土地登记办法

土地登记办法（学习版）第一章总则（解释：总则一般是一些原则性的东西，一般偏向于讲原理和制度性东西，在使用上一般是分则有具体规定的依分则，分则没规定再援用总则的一些原理。

总则一般是对法定条款，概括性的论述）第一条为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权（解释：地役权是一种独立的物权，在性质上属于用益物权的范围，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。

需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地(即地役权人的土地)；提供给他人使用的土地，称供役地。

地役权的“役”，即“使用”的意思。

例如，甲乙两块承包地相邻，甲为了节省时间，使自己通行方便，想借用乙的承包地通行。

于是，甲乙约定，甲向乙支付使用费，乙允许甲通行，为此双方达成书面协议，在乙的承包地上设立了通行地役权。

此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。

通过设定地役权，需役地人使自己的地产充分增值，供役地人电乐得以闲臵的不动产资源从租金获得收益，于人于己，双赢互利，各得其所，一方面最大程度地满足了各方之需，另方面充分发挥了地产的社会经济效益。

较相邻关系言，地役权才具地尽其利、物尽其用、人得其需的功效。

地役权具有如下特点：1.地役权是利用他人的不动产。

在地役权关系中，需役地和供役地属于不同的土地所有权人或者土地使用权人。

利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的。

所谓利用他人的不动产并不以实际占有他人不动产为要件，而是对他人的不动产设臵一定的负担。

这种负担主要表现在：一是容忍义务。

如允许他人通行于自己的土地，以使自己行使土地的权利受到某种限制。

二是不妨害地役权人行使权利的义务。

在某些情况下，地役权人为了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附属设施，如为实现排水地役权，而要在供役地建筑一个水泵。

这时，供役地权利人就不得妨害地役权人行使其权利。

2．地役权是为了提高自己不动产的效益。

地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。

此种“效益”既包括生活上得到的便利，也包括经营上获得的效益，如为需役地的便利而在供役地上设立的排水、通行、铺设管线等，也包括非财产的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权等。

3．地役权是按照合同设立的。

地役权是地役权人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。

设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

）以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。

第三条土地登记实行属地登记原则。

申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。

但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。

跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。

第四条国家实行土地登记人员持证上岗制度。

从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

第二章一般规定第五条土地以宗地为单位进行登记。

宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

第六条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。

第七条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：（一）土地总登记；（解释：什么是土地总登记？有何特点？土地总登记是指在一定时间范围内对辖区内的全部土地或者特定区域内土地进行的全部登记。

土地总登记有以下特点：一是阶段性。

土地总登记有期限，持续一段时间后即结束。

二是区域性。

行政辖区内的全部土地或者特定区域内的土地进行全面登记。

三是集中性。

土地总登记是在一定范围和时间内有计划、有组织统一进行的。

四是社会公开性。

土地总登记要实行通告和公告（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记（解释：1、什么叫初始土地登记？土地初始登记的程序是什么？土地初始登记的主要内容是什么？答：土地初始登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对于土地的合法权益的一项重要的法律制度。

不同类型的土地登记在具体程序上不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书五个步骤。

土地初始登记的主要内容是土地的坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价值等）（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（六）更正登记（解释：更正登记是指已完成初始或变更土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。

更正登记的法律依据为《土地登记规则》第七十一条：土地登记后，发现错登或者漏登的，土地行政主管部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

错登和漏登的主要类型有土地权利人姓名或名称错误、共有土地各共有权人权利比率错误或遗漏、土地权利登记错误、权利内容错误或遗漏、土地座落地址错误等等。

遭成这些错误的原因主要有：1、原始登记文件错误；2、登记申请人弄虚作假、伪造证件和文件等欺骗手段获准土地登记引发的错误。

3、土地登记人员审查疏忽或书写错误。

更正登记的办理程序与一般的土地登记程序基本相同，都是申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书。

那么我们在审核过程中如何把握？对于土地座落变更我们需要申请者提供的资料有1、原始登记发证资料（原始发证档案资料）；2、原土地使用证；3、更正登记申请书（申请人书写，由村、居委会盖章）；4、地名办出具的由原地址变更为现地址的证明；5、国有土地的需提交房管部门变更前、后的房产证复印件；6、其它需要提交的资料。

在审核过程中也可以参巧一下现申请登记宗地的相邻土地权利人与原登记的宗地的相邻权利人是否一致。

对于名字和名称的更改，土地登记申请人应提交的资料有1、更正登记申请书（申请人书写）；2、申请人身份证明：应有其主管部门出具或其四邻签署的证明其为原登记人的保证书。

（审核时可将原身份证号码与现申请登记的权利人身份证号码进行比对）；3、原始登记证明文件（原始发证档案资料）；4、原土地使用证；5、更正登记原因证明书；6、涉及第三者的，还应有第三者的承诺书或其他证明文件。

7、其它需要提交的资料。

在这里顺便提一下，此类更正登记与更名、更址登记有所不同。

一般地籍发证书本上指的更名、更址登记，是指自然人、法人、或其他组织的名称变更、住所变更。

自然人名称变更需提交的主件资料有户籍部门的姓名变更证明文件；法人或其他组织名称变更的，申请人提交工商行政管理部门或主管部门的名称变更批准文件。

住所变更，是指自然人住所发生变更，也就是土地登记卡上的通讯地址发生变化，一般没有人来申请此来变更登记。

法人或其他组织更址是指法人或其他组织的经营场所或活动场所发生变化。

另外还有一点不同的是，一般类型的更名、更址登记不需要公告。

而更正登记需要公告。

）或者异议登记（解释：异议登记是根据《物权法》的相关规定新增的一种登记类型。

所谓异议登记，一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。

异议登记的目的是暂时限制土地登记簿上（记载）的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。

异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人提供救济。

异议登记与更正登记一样都是保护真正权利人以及真正权利状态的法律措施，但是更正登记的程序可能较为费时，有时申请更正的权利人与登记簿上记载的权利人之间的争议一时难以化解，因此法律有必要建立异议登记制度，作为一种对真正权利人利益的临时保护性措施存在。

异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并在被证明为正确有效的情况下与更正登记结合形成了保护真正权利人的制度体系，是不动产物权法中的重要制度。

异议登记具有以下功能：一是对事实上的真正权利人提供临时性保护。

异议登记期间，不经异议登记权利人同意，不得办理土地变更登记或土地抵押权登记，为真正权利人及时维护自己的权利争取了一定时间。

避免原土地权利人恶意转移土地权利或为土地权利设立其他负担；二是可以对第三人起警示功能。

土地发生转让、抵押等交易时，如果登记簿上存在异议登记，第三人可以提前得知该土地存在产权异议而终止交易，避免其利益受到损害；三是具有对抗第三人的效力，异议被记载之后，原登记的权利推定不复存在，第三人也不能再主张因为有登记的存在仍信赖登记权利人为实际权利人。

基于异议登记制度本身的目的和功能，异议登记的特征主要有以下几点：1、异议登记的申请人为登记权利的利害关系人，利害关系人主要是指与争议的法律关系或某一事件、事实或人有权利义务关系的人。

如果异议登记获得承认，利害关系人将转为真正权利人。

2、根据《土地登记办法》的规定，异议登记属于可单方申请的登记类型。

由于异议登记是在土地登记簿记载的权利人不同意对记载错误的事项更正的情况下提起的，可以想象，土地登记簿记载的权利人不会主动与异议登记申请人一起去申请异议登记，为及时保护异议登记申请人的合法权益，办法规定异议登记属于可单方申请的登记类型。

3、申请的条件是只要异议登记申请人认为土地登记簿记载的事项错误，并且土地登记簿记载的权利人不同意更正就可以申请，但如登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿。

4、登记机关在收到异议登记申请后，应当及时审查，对符合异议登记条件的应当在土地登记簿上予以记载，并向异议登记申请人颁发异议登记证明书，同时书面通知土地登记簿记载的权利人。

5、土地登记簿记载的权利被提起异议登记后，异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记。

由于异议登记只是一种临时性的保护，因此《办法》还规定了在三种情况下异议登记失效。

第一种情况是关于异议登记存续期间的规定，由于异议登记拥有较强的临时救济的特点，为保证土地权利人的处分权利不因为异议登记而受长时间的限制，给不动产物权交易造成一种不稳定的状态，《办法》根据《物权法》的规定规定异议登记的存续期间为15日。