土地增值税政策.方案
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清算单位的确定（一）
清算单位的确定（二）
如果同一 项目分期的，要 求分期清算。共 同成本应合理分 摊。
1、各省关于不同 类型的开发产品 分开清算的确定? 2、普通、非普通 是否可以选择合 并清算? 3、成本分摊方法 的确定。
1、什么是普通住宅？ 清算单位的确定（三） （江苏、其他省份不同 定义） 2、普通住宅增值率不 超20%免税政策的控制。 （普通住宅定价黑洞）
四级超率累进税率
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超 过200％ 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项 目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项 目金额×35％
土地增值税的扣除项目
括印花税。
土地增值税的扣除项目
四级超率累进税率
四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣 除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用 的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简 便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额＝增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超 过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项 目金额×5％
清算前提 清算期限 第一，开发项目全部竣工是清算的基本前提，即使房子 1、必须清算，应该在达到清算要求90日内向税 全部卖出去了，如果没有做竣工备案手续，仍然达不到清算 务机关申报清算申报表。否则根据国税函 [2011]220 标准。也就是说，全部竣工是前提。 必须清算 通知清算 第二，如果一个项目分三期开发，一期已经竣工，二、 号文件，可能会有滞纳金。 三期未竣工，仍然达不到清算标准，因为是开发项目全部竣 2、通知清算，应该在税务机关通知后的 90日内， (一 )房地产开发项目全 (一)已 竣工验收的房地 工，而不是分期项目竣工，才进行清算。这里主要考虑到不 产开发项目，已转让的房 向税务机关申报。 部竣工、完成销售的； 地产建筑面积占整个项目 同期共同成本的分摊问题。 3、企业可以找事务所做清算审核，也可以自行 可售建筑面积的比例在 (二 )整体转让未竣工决 第三，建议保留一套房子不卖，虽然税务局可以通知清 85%以上，或该比例虽未 申报，国家税务总局层面上不做强制要求。 算房地产开发项目的； 算，毕竟不是强制清算；（ 84.7%案例） 超过85%，但剩余的可售 (三)直接转让土地使用 建筑面积已经出租或自用 的； 权的； (二)取得销售(预售)许可 证满三年仍未销售完毕的； （四）纳税人申请注销
清算方法（查账还是核定？）
第三十五条 符合上述核定征收条件的， 由主管税务机关发出核定征收的税务事项告 第一期是核定征 知书后，税务人员对房地产项目开展土地增 收，第二期改为查账， 值税核定征收核查，经主管税务机关审核合 是违反91号文件的， 议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理 反之亦然。 退税。
第三十六条 对于分期开发的房地 产项目，各期清算的方式应保持一致。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统 一规定缴纳的有关费用。 包括：营业税、城建 第一，契税属于该项目（国税函 [2010]220)； 税、教育费附加 第二，地产企业缴纳的规费，如果是为取得土地使用权发 生的，可以列入，例如一些招标的费用； 但是地产企业：不包
清算标准
税务登记但未办理土地 增值税清算手续的。
清算方法（查账还是核定？）
国税发[2009]91号文件第五章 核定征收 第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳 税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地 产项目进行清算。 第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件
之一的，可实行核定征收。 (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设 置账簿的； (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收 入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣 除项目金额的； (四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定 的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾 期仍不清算的；
清算单位的确定（二）
如果同一 项目分期的，要 求分期清算。共 同成本应合理分 摊。
1、各省关于不同 类型的开发产品 分开清算的确定? 2、普通、非普通 是否可以选择合 并清算? 3、成本分摊方法 的确定。
1、什么是普通住宅？ 清算单位的确定（三） （江苏、其他省份不同 定义） 2、普通住宅增值率不 超20%免税政策的控制。 （普通住宅定价黑洞）
四级超率累进税率
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超 过200％ 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项 目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项 目金额×35％
土地增值税的扣除项目
括印花税。
土地增值税的扣除项目
四级超率累进税率
四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣 除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用 的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简 便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额＝增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超 过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项 目金额×5％
清算前提 清算期限 第一，开发项目全部竣工是清算的基本前提，即使房子 1、必须清算，应该在达到清算要求90日内向税 全部卖出去了，如果没有做竣工备案手续，仍然达不到清算 务机关申报清算申报表。否则根据国税函 [2011]220 标准。也就是说，全部竣工是前提。 必须清算 通知清算 第二，如果一个项目分三期开发，一期已经竣工，二、 号文件，可能会有滞纳金。 三期未竣工，仍然达不到清算标准，因为是开发项目全部竣 2、通知清算，应该在税务机关通知后的 90日内， (一 )房地产开发项目全 (一)已 竣工验收的房地 工，而不是分期项目竣工，才进行清算。这里主要考虑到不 产开发项目，已转让的房 向税务机关申报。 部竣工、完成销售的； 地产建筑面积占整个项目 同期共同成本的分摊问题。 3、企业可以找事务所做清算审核，也可以自行 可售建筑面积的比例在 (二 )整体转让未竣工决 第三，建议保留一套房子不卖，虽然税务局可以通知清 85%以上，或该比例虽未 申报，国家税务总局层面上不做强制要求。 算房地产开发项目的； 算，毕竟不是强制清算；（ 84.7%案例） 超过85%，但剩余的可售 (三)直接转让土地使用 建筑面积已经出租或自用 的； 权的； (二)取得销售(预售)许可 证满三年仍未销售完毕的； （四）纳税人申请注销
清算方法（查账还是核定？）
第三十五条 符合上述核定征收条件的， 由主管税务机关发出核定征收的税务事项告 第一期是核定征 知书后，税务人员对房地产项目开展土地增 收，第二期改为查账， 值税核定征收核查，经主管税务机关审核合 是违反91号文件的， 议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理 反之亦然。 退税。
第三十六条 对于分期开发的房地 产项目，各期清算的方式应保持一致。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统 一规定缴纳的有关费用。 包括：营业税、城建 第一，契税属于该项目（国税函 [2010]220)； 税、教育费附加 第二，地产企业缴纳的规费，如果是为取得土地使用权发 生的，可以列入，例如一些招标的费用； 但是地产企业：不包
清算标准
税务登记但未办理土地 增值税清算手续的。
清算方法（查账还是核定？）
国税发[2009]91号文件第五章 核定征收 第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳 税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地 产项目进行清算。 第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件
之一的，可实行核定征收。 (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设 置账簿的； (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收 入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣 除项目金额的； (四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定 的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾 期仍不清算的；