房地产价格泡沫-柴强
房地产和房地产估价
⑴土地的自然特性： ①承载力；
②肥力； ③位置的固定性； ④数量的固定性； ⑤耐久性； ⑥个别性。
⑵土地的人文特性：
•
①用途的多样性；
②经济地位的可变性；
③合并与分割的可能性。
2.房地产的特性：
•
①位置的固定性； ②长期使用性； ③大量投资性； ④异质性； ⑤易受政策影响性；⑥相互影响性； ⑦保值增值性； ⑧数量有限性； ⑨用途多样性； ⑩难以变现性。
2003年12月1日建设部制定了《城市 房屋拆迁估价指导意见》（建住房 [2003]234号）。
四、成立了房地产估价行业组织
•
1994年8月15日成立了“中国房地 产估价师学会”。（CIREA)
2004年7月12日更名为“中国房地 产估价师与房地产经纪人学会”。 (CIREAA)
•
•
五、设立了房地产估价的行政许可制度
3.对建筑物的认识(续)
⑹建筑装修。 • 内外装修的标准、用材、质量等。
⑺附属设备。 给排水;照明;卫生;通风;供暖;供气;空调
;电梯;消防;通讯;有线电视;其他。 ⑻建成年月、维修保养及完损程度情况。 ⑼产权状况。 ⑽ 其他。
(三)房地 建筑物与土地合为• 一体的情况。
下有土地，上有建筑物
三、房地产的特性
3.对建筑物的认识(续)
⑷用途。
•
①居住房地产； ②商业房地产；
③办公房地产; ④旅馆房地产;
⑤餐饮房地产； ⑥娱乐房地产；
⑦工业和仓储房地产； ⑧农业房地产；
⑨特殊用途房地产； ⑩综合房地产。
3.对建筑物的认识(续)
⑸建筑物结构。 • 依主要承重构件及主要材料不同可分为： ①钢结构； ②钢混结构； ③砖混结构; ④砖木结构; ⑤简易结构。
苛捐杂税不消,房价拐点难现
精心整理
苛捐杂税不消，房价拐点难现
3月8日晚间，王超斌等10位全国政协委员连夜《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》的提案提交给全国政协。
此前众委员向十多家媒体公布了提案内容和调研结果，他们在提案中提出，目前我国住房价格居高不下，从供给的角度看， 50余 而心里面却又嘀咕着、盘算着部门利益的“小九九”——他们才不管老百姓能不能买得上房子，反正自己不用为房子发愁，反正年终奖金不用愁，相反一些公务员还磨刀霍霍炒房子。
实际上，这若干年间，之所以房价扶摇直上，虽经中央多次调控而岿然不动，在很大程度上是房地产商和地方政府合谋有极大关系。
低价征用土地，
精心整理
低廉工资的民工建造的楼盘，摇身一变贴上了底层民众高不可攀的房价标签。
在这
摇身一变时，高额的利益随着红包和回扣流入到土地贪官手上，随着房奴的形成壮大，鼓足了房地产商的腰包。
地方政府的GDP贡献，在普通老百姓无法面对的房价
面前，过多地倚仗于房地产——提案中披露，一些地方财政收入30%至50%来自房地产业；房地产商则通过不断推高房价，力图在最短时间内使其利益得到保证。
那么，
国楼市将永无宁日，房价必然会高企不下，难以走向理性的常态的“拐点”。
房地产估价方法浅析
接作为交易价格 ， 并提馥耍 乇 或交易当事 ＾ 确 哥人 正
使用估价报告。 ５ 同—估价 ． ２ 列象 ， 评估宜强舟狰 以 啊砷 估价 方法互相对照和比 较。 根据估价对象和当地房地产 市场的状况 ， 结合不 同估价方法的特点 ， 采用加权 平均等方式综合确定最终的估价结果。 其加权平 均 系数直台曾 隹 评估胡构匣 哇 和完善 确。 舀泣 端 窟 资料库 ， 加强专 业 研究 ， 提高估价师的执业水平和 经验技能 ， 在具体估价中应灵活运甩两种方法 ， 一
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参考文献
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出版
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翻柴强． 房地产估价理论与方法呻 北京： 中国物价
出版社 。０ ３ Ｐ ０ １ ０ ２ ０ 。２ － ０ ．
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责任编 辑 ： 明荣 王
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房地 产 估 价 方法浅 析
房地产价格泡沫的风险逻辑及政策启示
2021.06
ournal of Finance and Economics
房地产价格泡沫的风险逻辑及政策了房地产价格泡沫的政策效应、虚拟价值、不稳定性及危 害性，房地产价格泡沫投资博弈获利会产生“真实金融风险”，但市场恐慌激活的“潜在金融 风险”才是影响金融稳定的主因。当经济由高增长转向正常增长速度时泡沫风险矛盾凸 显，房地产定位要及时从支柱产业转变为保障性产业。泡沫膨胀与泡沫破裂都将导致财富 转移加剧分化社会阶层，由此引发的政治风险比金融风险更可能导致市场恐慌甚至形成金 融危机。泡沫膨胀与破裂双向风险是调控房地产价格的难点，泡沫膨胀是破裂的根源但也 孕育着更大泡沫的破裂，因而在泡沫萌芽时期就应采取市场手段持续抑制泡沫膨胀，在泡 沫矛盾尖锐的短期时点只能用非市场手段“稳房地产价格稳到底”，而长效机制是推进房地 产改革、去投资属性和构建自律机制。
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房地产价格泡沫的风险逻辑及政策启示
投资与消费比例结构，随着自住消费购买力耗 尽的明斯基时刻（Minsky Moment）的到来，最终 难以避免发生更大泡沫破裂的金融危机。可 见，泡沫膨胀是破裂的根源同时也孕育着更大 泡沫的破裂，从长期角度看，在对泡沫膨胀与泡 沫破裂的权衡中，之所以会认为泡沫膨胀比泡 沫破裂具有更大的危害性，西方经济体不会也 没有能力采用非市场手段“稳房地产价格”，在 房地产价格泡沫不断膨胀中只会放任泡沫破裂 甚至刺破泡沫，所以西方经济体才会反复出现 由房地产价格泡沫引发的金融危机。
（四）支柱产业的政策鼓励 房地产及相关产业链占国民经济比重大， 在推动基础设施建设、拉动消费以及带动就业 等方面作用明显，各级地方政府积极将房地产 作为支柱产业。房地产支柱产业与城市土地垄 断供应必然导致房地产价格上涨，而卖地收入 也成为许多地方政府财政收入的主要来源。 2020 年全国土地出让金收入达到 8.4 万亿，占全 国财政收入比重达到 46.0%，占地方财政收入比 重 84.03%。房地产发展也带动了投资增长和及 其对 GDP 的贡献，2020 年房地产开发投资占全 社 会 固 定 资 产 投 资 26.83% ，近 十 年 平 均 占 比 19.60% ，即 使 在 占 比 最 低 的 2016 年 也 为 16.91%。2020 年房地产业增加值占国内生产总 值 7.34%，与房地产高度相关的建筑业增加值占 国内生产总值 7.18%，增加值合计达到国内生产 总值的 14.52%。 二、房地产价格泡沫的风险逻辑分析 正确认识房地产价格泡沫的风险逻辑，才 能把握好“抑泡沫”与“稳房地产价格”的度。 （一）房地产价格泡沫的政策效应 房地产定价主要由市场、价值和制度三个 维度决定。市场维度主要反映房地产供求及其 双方的竞争，表现为房地产商品遵循价值规律 的市场行为；价值维度主要反映土建、配套、基 础设施和土地替代成本等因素，表现为房地产 消费品属性凝聚的劳动力和资源成本；制度维
影响房价的几个理论问题
影响房价的几个理论问题
柴强
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2005(000)005
【摘要】近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。
造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的，但主要是如下几个方面综合作用的结果：一是1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用；二是前一段时期的宏观调控着力在控制土地供应、限制房地产开发贷款等抑制房地产供给措施的市场反应；三是投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、
【总页数】2页(P8-9)
【作者】柴强
【作者单位】中国房地产估价师与房地产经纪人学会
【正文语种】中文
【中图分类】F2
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感"的几个理论问题——由中医申遗引起的思考5.当代科学影响哲学的几个重要基础理论问题
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房地产经纪是个后发优势行业
中国建设报/2009年/6月/10日/第004版住宅产业房地产经纪是个后发优势行业——访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强本报记者付灿华房地产中介对人们来说早已不是个陌生的词语，人们在买卖或租赁房屋时，已越来越习惯于借助专业的房地产中介机构来完成。
特别是1998年以后，随着房地产市场的快速发展，二手房交易日渐火热，部分城市二手房的交易量超过了新建商品房。
今年以来，二手房交易量大幅回升，率先带给人们“小阳春”的融融暖意。
可以说，与二手房交易息息相关的房地产经纪，一直是房地产市场中不可或缺的重要部分。
那么，我国的房地产经纪行业发展现状及趋势如何？在目前形势下遇到了哪些机遇和挑战？为此，记者采访了房地产经纪行业自律性组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强，听他讲述房地产经纪行业的现在和未来。
令人疑惑的称谓记者：“经纪”一词让不少百姓感到有些疑惑，房地产经纪与人们通常印象中的“中介”是否是一个概念，有何不同涵义？柴强：房地产业包括房地产开发、房地产中介服务和物业管理等行业。
其中，房地产中介服务的含义比人们通常理解的“中介”要广，包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
我们把房地产中介服务中为促成委托人与他人达成房地产买卖、租赁等交易的行为，称为“房地产经纪”。
可见，人们通常所说的“中介”，规范和法定的用语应为“房地产经纪”。
还需要说明的是，虽然我们目前所说的房地产经纪主要指二手房买卖、租赁的代理、居间等活动，但新建商品房或者说一手房的销售代理活动，也应是房地产经纪的一个部分。
“中国特色”的房地产业结构记者：那么，房地产经纪在房地产市场中究竟扮演着怎样的角色呢？柴强：由于房地产具有独一无二、价值量大等特性，以及房地产的质量、性能、产权复杂，使得房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，加上房地产交易过程复杂、交易双方难以相互信任等，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其提供服务。
樊纲：房产泡沫迟早要破
2008年04月11日 12:00 《市场导报》
著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲日前断言：“按照现在的收入，房价涨得过高过快就会出现泡沫，而泡沫早晚是要破掉的。
连美国这样发达的市场经济国家有了泡沫都早晚会破，我们一定不要相信那些叫嚣中国的泡沫永远不会破的胡话。
”
一年多来，全球经济以及国内经济的发展、演变和突变有力证明“中国房价只会涨不会跌”、“中国楼市泡沫永远也不会破裂”之类的观点，对中国经济的破坏性相当大，并且导致一些金融企业放宽住房抵押贷款条件甚至不要任何抵押。
这些金融公司认为，如果贷款到期时购房者没有还款能力，就是把房产拍卖掉也不会出现风险和亏损。
结果适得其反，美国房价偏偏就出现了大幅下跌，金融企业损失越来越大并传染到了债券市场，资本市场迅速做出反应，最终波及到了全球经济。
当前，必须承认我国楼市泡沫不但存在而且是严重的，绝不能再掩耳盗铃了。
必须通过宏观调控政策，及时调控，早点调控，使泡沫小一点，让市场波动小一点。
这不仅是为了广大百姓能够买得起房、住得起房的问题，而且是关系到金融安全以及大量中小企业能否持续发展的问题。
结论是：坚决把高房价降下来，宏观调控政策不能有丝毫放松，一些政策要坚定不移地执行下去，绝不能再被一些别有用心的既得利益者忽悠得中途“掉链子”。
陈志武：楼市泡沫破灭越来越近 对中产阶层破坏性大
陈志武：楼市泡沫破灭越来越近对中产阶层破坏性大[提要]陈志武：虽然房地产泡沫破灭对中国经济、银行、地方财政的冲击会很大，但对好不容易兴起的中国中产阶层更是破坏性的，因为大多数老百姓的个人财富都投到了房地产上面。
中国老百姓的财富来得很不容易，所以尤其要珍惜，不能还把钱都压在房子上，如果有几套房子，可以考虑慢慢卖掉一些，把财富从房产转移到理财产品、到境外投资品种，到美元资产、欧元资产，要分散投资。
人物简介华人著名经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授、清华大学人文社会科学院和经管学院访问教授、北京长策智库学术委员会主席。
美国ValueEngine公司创办人，美国Zebra对冲基金公司三大股东之一及首席投资经理。
2011年荣获“第一财经金融价值榜”年度公共经济学家殊荣，曾获得过墨顿·米勒奖学金。
他的专业研究领域为股票、债券、期货和期权市场以及宏观经济。
中国老百姓的财富来得很不容易，所以尤其要珍惜，不能还把钱都压在房子上，如果有几套房子，可以考虑慢慢卖掉一些，把财富从房产转移到理财产品、到境外投资品种，到美元资产、欧元资产，要分散投资。
—陈志武几个月前，耶鲁大学金融学院教授陈志武曾来到成都，谈到房地产，他说，中国老百姓可以适当地减持一些房产，淡化房地产占整个家庭投资的比重，变现后的资金去配置一些境外的股票、对冲基金等等。
十八届三中全会以后，陈志武再次接受华西都市报记者专访时依然秉持这样的观点，而且直言房地产泡沫离我们越来越近。
华西都市报：为何房地产泡沫破灭离我们越来越近？陈志武：原因很多，至少从以下几方面看房地产泡沫难以为继。
第一，不管是自有房比例，还是人均商品房面积，都已很高。
第二，接下来是90后开始陆续成家，他们以独生子女为多，双方父母都有一两套房子，爷爷奶奶也可能有房子，甚至很多父母也为子女买了房子，这样，需求的净增长比以前会越来越少。
当然，有很多年轻人没房，父母也没房，但过去多年就如此，从增量角度看，接下来新需求的增长只会越来越难。
房地产市场_乱_在哪里_访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强
40房地产市场“乱”是正常的目前房地产市场所谓的“乱”、看不懂,是很正常的。
因为影响房地产市场运行的外部环境不稳定、不确定,导致房地产市场自身规律的作用有限,特别是一些影响房地产市场走势的宏观经济政策的变化,如房地产信贷政策等的变化,人们一般是难以预料的。
总之,目前影响房地产市场的外部力量很多,也很大,仅凭对房地产市场自身规律的把握是“测不准”的。
我国目前可供老百姓选择的投资渠道还较少,在宽松的货币政策、大量放贷导致通货膨胀预期下,有钱人都在琢磨财产怎样才能保值,首先想到的是房地产。
从大的环境上看,大量资金为避险流到房地产领域是正常的,这也必然导致房价的非理性上涨。
但从房地产市场本身看,这又是不正常的,因为目前房地产的收益远远不能支撑如此高的房价。
投资房地产,理论上讲其回报应主要靠持有期间的收益,但是目前买房的人一般不是期待持有期间的收益回报,而是期待将来价格涨得更高,即过于期待持有期末的转售价格。
一定程度上可以说到了一个“搏傻”阶段,就是指望有更傻的人出更高的价格来购买。
进入这样一种循环,房价远远背离了成本和价值,长此下去,就要出大问题。
房地产市场还有一个不很正常的现象,就是商品住宅的价格普遍高于同地段写字楼的价格。
我们所在的物业,既有写字楼也有商品住宅,写字楼的价格在17000元/平方米,而住宅的价格却要25000元/平方米。
从正常市场来看,写字楼的价格应高于商品住宅的价格。
而目前普遍出现了商品住宅的价格反而高于写字楼价格的倒挂现象。
原因一是中国人的居住心理,二是购买写字楼的持有成本较大。
投资写字楼主要是靠出租来获益,投资住宅是寄希望于过一段时间后再卖获取差价。
写字楼更取决于租赁市场,从理论上讲租赁市场更能反映房地产市场的真实情况,买卖市场有时候不能很好地反映市场的真实情况。
目前,住宅的买卖市场和租赁市场脱节得较厉害。
房地产市场调整还不够到位这一轮房地产市场调整并不到位。
从成交量看调整比较到位,反映了市场的真实情况,但房价调整是不到位的。
房地产价格泡沫-柴强
房地产价格泡沫问题探讨（2007年12月3日晚，北京大学）柴强（副会长兼秘书长）中国房地产估价师学与房地产经纪人会一、房地产价格泡沫的概念二、房地产价格泡沫的成因三、房地产价格泡沫的表现四、房地产价格泡沫的检测五、房地产价格泡沫的危害六、房地产价格泡沫的防治近几年来，我国房地产价格特别是商品住宅价格持续大幅上涨。
对此，起初担心老百姓买不起住房，影响社会稳定和谐；近来开始担心房地产价格泡沫，引发金融危机乃至影响整个经济。
对于老百姓买不起住房，已经加大住房保障制度建设。
下面主要谈谈房地产价格泡沫问题。
一、房地产价格泡沫的概念房地产价格泡沫简称房地产泡沫，是“资产价格泡沫”的一种，其他资产价格泡沫有如股市泡沫。
一般意义上的“泡沫”含义不言自明，用它来描述资产价格的某种现象非常形象、生动、直观，虽然有许多不同解释，但主要是指“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。
随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
”（《新帕尔格雷夫经济学大辞典》第一卷，第306页）二、房地产价格泡沫的成因房地产价格泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。
此两者有时相辅相成。
其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产泡沫的基础。
群体的非理性预期和过度的投机炒作，一开始通常不会空穴来风，有其一定的客观条件和环境，即有诱因、借口、利好消息等。
在这些诱因、借口、利好消息的作用下，房地产价格开始大幅上涨，一部分人在短时间内迅速发财致富，使人们觉得赚钱很容易。
在“羊群行为”、“从众心理”的作用下，人们纷纷购买，再加上大肆误导性宣传和炒作，更助长了人们的投机心理，以致到疯狂地抢购、追涨“越贵越买，越买越贵”。
在泡沫形成过程中，几乎所有的参与者都能赚钱，因此，房地产价格的每一次上涨都会诱使更多的人加入到购买行列。
房地产市场价格影响因素分析及预测毕业论文(统计学专业)
本科毕业论文福建省房地产市场价格影响因素分析及预测学生姓名：学院：经济学院系：计划统计系专业：统计学（投资决策分析方向）年级：学号：指导教师（校内）：职称：讲师指导教师（校外）：职称：福建省房地产市场价格影响因素分析及预测[摘要]经过十多年的发展，房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，它迅猛发展的势头备受世人瞩目。
近年来，房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，超过了经济总体增长水平。
因此对城市房地产价格问题的研究引起了学术界、企业、政府和媒体的高度重视。
是什么因素导致了商品房价格的持续、快速增长？本文以福建省房地产市场为例，就福建省房地产市场价格的影响因素进行定性分析和回归分析，并对福建省的房价进行了预测。
目的在于对福建省房地产市场价格的影响因素形成全面、客观的认识，并为房地产市场的各个参与者的决策提供参考。
[关键词]房地产价格；房价影响因素；回归分析The analysis and predictions of the real estate market price in FujianAbstract: The real estate industry has become an important pillar industry of China afterthe development in the past decade. Its high-speed development has attracted worldwide attention. In the recent years, the real estate price rose rapidly. Especially in some regions, the housing price goes up sharply and its rate has far exceeded the increasing rate of the overall economy. Therefore, the problem of housing price incurs the high attentions of the academic circles, enterprises, governments and public opinions. What’s the factor that cause the real estate price keeps on rising so fast? In this paper, we took the real estate market in Fujian Province as an example, carried on qualitative analysis and regression analysis for factors affecting real estate market price, and estimated the housing price in Fujian. The purpose of this paper is to find out the extraordinary factor to influence the market price in Fujian Province, and provide references for the decisions of each participant of the real estate market.Keywords: The real estate market price Factors affecting price Regression analysis目录一、引言 (1)（一）研究的背景与意义 (1)（二）研究内容与方法 (2)二、房地产价格的相关研究回顾 (2)（一）房地产价格的基本概念 (2)（二）国内外研究的文献综述 (3)三、福建省房地产价格影响因素的定性分析 (4)（一）房地产价格影响因素概述 (4)（二）福建省房地产价格的影响因素分析 (6)四、福建省房地产价格影响因素的定量分析 (10)（一）指标的选择 (10)（二）各变量之间的相互关系 (12)（三）模型估计 (13)（四）模型评价 (15)（五）房价预测 (16)五、结论 (19)（一）实证结果小结 (19)（二）稳定房价的相关政策建议 (19)参考文献 (21)一、引言（一）研究的背景与意义房地产业是国民经济的一个重要产业，是国民经济的基本承载体。
房地产大泡沫的十大启示
房地产大泡沫的十大启示作者：暂无来源：《投资与理财》 2016年第10期任泽平任泽平在2014 年预测A 股“5000 点不是梦”，2015 年预测“一线房价翻一倍”。
房地产是周期之母，十次危机九次地产。
在悉心研究历史几大房产泡沫后，任泽平分析出房产泡沫的十大启示。
全球历经几次房产泡沫，19 2 3～19 2 6年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986～1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992～1993年中国海南房地产泡沫、1991～1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001～2008年美国房地产泡沫与次贷危机。
往事并不如烟，岁月变迁人性不变。
纵观全球历史上几次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下几点启示。
启示一：房地产是周期之母。
从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。
每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，比如1991年前后的日本、19 9 8年前后的东南亚、2 0 0 8年前后的美国。
从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2～3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。
以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。
以中国为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。
启示二：十次危机九次地产。
由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。
15971 中国房地产市场的泡沫问题与政策调控
中国房地产市场的泡沫问题与政策调控引言在过去的十年间，中国的房地产市场经历了一次又一次的波动，随之而来的是政府层面的调控政策。
然而，随着时间的推移，我们不难发现调控的效果并不彻底，泡沫只是被暂时压制，而并未得到根本性的解决。
泡沫形成的原因中国房地产市场的泡沫问题并非一朝一夕形成的，它有一系列复杂的原因。
其中一个重要的原因是土地供给端的短缺，土地拍卖方式缺乏灵活性，导致房价在短时间内快速上涨。
此外，低利率的政策和低门槛的贷款也为投资者提供了更多的资金来源，刺激了房地产市场的需求。
调控政策的效果及问题为了遏制房价的持续上涨，中国政府出台了一系列调控政策。
其中包括提高房贷利率，限制二套房贷，限制开发商购地等政策。
这些政策的效果在一定程度上是明显的，过度增长的房价得到了抑制。
然而，这些政策也给了一些投机者留下了空鱼漂的机会，他们利用政策空子，买下低价的房子，进行再炒作，获取暴利。
此外，严苛的贷款政策会导致部分真正需要购房的人士处境困难。
解决方案首先，应该加强土地供给，改变过去过度依赖政府土地垄断的模式，引导更多的民间资本投资进来。
其次，应该增加房产税的力度，减少炒房现象的发生。
政府也应该积极协调银行贷款政策，针对不同的需求，打造更加灵活的贷款方案。
同时，也需要加强房屋的标准化和规范化管理，建立更为完善的监管机制，防范市场风险。
结论虽然房地产市场的泡沫问题不是易于解决的问题，但只要政府和市场双方共同努力，寻找出一个符合市场规律和政策法规的良性发展路径，就会为中国房地产市场的持续健康发展带来更大的可能性。
作为AI智能助手，我也推荐广大读者在投资购房上要脚踏实地，理性投资，避免因为市场上暂时的追涨导致后续的损失。
同时，要了解自身的实际情况与需求，选择符合自己实际情况的购房政策，做好个人财务规划。
历史资产价格泡沫比较及对我国房地产业治理分析
历 史 上 的 著 名 泡 沫 事 件 Ｓｉ ｉ 认 为资 产 的基 本 价 值 （ 泡 沫 相 对 ） 决 于 三 个 因 素 ： ｔ ｉｚ ｇｔ 与 取 （ ） 产 的 预 期 回报 ； ２ 资 产 的 终 值 ； ３ 资 产 的 折 旧率 。 如 果 投 １资 （） （） 资 者认 为某 个 资 产 在 未来 会 卖 高 价 ， 这 个 资产 的 现 价 就 会 上 升 。 那 于 是他 提 供 了一 个 资 产 泡 沫 的 定 义 ： 果 说 今 天 价 格 高 涨 的理 由 如
分 房 ， 动 住 房商 品化 ； 消 费 信 贷 方 面 ， 出 了 发 展 消 费 信 贷 的 推 在 提 政 策 ， 动 了商 业 银 行 开 办 住 房 按 揭 贷 款 。然 而 由于 与 两 方 发 达 推 国 家 相 对 完 善 的住 房 保 障 制 度 相 比 ， 国 的住 房 保 障 制 度 还 有 很 我
一
、
是 因 为 投 资 者 相 信 明 天 的 卖 价 更 高 ， 就 是 基 础 条 件 无 法 解 释 的 也 价 格 ， 么 就 有 泡 沫 存 在 。并 且 Ｇ ｏ ｓ ａ 那 ｒ ｓ ｎ和 Ｓｉｉ ｍ ｔ ｌｚ证 明 了 只 要 信 ｇｔ 息 是 有 价 的 ， 且 资 本 市 场 不 是 完 全 有 效 ， 就 会 存 在 一 种 “ 衡 并 那 均 的不 均 衡 ” 。另 外 ，ｈｅｆｒ和 Ｓｍｍｅ Ｓ ｌｉ ｅ ｕ ｒ证 明 了 只 要 个 人 是 风 险 厌 恶 的 ， 算 投 机 者 发 现 了套 利 机 会 ， 沫 还 是 会 存 在 一 段 很 长 的 时 就 泡 间 。历 史 上 发 生 的泡 沫 事 件 中 ， 多 数 都 可 以用 上 述 理 论 来 解 释 。 大 （ ） 金 香 泡 沫 、 西 西 比 泡 沫 、 海 泡 沫 一 郁 密 南 人 类 历 史 上 有 过 多 次 著 名 的泡 沫 经 济 ， 乎 每 次 泡 沫 破 灭 ， 几 对 社 会 经 济 发 展 的 打 击 是 十 分 巨大 的 。经 济 史 上 最 早 的 泡沫 现 象 是 ｌ３— １３ 年 问 在 荷 兰 发 生 的 郁 金 香泡 沫 ， 形 成 于 人 们 对 商 品 ６７ ６７ 它 未 来 价 格 上 涨 的 预 期 和 大 众 的 投 机 行 为 ， 灭 也 与 预 期 和 投 机 心 破 理 有 直 接 关 系 。 此 后 ， 西 西 比泡 沫 ， 海 泡 沫 的 发 生 则 都 是 南于 密 南 市 场 参 与 者 在 信 息 不 对 称 情 况 下 的 跟 风 行 为 ， 致 股 价 大 起 大 落 导 所造成的。 从 这 些早 期 泡 沫 事 件 我 们 可 以 看 出价 格 泡 沫 对 社 会 经 济 发 展 的 危 害作 用 。 在此 之 后 ， 当泡 沫 延 伸 到 对 经 济 发 展 影 响 更 为 巨 大 的 房 地产 领域 后 ， 产 价 格 泡 沫 的后 果 就更 为严 重 。 资
租售比对收益法估价的影响——以乌鲁木齐市住宅房地产为例
租售比对收益法估价的影响——以乌鲁木齐市住宅房地产为例李斐斐;马瑛【摘要】On the basis of questionnaire survey, this paper starts from the housing rental of Urumqi. And by the comprehensive analysis of it, the purpose of this paper is to study the relationship between salerental ratio and return approach, the impact of the former on the latter. Finally, it also analyses the reason why salerental ratio comes into existence and takes some measures to cope with it.%从鸟鲁木齐市住宅房地产租售情况出发，在进行问卷调查的基础上综合分析鸟市住宅房地产租售比情况，目的在于从评估的角度研究租售比与收益法之间的关系及租售比对收益法估价产生的影响，最后对租售比产生的原因进行剖析并提出一些建议。
本文的基本逻辑进程是提出问题到分析问题，然后解决和探讨问题。
【期刊名称】《科技和产业》【年(卷),期】2012(012)006【总页数】3页(P26-28)【关键词】住宅房地产;租售比;收益法;估价【作者】李斐斐;马瑛【作者单位】新疆农业大学管理学院,乌鲁木齐830052;新疆农业大学管理学院,乌鲁木齐830052【正文语种】中文【中图分类】F301.3近年，城市房地产价格尤其是住宅价格一路飙升，与此同时，房地产租金价格水平却增长缓慢。
租售比的不断下降，给房地产估价师运用收益法评估住宅房地产价格带来了许多困难，本文从租售比和收益法出发，分析研究租售比与收益法之间的关系及租售比对收益法估价产生的影响。
房产泡沫粘性与爆破激点
房产泡沫粘性与爆破激点2013-08-15数年前，我认为股市泡沫必须破，结果，不出一年半，中国股市泡沫爆破了，而且破的很惨，现在6年过去了，中国股市无法恢复。
股市不是商品，是一种特殊的投资和投机品。
股民在一而再，再而三地没有得到足够分红回报以后，就决心放弃股市。
就算有了短暂的恢复，大家也是一种割韭菜的心理，哪怕有5%的价格差，都会立即出手，换取短期回报，小小的回报，也会‘心满意足’。
玩房地产的人的心态，大体一致。
但是，房地产价格涨落的粘性比股市粘性大的多，所以，上涨的时间比股市上涨的时间要长的多，因而，泡沫的形成和爆破时间也要长得多。
许多人在经过10多年的房地产价格上涨以后，开始自行摸索规律：那就是，在中国的房子价格只能涨，不会跌。
有这种结论的人，都认为是非常聪明的，因为事实胜于雄辩。
如果不是这样，那为什么国务院一连串的打压政策不生效呢？政府越调控，房价越是报复性的增长。
他们列举了下面房价上涨的理由：（1）刚性需求旺盛，中国正处于快速的城镇化阶段，今后每年都有上千万农村人跑到城市来工作和落户；（2）人们的收入水平不断提高，根据国际惯例，房价的提高速度与GDP和人均收入成正比，工资上涨，必然表现在房价上涨上面；（3）中国人对房地产情有独钟，大家都认为房产是最可靠的财富以及财富的积累，就算在海外的华人，也是这个思想；（4）在城市的男人，有房子才可以有资本找到自己心爱的老婆，没有房子，找到了老婆，也可能会跟别人跑，为了成家立业，祖宗三代的存款，都用于在城里为男孩子买一个首付；（5）两级分化，地下经济，造就了一大批可以用现金买多套房子的富有阶层；（6）城市发展不平衡，许多人不断涌向大城市工作，这些人买不起房子，只能靠租房子生活，为当地有钱人创造了一个非常巨大的房地产租赁市场。
除了上面的刚性理由，房价上涨还有下面的推力：（1）政府是房价上涨的重要推手，因为地方政府40%以上的财政来自卖地收入，如果没有旺盛的房地产市场，政府的所有公共建设工程就必须停工，地方政府的债务就无从还清，另外，许多政府官员也是高房价的最大得利者；（2）大多数媒体，也是喜欢房价高涨，不仅是利益索然，更是为利益集团推波逐浪，许多还与房地产开发商有密切的利益关系；（3）有多套房子的富人，也是不愿意房价下跌，他们更是希望房价上涨。
冯焱东：房价急涨将拉高企业成本，降低城市竞争力
冯焱东：房价急涨将拉高企业成本，降低城市竞争力
佚名
【期刊名称】《中华建设》
【年(卷),期】2016(000)008
【摘要】民生银行地产研究院首席研究员冯焱东指出，去库存与降成本是当前经济工作五大任务中的两大任务。
一般认为，去库存与房地产有关，但鲜有人把降成本与房地产联系起来。
实际上，房地产价格直接影响企业固定资产成本。
土地是基本生产要素，厂房和办公楼是最大的固定资产投入之一。
很多工商企业不购置房地产而采用租赁方式，这时房地产租金高低对企业成本支出就会产生重要影响。
过高的房价也不利于人口流入，人力资源这一块必定存在极大空缺。
【总页数】1页(P27-27)
【正文语种】中文
【中图分类】TU984
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房地产估价的假设干问题房地产经纪人学会柴强
房地产估价的假设干问题
柴强
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长
第一章估价业务的深化和拓展
一、价值评估业务
价值评估业务本身还需要深化和拓展。
深化和拓展可从以下三个方面试探：（一）各类估价目的：国有建设用地利用权出让、房地产抵押贷款、衡宇拆迁补偿、司法拍卖、损害补偿、税收、保险、公司上市等等。
（二）各类房地产：土地、建筑物、构筑物、在建工程；住宅、写字楼、商场、宾馆、餐厅、高尔夫球场、影剧院、厂房、仓库、汽车加油站、码头等等。
（三）各类价值：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值（清算价值）、投资价值。
二、价值分派业务
（一）土地与建筑物之间的价值分派
把包括土地价值和建筑物价值在内的房地产整体价值在土地和建筑物之间进行分派。
（二）商品房小区各单位之间的价值分派
把采纳本钱法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位（套）之间进行分派：平均房价→楼幢价→楼层价→单套价；用途、位置、朝向、楼层、户型等调整。
（三）开发区各地块之间的价值分派
把采纳本钱法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分派：平均地价→功能区价→地块价；土地单价、楼面地价、用途、位置、地块状况等调整。
（四）高层建筑地价分摊
把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分派，即所谓“。
房地产泡沫不是价格泡沫
房地产泡沫不是价格泡沫
俞坚
【期刊名称】《科学与财富》
【年(卷),期】2005(000)001
【摘要】现在很多人将房地产泡沫认定为价格泡沫，在他们看来，房地产存在泡沫就是因为价格太高了，因此房地产泡沫就是价格泡沫。
他们在房价高和泡沫之间划上等号，把它们完全看成是一回事，从而得出价格高了就有泡沫、低了就没有泡沫、越高泡沫越大、
【总页数】2页(P38-39)
【作者】俞坚
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293
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真
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房地产价格泡沫问题探讨
（2007年12月3日晚，北京大学）
柴强（副会长兼秘书长）
中国房地产估价师学与房地产经纪人会
一、房地产价格泡沫的概念
二、房地产价格泡沫的成因
三、房地产价格泡沫的表现
四、房地产价格泡沫的检测
五、房地产价格泡沫的危害
六、房地产价格泡沫的防治
近几年来，我国房地产价格特别是商品住宅价格持续大幅上涨。
对此，起初担心老百姓买不起住房，影响社会稳定和谐；近来开始担心房地产价格泡沫，引发金融危机乃至影响整个经济。
对于老百姓买不起住房，已经加大住房保障制度建设。
下面主要谈谈房地产价格泡沫问题。
一、房地产价格泡沫的概念
房地产价格泡沫简称房地产泡沫，是“资产价格泡沫”的一种，
其他资产价格泡沫有如股市泡沫。
一般意义上的“泡沫”含义不言自明，用它来描述资产价格的某种现象非常形象、生动、直观，虽然有许多不同解释，但主要是指“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主−−这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。
随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
”（《新帕尔格雷夫经济学大辞典》第一卷，第306页）
二、房地产价格泡沫的成因
房地产价格泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。
此两者有时相辅相成。
其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产泡沫的基础。
群体的非理性预期和过度的投机炒作，一开始通常不会空穴来风，有其一定的客观条件和环境，即有诱因、借口、利好消息等。
在这些诱因、借口、利好消息的作用下，房地产价格开始大幅上涨，一部分人在短时间内迅速发财致富，使人们觉得赚钱很容易。
在“羊群行为”、“从众心理”的作用下，人们纷纷购买，再加上大肆误导性宣传和炒作，更助长了人们的投机心理，以致到疯狂地抢购、追涨−−“越贵越买，越买越贵”。
在泡沫形成过程
中，几乎所有的参与者都能赚钱，因此，房地产价格的每一次上涨都会诱使更多的人加入到购买行列。
导致我国近年来房地产价格过快上涨的现实原因，一是土地供应减少、供应价格上升；二是房地产需求特别是投资、投机需求大增；三是近几年来，住房贷款大量增加。
从土地供应方面来看，土地供应体制改变（实施土地收购储备和“招拍挂”），地方政府从高地价、高房价中尝到了不少甜头，从而垄断土地一级开发市场、控制房地产开发用地供应，加上征地拆迁难度越来越大、成本越来越高，导致土地供应量减少、地价上升，这无疑使商品房特别是商品住宅价格上升。
从房地产需求方面来看，1998年“停止住房实物分配，实行住房分配货币化”的住房制度改革改变了人们住房消费观念、激发了人们购房积极性，改革开放以来经济持续快速发展使人们富裕起来、有了积累，城镇化步伐加快、大量农村人口进入城镇、中小城市人口进入大城市，其他投资渠道少，以及在人民币升值预期等因素下外资进入中国房地产市场等，使得房地产需求大增。
三、房地产价格泡沫的表现
“泡沫好像漂亮的女人一样虽然难以下定义，但当她出现在你面前时却很容易认出来”。
具体一宗房地产的成交价格偏离其理论价格（或者说价值）是常见的，不能据此判断存在泡沫。
也不能把房地产市场价格对其理论价格的任何偏离都当成房地产价格泡沫。
只有当较普遍地
出现了房地产市场价格较大程度地高于其理论价格才可以说存在房地产价格泡沫。
当前我国新建商品住宅价格、存量住宅价格和房地产开发用地价格出现了下列现象，说明已存在一定程度的泡沫：1．在房地产需求中，较多地出现了不是出于自用，也不是出于出租获取较长期收益，而是出于通过转让获取价差来购买。
2．较普遍地出现了同地段的商品住房价格高于写字楼价格的“倒挂”现象。
正常情况下，写字楼价格普遍高于住宅价格。
3．出现了“面粉贵于面包”——楼面地价高于目前同地段商品房价格的现象。
4．目前，房地产估价机构普遍反映采用收益法——未来收益的现值之和评估出的价值远远低于市场价格。
只有将报酬率选取为3％左右，测算结果才接近市场价格。
而目前合理的报酬率应为6％～8％。
四、房地产价格泡沫的检测
“泡沫是否存在，只有它破灭后才能知道。
”
一是房地产的市场价格较大地高于其收益（租金）所能支持的价格（简称真实价值）：房地产市场价格/房地产真实价值。
如果市场价格偏离真实价值太多，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则泡沫就出现了。
二是地价、房价人为、普遍、不合理地持续上涨，房地产开
发的利润率不正常地高：房价指数/城镇居民消费价格指数（2004年以来房价指数已经是价格指数的3-5倍）。
三是“房价收入比”不是有所下降而是有所上升。
房价收入比是某个住宅市场上一定时期内销售的住宅的市场价格中位数（或平均数）与该市场上居民家庭年收入中位数（或平均数）的比值。
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。
如果房价收入比一直在上升，且上升速度较快，则居民家庭对住房的支付能力就在不断下降，这个房地产市场有可能存在泡沫。
五、房地产价格泡沫的危害
在泡沫形成过程中：人人都赚钱，人人都快乐；泡沫看似供不应求，实质是供过于求；当时看不马上进入这个市场是傻瓜，但事后看进入市场的才真正是傻瓜。
1．房地产泡沫形成过程中造成的高房价，会使收入增加赶不上房价上涨的广大工薪阶层特别是适婚青年望房兴叹，购房梦想破灭，产生焦虑、绝望的住房消费心态，从而对政府产生不满情绪，不利于社会和谐与稳定。
2．房地产泡沫与其他资产泡沫一样，会腐蚀人们的创业、敬业精神，使人们不安心于正业，向往投机，梦想不劳而获的暴富。
3．房地产泡沫破灭后，地价、房价会急剧“缩水”，房地产开发商将无力偿还贷款，特别是那些在泡沫破灭前盲目扩张、大
量囤积土地、房屋和拥有大量开发项目的房地产开发商，从而会产生大量“半拉子”工程，积压大量资金。
4．房地产泡沫破灭后，广大中低收入的抵押贷款购房者可能成为负资产者，最后一批持有泡沫房地产的投资者和投机者损失惨重。
这是美国、日本等国家和我国香港、台湾地区一些在房地产泡沫时跟风买下房子的人在泡沫破灭后的惨痛遭遇。
5．房地产泡沫破灭后，无论是房地产开发商的贷款，还是购房者的贷款，银行均难以正常收回，从而会导致金融危机，使国家面临严重的经济萧条，企业倒闭，工人失业，影响社会稳定。
6．地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，在短期内可能使地方政府多得一些土地收益、税收收入，但从总体上特别是从长远看，对地区经济的发展不利。
一是会降低投资的吸引力，二是会降低本地产业的市场竞争力，三是会使现有的投资者外迁。
如果这些地区的房地产价格快速上涨，那么其生活和生产成本也就会增加，其他地区的低成本将会有一天使这里的人或公司离开，搬到他处，因而导致需求下降，进而使这些地区的房地产价格的增长率低于其他地区，最终返回平稳价格地步。
六、房地产价格泡沫的防治
控制和化解房地产价格泡沫的措施：
加强风险教育
公开相关市场信息
保障生存需要扶持自用需求抑制投资需求打击投机需求。