土地增值税政策.方案
土地增值税的税收优惠政策与操作
⼟地增值税的税收优惠政策与操作⼀、⼟地增值税概述(⼀)纳税⼈⼟地增值税的纳税⼈为以出售或者其他⽅式有偿转让国有⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收⼊的单位和个⼈。
(⼆)征税对象和征税范围⼟地增值税的征税对象是有偿转让房地产所取得的收⼊，包括其有偿转让房地产所取得的全部价款和有关经济收益，从形式上讲包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。
⼟地增值税的征税范围是有偿转让的国有⼟地使⽤权、地上建筑物及其附着物。
这⾥所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的⼀切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施，以及附着于该⼟地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养殖物及其他物品。
(三)纳税期限和纳税地点纳税⼈应当从房地产合同签订之⽇起7⽇之内向房地产所在地的主管税务机关进⾏纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、⼟地使⽤权证书，⼟地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额和规定的期限缴纳⼟地增值税。
这⾥所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。
如果纳税⼈转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。
如果纳税⼈经常取得房地产转让收⼊⽽难以在每次转让后申报纳税，经过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。
纳税⼈在项⽬全部竣⼯结算之前转让房地产取得的收⼊，由于各种原因⽆法据实计算⼟地增值税的，可以按照省级地⽅税务局的规定实⾏预征，待项⽬全部竣⼯、办理结算后清算，多退少补。
(四)计税依据⼟地增值税以纳税⼈转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税⼈转让房地产取得的收⼊减除规定扣除项⽬⾦额后的余额。
(五)税率⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：1.增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的部分，税率为30%。
2.增值额超过扣除项⽬⾦额50%、未超过lO0%的部分，税率为40%。
3.增值额超过扣除项⽬⾦额100%、未超过200%的部分，税率为50%。
土地使用权转让增值税(土地转让增值税新政策)
土地使用权转让增值税（土地转让增值税新政策）土地增值税土地增值税在房地产行业是个大税种，对于很多企业来说，只有增值税和企业所得税这两个大税种，可是对于房地产企业来说有三个大税种：即为增值税，企业所得税，和土地增值税。
可以这么说土地增值税对房地产企业来说的税负比重远远高于增值税和企业所得税，最高税率可以达到60%，已经到了和很多西方国家的遗产税那么高了。
因此对于很多房地产企业来说，在刚刚开始拿地阶段就要进行纳税筹划，不然三个大税种一起就会让房地产企业不要说赚钱，可能最后一做汇算清缴是倒亏了钱，而且房地产企业从拿地到施工到建好销售房子，这样一个大周期下来没有6年都要有至少4年了，加上运营成本，税等等支出，前期没有很好的税收筹划，真的会倒贴很多钱。
工作过程中发现很多房地产企业的财务，对土地增值税这个税种真的没有很好地掌握到。
这里就和大家分享一下什么是土地增值税，以及怎么样理解它是超率累进税率，而不是为超额累进税率。
一、什么是土地增值税？一般而言，土地增值税是指对土地使用权转让或者出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等5项扣除项目后的余额。
土地增值税实行的是四级超额累进税率。
增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
所以说土地增值税税率最低为30%最高为60%，有个特殊情况不用缴纳土地增值税是：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
二、土地增值税超率累进税率–一共四级1级：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；税率30%，速算扣除系数0%；2级：增值额超过扣除项目金额50%未超过100%部分的；税率40%，速算扣除系数5%；3级：增值额超过扣除项目金额100%未超过200%部分的；税率50%，速算扣除系数15%；4级：增值额超过扣除项目金额200%的部分；税率60%，速算扣除系数35%。
[土地增值税暂行条例实施细则]土地增值税优惠政策
![[土地增值税暂行条例实施细则]土地增值税优惠政策](https://img.taocdn.com/s3/m/36afe25676232f60ddccda38376baf1ffc4fe39c.png)
[土地增值税暂行条例实施细则]土地增值税优惠政策第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
土地增值税的优惠政策
土地增值税的优惠政策1、法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%;(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条2、转让房地产免税。
因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条3、转让自用住房免税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条4、房地产入股免税。
以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)5、合作建自用房免税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)6、互换房地产免税。
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)7、房地产转让免税。
对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。
《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号)8、房地产转让免税。
对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号)9、个人转让普通住宅免税。
从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。
房地产行业土地增值税清算整治方案
房地产行业土地增值税清算整治方案为加强房地产行业土地增值税清算整治工作，规范土地增值税的征收和管理，特制定以下方案：一、完善税务管理制度1.建立房地产土地增值税清算数据管理系统，实现信息的共享和监管。
2.加强税务部门与房地产开发商、中介机构、市场监管部门的合作，及时全面了解房地产市场信息，从而更加准确地监控土地增值税征收实施情况。
3.建立税款征收过程的监督机制，确保征收过程规范、公开、透明。
4.加强税务机构对房地产企业的专业指导和咨询，帮助房地产企业了解土地增值税相关法律法规、政策，规范税务行为。
二、加强土地增值税管理1.严格执行《土地增值税法》，严格查处土地增值税避税、逃税等违法行为，加强对土地增值税相关业务的监管。
2.加强对以土地为抵押的贷款业务的监管，防止房地产开发商恶意炒作，导致土地增值税避税、逃税等问题。
3.采取差别化征税政策，根据房地产企业的业务涉及范围、规模等因素，对土地增值税征收税率进行差别化。
4.对于房地产企业存在土地增值税缴纳困难，央行应为其提供贷款支持，并考虑对房地产企业给予适当的税收减免或者豁免，鼓励房地产企业合法缴纳税款。
三、加强宣传教育1.加强对土地增值税立法、政策宣传和财务理论的引导，提高房地产企业和一般纳税人的法律法规意识和税务自觉性。
2.加强对房地产开发商、中介从业人员等群体的税收教育，提高其税务素质和财务知识，防止出现不合规、不透明、低效率壓缩税收征收的现象。
3.加强对土地增值税政策的宣传，普及税收知识，加强纳税人税收自觉性。
以上是房地产行业土地增值税清算整治的一些措施，仅供参考。
在实际工作中，还需要具体的执行细则和操作程序，才能更好地保障土地增值税的规范征收和管理。
土地增值税相关政策文件
土地增值税相关政策文件一、土地增值税预征率（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为1%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％。
（四）商用房预征率为2.5％。
（五）车库预征率为1.5%、2.5%二、土地增值税核定征收率根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。
三、以房地产进行投资或联营的征免税问题(财税[2006]21号)对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
四、土地增值税清算相关政策1、土地增值税的清算单位（国税发[2006]187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（国税发[2006]187号）3、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
（国税发[2006]187号）4、关于售楼部、样板房的装修费用列支问题第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。
在这种情况下，视同销售装修房，销售收入计入清算收入，装修费用计入扣除费用。
第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入，这里应将装修费用列入销售费用。
5、关于精装房成本项目的扣除第一种情况，销售收入中含有装修款项。
在销售收入已隐含装修款项情况下，重点分析装修款项内容。
在实际工作中，部分精装房装修款项里含有家用电器类支出。
土地增值税政策及征收操作指引
土地增值税政策及征收操作指引根据总局及省局的文件规定，市局近日对土地增值税预征率及核定征收率进行了调整，现将有关操作明确如下。
一、对房地产企业征收土地增值税1、按月预征自2010年8月19日（所属期）起，房地产开发企业转让普通住宅、其他类型不动产、土地取得的收入应分类型预征土地增值税，其中普通住宅预征率为2%，其他类型房产3%，土地5%。
其中土地转让部分已委托国土局土地交易中心代征。
对应大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，新添加两条名称为“转让房地产土增税预征(五类)”（对应房地产企业转让普通住宅）和“转让房地产土增税预征(六类)”（对应房地产企业转让其他类型房产）的核定记录。
对所属期为8月的土地增值税预征，应在维持原有预征核定记录的基础上增加新的核定记录，从所属期9月开始，应终止原有的土地增值税预征的核定记录。
2、对房地产开发项目进行清算房地产企业清算项目以分局受理纳税人提交清算资料的时间为界限，执行总局的发文时间5月25日。
即分局于5月25日前受理纳税人清算资料，经审核符合核定征收条件的项目，可仍按旧的核定征收率3%执行；5月25日后受理的清算项目如果于8月19日(含当日)后核定清算入库应按新的核定征收率执行。
纳税人清算时应按照国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发〔2009〕91号）文中第十二条的规定提交清算资料，资料中包括“土地增值税清算表”，即《土地增值税纳税申报表》，表中左下角“主管税务机关收到日期”为清算申请的分局受理时间。
①、据实清算大集中程序的操作：在“核定管理——登记应缴纳税种”模块，添加一条名称为“土地增值税”，品目代码为“0000”的核定记录。
进入土地增值税清缴申报模块，选择类型为“房地产开发”，输入企业的纳税人编码和相对应的资料，进行清算缴税。
对已预征土地增值税并尚未抵缴的企业，可在清缴申报模块的“已缴土地增值税税额”栏目内填入可抵缴的税额，抵缴土地增值税。
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知-豫地税发[2010]28号
![河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知-豫地税发[2010]28号](https://img.taocdn.com/s3/m/f0f4f6f2e109581b6bd97f19227916888486b99d.png)
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知（豫地税发[2010]28号）各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局：为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下：一、土地增值税预征率根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定：（一）普通标准住宅1.5%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。
二、土地增值税核定征收率（一）普通标准住宅2%；（二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%；（三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%；（四）符合第三条第（二）项条件的8%。
所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。
主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。
（一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。
1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的；2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的；3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的；凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。
2024房地产行业土地增值税清算整治方案
2024房地产行业土地增值税清算整治方案一、背景分析近年来，随着中国经济的快速发展，房地产行业持续火爆，土地增值税作为政府主要的财政收入来源之一，在房地产行业中起到了重要的调控作用。
然而，由于土地增值税清算工作存在一定的漏洞和问题，导致一些房地产开发商和投资者通过不正当的手段规避税收，严重影响了税收征管工作的效果。
因此，制定一套科学合理的土地增值税清算整治方案，对于加强税收征管，保障国家财政收入的稳定增长，维护房地产市场的健康发展具有重要意义。
二、目标和原则1. 目标：通过加强土地增值税清算工作，全面提高税收征收的规范性和效率，有效遏制和打击各类违法违规行为，维护税收制度的公正性和公平性。
2. 原则：科学合理、全面公正、严格执行、精细管理。
三、主要措施1. 加强政策宣传和培训（1）通过各种宣传途径，广泛宣传土地增值税的法律法规和政策，提高相关人员的知识水平和意识。
（2）组织开展培训班，邀请相关税务专家进行培训，提高从业人员的税收征管能力和水平。
2. 完善税收监管机制（1）建立健全土地增值税纳税登记制度，准确掌握应税人和纳税义务人的信息。
（2）加强与其他部门的信息共享，实现税务、地税、房地产开发等相关部门的数据互通互联，提高信息的准确性和及时性。
（3）建立综合平台，完善税收数据的采集、分析和报送流程，提高税务机关的工作效率和数据的准确性。
3. 加强税收执法力度（1）严厉打击各类违法增值税行为，对于故意违法、虚假申报等行为给予重罚，并依法追究刑事责任。
（2）建立健全查账、核实、清算、罚款的工作机制，对涉嫌违法的企业进行全面审计，确保税收的准确计算和清算。
（3）加大对于违法增值税行为的检查和核查力度，对于发现的问题要及时处罚，并公开曝光。
4. 加强税收征收管理（1）建立土地增值税征收管理标准，明确征税程序和责任人，并加强对征税程序的监督和检查。
（2）采取多元化的征收方式，包括以企业所得税为基础的征收方式，采取现金和实物相结合的方式征收，确保税收的全面征收和适度提高。
国税发【2010】53号土地增值税政策
国税发[2010]53号解读（土地增值税4年来第8个政策）一、系列土地增值税政策（近4年共8个）（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。
（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）对清算的条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。
（三）《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。
（四）《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
（五）《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。
为落实国税函[2008]318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。
（六）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）其是在四州汶川特大地震一周年印发，是房地产业地震，对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发[2006]187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。
（七）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。
（八）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）1．火速的再次出台其是《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件印发仅6天后就再发，不是中性的“技术”也不是历来要求的“清算”而是上升为“征管。
2．立法依据与指导思想以前的财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等立法依据是税收征管法与土地增值税暂行条例，且大多停留的技术操作与重申明确层面。
房地产行业土地增值税清算整治方案(3篇)
房地产行业土地增值税清算整治方案一、工作目标通过对土地增值税清算开展专项整治，严厉查处一批税收违法行为，发现地方税收管理中存在的不足和薄弱环节，完善征管方式，堵塞税收漏洞，建立健全长效机制，促进我市房地产行业健康有序发展。
二、___机构此次房地产行业土地增值税清算专项整治工作由全市地方税收专项检查领导小组统一领导，并成立专项整治工作组，由局长任组长、副局长任副组长、稽查局、分局、征管股、税政股为成员单位，下设办公室于稽查局，具体开展本地房地产行业土地增值税清算专项整治工作。
三、工作内容重点检查主管税务机关已完成土地增值税清算审核的房地产业项目。
稽查部门实施土地增值税清算检查时，应对纳税人的每个项目应纳的营业税及其附加税费、印花税、契税、耕地占用税、___、城镇土地使用税、企业所得税（含核定征收的企业）和包括利息股息红利等应代扣代缴的个人所得税一并进行税收清算。
清算时重点审核纳税人成本不实、隐匿分红收入和关联交易价格偏低项目。
四、工作步骤房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作分四个阶段进行，于___年___月开始，___月底结束。
（一）动员部署阶段（___月___日至___月___日）。
根据市局统一部署，结合我局实际，拟定工作方案，确定检查对象，公布税收违法行为检举电话等前期工作，为房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作顺利开展打下坚实基础。
（二）自查自纠阶段（___月___日至___月___日）。
通过召集企业开展座谈会、部署动员会等形式。
深入宣传专项整治工作精神和税收自查正常，集中辅导企业开展地方税收自查，对企业自查应补税款按规定___入库。
（三）检查实施阶段（___月___日至___月___日）。
对完成土地增值税清算审核的房地产业项目坚持户户过点原则，进行实地检查。
对发现的涉税违法行为依法严肃处理，确保专项整治工作取得实实在在的效果。
（四）总结整改阶段（___月___日至___月___日）。
财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告
财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2023.09.22•【文号】财政部、税务总局公告2023年第51号•【施行日期】2023.09.22•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税,税收优惠正文财政部税务总局公告2023年第51号财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：一、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。
本公告所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
二、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。
三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
六、改制重组后再转让房地产并申报缴纳土地增值税时，对“取得土地使用权所支付的金额”，按照改制重组前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用确定；经批准以国有土地使用权作价出资入股的，为作价入股时县级及以上自然资源部门批准的评估价格。
按购房发票确定扣除项目金额的，按照改制重组前购房发票所载金额并从购买年度起至本次转让年度止每年加计5%计算扣除项目金额，购买年度是指购房发票所载日期的当年。
土地增值税清算政策解读
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土地增值税清算条件（一）
符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增 值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增 值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印 发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》） 三个一流考核要求
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取得土地使用权支付金额审核要点 取得土地使用权支付金额相关票据的确认
取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出 让金的凭据，支付地价款的发票和银行转 账记录等。具体有国有土地出让合同、土 地出让专用收据（转让发票）、财政局开 具的契税票据等。
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取得土地使用权支付金额具体审核要点
审核取得土地使用权所支付金额的真实性 审核取得土地使用权所支付金额分摊的准
实物收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权而取得的各种实物形态的收入， 如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。
其他收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物产权而取得的无形资产收入或具有财 产价值的权利。
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转让房地产收入的其他内容： 房产赠与
转让房地产收入，不包括以继承、赠与方
对于代收费用作为转让收入计税的，在计 算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为 加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让 房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣 除代收费用。
（财政字[1995]48号《财政部国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》）
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转让房地产收入的确认时点问题
①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可
《土地增值税暂行条例实施细则》
《土地增值税暂行条例实施细则》引言概述：土地增值税暂行条例实施细则是我国土地增值税政策的具体实施细则，对于规范土地增值税的征收和管理起到了重要的作用。
本文将从五个方面详细阐述土地增值税暂行条例实施细则的内容。
一、税收对象1.1. 房地产开发企业：土地增值税暂行条例实施细则明确规定，房地产开发企业是土地增值税的主要纳税对象。
这些企业在土地出让、房地产开发过程中所获得的土地增值收益需要缴纳土地增值税。
1.2. 个人购房者：个人购房者在购买二手房时，如果房屋存在增值情况，也需要缴纳相应的土地增值税。
1.3. 土地使用权出让方：土地使用权出让方在将土地使用权出让给房地产开发企业时，根据土地增值情况，也需要缴纳土地增值税。
二、税收计算方法2.1. 税率：土地增值税的税率根据不同的城市和地区而有所不同，一般在10%至30%之间。
具体的税率由地方税务部门根据当地的实际情况确定。
2.2. 计税依据：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地出让价款与购买土地成本之差。
如果土地增值额为负值，则不需要缴纳土地增值税。
2.3. 税收减免：对于一些特定的情况，如农村宅基地、自建房屋等，可以享受一定的税收减免政策，减轻纳税人的负担。
三、纳税义务和申报程序3.1. 纳税义务：土地增值税纳税人需要按时足额缴纳税款，并按照相关规定提供真实、准确的纳税申报材料。
3.2. 申报程序：纳税人需要在规定的时间内向当地税务部门申报土地增值税，并提供相关的纳税申报表和必要的附件材料。
税务部门将对纳税人的申报材料进行审核，并根据审核结果确定纳税人应缴纳的土地增值税金额。
3.3. 税务监督和处罚：税务部门将对纳税人的申报情况进行监督，对于违法行为将依法进行处罚，包括罚款、追缴税款等。
四、税收使用和监督4.1. 税收使用：土地增值税的税收收入主要用于城市基础设施建设、社会保障、环境保护等方面，旨在促进城市可持续发展。
4.2. 税收监督：税务部门将对土地增值税的征收和使用情况进行监督，确保税收使用的透明和合法性。
土增税清算实施方案
土增税清算实施方案一、背景。
近年来，我国土地资源日益稀缺，土地利用效率不高的问题日益突出。
为了促进土地资源的合理利用，保护生态环境，我国提出了土地增值税改革的方案。
土增税清算实施方案作为土地增值税改革的重要组成部分，对于推动土地资源的优化配置、促进经济可持续发展具有重要意义。
二、实施目标。
1. 完善土地增值税政策，建立健全的税收体系，促进土地资源的有效利用。
2. 促进土地资源的合理开发，推动城乡建设的协调发展。
3. 保护农民合法权益，促进农村土地资源的合理流转。
三、实施内容。
1. 制定相关政策法规，明确土地增值税的征收标准和税率。
2. 建立土增税清算机制，对于土地增值税的纳税人进行清算核对，确保税收的公平、公正。
3. 完善土增税征收管理制度，建立健全的税收征管体系，加强对税收的监督和管理。
4. 加强宣传和培训，提高纳税人对土增税清算实施方案的认知度和遵从度。
四、实施步骤。
1. 制定土增税清算实施方案的具体时间表和路线图，明确各个环节的责任部门和具体工作内容。
2. 加强与各相关部门的沟通和协调，确保土增税清算实施方案的顺利推进。
3. 开展试点工作，总结经验，不断完善土增税清算实施方案，为全面推开奠定基础。
五、实施保障。
1. 加强组织领导，建立健全的工作机制，确保土增税清算实施方案的顺利进行。
2. 加大宣传力度，提高社会各界对土增税清算实施方案的认识和支持度。
3. 建立健全的监督机制，加强对土增税清算实施方案的监督和检查，确保政策的有效实施。
4. 加强人才队伍建设，提高工作人员的专业水平和执行能力，确保土增税清算实施方案的有效推进。
六、总结。
土增税清算实施方案的顺利推进，对于促进土地资源的合理利用，保护农民合法权益，推动经济社会的可持续发展具有重要意义。
各相关部门要密切配合，共同努力，确保土增税清算实施方案的有效推进，为我国土地资源的可持续利用和经济社会的健康发展作出积极贡献。
土地增值税筹划方案
土地增值税筹划方案土地增值税筹划方案是指个人或企业通过合法手段，对土地增值税的征收进行合理规避或减免的一种财务管理策略。
在土地增值税的管理和征收中，合理的筹划方案可以帮助个人或企业降低税负，提高经济效益。
一、土地增值税的基本情况在深化财税体制改革的背景下，土地增值税作为一种重要的税收工具，用于调节不动产市场秩序，促进土地资源的合理利用和配置。
根据国家税务部门的规定，土地转让的增值部分需要缴纳土地增值税。
土地增值税的计算公式为：土地增值税= 土地转让价款 ×土地增值税税率 - 适用的减免税额。
二、1. 改变土地形态：个人或企业可以改变土地的形态，将其从农用地转变为商业或工业用地，减少土地增值税的征收。
在该方案中，需要注意遵守相关法律法规和政策规定。
2. 借助土地的其他政策：个人或企业可以借助土地的其他政策来减少土地增值税的征收。
例如，可以利用森林和湿地保护政策，将土地划分为森林或湿地，享受相应的减免政策。
3. 合理利用土地的减免税额：个人或企业可以充分利用土地增值税法规定的减免税额，合理规划土地增值税筹划方案。
例如，可以通过合理结构化土地转让交易，将土地增值税的税率降至最低。
4. 建立合理的土地转移安排：个人或企业可以通过建立合理的土地转移安排，以达到降低土地增值税的目的。
例如，可以利用土地转让和租赁的组合模式，将土地转移给子公司或相关合作伙伴，从而减少税负。
5. 择期进行土地转让：个人或企业可以根据税收政策的变化，合理选择土地转让的时间点。
例如，可以在税率调整前出售土地，避免高税负的情况发生。
三、土地增值税筹划方案的风险和合规性在制定和实施土地增值税筹划方案时，个人或企业需要注意合规性和风险。
首先，要合法合规地进行土地转让和其他涉及土地增值税的交易活动，避免违反相关法律法规和政策规定。
同时，要评估和控制方案实施过程中的风险，确保方案的可行性和有效性。
四、结论土地增值税筹划方案是个人或企业在土地转让过程中合理规避或减免土地增值税的一种财务管理策略。
土地转让的增值税计算方法
土地转让的增值税计算方法摘要：一、土地转让增值税的定义与重要性二、土地转让增值税的计算公式与税率三、土地转让增值税的扣除项目四、土地转让增值税的纳税义务发生时间五、土地转让增值税的申报与缴纳六、降低土地转让增值税的策略与建议正文：土地转让增值税是企业在转让土地使用权时，按照增值额计算并缴纳的税款。
在我国，土地资源属于国家所有，企业和个人只有使用权，没有所有权。
因此，在土地使用权转让过程中，征收增值税是十分重要的。
以下将详细介绍土地转让增值税的计算方法、税率、纳税义务发生时间以及降低税负的策略。
一、土地转让增值税的定义与重要性土地转让增值税是指在土地使用权转让过程中，根据土地增值额征收的税款。
增值税的征收有利于调节土地市场，保障国家利益，同时也有助于促进房地产市场的健康发展。
土地转让增值税的重要性体现在以下几点：1.保障国家财政收入：土地使用权转让增值税是政府财政收入的重要来源，有助于支持国家基础设施建设和公共事业发展。
2.调节土地市场：通过征收增值税，可以促使土地资源合理配置，遏制投机炒地行为，稳定土地市场价格。
3.促进房地产行业公平竞争：增值税的征收有助于消除房地产行业中的不正当竞争，促使企业加强自身核心竞争力，提高产品质量和服务水平。
4.保护消费者权益：土地转让增值税的征收，有助于确保消费者在购买房产时获得合理的价格，避免因土地成本不明导致购房成本过高。
二、土地转让增值税的计算公式与税率土地转让增值税的计算公式为：土地增值额= 转让价格- 取得价格。
其中，转让价格指的是企业转让土地使用权所取得的收入，取得价格包括企业购买土地使用权所支付的金额、相关税费以及为取得土地使用权所付出的其他代价。
根据我国现行税收政策，土地转让增值税采用四级超率累进税率，具体税率如下：1.增值额不超过50万元的，税率为3%；2.增值额超过50万元至100万元的，税率为10%；3.增值额超过100万元至200万元的，税率为20%；4.增值额超过200万元的，税率为30%。
土地增值税的主要减免税政策
土地增值税的主要减免税政策1.销售普通住房增值率未超过 20%免征土地增值 税根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标 准住宅出售，其增值率未超过 20%的，免征土地 增值税。
普通标准住宅，是指按所在地一般民用 住宅标准建造的居住用住宅。
高级公寓、别墅、 度假村等不属于普通标准住宅。
根据《国务院办 公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工 作意见的通知》 （国办发[ 2005]26 号）的规定， 普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率 在 1.0 以上；单套建筑面积在 120 平方米以下；实 际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。
各省、自治区、直辖市对普通住房的 具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的 20%。
前两个条件比较容易得到确认。
在第三个条件的认定 级别土地上住房平均交易价格 但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项 同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通 知可予以参考。
对于纳税人既建普通标准住宅又 从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不 现在问题出 ：即实际成交价格低于同1.2（ 1.44）倍以下。
分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建 造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2.个人 销售住房免征土地增值税根据《中华人民共和国 土地增值税暂行条例实施细则》第个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住 房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五 年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未 满五年的，减半征收土地增值税。
居住未满三年 的，按规定计征土地增值税。
根据《财政部 税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通 知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间 互换自有居住用房地产的， 经当地税务机关核实， 可以免征土地增值税。
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产 交易环节税收政策的通知》 （财税[2008] 137号） 规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
土地增值税预缴政策
土地增值税预缴政策关于土地增值税预缴政策：一、定义土地增值税预缴是指纳税人在土地受让前，根据当地发布的法律法规，视同已发生土地使用权转让行为，按规定税率缴纳土地增值税的行为。
二、原则（1）凡在我国境内取得国有或集体所有制土地使用权的纳税人，均应当如实申报、按时缴纳土地增值税。
（2）土地增值税的预缴应当按照国家有关规定的税率支付。
（3）土地使用权的受让者有义务按照国家有关规定和当地发布的法律法规的要求，按时预缴土地增值税。
三、税率（1）首次取得土地使用权的纳税人，应当缴纳土地增值税，土地增值税税率按照国家有关规定执行。
（2）在首次取得土地使用权后，在继续取得土地使用权时，按照土地使用权的性质分类，缴纳土地增值税。
（3）土地使用权的继承人，应单独申报，并按照规定缴纳土地增值税。
四、缴纳方式（1）首次取得土地使用权的纳税人，在首次取得土地使用权后，在30日内，应当提前缴纳土地增值税。
（2）土地使用权的继承人，应当在接到继承书后，在30日内，提前缴纳土地增值税。
（3）土地受让人缴纳土地增值税时，应当将土地价款分别缴纳土地增值税和契税。
五、征管（1）土地受让人违反有关规定，未按照国家有关规定按时缴纳土地增值税，将受到处罚。
（2）土地受让人未按照规定缴纳土地增值税的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，按照国家有关规定对该纳税人实施行政处罚。
（3）税务机关应当对受让人违反规定缴纳土地增值税的行为，依法予以处理。
六、申报（1）土地受让人需要在30日内向税务机关申报土地使用权转让，完成土地增值税预缴。
（2）纳税人需要填写《土地增值税申报表》，准备相关材料，如土地使用登记证、实际受让的土地价款等。
（3）请完成《土地增值税申报表》之后，并按规定的税率缴纳税款，向税务机关申报土地增值税。
以上就是关于土地增值税预缴政策的全部内容，希望各位纳税人按照规定正确缴纳税款，严格遵守税务管理规定，促进经济的高质量发展。
2024年房地产行业土地增值税清算整治方案
2024年房地产行业土地增值税清算整治方案如下：
2024年房地产行业土地增值税清算整治方案包括以下几点：一、加强政府监管力度，严格执行土地增值税政策，确保土地增值税的合规清算；二、建立健全土地增值税征收管理制度，规范税收清算流程，提高税收征收效率；三、加强对土地增值税征收情况的监测和分析，及时发现和纠正违规行为，防止土地增值税逃税行为的发生。
根据2024年房地产行业土地增值税清算整治方案，各地区要加强协作，建立信息共享机制，提高监管效率，确保土地增值税的清算准确无误；同时，要加强对房地产企业的税务宣传和培训，提高企业遵纪守法意识，避免发生税收风险。
2024年房地产行业土地增值税清算整治方案要求各级税务部门要依法加强对土地增值税的监管，建立健全风险防控机制，加强税收合规性管理，保障国家税收收入的稳定增长；同时，要推动税收信息化建设，提高税收征收服务水平，优化税收征管环境，促进税收制度的规范化和透明化。
综上所述，2024年房地产行业土地增值税清算整治方案的实施将有力地促进税收合规性，规范房地产市场秩序，保障国家税收收入的稳定增长，为房地产行业的健康发展和社会经济的稳定增长做出积极贡献。
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清算前提 清算期限 第一，开发项目全部竣工是清算的基本前提，即使房子 1、必须清算，应该在达到清算要求90日内向税 全部卖出去了，如果没有做竣工备案手续，仍然达不到清算 务机关申报清算申报表。否则根据国税函 [2011]220 标准。也就是说，全部竣工是前提。 必须清算 通知清算 第二，如果一个项目分三期开发，一期已经竣工，二、 号文件，可能会有滞纳金。 三期未竣工，仍然达不到清算标准，因为是开发项目全部竣 2、通知清算，应该在税务机关通知后的 90日内， (一 )房地产开发项目全 (一)已 竣工验收的房地 工，而不是分期项目竣工，才进行清算。这里主要考虑到不 产开发项目，已转让的房 向税务机关申报。 部竣工、完成销售的； 地产建筑面积占整个项目 同期共同成本的分摊问题。 3、企业可以找事务所做清算审核，也可以自行 可售建筑面积的比例在 (二 )整体转让未竣工决 第三，建议保留一套房子不卖，虽然税务局可以通知清 85%以上，或该比例虽未 申报，国家税务总局层面上不做强制要求。 算房地产开发项目的； 算，毕竟不是强制清算；（ 84.7%案例） 超过85%，但剩余的可售 (三)直接转让土地使用 建筑面积已经出租或自用 的； 权的； (二)取得销售(预售)许可 证满三年仍未销售完毕的； （四）纳税人申请注销
土地增值税的扣除项目
括印花税。
土地增值税的扣除项目
四级超率累进税率
四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣 除项目金额”的比例，均包括本比例数。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用 的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简 便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额＝增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超 过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项 目金额×5％
四级超0％，未超 过200％ 土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项 目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项 目金额×35％
清算标准
税务登记但未办理土地 增值税清算手续的。
清算方法（查账还是核定？）
国税发[2009]91号文件第五章 核定征收 第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳 税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地 产项目进行清算。 第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件
之一的，可实行核定征收。 (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设 置账簿的； (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收 入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣 除项目金额的； (四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定 的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾 期仍不清算的；
清算方法（查账还是核定？）
第三十五条 符合上述核定征收条件的， 由主管税务机关发出核定征收的税务事项告 第一期是核定征 知书后，税务人员对房地产项目开展土地增 收，第二期改为查账， 值税核定征收核查，经主管税务机关审核合 是违反91号文件的， 议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理 反之亦然。 退税。
第三十六条 对于分期开发的房地 产项目，各期清算的方式应保持一致。
是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统 一规定缴纳的有关费用。 包括：营业税、城建 第一，契税属于该项目（国税函 [2010]220)； 税、教育费附加 第二，地产企业缴纳的规费，如果是为取得土地使用权发 生的，可以列入，例如一些招标的费用； 但是地产企业：不包
清算单位的确定（一）
清算单位的确定（二）
如果同一 项目分期的，要 求分期清算。共 同成本应合理分 摊。
1、各省关于不同 类型的开发产品 分开清算的确定? 2、普通、非普通 是否可以选择合 并清算? 3、成本分摊方法 的确定。
1、什么是普通住宅？ 清算单位的确定（三） （江苏、其他省份不同 定义） 2、普通住宅增值率不 超20%免税政策的控制。 （普通住宅定价黑洞）