拖欠物业费等物业的常见纠纷处理方法

拖欠物业费等物业的常见纠纷处理方法

近年来随着我区社会经济快速发展，城市化进程加快，城市人口增多，小区有专业物业服务的占比越来越高，业主与物业之间的纠纷也随之增加。

常见的物业纠纷类型有哪些？各类纠纷应如何处理？

1. 物业服务不到位的问题

部分小区物业存在服务不到位，如：保洁频率不足、垃圾未及时清运、公共设施破损未维护更新、未维持小区停车秩序等，未能达到物业服务合同约定的目标。当遭遇此类情况时，业主可自行或通过业主委员会向物业服务企业提出相应的建议和要求，督促物业企业提高服务水平。物业企业有违法违规行为的，由相关政府部门依法查处。

根据《福建省物业管理条例》第七十四条的规定，物业服务企业与业主发生物业服务争议的，当事人双方可以协商解决，也可以向基层人民调解委员会或者乡（镇）人民政府、街道办事处申请调解。有关机构接到申请后，应当在五个工作日内征求另一方当事人意见，对方无异议的，应当当即进行调解。达成调解协议的，双方应当签订调解协议书，申请人民法院确认调解协议效力的，人民法院应当予以确认；未达成调解协议的，也可以依法向人民法院提起诉讼。

2. 业主拒缴物业费的问题

物业纠纷中不仅有物业服务企业存在违约行为，业主也存在拒交物业费的现象。业主拒交物业费一般可能是因为：对物业提供的服务感到不满、新房空置未入住等理由。根据《民法典》第九百四十四条的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因此，如果物业服务公司已按照《物业服务合同》履行了对小区的服务职责，业主就应依法缴纳物业费。

3. 物业服务范围

部分业主以房屋出现质量问题、被其他业主饲养的动物伤害、夜间有人制造噪音扰民等情况为由要求物业服务企业解决相关问题或是赔偿相应损失，否则就拒交物业费，而根据《民法典》第九百三十八条的规定，物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

因此，部分情况并不属于物业服务企业的职责，例如，房屋质量问题应联系开发商进行维修，受到人身伤害和噪音扰民等事件属于民事纠纷应由相关部门依法处理。

也就是说，业主用《物业服务合同》规定之外的情况要求物业服务企业无偿为自己服务是没有法律依据的。

4.物业服务企业催缴物业费问题

对于业主拒交物业费的情况，有的物业服务企业使用断水断电的手段来催促业主缴纳物业费，但是根据《民法典》第九百四十四条的规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

由此可见，物业服务企业擅自断水断电属违法行为。如果物业服务企业用停水、停电的手段来威胁业主，业主可以去自来水公司、供电公司反映情况，也可以向物业主管部门投诉。对由于停水、停电直接造成的财产损失，还有权依法向人民法院起诉要求物业服务企业赔偿。

综上所述，物业管理企业应当采用合法的手段进行催缴，如电话催缴、上门催缴、邮寄催费通知单进行催缴。根据《民法典》第九百四十四条的规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

因此，业主享受了物业服务的权利，就应当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务，否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。

5. 高空抛物问题

果屑、烟头、垃圾袋、花盆······近年来，小区高空抛物行为屡禁不止，严重损害了人民群众的的生命和财产安全，极易造成小区业主人身伤亡和财产损失，引发矛盾纠纷。那么在小区遭遇了高空抛物的情况，物业服务企业是否要承担责任呢？

根据《民法典》第一千二百五十四条：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”的规定，一般高空抛物造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；无法确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。物业服务企业能证明已采取必要的安全保障措施的可不担责，未能证明的则依法承担一定责任。

6. 物业服务合同的约束力问题

“为什么我从来没有跟物业服务公司签订任何协议，还能跟我要物业费？”相信很多业主都有这个疑问。事实上，如果是新小区，《物业服务合同》可能是建设单位与物业服务公司签订的前期物业服务合同；如果是有业主委员会的小区，《物业服务合同》可能是业委会与物业服务合同签订的。

根据《民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”规定，建设单位和业委会的签约行为是对每个小区业主有约束力的。