存量型规划编制思路与策略探索_广钢新城规划的实践
广州城更新片区策划
广州城更新片区策划随着中国城市化进程的加速，城市更新已成为推动城市发展的重要手段。
广州，作为中国南方的大都市，也正在积极推进城市更新工作。
本文将以广州城更新片区策划为主题，探讨其背景、意义、目标、策略及实施方案。
一、背景广州城作为中国南方的经济中心，拥有丰富的历史文化遗产和独特的城市风貌。
然而，随着城市的发展，一些老旧城区面临着设施老化、环境恶化、人口流失等问题，严重影响了城市的可持续发展。
因此，广州城更新片区策划的实施显得尤为重要。
二、意义广州城更新片区策划的实施，具有以下意义：1、提升城市品质：通过改造老旧城区，完善基础设施，提升城市环境质量，提高市民的生活品质。
2、保护历史文化遗产：在改造过程中，注重保护历史文化遗产，传承城市的历史和文化。
3、推动经济发展：通过改造老旧城区，吸引投资，发展现代服务业和新兴产业，推动经济的发展。
4、提高城市竞争力：通过城市更新，提升城市的形象和品质，增强城市的吸引力和竞争力。
三、目标广州城更新片区策划的目标是：通过城市更新，打造宜居、宜业、宜游的城市环境，实现城市的可持续发展。
具体目标包括：1、优化城市空间布局：通过调整城市空间布局，优化城市功能分区，提高城市的整体效能。
2、完善基础设施：加大投入，完善老旧城区的基础设施，提高市民的生活质量。
3、保护历史文化遗产：在改造过程中，保护历史文化遗产，传承城市的历史和文化。
4、推动经济发展：通过改造老旧城区，吸引投资，发展现代服务业和新兴产业，推动经济的发展。
5、提高城市的吸引力和竞争力：通过城市更新，提升城市的形象和品质，增强城市的吸引力和竞争力。
四、策略及实施方案为了实现上述目标，广州城更新片区策划的实施将采取以下策略和实施方案：1、制定详细的更新计划：根据老旧城区的实际情况，制定详细的更新计划，包括改造范围、改造方式、资金来源等。
2、加强政府引导和支持：政府应加大对城市更新的投入，制定优惠政策，引导社会资本参与城市更新。
面向存量时代的城乡规划实践教育改革
面向存量时代的城乡规划实践教育改革□ 杨思声，林 翔，刘晓芳[摘 要]华侨大学城乡规划系近年来推动了面向存量环境的教育改革实验，其学生作品在连续四年的全国城乡规划学科专业指导委员会竞赛评选中取得了优异成绩。
文章深入阐述存量发展时期华侨大学城乡规划系在培养学生的指导思想、教学场所、行动能力和语言表达等方面的一系列改革与举措，以期为我国高校的城乡存量规划实践教育探索提供一些参考。
[关键词]存量；规划实践；教育改革；真实性[文章编号]1006-0022(2018)6-0155-06 [中图分类号]TU984 [文献标识码]B[引文格式]杨思声，林翔，刘晓芳．面向存量时代的城乡规划实践教育改革[J]．规划师，2018(6)：155-160．Educational Reform Of Urban And Rural Planning In The Era Of Built-Up Area Planning/Y ang Sisheng, Lin Xiang,Liu Xiaofang[Abstract]Urban rural planning department of Huaqiao University has pushed reform in education of practice in built up area planning.Students’ works have achieved good performance in competitions organized by national urban rural planning discipline committee infour consecutive years. The paper introduces in detail measures of urban-rural planning department in stimulation of students’ ideas,class places, operation ability, verbal expression, and provides reference for China’s built-up area planning education.[Key words] Built-up area, Planning practice, Educational reform, Authenticity一旦城乡发展从聚焦增量建设拓展到存量发展领域，必然会引发规划师职业角色的调整。
浅谈存量规划背景下老城区改造提升方法与策略
浅谈存量规划背景下老城区改造提升方法与策略摘要：存量规划是解决建成区功能优化调整的重要策略，与老城区改造的政策密切相关，本文对存量规划背景下老城区改造提升方法与策略作探讨。
关键词：存量规划；老城区改造；方法；策略存量规划用于建成区功能优化调整的作用显著，可采用的更新手段较多，能发掘老城区的新价值，提高老城区的功能和环境水平，对我国的城市化建设有着新的意义。
我国各大城市拥有许多老城区，城市系统工程建设与老城区改造工作密切相关，尤其是存量规划背景下，要高度重视老城区改造，推动我国城市化建设和经济发展。
1.老城区功能改造的现实问题1.1.人口密度大老城区的人口密度大是非常明显的问题，大量的人口因为城市服务设施在老城区聚集，未来的增长趋势显著，这给老城区改造造成较大的影响。
老城区人口密集度大是城市问题加重的一方面原因，因为城市居住建筑开发强度持续加强，致使老城区的空间拥挤，逐渐导致居住的环境质量降低。
由于大量的人口聚集在老城区，导致老城区周围的道路交通问题加重，比如交通拥堵情况逐年严重，教育和医疗等城区服务压力显著增大，诸多社区级的服务设施面临崩溃，养老措施不能有序开展，居民的生活质量明显降低。
1.1.交通压力大老城区的人口与就业岗位聚集的问题明显，交通中有大量生活性交通，部分老城区的旅游交通较多，导致日常交通中的人流和车流密集度高，老城区的交通设施和道路建设不足以承担逐渐增大的交通压力（见图1）。
老城区的建设较为复杂，部分老城区的路网建设不适应现代化城市发展程度，尤其是老城区的停车区域少，停车设施少，发生交通拥堵的几率较多。
老城区的交通建设和历史建筑之间的矛盾较多，特别是部分老城区的历史悠久，甚至有文化遗迹，交通建设的问题较多，致使老城区实际生活中的交通压力很大。
图1 某老城区交通系统1.1.历史保护少老城区的历史悠久，文化资源众多，且分布相对集中，部分老城区中有各时期历史留下的文物等，比如建筑、街区等，使得历史文化以多层次的形式存在，尤其是非物质文化遗产，是老城区极具特色的重要因素。
增量规划、存量规划与政策规划
增量规划、存量规划与政策规划在推动可持续发展的过程中，增量规划、存量规划和政策规划扮演着至关重要的角色。
它们分别着未来的发展方向、现有资源的优化配置以及整体政策的制定，共同为实现绿色发展目标提供有力支持。
增量规划强调对当前资源和环境的认知，以此为依据提出相应的发展方向和策略。
在进行增量规划时，首先需要收集关于资源状况、环境质量、社会经济等方面的数据，全面了解当前的环境承载能力。
增量规划强调科学布局和合理发展，在保护生态环境的前提下，积极开拓新的发展空间，促进经济社会的可持续发展。
针对不同区域和行业的实际情况，增量规划需要因地制宜地制定发展策略。
例如，在生态保护地区，增量规划应注重生态修复和环境治理，降低人类活动对生态环境的破坏；在经济发展较快的地区，增量规划则应产业结构的优化调整，推动高新技术产业和绿色产业的发展。
存量规划以现有资源和环境数据为出发点，通过对数据的收集、整理和分析，发现存在的问题和机遇，为后续的政策制定提供参考。
在进行存量规划时，应全面梳理各类资源，包括土地、水、能源等，了解其实际利用情况和存在的问题。
同时，存量规划还需对环境质量、生态系统等进行评估，明确环境保护的重点和难点。
针对存量规划过程中发现的问题和机遇，应提出相应的措施和建议。
例如，在资源利用方面，可通过技术创新和流程优化来提高资源利用效率；在环境保护方面，应加大对环境污染的整治力度，推动清洁生产和循环经济发展。
存量规划还需城乡差距、贫富差距等问题，为实现社会公平和发展机会均等提供支持。
政策规划旨在为可持续发展战略的实施提供有力保障，同时对政策效果进行评估和调整。
在进行政策规划时，首先要确保政策的长期性和稳定性，以便为未来的发展提供明确的指导方向。
政策规划需要具备一定的灵活性，能够应对各种变化和不确定性因素。
为实现长期稳定的政策目标，政策规划需充分考虑不同利益相关者的诉求和期望，寻求各方利益的平衡点。
同时，政策规划还需建立有效的实施机制和监督体系，确保政策的有效执行和目标实现。
用地管理视角下城市更新实践与思考——以广州市城中村改造为例
我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市建设从关注增量扩张向注重存量更新转变，城市更新成为城市建设走向内涵式、集约式、精明增长的重要方式[1， 2]。
2022年，党的二十大报告提出“加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动”。
在这一总体要求下，广东省委十三届三次全会强调“围绕高质量发展首要任务和构建新发展格局战略任务，突出重点、久久为功”，提出奋力实现“十大新突破”的“1310”部署。
为适应国家、省高质量发展和实施城市更新行动的战略要求，广州市城市更新也已迈入深入推进“三旧”改造的新阶段。
2023年，广州市委第十二届六次全会对照省委“1310”具体部署，提出“1312”思路举措，提出“积极稳步推进城中村改造，率先转变超大城市发展方式”。
在此背景下，广州探索城中村改造的新思路、新方式，拓展城市高质量发展新空间迎来了新的挑战和机遇。
自2009年广东省人民政府按照部省合作共建节约集约用地示范省的部署，出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78）以来，广东省范围内自上而下大力探索城市更新的有效路径，目前广东省、广州市等省、市层面已出台多项统领办法、配套政策等，从顶层设计到具体实操，城市更新政策体系逐渐完善。
纲领性政策如省层面印发的《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）和《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等，市层面积极响应，摘要 在国家要求实现高质量发展的背景下，广州市城市更新已迈入深入推进“三旧”改造，实现城市有机更新的新阶段。
研究响应国家、省、市实施城市更新行动、积极稳步推进城中村改造的要求，梳理广州市城市更新历程，基于用地管理视角，分析当前广州市城中村改造实践情况和面临的现实困境，针对性地提出面向实施的相应对策建议，主要包括完善政策、畅通流程、数字赋能等维度，以期促进用地管理规范化、高效化，为加快城中村改造项目推进，实现城市高质量发展提供参考。
存量型控制性详细规划的编制方法探讨
存量型控制性详细规划的编制方法探讨摘要：在我国城市现代化建设发展过程中，相应加大了城市建设速度与规模，人们的生活质量和品质也得到提升。
在城市建设发展期间，建设与规划属于重要讨论问题，对城市未来发展影响比较大。
因此在现代城市建设发展期间，必须将控制线详细规划作为规划方式。
此次研究主要是探讨分析存量型控制性详细规划的编制方法，希望能够对相关人员起到参考性价值。
关键词：存量型；控制性详细规划；编制方法在我国经济发展速度日益提升背景下，城市现代化建设速度日益加快，然而在建设发展期间，新城区建设多采用增量型规划方式，不注重存量型规划方式的应用，对旧城区的改善与更新影响比较大，不断降低城市存量空间的有效利用率，对城市发展规划的限制影响比较大。
现阶段，在城市规划期间，存量型控制性详细规划属于重要规划方式，有效作用于城市规划与建设中。
因此，存量型控制性详细规划作为新型规划建设方式，有助于实现城市的均衡发展，同时可以按照存量地区的实际特点，对利益各方的谈判平台进行规划。
存量再开发片区规划必须展示出不同的规划思维，以此探索新型改造模式，确保规划工程具备综合治理效果与科学规划效果。
所以此次研究围绕存量型控制性详细规划工作开展讨论，同时分析编制方法与内容问题，以此促进城市规划与发展。
1、存量型控制性详细规划城市高速扩张发展过程中，可以充分发挥出城市的用地效率，从而加大新土地的开发与应用难度。
在现代城市规划中，多数一线城市为了提升城市规律效率与质量，在城市规划发展都采用控制性详细规划，按照城市规划的术语标准可知，控制性详细规划主要是基于法律角度加强管理效果，主要涉及城市规划内容落实和明确控制体系方面。
通过使用土地控制方式，包含土地使用强度与性质控制；对配套设施控制进行控制，包含基础设施控制与公共设施控制；对建筑施工进行控制，包含建筑物退线与高度；对行为控制进行控制，包含环境保护活动控制与交通活动控制。
由于城市现代化发展进程加快，多数城市开始将单一的控制性详细规划转变为存量型控制性详细规划，通过存量发展可以提升土地的利用效率。
存量规划视角下城市双修实施路径探索 白云庆
存量规划视角下城市双修实施路径探索白云庆发表时间：2019-04-26T15:39:36.577Z 来源：《基层建设》2019年第3期作者：白云庆[导读] 摘要：在城镇化由粗放型转向内涵型发展的背景下，本文选取存量规划为核心依据，在城市综合环境品质、城市综合服务能力、城市生态环境质量日趋衰落的情况下，旨在通过存量规划，探讨城市双修实施路径，促进城市更好更快健康发展。
天津市西青区天津市市政工程设计研究院 300392 摘要：在城镇化由粗放型转向内涵型发展的背景下，本文选取存量规划为核心依据，在城市综合环境品质、城市综合服务能力、城市生态环境质量日趋衰落的情况下，旨在通过存量规划，探讨城市双修实施路径，促进城市更好更快健康发展。
关键词：存量规划；城市双修；实施路径 0 引言城镇化速度的加快导致城市空间增长边界迅速扩张，基于这样的城市发展模式，导致城市整体环境品质、服务能力、城市安全等各方面出现了不可逆的问题。
本文旨在运用存量规划的理念，区别以往增量规划时代发展的思路，探索城市双修的实施路径，为城市的综合品质提升提出针对性策略。
1 存量规划的内涵存量规划是针对我国目前城镇化发展过程中，注重新区扩张而忽略老城区整体品质而提出的。
存量规划的关注内涵是如何最大化的利用存量土地，挖掘存量土地的最大潜力，转变城市发展模式，由增量发展模式向存量发展模式转变，提升城市核心竞争力，解决老城区面临的城市发展问题。
1.1 错综复杂的产权关系存量规划需要面临的主要问题就是土地分散产权，导致面对的主体复杂，利益边界难以确定。
1.2 参与主体多元化存量土地使用权分散在土地使用者手中，导致存量规划的实施过程中需要面对多元利益主体，如果没有合适的公众参与机制难以保障产权人的意愿，存量规划难以实施。
1.3零散空间格局整合由于产权人复杂，导致城区之中很多存量土地零散地分布与其中，需要对其进行整体综合开发，才能保障良好的城市形象。
综上所述，存量规划实施过程中，产权分散导致各个产权人之间的利益边界难以确定，导致很多城市空间零散分布，使城市空间肌理混乱。
广州新城规划说明书
1导言1.1 规划背景1.1.1广州新城规划建设的重要意义（1）新世纪、新形势的必然。
进入新世纪，尤其是中国加入WTO以后，整个国民经济正在加速融入全球经济。
融入国际市场的能力和吸引国际资本注入的能力已成为城市和区域发展的主导因素。
为适应新时代新形势，巩固并提升广州市的竞争力，广州确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间发展策略，其中南拓成为广州未来城市拓展的重点，广州新城则是南拓战略的核心一环。
（2）珠江三角洲整合发展的需要。
改革开放以来，珠江三角洲作为中国对外开放的南大门，得以迅速发展，已成为全国性的城市群。
珠江三角洲城镇密集，城市化发展迅猛，需要不断增加就业岗位和工作居住用地，需要珠江三角洲各城镇打破各自为政的建设模式，进行有序整合，建设协调有机的网络型大都市群。
广州作为珠三角重要的发展极核之一，有责任也有能力对珠三角城镇的整合起龙头带动作用，广州新城的规划与建设正是基于这种理念而提出的。
（3）广州自身发展的需要。
其一，港澳回归和珠三角城市群的崛起，使广州传统区域中心城市的地位面临严峻的挑战，广州需要发展，增强城市的综合竞争力；其二，广州传统中心城区用地紧张，人口密集，但增长势头不减，需要疏导旧城，开辟新区；其三，新兴产业作为广州市发展的重要目标之一，也需要广阔的空间。
因此，在番禺、花都撤市建区以后，广州调整城市发展的空间结构、优化土地资源和产业配置势在必行，在这一过程中，广州新城作为重要举措，其规划建设具有重要的意义。
1.1.2项目背景2000年6月花都、番禺撤市建区，并入广州行政区，拉开了广州新一轮发展的帷幕，2001年8月出台了《广州城市建设总体战略概念规划纲要》，确立了“南拓、北优、东进、西联”的空间布局取向；同年10月《广州市番禺片区发展规划》出台，明确了番禺片区是广州市21世纪重点发展地区的宏伟目标，确定了广州新城作为远景控制的重点发展区，是广州城市南拓的核心节点；2002年5月进行了《广州新城发展规划研究》国内咨询，对新城的背景、规模、定位、布局、空间等进行了研究。
对特大城市存量规划编制模式创新的思考——以武汉市为例
对特大城市存量规划编制模式创新的思考——以武汉市为例方可摘要：本文结合武汉市当前发展阶段，通过对存量规划编制转型所面临的难点分析，从强化存量用地综合容量的规划研究、保持整体空间结构延续性、突出存量用地空间的分类指引以及建立适应存量用地利用的体制机制等几方面提出了对特大城市存量规划编制模式转型的思考。
关键词：特大城市，存量规划，创新1引言在经济增长方式转型的新常态背景下，2015年底中央城市工作会议在时隔37年后再度召开，会议从“统筹空间、规模、产业三大结构”的角度提出要树立“精明增长”、“紧凑城市”理念，防止“摊大饼”式扩张，为今后一段时期的城市工作指明了方向。
同时，关于城市空间增长模式所提出的一系列“精明”、“紧凑”、“集约”的原则，客观上对城市充分挖掘“存量空间”提出了新的要求。
在这一背景下，如何开展存量规划，是当前引导城市发展模式转型的关键。
2当前阶段武汉市编制存量规划的必要性分析从目前武汉市的城市空间发展的特征来看，城市仍处在极化发展阶段。
2010-2014年，主城区居住用地增加5.5平方公里，但人口增加了28.4万人，尤其是一环以内居住用地增量仅为4公顷，但人口增加了近12万人，城市总体规划中提出的中心城区进一步疏解城市人口的目标短期内难以实现。
与主城形成强烈对比的是，位于主城区外围的六大新城组群总人口133万人增长至179万人，而用地规模增长了近200平方公里，城市新兴产业在组群快速集聚，产城分离现象严重，组群内人均建设用地达到了300平方米/人，远远高于主城区。
图1：武汉市都市发展区2014年用地增量图同时，旧城改造面临巨大的压力。
截至2015年，武汉主城区范围内城中村总面积约221.16平方公里，占主城区总用地面积678平方公里的近三分之一。
其中，已挂牌或正在实施改造的城中村共计79个，用地面积65.12平方公里，占主城区城中村总面积的29.4%；已统征储备或结合重大项目改造城中村23.32平方公里，占主城区城中村总面积的10.54%；待改造城中村64个，用地面积132.72平方公里，占主城区城中村总面积的60.01%。
广州新城规划发展的再思考
广州新城规划发展的再思考2009年09月17日来源：《城市规划学刊》2009年第2期广州新城指广州新城规划控制区，位于广州市域中南部，珠三角核心地带，沙湾水道南岸的东涌镇、鱼窝头镇，以及沙湾水道北面市桥以东的地方，包括石基镇、石楼镇和化龙镇的一部分，总面积228km2。
广州新城规划控制区位于广州新城的中心位置，北临清河路，南临市桥水道，西至南沙港快线，东至莲花山水道，面积约30km2，其中亚运村选址位于新城规划控制区的东北角。
在2000年《广州城市发展战略规划》咨询中部分规划设计单位提出广州新城概念后，广州新城一词于2001年8月正式提出，之后于2002年1月由广州市规划局组织开展了广州新城发展规划研究的国内咨询。
清华大学建筑学院、同济大学建筑城规学院、广州市城市规划勘测设计研究院应邀参加咨询。
通过咨询及咨询成果的综合深化，初步确定了广州新城的功能定位和结构性布局方案。
功能定位为服务珠三角的重要节点、广州南拓节点、番禺片区中心之一，以商务办公、生态宜居、文化旅游、特色产业为基本功能。
但受发展时机和各种因素的影响，广州新城的开发一直不够明朗。
随着2010年（广州）亚运会亚运村选址于广州新城，它的规划发展问题再次成为各界关注的焦点。
1、亚运村建设对广州新城的意义1.1 提前将广州新城推向国际视野纵观国内外重大体育盛会举办权城市的发展，它的影响作用十分深远。
1988年汉城奥运会，造就了一个全新的汉城新区（汉南新区），而且改变了整个汉城的城市布局；1992年巴塞罗那奥运会，不仅彻底改变了巴塞罗那的城市面貌，而且使这个昔日在世界上知名度不高的中等城市一跃成为欧洲第七大城市；2006年第15届亚运会，不仅使卡塔尔首都多哈从一个不知名的小城市一举成为全球关注的明星城市，而且将推动多哈从一个纯粹的石油输出城市发展为国际旅游商贸城市。
2010年第16届亚运会主办权落定广州，使广州成为我国继北京亚运会（1990年）之后第二个承办洲级综合体育赛事的城市，这将给广州提供绝好机会融入亚洲乃至世界。
存量规划：理论与实践
存量规划：理论与实践文/ 赵燕菁不久前，上海启动新一轮城市总体规划编制工作。
本轮规划最大的特点，就是提出“严守用地底线，实现建设用地‘零增长’甚至负增长”。
如果说，2007年深圳总体规划是第一个从增量为主转向存量为主的规划，那么上海总规很可能意味着，存量规划正式成为法定主流规划的一部分。
但规划行业远未为这一转变做好准备。
无论深圳总体规划还是上海新一轮总规，都还是在传统的规划框架内，增加一些关于存量的描述。
法定规划内容的强制性规定，也决定了现有的规划首先必须是一个增量规划。
存量规划只能是各地的“自选动作”。
我们必须马上为新的规划需求做好理论、方法和实践的准备。
一、存量规划的理论增量规划的基础，主要是工程学的。
交通、市政、甚至规模预测、功能分区，都是在回答怎样分配和组合资源，已达成最优的公共服务水准。
存量规划则不同，它主要回答的是如何将现有的资源，转移给能为城市贡献最大的使用者。
减少要素转移的成本，实现社会效益的最大化，是存量规划的主要目标。
目标的转变，意味着手段的改变。
以工程设计为主要工具的城市规划，要转向以制度设计为主要工具。
而手段的改变，必然伴随着学科理论基础的重建。
这个新的基础是什么？产权。
这是一个在增量规划中，几乎完全不用考虑的因素。
传统的城市规划理论，实际上隐含着一个假设：城市产权是单一的，城市政府可以按照效率最高的原则，任意设计城市。
我们所要知道的，只是“什么是效率最高”的设计。
但在存量规划里，我们必须面对大量既有产权所有人。
我们需要知道，如何将资源从低效率的所有人，转移到高效率的所有人。
最优的工程设计要解决建造成本问题。
同样，最优的产权问题也要解决产权转移带来的交易成本问题。
制度设计的目标，就是减少交易的成本。
产权自然就会成为存量规划的核心问题。
城市规划理论原点，也必须随之平移到新的原点。
显然，工程学无法为存量规划提供可用的理论工具。
最接近存量规划提出的问题的学科，一个是社会学，一个是经济学。
基于城市低效存量土地再开发的思路——以广东省某城区为例李建林
基于城市低效存量土地再开发的思路——以广东省某城区为例李建林发布时间：2022-06-28T07:20:29.883Z 来源：《建筑模拟》2022年第4期作者：李建林[导读] 为了积极响应国家的号召，加速促进城镇化改革进程，实现低效土地的再次开发利用，本文将以广东省某城区为例，深度分析该城区低效存量土地的利用现状，针对再开发提供明确的优化策略，旨在为促进所在地区城市化的建设，加速促进人们物质生活水平以及当地的一些基础设施建设的优化完善广东卓越土地房地产评估咨询有限公司广东广州 510000摘要为了积极响应国家的号召，加速促进城镇化改革进程，实现低效土地的再次开发利用，本文将以广东省某城区为例，深度分析该城区低效存量土地的利用现状，针对再开发提供明确的优化策略，旨在为促进所在地区城市化的建设，加速促进人们物质生活水平以及当地的一些基础设施建设的优化完善。
关键词：城市低效存量；土地再开发；广东省某城区随着我国城镇化的建设不断加快，城镇规模逐渐扩大，人口数量的激增，也无形中导致了土地紧缺的情况日益严峻，以及用地供需矛盾较为突出，更是急需有效地解决方法。
加快城镇低效用的判定标准以及再开发利用，更成为了城市规划部门中的重点工作内容，也需要从规划解决层面和实施保障等方面入手，对其低效用的再开发模式进行创新和发展，加速促进城镇现代化建设的有序进行[1]。
一、城市低效存量土地概述城乡低效用的具体指的是在城镇及其扩展边缘区域内，与城镇建设发展的计划用途相悖，或是布置杂乱、管理粗放、废弃闲置以及设备落后的建筑用地，比如废弃厂矿、违规施工土地、旧城镇区等。
该类用地大多数环境保护条件较差，不能满足城市安全生产和环境保护需要，从而产生了巨大的土地浪费、城市形象落后和违章建筑产生问题等，大致具有以下三种特点：其一，土地分布零星，且规模大小不等，给土地再利用造成了较大的障碍，因此必须因地制宜，根据该类土地的实际状况和周边经济社会发展状况，科学合理的规划土地再使用。
广州存量低效用地二次开发提质增效策略思考
^481/规划设计/T e ch n ology广州存量低效用地二次开发提质增效策略思考王贤铮（广州市番禺区城市更新发展中心，广东广州511400）摘要：面对"资源紧约束”和高质量发展要求的双重倒逼，盘活存量用地进行二次开发成为广州城市转型升级、实现高质量发展的必由之路。
针对广州存量用地二次开发在具体实践中存在的困难和问题，从制度体系和运行机制方面提出工作对策与建议。
关键词：存量用地;二次开发;提质增效1广州存量低效用地二次开发的必要性和可行性1.1新增用地供给不足而用地需求持续高涨根据第三次全国国土调查工作初步成果，广州全市建设用地约2014km2,（广东省土地利用总体规划（2006—2020年）调整方案》（粤国土资规划发〔2016〕122号）中广州市2020年规划目标是城乡建设用地规模控制在1581km?以内，建设用地总规模控制在1949km2以内，占全市行政区划总面积的27%,土地开发强度接近国际生态宜居警戒线（30%）,建设用地规模使用趋于极限。
《广州市2020年建设用地供应计划》供应建设用地总量为20.28km2,而仅广州参与的广东省2020年重点建设项目计划就达137项，建设用地缺口极大，依靠新增建设用地发展经济的传统路径难以为继,从“增量”转向“存量”势在必行。
1.2广州用地效能偏低.存量土地再开发潜力大广州的市域面积（7434km2）是深圳的3.7倍,2017年建设用地单位产值12.03亿元/km2,远低于深圳22.35亿元/km2的建设用地效益水平。
与此同时，广州城镇内部还存在着大量低效粗放用地。
自2009年全面开展“三旧”改造工作以来，“三旧”改造（城市更新）就成为广州存量用地提质增效的主要方式。
据统计,2009—2017年，广州市土地供应总规模为178km2,其中，新增用地供应约120km2、“三旧”改造存量供应约58km2,存量建设用地与新增建设用地的供给比例大约为1:2,存量用地供应在总用地供应中的比例逐步增高,土地利用综合效益获得了一定的提升。
存量规划背景下城市更新专项规划的重要性研究—以珠海市为例
存量规划背景下城市更新专项规划的重要性研究—以珠海市为例发布时间：2021-05-14T10:47:50.323Z 来源：《城镇建设》2021年2月4期作者：谌子益[导读] 我国平均城镇化水平已达到60%，发达地区城镇化更高，城市建设发展已经进入存量规划时代。
谌子益珠海市规划设计研究院珠海519000【摘要】我国平均城镇化水平已达到60%，发达地区城镇化更高，城市建设发展已经进入存量规划时代。
随着城市的发展，城市内部越来越多的三旧地区已经无法满足城市发展的需要，成为制约城市发展的瓶颈，亟待通过城市更新，进行转型升级，为城市的发展注入新的活力。
在这种背景下，城市规划由外向的扩张式规划逐渐转向以城市更新为主的修补式规划。
然而，城市更新涉及面广、内容复杂，不能各个更新地块各自为战，需要编制城市更新专项规划进行统筹，保障城市更新公平有序进行。
基于此，本文以珠海市为例，对城市更新专项规划的重要性和不足，进行分析论述，为完善珠海市城市更新体系提供一定借鉴。
关键词：存量规划；更新专项；重要性；广东省是最早开展三旧改造工作的地区，在这种宏观背景下，珠海市早在本世纪初就已经开始了一些城中旧村的改造工作。
当时的更新改造都是以单个旧村或地块为改造范围，改造的方向主要以居住功能为主。
这时期的城市更新为提升城市品质、促进城市发展起到了较好的推动作用。
但是由于缺少在全市层面的更新统筹，这时期的城市更新也存在一些问题，如城市更新功能单一，难以满足城市发展的需求、城市更新内容不尽完善，对旧改地区的文化保护不足、更新中的公共配套制度不完善等。
随着珠海市的发展，需要进行城市更新的片区逐渐增多，以往的单个地块各自为战式的更新难以适应城市发展要求，需要对全市范围内的更新区域进行统筹，明确各片区的更新方向、更新方式、更新时序、配套要求及其他相关的规划控制要求。
这就需要编制全市的城市更新专项规划对市域内的更新活动进行指导，在不脱离城市发展宏观目标的情况下进行更新。
广钢新城AF040122地块项目修建性详细规划说明书
广钢新城AF040122地块项目修建性详细规划说明书广州**建筑设计有限公司二〇**年三月1 规划背景1.1 工程名称：荔湾区广钢新城AF040122地块项目1.2 建设单位：广州市如茂房地产开发有限公司1.3工程地点：项目位于广钢新城东北部，北临开拓一横路、南临开拓二横路、东临规划路、西临开拓路。
1.4 工程规模：总用地面积为22969.10㎡，其中可建设用地面积为22969.10㎡。
2 规划编制依据2.1 《广州市城市规划条例》2.2 《广州市城乡规划技术规定（试行）》2.3 《住宅设计规范》GB 50096-20113 用地现状及区位条件概述项目所在的广钢新城位于花地生态城东南部、珠江西岸，距离白鹅潭商业中心2.5km，与广州医药港相邻；东临芳村大道、西接花地大道、鹤洞大桥以南、南环告诉公路以北，交通十分便捷。
项目周边公共交通配套完善，500m范围内公共交通涵盖沿鹤洞大道布置的广佛线西朗站、鹤洞站及西面沿芳村大道布置的地铁1号线鹤洞站等三个地铁站及多个公交站，同时项目西侧及北侧规划有轨道交通。
4 规划布局4.1规划原则4.1.1从城市设计的宏观角度出发，设计出能代表城市新形象的居住小区。
为市民提供一个布局合理、设施完善、生活方便、便于管理、环境优美的新型的居住小区；4.1.2建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，充分考虑区内不同功能建筑之间的关系及其与周围地块的关系；本规划设计力求突破现存模式，以大容量、多层次、高素质的环境空间包装恰当面积的住宅单位，创建园林式、环保型的可持续发展的示范小区。
4.1.3注意处理建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性、个人空间的私密性；4.1.4住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向，使住宅更加人性化和个性化。
规划：走向存量改造与旧区更新——“三旧”改造规划思路探索
改建 型 、 整 治型等 四种 改造类 型 （ 表４ ） ； 根 据开 发 主 体 所有 权变 化 与否 ， 提 出政 府 主导 、 政 府 与 市 场 合
作、 集 体主 导 、 集体 与 市 场合 作 等 四种 改造 模 式 （ 表
５ ） ； 并 提 出了 “ 土地 入 股 ” 、 “ 以地 引资 、 以租 抵 建 ” 、
“ 先总后分、 六 区联 动 ” 的规 划布 局 一 “ 科学评估 、 分层控制” 的 改造 强度 一 “ 减量增绿、 体现 民生” 的 专 项 指 引一 “ 要素组 合、 分 类指 导 ” 的改造策略一 “ 全 程 引导 、 分 区 建议 ” 的 实施 机 制 ， 以及 建 立 “ 近期控 制、 远 期 引导 ” 的 实施 计 划 与 项 目库 等 ， 对 快 速 城 镇 化 地 区 的 转 型 升 级 途 径 进 行 了科 学探 索 ， 为 其 他 地 区 开展 同 类 工作 提 供 有 益 借 鉴 。
城市发展研究卷 ２ ０ １ ３年 ６期 Ｕｒ ｂ ａ ｎ Ｄｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ Ｓ ｔ ｕ ｄ ｉ ｅ ｓ Ｖｏ １ ．Ｎｏ ． ６ ２ ０１ ３ ４ ３
资料来源 ： 根 据 广 东 省 统 计 年 鉴 与互 联 网相 关 数 据 整 理 形 成
卢丹梅 ： 规划 ： 走 向存 量改 造 与 旧 区更 新 — — “ 三旧” 改 造 规 划 思 路 探 索
【 文 章 编 号】 １ ０ ０ ６ — ３ ８ ６ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ６ — ０ ０ ４ ３ 一 Ｏ ６
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规划： 走 向存 量 改造 与 旧 区更新
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“ 三 旧＂ 改造 规 划 思路 探 索
存量时代下老建筑更新运营的实践探索
存量时代下老建筑更新运营的实践探索作者：马德娟来源：《上海企业》 2017年第8期纵观城市发展历程，老建筑用独特的建筑语言记载了城市工业文明的辉煌，如何对其进行科学重构，使之既满足时代的发展需求又续写城市的历史文明，具有极其重要的经济意义、生态意义和文化意义。
产业园区是城市经济社会发展的重要单元。
当前，我国大规模城市建设已经结束，高库存与高竞争并存，中国大城市进入城市更新时代。
中央城市工作会议明确把“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”作为未来城市建设发展的重要方针。
随着中国经济进入“新常态”和上海市新一轮城市规划的实施，上海产业园区正进入由以往的新开发转向再开发的发展阶段。
与此同时，上海市“十三五”规划也明确指出，要守住建设用地底线。
未来五年，上海新增建设用地只有约60 平方公里。
可见，上海建设用地已到“天花板”，未来以老建筑更新运营来提升存量物业的价值会得到越来越多的实践。
一、存量时代下老建筑更新的几种模式纵观城市发展历程，老建筑用独特的建筑语言记载了城市工业文明的辉煌，如何对其进行科学重构，使之既满足时代的发展需求又续写城市的历史文明，具有极其重要的经济意义、生态意义和文化意义。
从老建筑更新的实践来看，主要有以下几种模式.1. 城市更新改造型这种模式利用中心城区闲置的旧厂房或旧仓库加以改造，集中发展某类型文化创意产业，吸引行业内重点龙头企业入驻。
通过更新运营让老旧的厂房和仓库焕发了新活力，带来了新的产业集聚，同时符合中心城区“退二进三”的城市更新目标，在基础设施、政策支持、地理位置方面都拥有较多优势。
如：上海M50 创意产业园位于苏州河南岸，前身是近代徽商代表人物之一周明焯的家庭企业信和纱厂，拥有上世纪30 年代以来各个历史时期的工业建筑41000 平方米。
2005 年4 月挂牌为上海创意产业园区。
如今，历史悠久的工业遗址到处弥漫着“创意园气息”：充满设计感的招牌字体、形状奇异的雕塑、具有工业特征的装饰品、斑驳的红砖墙面以及通透的画廊等等。
存量规划背景下建成区控规编制方法的思考
存量规划背景下建成区控规编制方法的思考摘要：我国城市建设进入转型发展时期，城市规划由增量时代转向存量规划时代。
本文通过分析建成区的特征、控规存在的问题，提出建成区控规编制的要点：以街区控规为主、传承细化总规、重视土地权属和利益主体的诉求、存量资源再利用、适度的弹性控制，以期。
关键词：存量更新、建成区、控规、土地权属1.控规编制背景1.1、存量规划时代以2013年“中央城镇化工作会议”为标志，我国城镇化进入以提升质量为主的转型发展新阶段。
城市规划从以增量规划为主，进入增量存量并存、存量为主的时代。
存量主要指城市建成区，存量规划与增量规划在规划理论、内容和方法上都存在巨大的差异。
1.2、控规全覆盖及动态维护机制控制性详细规划是衔接总体规划和修建性详细规划的中间层次规划，是出具土地规划设计条件的直接依据，是面向地块开发的规划。
近年来控规全覆盖在国内广泛的展开，有利的一面是避免了近期建设项目地块没有控规的困境，有利于衔接总体规划，使近期建设项目在法定程序上更合理。
不利的一面是控规全覆盖过于激进，忽视了市场不确定性对非近期开发地块带来的影响，造成控规多次调整，影响了控规作为法定规划的严肃性。
为了应对这种不足，多地规划管理部门建立了控规动态维护机制，这一机制为应对市场不确定性而做出的一种被动反应。
2.控规的特征与存在的问题：我国城市建设长期以新区开发建设为主，控规多年来形成了以新区为主的编制方法，习惯于很少受用地权属和现状制约的理想化编制模式——按照规范标准确定路网间距、划分地块、用地性质，以经验值确定开发强度，这一套方法整体性强、简单直接，对新区的开发建设起到了较好的指导作用。
但由于忽视产权因素影响、相关权利人的诉求，对城市建成区显现出明显的不足之处，造成控规多次调整或难以落实执行。
2．1、建成区特征土地权属复杂。
由于历史原因造成建成区复杂的土地产权关系。
新建住区、历史单位大院、工业厂房、甚至村庄建设用地等各种用地权属多样。
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—————————作者信息林 隽，华南理工大学建筑学院博士研究生，高级工程师，国家注册城市规划师（通讯作者）， Johnlam@吴 军，广州市城市规划勘测设计研究院区域与交通规划设计所 高级工程师，国家注册城市规划师收稿日期：2014-06-16中图分类号中图分类号 TU984.13 文献标识码文献标识码 B文章编号文章编号 1003-739X（2015）02-0096-07[摘 要][摘 要] 从增量到存量发展是当前国内大中城市的基本趋势，以存量再开发用地为对象的规划编制值得重视。
该文在分析存量型地区开发特征基础上，以笔者前不久参与的广钢新城规划修编为例，认为存量规划应从传统的蓝图规划走向实施规划、由传统的从向数量要价值到向品位要价值转变，并从统筹连片规划提升价值、紧扣特色创造价值、面向实施兑现价值等方面提出了相应的规划策略，探讨存量规划的新思维，力求对广州乃至国内其他城市的存量规划编制提供一定的经验借鉴。
[关键词][关键词] 存量再开发 存量规划 规划策略 广钢新城[Abstract][Abstract] The transitional process from incremental development to storage development is the basic trend in large and medium size cities, the type of redevelopment planning on re-developable land in stock should be valued. This paper takes Guanggang New Town planning as an example to analyze re-developable land development features. It suggests that re-developable land planning should be moving toward implementation, changing from quantity value to quality value. It provides relative planning strategies in aspect of increasing value of unitary planning, creating value with characters, and realizing value through implementation. It also explores new ideas on re-developable land planning and finally provides reference and experience to Guangzhou and other domestic cities on storage land planning.[Key words][Key words] Storage Redevelopment, Storage land planning, Planning strategies, Guanggang New Town林 隽 Lin Jun吴 军 Wu Jun存量型规划编制思路与策略探索：广钢新城规划的实践Methods and Strategies on Storage Developable Land Planning: the Planning Practice of Guanggang New Town1 从增量到存量发展存量土地再开发或者说是城市更新是城市发展到一定阶段出现的必然现象。
第二次世界大战之后，西方发达国家相关组织的城市更新活动开始贯穿整个城市发展进程；国内社会经济在历经30多年改革开放的高速增长后，目前整体城市化水平已超过50%，未来要达到70%以上的现代化目标，扩张式城市化进程还将持续。
但同时，城市建设用地资源紧缺、土地资源利用低效、环境污染严重、产业结构失衡、城市面貌趋同、传统文化消逝等城市问题日渐显现，城[Urban Planning · Gardens Landscape]DOI:10.13942/ki.hzjz.2015.02.022市化质量亟待提升。
面对紧束的城市发展空间形势和日渐严重的城市化问题，城市转型发展尤其是在存量土地上探索城市的高质量发展已经势在必行。
特别是随着当前国家对三大城市群地区“盘活存量、严控增量”发展思路的确立，尤其是对人口500万以上特大城市新增建设用地的严控①，存量土地再开发将不可避免地成为沿海地区大中城市本轮城镇化进程的重要推动力。
在此背景下，以存量再开发用地为规划对象的存量型规划将成为国内规划领域的新焦点。
如何做好其规划工作并能切实引领城市发展，将是各大城市的重要任务。
广州作为一个具有2200多年建城历史的城市，经过多年的发展，粗略估算建设用地已占合理开发规模的75%左右。
经摸查，存量再开发用地（也称“三旧用地”）已经达583.74km 2②，约占现状建设的1/3。
可以说，无论是在实际建设层面还是在宏观政策层面，广州的城市建设都已经步入了存量用地再开发的时期。
在存量再开发背景下，广州在规划编制方面也进行了不断的探索，积累了一定经验。
本文在分析存量型地区开发特征基础上，以笔者前不久参与的广钢新城规划修编为例，通过对片区发展现状分析和规划思路剖析，探讨存量再开发片区规划的策略与方法，实现规划的落地实施，希望对广州乃至国内其他城市的存量规划编制提供一定的经验借鉴。
2 存量再开发地区特点与新区不同，存量再开发地区普遍存在有以下显著特征：（1）产权多元、利益关系复杂存量建设用地与新增建设用地的最大不同点在于存量建设用地使用权分散在各个土地使用者手中，现行土地使用权人拥有土地的处置权，政府不能随意干涉，由此带来土地的再开发利用收益要考虑现有土地使用权人。
利益的均衡是成功再开发的重要保证。
（2）权属空间交错、再开发实施不易存量再开发地区由于开发建设时序不一和早期开发管理的不规范，普遍的空间特征体现为各权属主体用地犬牙交错，再开发通常都会陷入牵一发而动全身的境地，又因各自的发展意愿、利益考量不同，带来片区协调统一再开发的困难。
开发实施需要雄厚的资本支撑和基于实施时序可行性的规划通盘考虑。
（3）多具有深厚历史底蕴或文化特色无论是旧城、旧厂还是旧村，由于其发展建设年代较早，多少会保留体现其历史时代的文化印记，如旧城区的历史城区格局、历史街区和文保建筑等；工业区的工业文化遗产、非物质文化遗产等。
在日渐强调城市片区个性发展的时代，历史资源的充分保护和挖掘利用，是展现城市特色的重要手段。
这点对于作为国家历史文化名城的广州而言，显得更为重要，也是存量再开发地区区别于新区的一大特征。
图2 广钢新城现状图1 项目区位图基于存量地区的特点，规划作为利益各方的谈判平台，存量再开发片区的规划需要展现不同以往的规划新思维，探索出一条科学规划、综合施治、兼顾各方、循序渐进的改造新模式。
3 存量再开发地区规划的编制探索：广钢新城规划3.1 项目背景与基本概况（1）项目概况广钢新城地处广州西部荔湾芳村片区，是广州11个战略性发展平台之一的花地生态城的重要组成，距离白鹅潭商业中心2.5km（图1）。
用地北临鹤洞路、南到南环高速公路、东与广船相邻并接珠江、西至花地河，总用地面积约6.46km 2，涉及西塱村、东塱村、鹤洞村以及广州钢铁厂 “三村一厂”用地。
新城范围内现状83%以上用地已经建设，存量再开发区特征明显（图2）。
（2）规划背景与过程广钢新城概念源于广州钢铁厂厂区的搬迁改造。
2011年广钢集团与宝钢重组，广钢集团面临债务清还、人员分流安置以及转型发展等问题，需要巨额的发展资金；同时，白鹤洞基地需要关停并实施环保搬迁，1.68km 2的广州钢铁厂厂区迎来再开发利用的机会。
利用当前的省市三旧改造政策，市政府明确通过广钢厂区的再开发，筹集集团转型发展资金。
广州钢铁厂厂区属于白鹅潭经济圈范围，2008年美国SOM公司开展白鹅潭地区城市设计工作。
SOM公司提出了白鹅潭地区打造广佛之心的发展目标，并拟定了八大规划的策略，包括公交导向的开发节点层次、提升公共开放空间和休闲娱乐、清晰和有效的街道网格、紧凑和可步行的居住小区等。
根据SOM公司的构想，广州钢铁厂厂区通过规划建设一个约70hm 2的中央公园，在公园周边建设住宅街区的方式来实现厂区的整治改造（图3）。
打造一个可以媲美纽约中央公园的兼具娱乐、休闲、运图5 广钢新城用地权属与现行控规的矛盾关系图3 SOM白鹅潭规划方案图4 2011年政府审批方案动等功能的开放公园，这在广州乃至全国都具有独特性，一方面能大幅度提高周边的房地产价值和降低棕地修复成本；另一方面能改造白鹅潭的景观，促进白鹅潭地区成为广佛居民到访的目的地。
方案的构想大胆而新颖，充分展现了白鹅潭地区发展的雄心壮志，若顺利实施将对白鹅潭地区的形象提升具有重要作用。
但同时，由于规划公园的用地面积已经占到厂区用地的40%，再计上厂区内的道路、公共配套设施等用地，整个厂区用地预计超过70%以上用地无法开发经营，远无法满足广钢集团转型的发展资金。
为此，经过多方协商，在控制性详细规划成果中对中央公园的范围和规模作了较大调整，从最初的70hm 2调整为2010年8月份46.3hm 2，并在2011年再次调整为10.8hm 2并获得市政府审批通过（图4）。
在依据市政府审批通过的规划方案推进广钢厂区的改造实施过程中，又面临着新的问题：①由于最终方案跟SOM的“中央公园+周边住区”构想已经有较大差距，片区基本成为普通住区格局，且围绕公园的土地均调整为商务办公用途，开发定位与整体片区存在一定矛盾，土地价值难以体现。
通过经济收益初步评估无法满足广钢集团转型发展的资金要求，而资金不足则难以搬迁，面临经济上的不可行；②更为重要的，白鹅潭控制性详细规划尚未包括南边城中村用地，但厂区地块与周边村属用地交错较多，导致现有规划布局对周边村改造、现有用地产权和建设现状等情况考虑不足，现有规划地块被产权线切割得不完整，规划实施难度较大，广钢厂区地块单独改造会形成孤岛的开发格局（图5）。
基于此，市政府明确提出将周边三个城中村纳入范围进行统筹规划，建设广钢新城，通过规划向市场要价值。
3.2 基地特征与规划思路如何做到通过规划优化促进土地价值的提升，从而实现向市场要价值的目标。
同时，这样的规划提升是能落地、符合利益各方需求的，是本规划考虑的基本点。
总体而言有两个途径，一是增加规模，做大蛋糕；另一个是提升品质，包括片区的整体形象品质以及地块的品位，增加附加值。