如何提升中低收入人群住房消费能力

中商业服务设施建筑面积应达150—370㎡（用地面积100—400㎡），且其为强制性条文，必须严格执行。如何执行好这两个规定？可以允许地方自筹资金在廉租住房底层修建商业性用房，但必须补缴土地出让金和有关税费办理该类商业性用房用地手续，也不能用商业面积冲抵廉租住房面积。这样，对于该部分用地而言，已不再是无偿性质，可以修建商业性用房；对于居住组团而言，也满足了国家标准强制性要求。同时，允许新建廉租住房底层修建商业性用房，一是为保障对象提供了生活便利，可减少保障对象生活成本；二是修建商业性用房可弥补拆迁偿还商业性用房的需要；三是如可出售商业性用房，回笼的资金还可弥补征地、拆迁费用的不足，利于引导地方政府划拨较好地块建设廉租住房；四是商业性用房可租赁给具有一定经营能力的保障对象，增加其自理能力，解决其部分生活来源；五是商业性用房产权属住房保障部门，其租金收入可用于廉租住房物业管理和房屋维修。加之，《廉租住房保障办法》明确“廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利”，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部《2009—2011年廉租住房保障规划》要求“廉租住房建设用地项目要合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，同步做好小区内外市政配套设施建设”，就是廉租住房项目要尽量布局在交通条件、区位优势好的地块，而这样的地块往往商业价值较高。允许新建廉租住房底层修建商业性用房，在符合有关规定要求的前提之下，发挥日益稀缺的土地资源的最大效益，何乐而不为呢？同时，允许在廉租住房底层修建商业性用房，只是对可在廉租住房项目周边土地上修建的商业性用房“插花”配建在廉租住房项目中而已。当然，要绝对禁止廉租住房底层修建商业性用房占用廉租住房建筑面积指标，回笼资金也必须用于廉租住房项目建设和管理，确保国家解决低收入住房困难家庭住房问题这一民生工程、民心工程不被侵蚀。

（作者：贵州省住房和城乡建设厅党组书记、厅长）

（本文责任编辑赵端）

解决中低收入人群住房困难问题，无论是专家学者提出的对策，还是政府工作部门采取的举措，大都局限于“增加住房供给、扩大保障范围”。但从国外经验看，这种解决住房问题的“供应主义路线”，往往不利于提高福利资源利用效率和实现福利资源的公平分配。因此，有必要从需求角度探索解决问题的新思路，即通过提升中低收入人群的住房消费能力，进而达到解决这部分人群住房问题的目的。

一、构建稳定合理的房价形成机制

目前我国中低收入人群住房消费能力偏低，很大程度上是由于房价的过快上涨超出了其实际可支付能力。因此，提升中低收入人群住房消费能力，必须加强政府对房地产市场的监管和调控，进而构建起稳定合理的房价形成机制。

什么样的价格才算“合理”的房价？从国外经验看，合理的房价一般应是房屋开发的全部成本加上5—10%的开发利润。目前我国房地产开发的利润大都远远超过这个水平。但是开发商们的暴利行为并没有受到处罚。这首先是因为房地产的开发成本极不透明，不能界定成本当然也就不能认定开发商存在暴利并对其进行处罚了。房价的成本核算确是一项复杂工程，但也并不是不可

如何提升中低收入人群住房消费能力

□张道航

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中国党政干部论坛／2010年第2期

为。我国《统计法》赋予统计部门对各行业的经济数据进行普查和统计的职能，其中就包括行业利润；《价格法》也规定，物价部门具有测算并发布自主定价商品的社会平均成本的职能。因此，政府部门应本着对百姓负责的精神，依法测算并公布开发商的住房建设成本，与此同时还应公开政府的土地出让收入、房地产税费等内容。这样才能回应社会对房价的关切，才有可能真正揭开房价的成本构成。在房价成本清晰透明的基础上，应借鉴国外经验出台反暴利的相关法规，对那些超出利润控制标准和获取暴利的开发商施以应有的处罚。例如，德国法律就规定：房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%即为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为；如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。

房地产离不开金融，无论开发商建房还是购房者买房都离不开金融支持，所以金融也就理所当然地成为政府调控房价的主要工具。构建稳定合理的房价形成机制，需要相对稳定的金融政策做支撑，需要保持融资成本的长期稳定和可控。除了金融手段，近些年来国外政府对房地产市场的调控也开始更多地使用财政手段。特别是通过财政转移支付，对低收入困难人群实施必要的救济和保障，同样是构建稳定合理的房价形成机制不可缺少的条件。

稳定合理的房价形成机制既包括一级市场，也包括二级市场乃至住房租赁市场。特别是二级市场上的房价炒作往往会进一步推动一级市场的房价上涨，并形成一种轮动效应。遏制二级市场上的房价炒作，既可以像一级市场那样收紧房贷，也可以辅之以税收政策。譬如，德国税法规定，用于出售的房地产首先要缴纳1%—1.5%的不动产税，房屋买卖还要再交3.5%的交易税，而对于自有自住的住宅则不需要缴纳不动产税，只缴纳宅基地的土地税。我国也应当对自住、投资、投机性质的住房需求实行有差别的税收政策，鼓励自住性和改善性住房消费，遏制房地产投机炒作。

房价调控的实质是调节地方政府、开发商和购房者之间的利益分配。这其中地方政府既是利益相关者，又是房价调控的主体，因此，理顺地方政府与房地产之间的利益关系至关重要。正是由于“土地财政”的内在驱动，使得地方政府的行为往往偏轨，甚至成为房价上涨的“推手”。可行的办法是借鉴国外的物业税制度，使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产的保有环节，而不是一次性的土地和房屋交易环节。地方政府只要专心致志地提供好基本公共服务，优化本地投资环境，其辖区内的不动产就会进入升值轨道，财政收入自然也就有了保证。而且物业税的实施对于购房者、炒房者和开发商的行为和预期也都会产生重大影响，从而有利于房价的稳定和趋于合理。

二、消除住房消费的非支付能力障碍

由房价和收入所决定的住房可支付能力，是影响住房消费的主要因素。提升中低收入人群收入水平，是提升其住房消费能力的另一条重要途径，无需多论。这里需要特别提及的是与国外成熟市场经济国家不同，在我国某些非支付能力因素同样制约着住房消费。住房消费的非支付能力障碍主要表现在以下三个方面。

1.政策变化多。居民在做住房消费决策时，除了要考虑房价和家庭收入，同时还包括对房价的未来预期。然而在所有影响房价走势的因素中，最难把握的要数政策变化。包括住房保障政策，不仅不规范，而且各地的保障方式、保障标准也变化频繁，针对所谓“夹心层”的政策花样不断翻新。以致有些得到经济适用房申购权的家庭，出于对未来政策变化的预期而最终放弃申购，等待更加优惠和有利的政策出台。

2.购房陷阱多。无论从看房到签订购房协议，还是从价格到房屋质量，都充满了各种各样的陷阱。尤其是当前盛行的期房销售方式，本身就是一种利益与风险严重不对称的规则，让购房者处于不利地位，人大代表和社会舆论建议废止，但至今仍畅行无阻。

3.租房困难多。由于目前我国住房供应的租售比例严重失衡，可供租赁的房源少，所以使得许多本可以租房住的人群难以在市场上找到合适的住房。而在租房过程中，中介机构利用信息不对称，隐瞒房屋信息、不合理加价、多收费甚至骗走

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