、手续办理、贷后管理、实
定。值得注意的是，民办教育和医疗等机构是否为
“ 公益性的单位 ” 《？民办教育促进法》第３条规定：

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控商品房预售抵押登记是房地产开发商在预售商品房时，将其预售权利进行抵押登记，获取贷款资金的一种方式。

由于商品房预售抵押登记涉及到多方的权益关系，存在一定的法律风险。

本文将主要从银行的角度，分析商品房预售抵押登记中的法律风险，并提出相应的防控措施。

商品房预售抵押登记的法律风险之一是开发商行为规范性的问题。

在商品房预售过程中，开发商是否合规操作，是否按照相关规定办理预售许可证等事项是银行需要关注的重点。

如果开发商存在不合规行为，可能导致其预售权益无效，进而影响到银行的抵押权益。

为避免该风险，银行需要在放款前对开发商进行严格的尽职调查，确保其合规操作，并要求开发商提供相应的证明文件。

商品房预售抵押登记的法律风险之二是预售权益不完备的问题。

商品房预售时，开发商只拥有预售权，而尚未取得预售许可证和不动产权证书。

这就意味着在商品房交付之前，银行抵押的是一种虚拟的预售权益，存在一定的风险。

为降低此类风险，银行可以要求开发商提供相关的担保措施，如提供土地使用权证明和开发商的连带责任担保等。

商品房预售抵押登记的法律风险之三是预售合同不完全履行的问题。

在商品房预售过程中，双方签订了预售合同，约定了开发商的交付义务和购房人的支付义务等。

由于各种原因，开发商可能存在不能如期交付房屋的情况，导致合同不完全履行。

这将影响到银行的抵押权益，增加了风险。

为规避此类风险，银行可以要求开发商提供相应的履约保证措施，如提供履约保函或履约保险等。

商品房预售抵押登记涉及多方的权益关系，存在一定的法律风险。

对于银行来说，要保证自身的抵押权益不受损害，需要加强对开发商的尽职调查，确保其合规操作；要求开发商提供相关的担保措施，降低预售权益不完备的风险；要求开发商提供履约保证措施，预防预售合同不完全履行的情况；要求购房人提供相应的担保措施，防范其违约行为。

通过合理的风险防控措施，银行可以有效降低商品房预售抵押登记中的法律风险。

房地产抵押贷款的常见信贷风险及其防范！

房地产抵押贷款的常见信贷风险及其防范！出品 | 信贷风险管理作者 | 木莯商业银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。

但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。

这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。

因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。

而不少银行信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。

事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是其必要的补充和后备。

大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难并且很难如愿的。

银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。

抵押物产权存在瑕疵造成的风险抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续。

抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷。

占有形式不合规。

如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失。

抵押权被悬空。

如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空。

抵押权灭失。

如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。

依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在。

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。

所谓的“东风”大多是指启动资金。

而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。

但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。

那在这就浅谈一下。

一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。

是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。

房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。

银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。

二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。

它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。

房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。

被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。

这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。

理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。

当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

房产公证抵押风险(3篇)

第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，越来越多的人选择通过抵押贷款的方式购买房产。

在房产抵押贷款过程中，房产公证抵押作为一种常见的抵押方式，被广泛运用。

然而，房产公证抵押也存在一定的风险，本文将详细分析房产公证抵押的风险，以帮助消费者在购房过程中规避风险。

二、房产公证抵押概述房产公证抵押是指借款人将所购房产抵押给贷款银行，以获取贷款的一种抵押方式。

在房产公证抵押过程中，借款人需向公证机构申请办理房产公证，公证机构将对房产的真实性、合法性进行审核，确保抵押房产不存在产权纠纷。

三、房产公证抵押风险分析1. 房产真实性风险房产真实性风险是指抵押房产并非借款人真实拥有的房产。

在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在虚假信息，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。

（1）房产信息虚假：部分借款人为了获取更多贷款，可能会提供虚假房产信息，如虚假房产证、虚假产权证明等。

（2）房产权属纠纷：部分房产可能存在权属纠纷，如共有房产、夫妻共有房产等，若借款人未如实告知，将导致抵押无效。

2. 房产合法性风险房产合法性风险是指抵押房产存在法律瑕疵，如未缴纳土地出让金、存在违建等。

在房产公证抵押过程中，若抵押房产存在合法性风险，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。

（1）未缴纳土地出让金：部分房产可能未缴纳土地出让金，导致房产无法办理产权登记。

（2）违建：部分房产可能存在违建问题，如未经批准擅自改建、扩建等，导致房产无法办理产权登记。

3. 房产价值风险房产价值风险是指抵押房产的价值低于贷款金额，导致抵押物不足以偿还贷款。

在房产公证抵押过程中，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效，借款人可能面临承担法律责任的风险。

（1）房产价值评估不准确：房产价值评估机构可能存在评估不准确的问题，导致抵押房产价值低于实际价值。

（2）市场波动：房地产市场价格波动可能导致抵押房产价值下降，若抵押房产价值低于贷款金额，将导致抵押无效。

当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策

取得销售租赁债权的资金，然后，由中间商以这些债权为抵
押，发行租赁（抵押）债券，二级市场的中介机构把证券化的租赁债权销售给投资者，从最终投资者那里取得销售租赁抵
［４］欧阳卫民．中国金融租赁业的现状和出路［Ｍ］．北京：中国
的过程。这一过程的资金流动方向是，租赁债权的拥有者
［１］吴慎之．强化融资租赁：小微企业融资的必然选择［Ｊ］．中央财经大学学报，２００３（４）．［２］粱飞媛．发展中国小微企业融资租赁的若干意见［Ｊ］．商业
研究，２００６（７）．
（租赁公司）将所持有的各种流动性较差的同类或类似的租赁债权卖给租赁债权证券化的机构（中间商），从中间商那里
［３］王爱英，梁喜．面向小微企业的租赁创新思路探讨［Ｊ］．商业
时代，２００９（１１）
当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策
口饶以春
（中国工商银行股份有限公司怀化市分行，湖南怀化４１８０００）
摘要：房地产贷款是商业银行最为常见的贷款业务，它不仅关系到商业银行经营效益，也影响到我国金融市场和社
权、房屋所有权作为偿还贷款的担保。自《担保法》１９９５年押合同编号与实际签订的抵押合同编号不一致。
者拟设立抵押的房产，在抵押物清单中只填列房产，未填列

房地产交易的法律风险及防范措施

房地产交易的法律风险及防范措施房地产交易是一个复杂的过程，涉及到大量的法律规定和程序。

在进行房地产交易时，买卖双方需要了解并注意涉及的法律风险，并采取相应的防范措施。

本文将介绍房地产交易中常见的法律风险，并提供一些防范措施供参考。

一、虚假宣传及合同误导风险在房地产交易中，开发商或中介机构常常使用虚假宣传手段，夸大房产的价值或者隐瞒存在的问题。

这种虚假宣传可能会导致购房者在交易中遭受经济损失或法律纠纷。

为了防范此类风险，购房者需要保持警惕，多方核实房产信息，并在签订合同前仔细审查合同条款，确保所有口头承诺都以书面形式体现。

二、产权纠纷风险产权纠纷是房地产交易中常见的法律风险之一。

在购买房产前，买卖双方需要仔细核实房产所有权状况，并查验有关不动产权属的证明文件。

此外，购房者还应当注意确保房产登记、抵押等程序的合法性。

购房者可委托律师进行产权调查，并在交易合同中明确约定对产权瑕疵的补救责任。

三、违约风险违约是房地产交易中的一种可能风险，一方未能按合同约定的时间或方式履行义务。

为了降低违约风险，交易双方应当合理约定违约责任，并在合同中明确约定违约金、解除合同、赔偿等事宜。

此外，购房者应当注意及时缴纳首付款，按时履行相关付款义务，以避免违约引发的法律纠纷。

四、过户及资金安全风险在房地产交易过程中，过户手续及资金安全是需要特别关注的环节。

购房者应当核实卖方的身份信息，并要求核对过户文件的真实性。

此外，为了确保资金安全，购房者可选择使用第三方托管机构，将购房款项存入专属账户，确保交易过程中的资金安全。

五、政策风险房地产交易对政策的敏感性较高，政策变化可能对交易产生重大影响。

购房者应当及时了解并掌握相关政策动向，以便能够做出适当的决策。

此外，在进行房地产交易前，购房者还应当进行充分的市场调研，评估未来的房产价值和发展前景。

六、法律意识教育风险房地产交易中的法律风险主要源于交易双方的法律意识不强。

购房者应当提高自己的法律意识，了解有关土地、房产、建筑、合同等方面的法律规定。

房产抵押的风险预警与监控

房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。

然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。

本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。

一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。

对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。

因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。

2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。

如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。

为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。

3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。

如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。

因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。

二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。

这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。

如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。

2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。

一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。

此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。

3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。

通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。

4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。

该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控随着房地产市场的发展，商品房预售抵押登记已经成为一种常见的资金筹集方式。

银行作为资金的供应方，在商品房预售抵押登记中承担着重要的角色，但同时也面临着一定的法律风险。

银行在商品房预售抵押登记中需要进行法律风险的防控，以确保自身的利益不受损害。

对于商品房预售抵押登记中的法律风险，银行可以通过完善风险审查机制来进行防控。

在与开发商签订贷款合同之前，银行应当对开发商进行严格的审查，包括开发商的经营状况、资金来源、项目风险等方面的评估。

银行还需对该项目的土地使用权、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关手续进行审核，确保项目的合法性和合规性。

只有经过严格审查的项目才能获得银行的贷款支持，从而降低银行的法律风险。

银行在商品房预售抵押登记中需要加强合同风险的防控。

在与开发商签订贷款合银行应当明确合同中的各项条款，并确保各项条款的合法性和有效性。

银行在合同中应当明确规定抵押物的范围、评估价值、抵押权的建立条件和优先权等要素，以确保抵押登记的有效性。

在合同中还应当约定开发商的还款责任和还款方式，确保开发商按时偿还贷款。

如果开发商未按照合同约定履行还款义务，银行可以通过法律手段维护自身的权益，避免法律风险的发生。

在商品房预售抵押登记中，银行还需注意公证风险的防控。

在办理抵押登记时，银行应当要求开发商提供相关的材料，如权证、预售合同等，并与开发商一起前往公证处办理相关手续。

在办理公证时，银行需要仔细核对开发商提供的材料，确保所办理的抵押登记手续符合法律的要求。

如果发现开发商提供的材料存在虚假或欺诈行为，银行应当及时停止相关手续，避免因为公证风险而导致的法律纠纷。

银行在商品房预售抵押登记中需要做好风险跟踪和监控，及时发现和应对可能存在的法律风险。

银行应当建立健全的风险管理制度，包括定期对贷款项目进行检查和评估，及时发现项目中可能存在的法律风险并采取相应的措施解决。

银行还需密切关注法律法规的变化和政策的调整，及时调整风险管理策略，以确保银行的资金安全和合规经营。

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施房地产抵押贷款评估是银行等金融机构为客户提供贷款所进行的一项重要工作，具有风险较大的特点。

本文将从风险和防范措施两个方面探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施。

风险1.市场风险房地产市场的波动性较大，购房者有时会选择购买价值高于房产实际价值的房产。

因此，评估员必须准确评估房产价值，否则贷款机构将面临市场价值下跌和房产的价值亏损的风险。

2.评估员风险评估员可能存在不当行为，如收受贿赂或对评估结果进行人为干扰，从而导致房地产抵押贷款评估结果存在失真，最终导致金融机构的损失。

3.贷款风险如果贷款机构未能准确评估房产价值或房产质量，贷款机构将面临贷款违约的风险。

因此，贷款机构必须确认房产的实际价值和质量，以便在贷款违约时更轻松地在房产出售中获得满意的收益。

防范措施1.科学的评估方式在评估房地产抵押贷款时，评估员必须采用科学的方式进行评估。

例如，通过进行细致的数据收集和现场考察，以获得准确的房产价值和质量数据。

2.贷款机构风险管理银行和金融机构必须有完善的风险管理措施，以保障贷款机构的有效运作。

在贷款前，必须确保客户的信用记录良好；在贷款过程中，必须进行风险控制和监测。

3.监管机构约束监管机构必须对评估机构进行严格的监管，以确保评估机构的行为符合规定。

监管机构应规范评估员行业行为，制定评估行为的规范，对行业从业者实行分级管理，提高评估员的职业素养和道德水平。

结论综上所述，房地产抵押贷款评估具有较高风险性，应采取相应的措施进行防范。

贷款机构和监管机构应充分利用管理体系和科学的评估方式，来有效地应对这些风险，并最终降低贷款机构的损失率。

抵押物管理中存在的租赁风险与防范

抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期,已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。

一、抵押权与租赁权相关法律规定1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。

本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。

2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响.3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权.”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同,规避法律。

三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。

根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权,即“买卖不破租赁”.但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设:一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。

2、抵押登记后租赁的,租赁合同抵押期限内有效，失效部分损失应当赔偿.《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。

应该说与银行的抵押权不相冲突,虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的,租赁合同对于受让人没有约束力,租赁合同失效.但是承租人也有对抗的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租,合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产。

以房抵工程款法律风险及防范

【干货】终于攒齐了，以房抵工程款八个法律风险点曾巧新疆七合律师事务所无论房市上扬还是下行，工程欠款始终是施工方难以回避的痛。

开发商在出现资金难以周转时，为了使工程资金回笼，往往提出以房抵工程款；施工方为了保全工程款，也倾向于接受这样的方案。

面对日益萎缩的房市，施工方只能凭运气、靠关系来消化房产，将烫手房屋向下游抵债，于是分包商、材料商、油漆工等纷纷被卷入这场漩涡。

以房抵款与传统的货币支付工程款存在明显不同，由此也衍生了较多的矛盾和纠纷。

实践中，接受以房抵款的施工方应注意以下8个法律风险点：1、以房抵工程款的法律效力以房抵工程款，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款,施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。

此方案中涉及到两个法律关系：工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。

《城市房地产转让管理规定》第3条：本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:…(四)以房地产抵债的…因此，只要遵守国家有关房屋买卖的法律规定，不违返法律、行政法规的强制性规定，以房抵工程款合同应合法有效。

同时，《合同法》第286条：发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价。

承包人对工程款债权享有法定优先受偿权。

其与发包人协议以房抵工程款，属于优先受偿权实现的方式，故也应认可其效力。

2、工程在建情况工程是否竣工，对以房抵工程款有一定影响。

主要分两种情况：一、开发商以已建成但未出售的房屋抵付；二、开发商以已在建房屋抵付。

第一种情况因房屋已建成，具备使用条件，位置、质量、产权等较清晰、易掌握，不易产生纠纷。

而第二种情况下，因抵款时房屋尚未建成，即我们通常所说的期房，双方签订的合同为《商品房预售合同》，施工方需查验开发商是否已经取得预售许可证，在取得预售许可证之前签订的预售合同系无效合同，也无法到房管局备案，买房人权益难以保护。

不动产交易中的风险及法律预防措施

不动产交易中的风险及法律预防措施在不动产交易中，各方涉及的权益复杂，交易过程中存在着一定的风险。

本文将从法律的角度分析不动产交易中的风险，并提出相应的法律预防措施。

一、合同风险不动产交易的基础是合同，合同的签订和履行过程中存在着一定的风险。

例如，合同中的条款不明确或不完整，容易引发争议。

此外，合同的签订过程中，一方可能存在虚假陈述或隐瞒重要信息的行为，导致另一方权益受损。

为减少合同风险，法律规定了一系列的预防措施。

首先，合同的签订应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用原则，各方应当充分了解合同内容并明确权利义务。

其次，合同应当明确约定不动产的权属、面积、用途等重要事项，并对违约责任进行明确规定。

此外，合同的签订应当采取书面形式，以确保证据的存在。

二、权属风险在不动产交易中，权属问题是一个重要的风险因素。

例如，卖方可能存在权属不清晰、存在抵押或查封等情况，导致交易无效或受到限制。

此外，不动产的权属变更手续可能存在不完善或伪造的情况。

为预防权属风险，法律规定了相应的措施。

首先，买方在交易前应当核实不动产的权属情况，可以通过查询不动产登记信息、查阅权属证书等方式进行核实。

其次，交易双方可以约定权属保证条款，要求卖方承担相应的责任。

此外，法律规定了不动产登记制度，买方可以在交易完成后及时办理权属登记，以确保自己的权益。

三、财务风险不动产交易涉及的财务风险主要包括交易款项的支付和税费的缴纳。

例如，买方可能存在支付能力不足或拖欠交易款项的情况，卖方可能存在逃税或虚报税费的行为。

为预防财务风险，法律规定了相应的预防措施。

首先，交易双方可以约定交易款项的支付方式和时间，并采取相应的担保措施，如履约保证金或第三方支付等。

其次，交易双方应当按照法律规定缴纳相应的税费，可以委托专业机构进行税费核算和缴纳，以确保合法合规。

四、纠纷解决风险不动产交易中的纠纷解决风险主要包括合同纠纷和权属纠纷。

例如，合同履行过程中可能存在违约行为，权属归属争议可能引发诉讼。

有关土地、房产抵押贷款的风险提示

有关土地、房产抵押贷款的风险提示第一篇：有关土地、房产抵押贷款的风险提示土地、房产抵押的风险要点提示1、以抵押方式发生信贷业务的，发放前必须查询抵押物权属状态，特别注意产权在流转过程中出现的未批先抵押的情况（如国有改私有，未经国资委审批，但是能正常办理抵押手续）。

严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。

2、房地抵押时，应注意土地证、房产证使用权日期到期日与借款日期到期日不能冲突，不应出现借款未到期，土地证或房产证使用权日期已到期的现象，应注意房产证的用途与实际用途是否为一致。

3、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，不可将土地与房产分开来进行担保。

4、抵押手续办理后，在发放贷款时，他项权证、土地证、房产证均需在我行入库保管，由我行出具他项权证代保管凭证复印件与土地证、房产证代保管凭证原件；防止抵押人重复办理抵押（民间抵押），对我行债权的形成不利影响。

5、防范抵押权实现后，未与我行形成债权，在此期间，抵押物出现法律纠纷而被保全的风险，我行客户经理应及时掌握信息，需在贷款发放前到权利登记部门进行核查。

6、房屋类抵押物,贷款发放后，应按照主协办双人实地原则,至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。

如遇特殊情况,应当进一步加大现场核查频率,并针对存在的风险漏洞,提出有效的控制措施。

第二篇：房产抵押贷款风险(DOC)房产抵押贷款存在的风险有哪些？（一）租赁权对抗抵押权的风险1、抵押物难以处置。

我国法律有“买卖不破租赁” 的规定。

我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。

但抵押与买卖有所不同。

如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。

在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。

目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。

基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。

关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。

但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。

面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。

房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。

这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。

1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。

1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。

计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。

1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。

1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。

抵押物风险及防范措施

抵押物风险及防范措施在这个快节奏的社会里，抵押物的风险真是个大问题。

想想看，你把自己的房子、车子，甚至是一些珍贵的东西抵押出去，心里那份忐忑可想而知。

万一出了什么事，哎呀，心里那个慌啊，简直比过年还紧张。

我们平时可能觉得，抵押物就像一颗定心丸，能给我们带来资金上的支持。

但谁能想到，这颗丸子里面可能藏着“炸弹”呢？一不小心，可能就让你后悔到想撞墙。

说到抵押物，首先得考虑它的价值。

一个房子，地段好不好，房龄新不新，这些都是“价值”的一部分。

房价忽上忽下，感觉就像过山车一样，有时候还真让人心惊胆战。

要是你当时抵押的时候房价高，结果一两年后大跌，那可就惨了，心里一定得有多么失落，真是要哭出来了。

这就像我们买菜，挑了个大白菜，结果回家发现是个烂白菜，损失可不是小事。

然后，咱们再聊聊借款人。

有些人表面上看着风光，实际背后可就大有文章。

没准儿他就是个“老赖”，欠了一屁股债，结果把你的抵押物也搭进去。

哎，真是让人无奈。

你一开始以为自己是个聪明的投资者，结果变成了“冤大头”。

所以，挑借款人就跟挑对象一样，得好好考察一下，免得被表面迷了眼。

还有就是市场的变化，谁能预料未来呢？就像天气预报，今天晴天，明天就可能狂风暴雨。

变动、经济波动，各种因素都可能影响到抵押物的价值。

前一阵子有个朋友抵押了他的车，想着能顺利贷款，结果没几个月，车子贬值得厉害，贷款额度也跟着缩水。

多尴尬呀，回头看看，真想一头撞墙。

想当初，真是信心满满，结果却是个空欢喜。

说到防范措施，这里有几招可以分享给大家。

第一，了解市场动态，保持敏感。

就像股民一样，随时关注市场消息，哪怕是一些小波动，都得注意。

要是能提前预测到风险，那可就稳得不行。

第二，签合同的时候，细节得看清楚。

有些小字可能藏着大玄机，签字之前得好好琢磨。

就算是律师也不能全信，自己得多加小心。

建立合理的风险预警机制。

就像平时多锻炼身体，增强抵抗力，抵押物的风险也得早早预防。

设定一个合理的额度，切忌盲目追求高收益，过犹不及嘛。

房地产开发贷款抵押风险及防范措施

房地产开发贷款抵押风险及防范措施
一、房地产开发贷抵押相关风险
（一）出具同意预售函触发空押风险
房地产开发建设项目达到预售条件时，不动产登记部门一般要求银行出具同意预售的函件。

银行虽未直接释放土地他项权证，但在出具同意预售函后，对同意预售的房产对应的土地抵押物的优先受偿权存在无法对抗购房者的风险，同意预售的房产所对应的土地押品形成实质性释放（部分登记机关在不动产登记证上注明“预售房屋所占土地不在抵押范围之内”）。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权……消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。

该批复体现了当购房者利益与抵押权人利益发生冲突时，对消费者利益予以优先保护的司法精神。

根据上述规定，已预售商品房的受偿顺序为：已交付全部或大部分房款的购房者>建设工程承包人>抵押权人。

如在后续诉讼中发生购房者利益与银行抵押权的冲突时，法院优先保护购房者的权利，导致银行抵押权落空。

（二）未落实后续抵押导致对新增建筑物无优先受偿权风险
一是未按照批复要求，在条件成熟时办理在建工程抵押；二是在建工程后续新增部分未及时追加。

根据《物权法》第一百八十七条“正在。

房地产抵押贷款的法律风险防范

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二、防范房地产抵押贷款风险的对策
（）真审核贷款资料，一认实地开展调融资项目本身的经济效益、社会效益以及
贷业务中多采用房地产抵押担保方式。但押物的价值与市场变现价值相差较大；二
在实践中．房地产抵押贷款经济纠纷较多，是用专用性很强如厂房、职工宿舍楼等作
要求法院驳回诉讼请求，最终银行撤诉。二置抵押房产，但在执行中被执行人以上述行要充分考察抵押房产的抵押值，审查抵是抵押物登记时相关合同填写不全。有的条款为由要求法院不予执行，因此银行利押房产是否列入拆迁范围，是否是经济适经办人员图省事只填一、两份完整的抵押益受损．银行不得已多次向法院及上级部用房及是否有其它不稳定因素；同时对抵合同。留空白合同或者在办理抵押登记手门申诉．历时几年．花费了一定的人力物押率进行科学的分类。按不同抵押物及其续后补充填写合同内容，导致抵押登记部力。门留存的合同与银行留存的不一致，存在变现能力确定抵押率。银行可以调整抵押
关条款的约束。三是对按揭贷款没有进行地使用权所得必须首先用于支付职工安置的抵押物分值高，押率高。抵不容易变现的
预抵押登记。预抵押登记使抵押合同具有费。如果企业在提供抵押之前就已拖欠税抵押物分值低，抵押率低。
物权效力。则银行难以防止 “ 房多卖 ” 款。税务机关有权先于商业银行处置抵押否一失。
金融与法
本栏编辑黄瑞峰
房地产抵押贷款的法律风险防范
口严瑛