房地产价格泡沫-柴强
柴强—努力做好房地产司法处置估价工作
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因此，抵制、对抗无用，而要积极迎接挑战，用做好 “委托评估”的实际行动，证明“委托评估”强于“网 络询价”。
特别是如果“委托评估”做到了“精细化”（这次制 定《涉执房地产处置司法评估指导意见》时就是抱着这 种指导思想），电商们搞的“网络询价”就难以大行其 道，甚至迟早会退出市场。
努力做好为人民法院确定财产处置参考价 服务的房地产估价工作
柴强 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 副会长兼秘书长
（2019年3月6日，北京）
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一、做好这种估价的重大意义
房地产估价行业的“三大任务”： 1. 巩固、深化和拓展业务； 2. 防止恶性压价竞争； 3. 提高估价报告质量。
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1. 巩固、深化和拓展业务—— 所谓“巩固”，就是已有的业务不能丢，还 要继续做好； 所谓“深化”，就是在做好现有业务的基础 上，要向纵深发展； 所谓“拓展”，就是在做好现有业务的基础 上，要在横向上延伸。
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五、财产处置方式有哪些？
（一）广义上的财产处置方式： 1. 当事人协议处置； 2. 人民法院强制处置（也称司法处置）。
（二）人民法院强制处置方式： 1. 拍卖； 2. 变卖（直接变卖、流拍后变卖）。
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六、这次的重大变化
1. 用语上称为“财产处置参考价”，简称参考 价。
2. 增加了其他3种确定参考价的方式，并将 “委托评估”作为最后选项。
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3. 提高估价报告质量—— 估价报告是估价机构的“产品”，是估价师 的“作品”，必须保证应有的质量。 将加强估价报告抽查、评审，把抽查、评审 得分作为估价机构排名和“资信评价”的重要 内容。
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二、最高法的这种模式将会有示范作用
房地产估价的假设干问题房地产经纪人学会柴强
房地产估价的假设干问题
柴强
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长
第一章估价业务的深化和拓展
一、价值评估业务
价值评估业务本身还需要深化和拓展。
深化和拓展可从以下三个方面试探：（一）各类估价目的：国有建设用地利用权出让、房地产抵押贷款、衡宇拆迁补偿、司法拍卖、损害补偿、税收、保险、公司上市等等。
（二）各类房地产：土地、建筑物、构筑物、在建工程；住宅、写字楼、商场、宾馆、餐厅、高尔夫球场、影剧院、厂房、仓库、汽车加油站、码头等等。
（三）各类价值：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值（清算价值）、投资价值。
二、价值分派业务
（一）土地与建筑物之间的价值分派
把包括土地价值和建筑物价值在内的房地产整体价值在土地和建筑物之间进行分派。
（二）商品房小区各单位之间的价值分派
把采纳本钱法测算出的一个商品房小区的平均房价在各幢、各楼层、各单位（套）之间进行分派：平均房价→楼幢价→楼层价→单套价；用途、位置、朝向、楼层、户型等调整。
（三）开发区各地块之间的价值分派
把采纳本钱法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价在开发完成后的各地块之间进行分派：平均地价→功能区价→地块价；土地单价、楼面地价、用途、位置、地块状况等调整。
（四）高层建筑地价分摊
把一宗土地的价值在其上建筑物的各单位之间进行分派，即所谓“。
影响房价的几个理论问题
影响房价的几个理论问题
柴强
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2005(000)005
【摘要】近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”。
造成房价过快、过大幅度上涨的原因是多种多样的，但主要是如下几个方面综合作用的结果：一是1998年停止住房实物分配、实行住房分配货币化的城镇住房制度改革和把住宅建设培育成为国民经济新增长点的一系列刺激住房需求措施的“惯性”作用；二是前一段时期的宏观调控着力在控制土地供应、限制房地产开发贷款等抑制房地产供给措施的市场反应；三是投资渠道较少、股票市场让中小投资者失去信心从而使大量社会资金选择房地产这一相对安全、
【总页数】2页(P8-9)
【作者】柴强
【作者单位】中国房地产估价师与房地产经纪人学会
【正文语种】中文
【中图分类】F2
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柴强：对房地产租赁价格的认识
柴强：对房地产租赁价格的认识展开全文对房地产租赁价格的认识柴强中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长近年来，房地产租赁价格评估业务越来越多。
为了科学准确地评估出房地产租赁价格，在评估时应搞清楚所要评估的房地产租赁价格的内涵。
完成评估后，在估价报告中应说明所评估出的房地产租赁价格的内涵。
为此，需要全面深入认识房地产租赁价格。
一、房地产租赁价格的相关概念房地产租赁价格是出租房地产所收取或租用房地产所支付的货币或实物，通常称为租金，有时称为租价。
在房屋和土地合在一起租赁时，称为房屋租赁价格或房屋租金，简称房租、房费；在土地或以土地为主租赁时，称为土地租金，简称地租。
二、房地产租赁价格的一般构成房地产租赁价格的构成，一般包括下列10项：（1）地租（或土地使用费）；（2）房屋折旧费（包括房屋建筑结构、设施设备和装饰装修的折旧费）；（3）房屋维修费；（4）房屋管理费（或物业服务费）；（5）房地产税（为房地产持有环节的税收，目前有房产税、城镇土地使用税）；（6）房屋保险费；（7）房地产租赁费用（类似于营销费用，如房地产租赁代理费或经纪服务费）；（8）房地产租赁税费（如增值税、城市维护建设税、教育费附加、所得税）；（9）房地产投资利息；（10）房地产投资利润。
现实中某一房地产租赁价格构成项目，根据当地该种类型房地产的租赁习惯以及租赁合同对租赁双方税费负担的约定，可能不含上述某些构成项目，还可能包含其他费用。
例如住房租赁，由出租人提供家具家电的，租赁价格中还包含家具家电使用费（如家具家电折旧费）；出租人负担供暖费甚至水电费、网费、有线电视收看费等费用的，租赁价格中还包含这些费用。
而如果租赁合同约定房屋维修费、物业服务费、房地产税等税费由承租人负担的，则租赁价格中不含这些税费。
房地产租赁交易一般通过经纪服务促成，且不向出租人而仅向承租人收取经纪服务费的，租赁价格中不含房地产租赁费用。
房屋如果是由承租人装饰装修甚至改造、翻修、建造（如租地建房）的，租赁价格中不含房屋装饰装修部分的折旧费，甚至不含全部房屋折旧费。
房地产市场_乱_在哪里_访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强
40房地产市场“乱”是正常的目前房地产市场所谓的“乱”、看不懂,是很正常的。
因为影响房地产市场运行的外部环境不稳定、不确定,导致房地产市场自身规律的作用有限,特别是一些影响房地产市场走势的宏观经济政策的变化,如房地产信贷政策等的变化,人们一般是难以预料的。
总之,目前影响房地产市场的外部力量很多,也很大,仅凭对房地产市场自身规律的把握是“测不准”的。
我国目前可供老百姓选择的投资渠道还较少,在宽松的货币政策、大量放贷导致通货膨胀预期下,有钱人都在琢磨财产怎样才能保值,首先想到的是房地产。
从大的环境上看,大量资金为避险流到房地产领域是正常的,这也必然导致房价的非理性上涨。
但从房地产市场本身看,这又是不正常的,因为目前房地产的收益远远不能支撑如此高的房价。
投资房地产,理论上讲其回报应主要靠持有期间的收益,但是目前买房的人一般不是期待持有期间的收益回报,而是期待将来价格涨得更高,即过于期待持有期末的转售价格。
一定程度上可以说到了一个“搏傻”阶段,就是指望有更傻的人出更高的价格来购买。
进入这样一种循环,房价远远背离了成本和价值,长此下去,就要出大问题。
房地产市场还有一个不很正常的现象,就是商品住宅的价格普遍高于同地段写字楼的价格。
我们所在的物业,既有写字楼也有商品住宅,写字楼的价格在17000元/平方米,而住宅的价格却要25000元/平方米。
从正常市场来看,写字楼的价格应高于商品住宅的价格。
而目前普遍出现了商品住宅的价格反而高于写字楼价格的倒挂现象。
原因一是中国人的居住心理,二是购买写字楼的持有成本较大。
投资写字楼主要是靠出租来获益,投资住宅是寄希望于过一段时间后再卖获取差价。
写字楼更取决于租赁市场,从理论上讲租赁市场更能反映房地产市场的真实情况,买卖市场有时候不能很好地反映市场的真实情况。
目前,住宅的买卖市场和租赁市场脱节得较厉害。
房地产市场调整还不够到位这一轮房地产市场调整并不到位。
从成交量看调整比较到位,反映了市场的真实情况,但房价调整是不到位的。
柴强关于房地产估价规范的解读
柴强关于房地产估价规范的解读柴强在天津对新房地产估价规范培训录音整理（一）很高兴再次来天津，给大家讲新的房地产估价规范做一个全面系统的一个解读，安排两天时间，今天一天是我给大家讲，明天一天由~~教授来讲，一共三天，第三天由~~教授估价报告的一些问题进行介绍，今天和明天房地产估价规范的内容五章五节五条做一个介绍。
我记得天津在8月份举办了更多关于房地产估价基本条款的培训课程。
基本条款和规范现在完全连接在一起。
基本条款和新规范的措辞基本相同。
听了这些术语之后，听说明书就更容易了。
我记得在修订新规范的过程中，最终草案没有发布，基本上接近最终草案。
我还告诉过你，这和以前不同。
这两天整理一下新的规范。
要在两天内完成规格很难。
在河南省待三天时间很紧。
修订版中的基本术语和手稿已经使用，所以说得快一点。
房地产估价已经有两个国家标准，一个是房地产估价规范，99年颁发的，今年做了全面的修订，重新颁发，实施时间是今年12月1号，今年12月1号后就要按新规范的要求来做，特别是估价报告没达到新规范就不合格。
另外一个估价标准，就是房地产估价基本术语要求，因为房地产的专一性很强，很多术语放在老的规范里单做一章，原则上满足不了需要，所以把它单独抽出来，175条术语单独成为一个国家庭标准。
将来关于这个用语用词怎么用，那就是按照术语标准来用，它的定义论点也是按照这个术语标准去做。
所以说我们房地产估价这样一个挺远的专业，都有两个国家标准，也是不容易的。
接下来，让我们简单地谈谈这个标准，它可以从宏观的角度来理解：这个标准是我们在房地产估价过程中遇到任何问题时应该做和不应该做的。
原则是一个意义和一个方向，即你在进行评估时遇到什么问题，并根据我的问题板总结这些问题。
实际上，并不是所有的问题都能遇到。
这些大问题的主要方面已经向你们指出了。
当你遇到这些问题时，你已经制定了一些关于做什么和不做什么的规定。
那么，让我们检查一下，在评估的不明确部分，新规范中是否有任何规定。
房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的CAPM模型
房地产行业价格泡沫的经济学模型设计——基于改进的ＣＡＰＭ模型一、引言二、CAPM模型与改进1.CAPM模型概述2.CAPM的假设3.CAPM的应用局限4.CAPM的改进三、房地产价格泡沫的实证研究1.房地产价格泡沫的定义2.房地产价格泡沫的存在证据3.房地产价格泡沫的成因分析四、收益率预测模型的构建1.经济指标的选择2.模型构建3.模型的效果分析五、模型应用与案例分析1.北京房价泡沫的分析2.香港房价泡沫的分析3.美国房地产市场的分析4.日本房地产市场的分析5.德国房地产市场的分析六、结论引言随着我国经济快速发展，房地产行业也迅速蓬勃发展，其中包括大量的地产投资和购房者的消费。
房地产行业的发展给我国经济增长带来良好的助推作用，同时也给社会稳定和金融安全带来挑战。
在当前房地产市场的异常火热中，一些特别关注这个领域的人士，如经济专家、学者和产业分析员等，开始研究房地产市场的发展趋势，尤其是房价泡沫的问题。
然而，由于房地产市场的风险和复杂性，以及表现房地产泡沫的指标不确定性，对于泡沫的分析和预测一直是一个挑战。
因此，本报告提出了一种基于改进的CAPM模型的房地产价格泡沫的经济学模型，以期更准确的预测和识别泡沫的出现。
CAPM模型与改进1.CAPM模型概述CAPM模型，即资本资产定价模型，是金融和资产定价领域的一个基本模型。
CAPM模型假设，投资者是理性的风险规避者，他们之间的风险偏好差异是由投资组合而不是每个投资品种的风险量度决定的。
根据CAPM模型，市场风险可以用市场组合的波动度即β值表示。
CAPM模型通过投资组合和市场波动度预测资产的期望收益率。
2.CAPM的假设CAPM模型假设存在一种预期的无风险收益率和预期的正常市场收益率。
假设资产价格因风险而上涨，因此市场会对该风险进行补偿，该风险被解释为资本市场风险。
此外，该模型假定市场是有效的，投资者通过市场指数，可以在投资分散的基础上实现价格发现。
假设下，投资者选择在无风险资产和市场组合之间分配其财富，并最大化其期望效用。
房地产市场价格影响因素分析及预测毕业论文(统计学专业)
本科毕业论文福建省房地产市场价格影响因素分析及预测学生姓名：学院：经济学院系：计划统计系专业：统计学（投资决策分析方向）年级：学号：指导教师（校内）：职称：讲师指导教师（校外）：职称：福建省房地产市场价格影响因素分析及预测[摘要]经过十多年的发展，房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，它迅猛发展的势头备受世人瞩目。
近年来，房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，超过了经济总体增长水平。
因此对城市房地产价格问题的研究引起了学术界、企业、政府和媒体的高度重视。
是什么因素导致了商品房价格的持续、快速增长？本文以福建省房地产市场为例，就福建省房地产市场价格的影响因素进行定性分析和回归分析，并对福建省的房价进行了预测。
目的在于对福建省房地产市场价格的影响因素形成全面、客观的认识，并为房地产市场的各个参与者的决策提供参考。
[关键词]房地产价格；房价影响因素；回归分析The analysis and predictions of the real estate market price in FujianAbstract: The real estate industry has become an important pillar industry of China afterthe development in the past decade. Its high-speed development has attracted worldwide attention. In the recent years, the real estate price rose rapidly. Especially in some regions, the housing price goes up sharply and its rate has far exceeded the increasing rate of the overall economy. Therefore, the problem of housing price incurs the high attentions of the academic circles, enterprises, governments and public opinions. What’s the factor that cause the real estate price keeps on rising so fast? In this paper, we took the real estate market in Fujian Province as an example, carried on qualitative analysis and regression analysis for factors affecting real estate market price, and estimated the housing price in Fujian. The purpose of this paper is to find out the extraordinary factor to influence the market price in Fujian Province, and provide references for the decisions of each participant of the real estate market.Keywords: The real estate market price Factors affecting price Regression analysis目录一、引言 (1)（一）研究的背景与意义 (1)（二）研究内容与方法 (2)二、房地产价格的相关研究回顾 (2)（一）房地产价格的基本概念 (2)（二）国内外研究的文献综述 (3)三、福建省房地产价格影响因素的定性分析 (4)（一）房地产价格影响因素概述 (4)（二）福建省房地产价格的影响因素分析 (6)四、福建省房地产价格影响因素的定量分析 (10)（一）指标的选择 (10)（二）各变量之间的相互关系 (12)（三）模型估计 (13)（四）模型评价 (15)（五）房价预测 (16)五、结论 (19)（一）实证结果小结 (19)（二）稳定房价的相关政策建议 (19)参考文献 (21)一、引言（一）研究的背景与意义房地产业是国民经济的一个重要产业，是国民经济的基本承载体。
房地产泡沫不是价格泡沫
房地产泡沫不是价格泡沫
俞坚
【期刊名称】《科学与财富》
【年(卷),期】2005(000)001
【摘要】现在很多人将房地产泡沫认定为价格泡沫，在他们看来，房地产存在泡沫就是因为价格太高了，因此房地产泡沫就是价格泡沫。
他们在房价高和泡沫之间划上等号，把它们完全看成是一回事，从而得出价格高了就有泡沫、低了就没有泡沫、越高泡沫越大、
【总页数】2页(P38-39)
【作者】俞坚
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293
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15971 中国房地产市场的泡沫问题与政策调控
中国房地产市场的泡沫问题与政策调控引言在过去的十年间，中国的房地产市场经历了一次又一次的波动，随之而来的是政府层面的调控政策。
然而，随着时间的推移，我们不难发现调控的效果并不彻底，泡沫只是被暂时压制，而并未得到根本性的解决。
泡沫形成的原因中国房地产市场的泡沫问题并非一朝一夕形成的，它有一系列复杂的原因。
其中一个重要的原因是土地供给端的短缺，土地拍卖方式缺乏灵活性，导致房价在短时间内快速上涨。
此外，低利率的政策和低门槛的贷款也为投资者提供了更多的资金来源，刺激了房地产市场的需求。
调控政策的效果及问题为了遏制房价的持续上涨，中国政府出台了一系列调控政策。
其中包括提高房贷利率，限制二套房贷，限制开发商购地等政策。
这些政策的效果在一定程度上是明显的，过度增长的房价得到了抑制。
然而，这些政策也给了一些投机者留下了空鱼漂的机会，他们利用政策空子，买下低价的房子，进行再炒作，获取暴利。
此外，严苛的贷款政策会导致部分真正需要购房的人士处境困难。
解决方案首先，应该加强土地供给，改变过去过度依赖政府土地垄断的模式，引导更多的民间资本投资进来。
其次，应该增加房产税的力度，减少炒房现象的发生。
政府也应该积极协调银行贷款政策，针对不同的需求，打造更加灵活的贷款方案。
同时，也需要加强房屋的标准化和规范化管理，建立更为完善的监管机制，防范市场风险。
结论虽然房地产市场的泡沫问题不是易于解决的问题，但只要政府和市场双方共同努力，寻找出一个符合市场规律和政策法规的良性发展路径，就会为中国房地产市场的持续健康发展带来更大的可能性。
作为AI智能助手，我也推荐广大读者在投资购房上要脚踏实地，理性投资，避免因为市场上暂时的追涨导致后续的损失。
同时，要了解自身的实际情况与需求，选择符合自己实际情况的购房政策，做好个人财务规划。
什么是房地产市场的价格泡沫
什么是房地产市场的价格泡沫说起房地产市场的价格泡沫，这可真是个让人又爱又恨的话题。
就像我之前认识的一个朋友，为了买房，那真是操碎了心。
他叫小李，一直梦想着能在大城市有一套属于自己的房子。
前些年，房价那是蹭蹭地往上涨啊，小李看着周围的人都在买房投资，心里也痒痒的。
咱们先来说说啥是房地产市场的价格泡沫。
简单来讲，就是房价被炒得老高老高，远远超过了房子本身的实际价值。
比如说，一套房子本来就值 100 万，结果被炒到了 300 万，这多出来的 200 万就像是泡沫，虚得很。
这泡沫是咋形成的呢？一方面，大家都觉得房子能赚钱，一窝蜂地去买，需求一下子猛增，开发商一看，哟呵，这机会来了，拼命盖房，价格也跟着往上抬。
另一方面，银行贷款政策宽松，很多人轻松就能贷到款买房，这也助长了房价的上涨。
再看看小李，他好不容易凑够了首付，买了一套房子。
结果没过多久，房价开始下跌了。
为啥？因为市场上的房子太多了，真正需要住的人没那么多，供大于求，价格自然就撑不住了。
小李那个愁啊，每天都在担心自己的房子贬值。
房地产市场的价格泡沫可不光影响像小李这样的购房者，对整个经济也有不小的影响。
泡沫一旦破裂，那银行可就惨了，一堆坏账收不回来。
而且和房地产相关的行业，像建材、装修啥的，也都得跟着遭殃，好多人会失业。
咱国家为了防止这价格泡沫越来越大，也是出台了好多政策。
比如说限购，不让那些投机的人随便买房；还有加强对银行贷款的监管，不能随便放贷。
其实啊，房地产市场应该是为了满足大家的居住需求，而不是变成一个投机赚钱的工具。
要是这价格泡沫一直不破，大家都把钱投到房子上，不搞实体经济，那国家的发展也会受影响。
就像小李，经历了这一番折腾，他也明白了，买房不能盲目跟风，还是得看自己的实际需求和经济实力。
希望未来的房地产市场能更加健康稳定，让大家都能住得起好房子，而不是被这价格泡沫搞得晕头转向。
房地产估价
作者简介柴强，1961年10月出生，教授、博士生导师。
1982年毕业于武汉工学院管理工程系，获工学学士学位；1985年毕业于中国社会科学院研究生院数量经济与技术经济系，获经济学硕士学位；1989年毕业于中国社会科学院研究生院投资经济系，获经济学博士学位。
现任中国房地产估价师学会常务副会长兼秘书长、研究员；建设部建筑与房地产企业专业技术职务评审委员会委员，建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会主任委员，中国人民大学商学院、公共管理学院兼职教授。
主要著作有：《各国土地制度与政策》、《房地产估价理论与方法》、《房地产经济专业知识与实务》、《土地经济学》。
执笔起草了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，参与起草了《房地产开发项目经济评价方法》。
在《人民日报》、《经济日报》、《经济参考报》等报刊上发表论文百余篇。
本书简介本书能够成为现在这个样子。
是许多专家学者和广大读者长期以来提出了很多很好的修改意见和建议的结果。
本书的姊妹篇《房地产估价理论与方法》作为全国房地产估价师执业资格考试用书，业内人士在使用和考生在学习中提出的问题也对完善本书有很大的启示。
特别是本书编辑刘红女士，没有她每次的“逼迫”，我难以不断地、及时地完成本书的修订，而且每次修订，她都认真通读全书，使文字增色不少。
在此，感谢所有对本书的改进有帮助的人士，希望广大读者继续提出修改意见和建议。
目录第一章 房地产估价概论第一节 对房地产估价的基本认识第二节 房地产估价的要素第三节 房地产估价的现实需要第四节 房地产估价师的职业道德第五节 中国房地产估价行业发展概况第二章 房地产及其描述第一节 房地产的含义第二节 房地产的特性第三节 房地产的种类第四节 房地产状况描述第三章 房地产价格和价值第一节 房地产价格的含义和形成条件第二节 房地产价格的特征第三节 房地产供求与价格第四节 房地产价格和价值的种类第四章 房地产价格影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产自身因素 第三节 人口因素 第四节 制度政策因素 第五节 经济因素 第六节 社会因素 第七节 国际因素 第八节 心理因素 第九节 其他因素第五章 房地产估价原则 第一节 房地产估价原则概述 第二节 独立、客观、公正原则 第三节 合法原则 第四节 最高最佳使用原则 第五节 估价时点原则 第六节 替代原则 第七节 谨慎原则第六章 市场法及其运用 第一节 市场法概述 第二节 搜集交易实例 第三节 选取可比实例 第四节 建立比较基准 第五节 交易情况修正 第六节 市场状况调整 第七节 房地产状况调整 第八节 求取比准价格 第九节 市场法总结和运用举例第七章 成本法及其运用第一节 成本法概述第二节 房地产价格构成第三节 成本法的基本公式……第八章 收益法及其运用第九章 假设开发法及其运用第十章 长期趋势法及其运用第十一章 地价评估与分摊第十二章 房地产估价程序下载后 点击此处查看更多内容。
房地产市场“乱”在哪里——访中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长 柴强
房地产市场“乱”在哪里——访中国房地产估价师与房地产
经纪人学会副会长兼秘书长柴强
冯京津
【期刊名称】《中国房地信息》
【年(卷),期】2009(000)008
【摘要】房地产市场"乱"是正常的目前房地产市场所谓的"乱"、看不懂,是很正常的。
因为影响房地产市场运行的外部环境不稳定、不确定,导致房地产市场自身规律的作用有限,特别是一些影响房地产市场走势的宏观经济政策的变化,如房地产信贷政策等的变化,人们一般是难以预料的。
总之,目前影响房地产市场的外部力量很多,也很大,仅凭对房地产市场自身规律的把握是"测不准"的。
我国目前可供老百姓选择的投资渠道还较少,在
【总页数】2页(P)
【作者】冯京津
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
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中国房地产价格泡沬研究
中国房地产价格泡沬研究房地产事业的发展情况直接影响国民经济水平在面对泡沬现象的严峻问题下,中国房地产整个体系需要严格的规制调整曽经发生过三次世界级别的房地产泡沬破裂经济事故真正认识到房地产泡沬现象的危害是重要的环节关系到消费者对房地产信息的掌握以及购买决策直接影响房地产事业的发展关系到国民经济水平的提高。
1中国房地产现实状况前些年房地产泡沬现象不是很明显当时经济水平处于初级高速度发展彳犬态房地产需求量大价格也在节节高升开发商抓住商机积极开发房地产事业市场出现需求量大于被需求量，促使房地产事业飞速发展随着经济的随步房地产去陡进了‘死胡同个匿圈市场竞争越来越敦烈开发商通过各种竞争手段影响房地产畸形发展其中不乏政府参与因素。
房地产泡沬现象是f旨由于房地产过度开发投商，供大于需求把价格提高到脱离市场经济的正常基础水平在这种被架空的情况下房地产表现出疲弱的状态房地产行业繁荣虚假房价持续上调房地产利用率下降空房屋空置闲用无法被运用到现实生活中无法满足广大人民群众的购房需要呈现出泡沬现象从经济发展的角度来分析房地产发生泡沬现象最本质的体观就是房价回落其中根本原因还是市场竞争出现了问题导致房地产事业发展进入瓶颈期中国现代房地产发展是不科学的开发商大力调整价格上升其根据是国民生活水平的提高在脱离国民现有的经济能力运用不健康的竞争手段增强本身企业在市场中的竞争能力国民对于房产的渴求是无法替代的虽然国家运用宏观调控和法律手段对于房地产存在的泡沬现象还是心有意而力不足房地产文化趋向畸形不再以民众需求为本质，旨在哄抬房价蠃取企业的私有利益。
房地产在我国形成一种高开低走臟形成"买不起房还不起房''等现象。
2构成房地产泡沬的原因2.1不断调整上升的房价房价是随着国民经济水平的提高而调整，从经济发展的角度来看，房价上调也是一种正常的经济现象,市场经济体系在逐渐完善在正规的运营环境中房地产事业也在逐步走向成熟国民生活水平提高为首要前提国民经济能力也在逐步提高我国处于发展中阶段房价的调整应该以国民生活水平为标准在国民经济承受能力范围内金进行相应的价格调整。
中国房地产市场的泡沫与调控
中国房地产市场的泡沫与调控房地产是中国经济的重要支柱，也是人们日常生活中最为关心的问题之一。
然而，多年来，中国房地产市场一直被人们质疑存在泡沫，而政府的调控措施也时常受到质疑。
针对这个问题，笔者将就以下几个方面进行探讨。
1. 中国房地产市场的泡沫关于中国房地产市场是否存在泡沫，学界和业界一直存在争议。
但实际上，国内外多项数据和分析都表明，中国房地产市场确实出现了泡沫。
首先，中国房地产市场的价格持续攀升已经多年。
根据国家统计局公布的数据，从2004年至2018年，中国房价整体上涨了10倍以上，增长速度之快也令人咋舌。
而更具代表性的是有三个一线城市的房价，其中北京、上海、深圳的房价涨幅甚至突破了200%。
这样的增长速度远远超过了人民收入的增长速度，使得抵押与债务累加的风险不断积累。
其次，房地产市场的投机炒作现象非常严重。
这种炒房的投资方式十分盛行，不少人在房地产市场中靠炒房狂赚一笔。
同时，在不少城市，很多房地产都是买方的投机资本，而非真正的需求。
这些现象使得房地产市场内部的投资热度居高不下，也正是泡沫成因之一。
2. 中国房地产市场调控的困境中国政府一直高度重视房地产行业，但一系列调控政策在相当长一段时间内也未能取得实质性的效果，这主要是由以下原因导致。
首先，政府部门在调控中有不足。
在房地产市场调控中，政府的角色一直是至关重要的。
然而，由于各种原因，政府部门的调控能力并不十分强大，调控的手段和力度也常常遭到市场的反击。
某些发展热点城市的政府部门，面对房地产市场的各种复杂因素，也无法创新出针对性指导和法规，从而难以加强对房地产市场的调控。
其次，造成房地产泡沫的根本还在于各种推动力的结合作用。
房地产市场泡沫是由多种因素链条式推动而成的，因此，单靠政策调控是不够的。
政府部门需与金融系统、企业家以及全体公民一起创造良好的经济环境，营造民众良好投资环境。
3. 中国房地产市场的调控前景从目前的形势来看，中国房地产市场调控将继续迎来诸多挑战。
直面房地产价格泡沫:兼论公共政策
直面房地产价格泡沫：兼论公共政策
姚金海
【期刊名称】《天津商业大学学报》
【年(卷),期】2014(34)2
【摘要】住房问题既是民生问题也是发展问题,关系千家万户的切身利益及社会和谐稳定.房地产价格的适度上涨应该是合理的,但是急剧快速的飙升则可能蕴含着泡沫的危机.中国的地方政府正沉迷于房地产短期非理性繁荣所带来的短期效应,放任甚至一定程度上推动房价非理性地上涨.究其根源,乃是扭曲政绩观下地方政府投资大跃进、政府债务与房地产价格存在恶性循环,同时,地方政府及金融机构的房地产依赖症也在推涨房价.因此,有必要采取完善考核机制、提升政策价值层次;优化政府投资,控制债务规模;加强顶层设计,平衡供给需求等手段加以调控.
【总页数】8页(P43-50)
【作者】姚金海
【作者单位】江西省委党校公共管理学教研部,南昌330003
【正文语种】中文
【中图分类】F299.23
【相关文献】
1.房地产价值构成与价格分解——对房地产价格泡沫的政治经济学考察 [J], 王辉龙
2.浅析公共政策制定机制——兼论中国公共政策制定机制的特征及其发展 [J], 龚
劲
3.我国房地产价格上涨背后的制度性因素——兼论房地产价格泡沫 [J], 胡晓
4.房地产信贷政策与房地产价格泡沫 [J], 许承明
5.“共用品”的正本清源与公共政策——兼论房地产的供给 [J], 余中东;徐斌因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
警惕房产泡沫
作者： 占金
出版物刊名： 商业经济
页码： 8-9页
主题词： “泡沫”;上涨;房产;中国;资产价格;投机性;房地产估价师学会;投资人;损失;产生
摘要：中国房地产估价师学会的柴强说，“泡沫”的形成是由于资产价格连续上涨，吸引投资者投资，在认为还会上涨的预期促使下，不断有新的投资者跟进，因此价格越来越高。
但“泡沫”最终都会以暴跌而告终。
在房地产业，“泡沫”多半是在受人为因素上涨的地价、楼花和新盘中产生，一旦用于投资甚至是投机性的供求缺少了消费类供求的支撑，便有“崩盘”的可能。
而当房价下跌30％至50％。
房产就变成了负资产。
中小投资人将损失惨重。
我国房地产市场泡沫的衡量、成因与治理
我国房地产市场泡沫的衡量、成因与治理
马中东;张群
【期刊名称】《聊城大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2010(000)005
【摘要】房地产泡沫可以用房地产收入比、空置率、房屋租售比三个指标衡量,依据三个指标2009年以来的实际数值,可以判断我国房地产市场存在泡沫现象.其原因在于:供给与需求失衡、银行信贷政策宽松、地方政府的"土地财政"体制、资本市场投资渠道单一等四个方面;因此应该从四个方面治理房地产泡沫:加强房地产管理调控,促进房地产市场供求均衡;加强金融监管,合理控制资金流向;理顺中央与地方的财政制度;拓宽投资渠道,扩大内需,调节收入分配结构.
【总页数】4页(P81-84)
【作者】马中东;张群
【作者单位】聊城大学商学院,山东聊城,252059;聊城大学商学院,山东聊
城,252059
【正文语种】中文
【中图分类】F293
【相关文献】
1.我国房地产泡沫成因及治理对策
2.当前我国房地产市场泡沫的成因、对策
3.浅析我国房地产市场泡沫成因与对策
4.我国房地产市场泡沫衡量指标及防范对策分析
5.我国房地产市场价格虚高的成因及治理
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房地产价格泡沫问题探讨
（2007年12月3日晚，北京大学）
柴强（副会长兼秘书长）
中国房地产估价师学与房地产经纪人会
一、房地产价格泡沫的概念
二、房地产价格泡沫的成因
三、房地产价格泡沫的表现
四、房地产价格泡沫的检测
五、房地产价格泡沫的危害
六、房地产价格泡沫的防治
近几年来，我国房地产价格特别是商品住宅价格持续大幅上涨。
对此，起初担心老百姓买不起住房，影响社会稳定和谐；近来开始担心房地产价格泡沫，引发金融危机乃至影响整个经济。
对于老百姓买不起住房，已经加大住房保障制度建设。
下面主要谈谈房地产价格泡沫问题。
一、房地产价格泡沫的概念
房地产价格泡沫简称房地产泡沫，是“资产价格泡沫”的一种，其他资产价格泡沫有如股市泡沫。
一般意义上的“泡沫”含义不言自明，用它来描述资产价格的某种现象非常形象、生动、直观，虽然有许多不同解释，但主要是指“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。
随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
”（《新帕尔格雷夫经济学大辞典》第一卷，第306页）
二、房地产价格泡沫的成因
房地产价格泡沫的形成原因有多种，归结起来主要有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。
此两者有时相辅相成。
其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产泡沫的基础。
群体的非理性预期和过度的投机炒作，一开始通常不会空穴来风，有其一定的客观条件和环境，即有诱因、借口、利好消息等。
在这些诱因、借口、利好消息的作用下，房地产价格开始大幅上涨，一部分人在短时间内迅速发财致富，使人们觉得赚钱很容易。
在“羊群行为”、“从众心理”的作用下，人们纷纷购买，再加上大肆误导性宣传和炒作，更助长了人们的投机心理，以致到疯狂地抢购、追涨“越贵越买，越买越贵”。
在泡沫形成过程中，几乎所有的参与者都能赚钱，因此，房地产价格的每一
次上涨都会诱使更多的人加入到购买行列。
导致我国近年来房地产价格过快上涨的现实原因，一是土地供应减少、供应价格上升；二是房地产需求特别是投资、投机需求大增；三是近几年来，住房贷款大量增加。
从土地供应方面来看，土地供应体制改变（实施土地收购储备和“招拍挂”），地方政府从高地价、高房价中尝到了不少甜头，从而垄断土地一级开发市场、控制房地产开发用地供应，加上征地拆迁难度越来越大、成本越来越高，导致土地供应量减少、地价上升，这无疑使商品房特别是商品住宅价格上升。
从房地产需求方面来看，1998年“停止住房实物分配，实行住房分配货币化”的住房制度改革改变了人们住房消费观念、激发了人们购房积极性，改革开放以来经济持续快速发展使人们富裕起来、有了积累，城镇化步伐加快、大量农村人口进入城镇、中小城市人口进入大城市，其他投资渠道少，以及在人民币升值预期等因素下外资进入中国房地产市场等，使得房地产需求大增。
三、房地产价格泡沫的表现
“泡沫好像漂亮的女人一样虽然难以下定义，但当她出现在你面前时却很容易认出来”。
具体一宗房地产的成交价格偏离其理论价格（或者说价值）是常见的，不能据此判断存在泡沫。
也不能把房地产市场价格对其理论价格的任何偏离都当成房地产价格泡沫。
只有当较普遍地出现了房地产市场价格较大程度地高于其理论价格才可以说
存在房地产价格泡沫。
当前我国新建商品住宅价格、存量住宅价格和房地产开发用地价格出现了下列现象，说明已存在一定程度的泡沫：1．在房地产需求中，较多地出现了不是出于自用，也不是出于出租获取较长期收益，而是出于通过转让获取价差来购买。
2．较普遍地出现了同地段的商品住房价格高于写字楼价格的“倒挂”现象。
正常情况下，写字楼价格普遍高于住宅价格。
3．出现了“面粉贵于面包”——楼面地价高于目前同地段商品房价格的现象。
4．目前，房地产估价机构普遍反映采用收益法——未来收益的现值之和评估出的价值远远低于市场价格。
只有将报酬率选取为3％左右，测算结果才接近市场价格。
而目前合理的报酬率应为6％～8％。
四、房地产价格泡沫的检测
“泡沫是否存在，只有它破灭后才能知道。
”
一是房地产的市场价格较大地高于其收益（租金）所能支持的价格（简称真实价值）：房地产市场价格/房地产真实价值。
如果市场价格偏离真实价值太多，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则泡沫就出现了。
二是地价、房价人为、普遍、不合理地持续上涨，房地产开发的利润率不正常地高：房价指数/城镇居民消费价格指数（2004年以来房价指数已经是价格指数的3-5倍）。
三是“房价收入比”不是有所下降而是有所上升。
房价收入比是某个住宅市场上一定时期内销售的住宅的市场价格中位数（或平均数）与该市场上居民家庭年收入中位数（或平均数）的比值。
房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。
如果房价收入比一直在上升，且上升速度较快，则居民家庭对住房的支付能力就在不断下降，这个房地产市场有可能存在泡沫。
五、房地产价格泡沫的危害
在泡沫形成过程中：人人都赚钱，人人都快乐；泡沫看似供不应求，实质是供过于求；当时看不马上进入这个市场是傻瓜，但事后看进入市场的才真正是傻瓜。
1．房地产泡沫形成过程中造成的高房价，会使收入增加赶不上房价上涨的广大工薪阶层特别是适婚青年望房兴叹，购房梦想破灭，产生焦虑、绝望的住房消费心态，从而对政府产生不满情绪，不利于社会和谐与稳定。
2．房地产泡沫与其他资产泡沫一样，会腐蚀人们的创业、敬业精神，使人们不安心于正业，向往投机，梦想不劳而获的暴富。
3．房地产泡沫破灭后，地价、房价会急剧“缩水”，房地产
开发商将无力偿还贷款，特别是那些在泡沫破灭前盲目扩张、大量囤积土地、房屋和拥有大量开发项目的房地产开发商，从而会产生大量
“半拉子”工程，积压大量资金。
4．房地产泡沫破灭后，广大中低收入的抵押贷款购房者可能成为负资产者，最后一批持有泡沫房地产的投资者和投机者损失惨重。
这是美国、日本等国家和我国香港、台湾地区一些在房地产泡沫时跟风买下房子的人在泡沫破灭后的惨痛遭遇。
5．房地产泡沫破灭后，无论是房地产开发商的贷款，还是购房者的贷款，银行均难以正常收回，从而会导致金融危机，使国家面临严重的经济萧条，企业倒闭，工人失业，影响社会稳定。
6．地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，在短期内可能使地方政府多得一些土地收益、税收收入，但从总体上特别是从长远看，对地区经济的发展不利。
一是会降低投资的吸引力，二是会降低本地产业的市场竞争力，三是会使现有的投资者外迁。
如果这些地区的房地产价格快速上涨，那么其生活和生产成本也就会增加，其他地区的低成本将会有一天使这里的人或公司离开，搬到他处，因而导致需求下降，进而使这些地区的房地产价格的增长率低于其他地区，最终返回平稳价格地步。
六、房地产价格泡沫的防治
控制和化解房地产价格泡沫的措施：
加强风险教育
公开相关市场信息
保障生存需要
扶持自用需求
抑制投资需求
打击投机需求
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