东莞城市更新政策简介

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东莞市城市更新政策特征分析

东莞市城市更新政策特征分析发布时间：2022-06-22T06:37:02.461Z 来源：《科技新时代》2022年5期作者：张永雄[导读] 文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。

广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司广东省广州市 510000摘要：文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。

关键词：东莞市；城市更新；政策特征一、东莞市城市更新演化历程（一）探索起步阶段 2009-2012年，东莞城市更新属于探索阶段，政策特点是“培育市场、政府让利，鼓励改造”。

东莞早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策（粤府〔2009〕78号文）之前的2009年3月16日，东莞市人大常委会便已制定出台（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号），提出为推动全市产业结构调整和转型升级，要加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造；该暂行办法还规定了东莞市“三旧”改造的几种主要形式，包括转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善后续、单宗建筑物拆建改造以及成片拆迁改造等。

在省政府出台78号文政策后，东莞市人民政府紧跟于2009年12月16日制定出台政策（东府〔2009〕144号），对东莞市辖区范围内“三旧”改造工作中土地、规划、审批、开发等问题作出比较明确的规定，正式开启东莞市“三旧”的探索实践。

（二）规范管理阶段2013-2017年为东莞市“三旧”改造常态化阶段，政策特点是“规范管理、优化完善、常态化全流程管理”。

2013年东莞市以政策（东府办〔2013〕151）号开启了“三旧”改造常态化的实施起点，2014年12月东莞市政府于出台政策（东府〔2014〕147号），贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的十六字方针，对本市“三旧”改造的改造区域、主导方式、改造类型、规划管控、管理机制等进行了变革转变，建立城市更新单元统筹机制，促进东莞市“三旧”改造工作进入常态化稳定实施阶段。

汇编文件控制程序

汇编文件控制程序一、引言在计算机科学中，汇编语言是一种低级编程语言，它直接与特定的计算机硬件进行交互。

使用汇编语言编写的程序通常被编译成机器代码，这使得它们在运行时具有极高的效率。

然而，由于这种语言的复杂性，开发人员往往需要花费大量的时间和精力来编写和维护这些程序。

因此，开发一种能够自动化处理汇编文件的管理和控制程序，对于提高开发效率和代码质量具有重要意义。

二、汇编文件控制程序的功能汇编文件控制程序的主要功能包括：1、文件管理：程序可以自动创建、复制、移动和删除汇编文件，从而简化了开发人员对文件系统的操作。

2、编译控制：程序可以自动调用汇编编译器，将汇编源文件编译成机器代码，减少了因手动操作导致的错误。

3、版本控制：程序可以跟踪和管理汇编文件的版本信息，使得开发团队可以轻松地跟踪代码的变更历史。

4、调试支持：程序可以自动生成调试信息，使得开发人员可以更方便地调试和优化他们的程序。

5、性能分析：程序可以自动分析汇编代码的性能，帮助开发人员优化代码，提高程序的运行效率。

三、实现汇编文件控制程序的步骤实现一个汇编文件控制程序需要以下步骤：1、确定需求：首先需要明确程序需要实现的功能和目标。

2、设计程序架构：根据需求设计程序的模块和结构。

3、编写代码：根据设计文档编写程序的各个模块。

4、测试程序：对编写的代码进行测试，确保程序的正确性和稳定性。

5、优化和改进：根据测试结果对程序进行优化和改进。

6、发布和维护：发布程序，并定期进行维护和更新。

四、结论汇编文件控制程序是一个重要的工具，它可以帮助开发人员自动化处理汇编文件的管理和控制。

通过使用这种程序，开发人员可以节省大量的时间和精力，提高开发效率和代码质量。

在实现一个汇编文件控制程序时，需要明确需求、设计程序架构、编写代码、测试程序、优化和改进以及发布和维护等步骤。

通过不断地改进和完善，可以使得这种程序成为一个强大的工具，帮助开发人员更有效地进行软件开发。

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知

东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.05.07•【字号】东府办〔2019〕29号•【施行日期】2019.05.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】商务正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知东府办〔2019〕29号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2019年5月7日目录第一章总则第二章前期工作第三章实施挂牌第四章逾期措施第五章成交后事项第六章地价款确定和分配第七章附则东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），规范有序实施单一主体公开挂牌招商，建立公平透明的城市更新公开市场，特制定本操作规范。

第一章总则第一条本市城市更新单一主体挂牌招商按本操作规范实施。

单一主体挂牌招商主要适用于以下情形：（一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；（二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造。

更新单元内，政府主导、符合条件的土地权利人自行改造及其他形式改造，按有关规定执行。

第二条一个更新单元原则上整体挂牌确定一个改造主体。

第三条挂牌招商方案经市人民政府批准后，由更新单元所属的镇人民政府（街道办事处）委托市公共资源交易中心实施。

第四条单一主体挂牌招商分政府（集体）综合收益报价和不动产权益要约收购两个环节实施，采用“线上+线下”方式交易。

政府（集体）综合收益报价采用实物收益固定、地价款网上竞价方式实施，报价最高者作为不动产权益要约收购的收购主体。

不动产权益要约收购环节采用网上公告、线下应答的方式实施，收购主体限期内完成100%不动产权益收购的，确认为成交方。

东莞现城市更新相关政策分析

东莞现城市更新相关政策分析东莞作为广东省的一个重要城市，一直以来都致力于城市的更新和发展。

近年来，东莞采取了一系列相关政策来推动城市更新，本文将对这些政策进行分析。

首先，东莞市政府大力推动土地资源的有效利用。

在城市更新过程中，土地资源是非常宝贵的，因此东莞市政府出台了一系列政策，鼓励土地的高效利用。

例如，针对老旧小区的改造，政府提供了土地补偿和优惠政策，鼓励开发商将土地重新开发为现代化住宅或商业区。

此外，政府还加强了土地使用权的管理，严格控制土地浪费和滥用现象。

其次，东莞市政府注重保护历史文化遗产。

城市更新不仅仅是对土地资源的利用，也涉及到城市的文化传承。

为了保护和传承历史文化遗产，东莞市政府制定了一系列政策。

例如，为了保护古建筑和历史建筑，政府设立了专门的文物保护单位，并提供相应的经济支持和保护政策。

此外，政府还鼓励对历史建筑进行修缮和利用，使其能够更好地融入城市更新的进程中。

再次，东莞市政府积极引导民众参与城市更新。

在城市更新过程中，政府需要引导和激发民众的积极性和创造力。

因此，东莞市政府出台了一系列政策来鼓励民众参与。

例如，政府通过开展城市规划征集意见活动，听取民众的建议和意见，让民众在城市更新中有更大的话语权。

此外，政府还鼓励创业者和企业家参与城市更新，提供相应的扶持政策和经济支持。

最后，东莞市政府注重提升城市的品质和功能。

城市更新不仅要改变城市的外貌，还需要提升城市的品质和功能。

为了实现这一目标，东莞市政府制定了一系列政策。

例如，政府加大了公园和绿地的建设和改造力度，使城市变得更加绿化和宜居。

此外，政府还注重提升交通和基础设施建设水平，改善居民的出行条件和城市的整体功能。

东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知

东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。

一、妥善处理新旧地价政策衔接。

对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。

二、实施最低挂牌招商起始价系数。

单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。

政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。

三、降低更新实施主体税收负担。

更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。

珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训

珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
即：五类用地不少于60%。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》
《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号
珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
Part 2 深圳城市更新基本概念
珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能；一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类功能改变类拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施

东莞现城市更新相关政策分析

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东莞城市更新背景：
• 改革开放以来，东莞一直走劳动密集型产业发展的道路，从一个农业县到号称“世界工厂”的城市早在 2010年间面临着产业转型困局，珠三角已经不适合继续发展劳动密集型产业了，广州深圳香港定位国际大都市，那么东莞该如何将自己定位呢？在东莞的新常态下，捉住广深两地溢出资源，充分发挥自身优势将不适合城市发展的产业、物业结构转化为宜业宜居新城市模式。
（三）文件具体变化：
2、城市更新改造模式变化
旧办法权利人自改村企合作政府
新办法取消村企合作改造模式增加单一主体挂牌招商政府主导+市场
（三）文件具体变化：
• 3、规划规范
（四）审批流程
（五）地价计费收分配
• 旧办法： • 1、政府主导的“工改住、商业”项目，市级土地出让金、土地开发专用金分成给镇（街）。 • 2、村自改、村企合作的“工改住、商业”项目按区片土地市场评估价的20%。 • 3、村自改的“工改住、商业”项目地价款扣除计提后，依申请拨付给镇（街）。
Hale Waihona Puke 东莞市城市更新现行政策• 起步阶段：2009-2013年，主要以政府让利、培育市场、鼓励改造； • 规范阶段：2014-2017年，规范管理、改良方法、推动连片改造； • 统筹阶段：2017-2019年，成立城市更新局，建立健全机制，政府主导，高效改造，引入企业，连片改造。 • 完善阶段：2019年至今，单一主体招商，地价打折，提高资金周转率、加快城市更新进度。 • 从摸索阶段到高效高质量地转化“三旧”项目，2018年东莞市政府印发《关于深化改革全力推进城市更新
• 新办法： • 1、政府主导的“工改住、商业”项目，市级土地出让金、土地开发专用金不需要分成给镇（街）。 • 2、村自改、村企合作的“工改住、商业”项目按区片土地市场评估价的30%。 • 3、新增单一挂牌招商、M0低价收费分配。

虎门镇三旧改造城更新(可编辑修改word版)

虎门镇“三旧”改造（城市更新）地价分配办法及实施细则（试行）第一章总则为进一步增强《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》（东府〔2017〕50 号）的可操作性，明晰相关事宜，现结合我镇的实际情况，特制定本办法及实施细则。

第一条本镇经批准的“三旧”改造项目，国有建设用地使用权以出让方式供应的，其改造地价的分配，适用本办法及实施细则。

第二条凡按本办法及实施细则实行改造地价分配的，均应遵循《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》的基本原则，即市场地价评估原则、公平公正公开原则、支持产业发展原则、促进利益共享原则。

第二章地价计收分配第一节政府主导改造第三条镇人民政府主导改造的项目，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金后依申请拨付给镇人民政府。

第四条通过征收农村集体建设用地后进行经营性开发的，土地出让纯收益按60%的比例返还出让金，其中返还土地出让金纯收益的30%可依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织被征地农民原有生活水平的补贴支出。

政府主导的改造项目，收回镇政府或其下属公司名下公益事业项目的国有建设用地使用权后规划为住宅或商服用途出让的，其中返还的土地出让纯收益的30%可依照有关规定返还给原农村集体经济组织，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社估保障支出以及农村集体设施建设支出等。

上述的，“土地出让纯收益”是指土地出让收入扣除税费以及既定的改造成本或补偿价格后剩余的部分；“税费”是指按规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金和住房保障资金、市土地统筹收入以及土地收储、出让过程中发生的税费。

第五条集体经济组织自行收回集体建设用地使用权、完成地上建筑物及附着物拆迁补偿并申请转为国有建设用地后，交由政府收储后出让的，政府可以按照土地出让纯收益5:5 的比例计算收储补偿费用。

政府也可以按照“基础补偿+增值共享”的方式计算收储补偿费用，“基础补偿”按公告的收储补偿标准计算，“增值共享”按土地出让纯收益60%的比例计算。

东莞城市更新政策解读(全汇总)

城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优化路径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。

东莞旧改政策解读

特点：政府主导改造是指市人民政府授权土地储备机构、镇街政府进行具体项目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作两种类型
特点——土地产权置换开发商物业
186亩的东城万达广场，是东城主导改造的鼎力
之作，打响了总面积达385亩的新世博商贸中心区的头一炮。通过货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式，东城顺利完成4户居民、6家工业
三旧9年9月起，东莞市的“三旧”改造从部分试点转向在全市全面实施；12 月，东莞市政府相继出台推进“三旧”改造的政策配套实施办法，并确定 2010年要启动改造3万亩“三旧”用地目标。东莞市的先行改造试点之一东城区在11月18日率先启动20项重点工程项目，其中拟投入80亿元用于“三旧”
国有 + 出让自行 + 国有 + 划拨自行 + 国有 + 收购集中 +
拆迁
拆迁土地使用权 +
土地使用权
政府主导改造流程
政府主导改造流程：
1. 开展土地和房屋权属调查工作；
2. 编制并申报单元规划； 3. 编制并申报改造方案；
4. 具体项目改造方案由镇街政府经征求公众意见后上报市“三旧”改
该类型由于是与集体经济组织合作，效率高，速度快，建议大量参与
原土地使用权人自行改造流程
有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程： 1. 编制并申报单元规划；
2. 编制并申报改造方案；
3. 有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批； 4. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续。

东莞市城市更新实施办法(试行)

（三）市城乡规划局负责编制市城市更新专项规划，审查各镇街编制的城市更新专项规划、更新单元划定、更新单元前期研究、控制性详细规划调整方案，制订镇街更新专项规则编制指引、更新单元划定规则、更新单元前期研究编制指引等技术指引文件，以及规划许可有关手续等相关事项。
（四）市国土资源局负责审查城市更新过程中的征地报批方案、完善收地手续方案、供地方案等相关事项。
（四）产业优先，产城融合。加大实体经济扶持引导，创新产业用地政策，大幅降低实体产业用地成本，释放政策红利，支持新业态发展。坚持产业立市、产城融合，以城市更新引导产业集聚，提升产业竞争力，促进实体经济提质增效。
（五）尊重历史，公平公开。正视历史用地遗留问题，实事求是确认历史权益，实现权益确认、土地重划、地权重构。严格加强改造事中事后监管，强化集体经济组织民主决策、公开公示机制，保障相关权益人的知情权、参与权、收益权。
第四条机构设置
市人民政府成立市城市更新领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，市政府分管副秘书长及法院、检察院、发改、经信、公安、财政、国土（城市更新）、住建、农业、商务、环保、规划、城管、法制、房管、消防、地税、工商、水务、供电、交通、轨道、科技、文广、教育、体育、计卫、民政等部门主要领导和和各镇街（政府）主要负责同志为成员。主要负责领导城市更新工作，对城市更新涉及的重大事项进行决策，加强统筹领导，持续系统推进城市更新工作。具体日常工作由市城市更新局承担。
市政府批准后，各相关部门依据职能落实“1+N”总体实施方案后续工作，包括改造方案批复、征地实施、收地批复、土地出入库、出具建设用地规划条件、注销不动产权证、组织拆除原建筑物、签订实施监管协议、签订土地出让合同、办理不动产登记等。
第九条实施与监管
实施主体取得土地使用权后，开展后续建设工程审批手续并进行施工建设。项目竣工验收后，属地镇街政府负责监督实施主体落实各项更新责任，确保配建涉及的安置用房、产业用房或公共设施等移交到位。

东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作、拓展优化城市发展空间的若干意见

东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作、拓展优化城市发展空间的若干意见文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2020.03.31•【字号】东府办〔2020〕27号•【施行日期】2020.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作拓展优化城市发展空间的若干意见各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为贯彻落实市委市政府关于“湾区都市、品质东莞”的战略部署，切实发挥城市更新在拓展与优化城市发展空间、推动产业升级的重要作用，加快我市高质量发展，根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号）等有关文件精神，提出如下意见。

一、总体思路和工作目标（一）总体思路。

切实拓展优化城市发展空间，按照汇聚先进制造业、打造战略性新兴产业载体的思路，积极推进以“工改工”和连片改造为主的城市更新，盘活老旧低效工业园区，谋划连片产业空间；鼓励开展整治活化，实施有机更新，优先产业升级、改善人居环境、融合城乡发展、提升基础设施承载力和公共服务水平，促进我市优空间、高质量、可持续发展。

（二）工作目标。

自2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。

二、坚持规划引领，确保全市城市更新“一盘棋”（三）强化规划统筹，构建新型城市更新规划体系。

坚持规划先行，充分发挥国土空间规划在城市更新的龙头引领作用，将城市更新专项规划纳入国土空间规划体系。

做好城市更新规划体系与“十四五”规划、人口发展规划、国土空间总体规划、控制性详细规划、城市设计、行业专项规划等的充分衔接，以及城市更新规划体系内部的上下衔接。

东莞城市更新的六种路径及操作要点

东莞城市更新的六种路径及操作要点作者简介2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称《实施意见》）。

该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。

这意味粤港澳大湾区城市更新的全面提速，大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。

东莞自2009年10月16日出台《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》以来，其城市更新政策也历经多轮变化，但一直受到用地审批、土地供应、城市规划等多种政策制约，相比深圳，东莞的城市更新推进速度相对缓慢，自近几年才有提速的趋势。

据统计，自2010年以来，全市累计完成城市更新2.54万亩。

另外，据了解东莞近期将出台城市更新的系列文件，其中的纲领性文件是《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（以下简称《意见》）。

预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩。

可见，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。

从《意见》的具体内容和释放的信息来看，东莞的城市更新在吸收了深圳经验和教训后，既强调政府管控，比如加强规划管控、产业管控和村企合作管控等，也强调市场主导，鼓励市场主体通过各种途径全面参与东莞的城市更新。

同时，创新土地产权和改造权分离，试图构建以城市更新改造权为目标的城市更新公开市场，包括参与前期研究、挂牌招商、土地整备、股权混改、基金投资、“EPC C”活化改造等等各种方式。

无论全面改造，还是微改造，无论前期方案设计，还是中期权益整合和后期开发运营，市场主体都可以通过各种方式参与到城市更新。

路径一：单一主体挂牌招商单一主体挂牌招商模式是东莞城市更新一项重大制度创新，该制度的核心操操作要点是：首先，挂牌招商方案的拟定与批准，由镇街政府主导前期工作，包括对改造范围内的不动产权益进行核查和确认，并且进行改造意愿征集，对涉及集体经济组织利益的，需要对集体经济利益部分进行商讨和表决，根据表决结果由镇街政府拟定挂牌招商方案报市更新局审批，并报市政府批准。

东莞市城市更新前期服务商实务要点

东莞市城市更新前期服务商实务要点一、引言随着中国城市化进程的加速，城市更新工作成为了各大城市的重要任务。

东莞市作为广东省的重要城市，其城市更新工作具有鲜明的地域特色和时代背景。

本文将围绕东莞市城市更新前期服务商实务要点进行阐述，以期为相关从业者提供一定的参考和借鉴。

二、东莞市城市更新概述城市更新是指对城市中老旧、功能失效的区域进行重新规划、改造和建设，以提升城市品质、改善人居环境的过程。

东莞市的城市更新工作面临着老旧小区改造、历史文化保护、生态环境修复等多重任务。

在此背景下，前期服务商的介入显得尤为重要。

三、前期服务商实务要点1、调查与评估：作为城市更新前期服务商，首先需要对目标区域进行详细的调查和评估。

包括对区域内的建筑、设施、环境、人口等进行全面的了解和分析，以便制定合适的更新方案。

2、规划与设计：根据调查和评估结果，前期服务商需要与各方利益相关者进行沟通和协商，制定出合理的城市更新规划方案。

同时，需要进行详细的设计，包括建筑、景观、公共设施等方面，确保更新的区域能够适应现代城市的需求。

3、政策与法规：前期服务商需要熟悉国家和地方相关的政策和法规，确保更新方案符合政策法规的要求。

同时，还需要与政府部门进行有效的沟通和协调，争取获得政策支持和资金补助。

4、资金筹措：城市更新工作需要大量的资金投入。

前期服务商需要积极寻求多元化的资金来源，包括政府补贴、企业投资、社会筹款等途径，确保更新工作的顺利进行。

5、社会稳定风险评估：在城市更新过程中，可能会面临各种社会稳定风险，如拆迁安置、就业保障等。

前期服务商需要对此进行全面的评估，制定相应的风险防范和应对措施，确保更新工作的顺利进行和社会稳定。

6、生态环境保护：在城市更新过程中，需要注重生态环境的保护和修复。

前期服务商需要制定相应的生态保护方案，包括绿化、水体保护、垃圾处理等方面，确保更新的区域能够实现可持续发展。

7、公共参与：城市更新工作涉及到众多利益相关者的利益。

2020年6月东莞城市更新政策解读

汇报时间：2020年06月01政策沿革概述02三类改造操作流程03关键政策梳理04案例参考CONTENTS目录01政策沿革概述东莞城市角色国际制造业名城广深科技走廊投资热土城市更新新风口东莞投资新时代总体情况鼓励起步规范管理加强统筹2009-2013年2014-2017年2017-至今☐培育市场：政府让利，鼓励改造☐规范管理，推动连片改造☐工作机构：17年城市更新局成立☐引入实力企业，推进高品质建设品质提升导向：数量——质量——高质量截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中：旧厂2万亩旧村0.86万亩旧城0.26万亩直接拉动投资约1131亿元社会资金投入1030亿元✓东莞具备更新潜力的区域面积达46-66万亩✓至2020年纳入标图建库面积达25万亩数据来源：市自然资源局政策解读资料面积准入门槛提高旧办法新办法✓最小单元面积是1公顷✓拆除重建无要求✓标图建库无要求✓实施改造等无要求✓最小单元面积是10公顷✓拆除重建占比50%✓标图建库占比60%✓实施改造占比70%改造模式“一减一增”旧办法✓政府主导✓权利人自改✓村企合作新办法✓取消村企合作改造模式✓增加单一主体挂牌招商模式（主要改造模式）审批流程批次计划（前期研究报告）控规调整改造方案征地收地收储供地旧办法新办法单元划定挂牌招商“1+N ”方案报批（前期研究报告、改造方案、征地、收地、收储、供地）控规调整签订土地出让合同02三类改造操作流程模式一：政府主导类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果市土地储备中心或镇街政府组织开展不动产权益核查与确认、土地及建筑物评估市土地储备中心或镇街政府开展收储补偿协商、签订补偿协议1、土地储备市属土地整备开发公司与属地镇街、村集体、权属人协商谈判，组建项目公司项目公司协助镇街政府开展不动产权益核查与确认，土地及建筑物评估2、土地整备开发3、镇村开发项目公司开展拆迁补偿协商，签订补偿协议村集体与镇街政府签订收储合作协议村集体协助镇政府开展不动产权以核查与确认、土地及建筑物评估村集体组织协助拆迁补偿协商，签订补偿协议镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门集中审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复土地出让：属于土地储备和镇村合作的，采用招拍挂出让，属土地整备的，可协议出让给项目与公司镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与模式二：权利人自行改造类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同，缴交土地出让金镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与取得集体经济组织同意1、出让、划拨1、土地权利人自行改造2、集体流转土地权利人支付征地补偿款项（如涉及）3、涉及完善历史征地手续2、集体经济组织自行改造土地权利人支付征地补偿款项（如涉及）模式三：单一改造主体挂牌招商类工作流程图镇街政府开展更新单元划定市城市更新局与市城乡规划局组织开展更新单元划定审查并公布最终成果镇街政府自行实施或委托服务商开展挂牌招商前期工作实施单一主体挂牌招商确认成交镇街政府编制并上报“1+N ”总体实施方案市城市更新局组织部门联合审查（包括专家评审和征求各部意见）市政府审议并出具批复改造主体签订土地出让合同，缴交土地出让金镇街政府申请控规调整（如涉及）镇街政府凭“1+N ”总体实施方案批复、收购协议、拆除建筑物后，到不动产登记部门注销产权办理建设前期手续单元划定阶段权属整合与确认阶段地权重构阶段实施与单一改造主体与镇街政府签署监督协议前期工作实施挂牌实施方案编报产权注销土地供应及入库实施监管编报更新单元划定方案核查和确认不动产权益征询不动产权益人意愿拟定拆迁补偿方案确定政府（集体）综合收益编报挂牌招商方案委托挂牌公告和挂牌报名和资格审核政府（集体）综合收益报价确定成交方不动产权益要约收购招引前期服务商招引前期服务商具体流程《关于深化改革全力推进城市更提升城市品质的意见》指出，前期工作主要由镇街政府承担，根据需要也可以通过公开方式招引前期服务商。

东莞现城市更新相关政策分析

东莞现城市更新相关政策分析东莞作为中国重要的制造业基地和城市，一直以来都面临着城市更新的压力和挑战。

然而，随着经济结构的调整和产业升级的需要，东莞也开始采取一系列相关政策来推动城市更新。

本文将对东莞现行的城市更新相关政策进行分析。

首先，东莞市政府提出了“拆违建设和建新城”的政策方针。

根据这一方针，东莞将把拆除非法违建作为常态化的工作，同时鼓励企业和居民参与进来，推动城市建设的更新和改造。

这一政策的出台，旨在加快东莞的城市更新进程，提高城市用地的有效利用率。

其次，东莞加大了城市更新的投资力度。

根据东莞市政府的规划，到2024年，东莞将投入1200亿元人民币用于城市建设和更新。

这一庞大的资金投入将用于改造老旧小区、提升城市环境和设施，并建设更多的公共设施和绿地。

通过加大资金投入，东莞能够实现城市设施的全面升级，提高居民的生活品质。

此外，东莞还推出了一系列激励政策来吸引更多的企业和人才参与城市更新。

比如，针对参与城市更新项目的企业，东莞将给予税收减免和财政补贴等支持。

同时，东莞还建立了专门的机构，负责协调城市更新相关事宜，为企业提供全方位的服务和支持。

这些激励政策的出台，将会吸引更多的资金和人才流入东莞，推动城市的发展和更新。

然而，东莞在城市更新过程中也面临一些困难和挑战。

首先是老旧小区改造问题。

东莞有很多老旧小区，由于历史原因和基础设施落后，住户生活条件较差。

尽管东莞市政府已经加大了改造力度，但是由于老旧小区的数量庞大，改造工作进展较为缓慢。

其次是土地供应问题。

随着城市更新的推进，土地成为一个紧俏资源。

尽管东莞市政府已经采取措施增加土地供应，但是地价仍然居高不下，对城市更新的成本造成一定的压力。

综上所述，东莞市政府在城市更新方面采取了一系列政策措施，包括拆违建设、加大投资力度和激励政策等。

这些政策的出台，将有助于推动东莞的城市更新进程，提高城市环境和居民生活品质。

然而，东莞在城市更新过程中也面临一些困难和挑战，比如老旧小区改造问题和土地供应问题。

东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知

东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2021.01.13•【字号】东府〔2021〕3号•【施行日期】2021.01.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知东府〔2021〕3号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》印发给你们，请认真组织实施。

东莞市人民政府2021年1月13日东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法目录第一章总则第二章适用范围和改造方式第三章政府和集体收益及分配第四章实施流程及要求第五章部门职责第六章附则第一章总则第一条为贯彻落实建设粤港澳大湾区国家战略，全面推进“湾区都市、品质东莞”建设，强化土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，切实拓展与优化城市发展空间，更好践行经营城市的理念，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、我市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策和城市更新相关政策等文件精神，结合实际，制定本实施办法。

第二条基本原则：（一）坚持政府主导、整体统筹、连片开发原则。

鼓励城市更新多种改造模式并举，激发市场参与度，加速城市更新进程。

（二）坚持高效集约利用原则。

TOD范围内采取土地复合利用以及“高强度、高价值、高集聚”的开发原则，大力提高建设用地利用效率，实现政府、集体、开发企业多方共赢。

（三）坚持规划先行原则。

坚持“先规划、后用地”，TOD地区采用圈层式的布局原则与较高开发强度，TOD范围内城市更新单元原则上应位于TOD规划确定的更新改造范围内，已编制TOD综合开发规划的，以TOD综合开发规划作为地块控规编制和调整的主要依据；未编制TOD综合开发规划的，可通过编制“单元划定方案+前期研究报告”的方式编制或调整地块控规。