天津街商业步行街的现状与展望.pptx

3.商业街结构：关 于商业街的结构，
一种观点认为，专 营店商业 50% ，餐 饮业占 25% ，综合 性商业占 15% ，娱 乐业 10% 。
专营店商业 餐饮业 综合性商业 娱乐业
4.商业街空间布局：商业界布局在空间个性上要 是顾客都有一定感受；要有个性人性化设计，有 人情味，平易近人；满足不同消费层次人群；营 造繁华的商业氛围；单层和多层建筑设计；中小 店铺鳞次皆比，形成一个完整的商业生态系统。
3.1 商业街的内涵分析
影响与 作用
成功关键 因素
概念
商业街 内涵
功能 结构
地产投资 回报
空间布局
1.商业街的概念： 商业街是由众多商店、餐饮店、 服务店共同组成，按一定结构比例规划有序排列 的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是 一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。
2.商业街的功能：商业界是由购物、休闲、文化、 娱乐、餐饮、旅游、体育、金融、电信、医疗等 诸业态构成的一体化的消费体系。
➢1. 概况 ➢2. 改造前后 ➢3. 现状分析
• 3.1 商业街的内涵分析 • 3.2 从全国商业步行街看天津街 • 3.3 从大连商业特点看天津街 • 3.4 天津街面临的形势 • 3.5 个案分析----天百大楼
➢4. 展望
目录
3. 现状分析
个案分析 天津街的问题 大连商业特点 全国商业步行街特点 商业街的内涵
阶段 一期 二期 远期 合计
面积（公顷） 30.0 15.4 15.6 70.0
天津街的功能定位、商业业态划分：
• 餐饮占 21 ％； • 娱乐占 34 ％； • 购物占 45 ％，其中百货业态占 35 ％左右。
娱乐 餐饮
非百货
购物
百货
餐饮 娱乐 购物(非百货) 购物(百货)
2.3 市场定位
天津街商业步行街 的
现状与展望
2006.11
Βιβλιοθήκη Baidu1. 概况
• 1.1 区域位置 • 1.2 辉煌历史 • 1.3 地理优势 • 1.4 现状
➢2. 改造前后 ➢3. 现状分析 ➢4. 展望
目录
1. 概况
大连天津街建成于 1909年，是大连市内 历史最悠久的商业街， 全长1720米。2005年3 月23日，拥有近百年 历史的大连天津街与 上海南京路、北京王 府井等一起被命名为 “中国十大著名商业 街”。
目录
2. 改造前后
2.1 改造背景
经过大连市人民的共同努力，大连市在近 十年内发生了巨大变化，并正在向着国际 化都市迈进。然而随着大连市现代化城市 建设的不断完善，天津街商业区逐渐暴露 出与大连市的城市发展不相适应。主要表 现在商业区衰落、商品的经营品种定位不 明显、建筑功能与街区不协调、街区的特 征逐步消失、形象定位不清等方面。
商业区衰落
建筑功能与 街区不协调
改造背景
商品的经营品 种定位不明显
街区的特征 逐步消失
形象定位不清
2.2 改造规划
• 全部改造规划面积共 • 一期改造拆迁面积 70公顷，由三期进行， 113112平方米，占地 即一期改造区30公顷， 面积57068平方米，拟 二期改造区15.4公顷， 建筑面积143739平方 远期改造区15.6公顷。 米，由普照街至民生 街的5个地块组成，改 造项目总投资 25 亿元。
2.5 开街运营
2004年1月18日，经过22个月的改造，总建筑面 积达20万平方米，投资额25亿元的新天津街举行 开街仪式。2005年3月23日，拥有近百年历史的大 连天津街与上海南京路、北京王府井等一起被命 名为“中国十大著名商业街”。但是，无论是喧 闹欢腾的开街仪式，还是声名显赫的“中国十大 著名商业街”，再也不能使昔日繁华热闹的天津 街再现那辉煌的历史。颇具讽刺意味的是，就在 天津街被命名为“中国十大著名商业街”后的第 三天，在2005年3月25日的人民日报上，就刊登了 署名王科的报道性文章《大连商业地产遭遇“过 热后遗症”豪华大商场何以连连关门》，报告了 天津街商业衰败的凄凉景象。
1.1 区域位置
大连市天津街商业步行街，是指东至民意街、七 一街，西至昆明街，南至中山路，北至长江路在 内的公共区域。
1.2 辉煌历史
• 在大连人的记忆中， 常有这样的对话： “ 上哪儿去？ ”“ 上 街去。 ” 这里说的上 街就是上天津街。
• 天津街是大连一条具 有百年历史的传统 “老字号”商业街， 是大连商业发祥地， 始建于 1909 年，全长 1720 米。
大连市政府对改造后的天津街的定位为： 代表21世纪大连商业形象，面向中、高 档消费群体，可与北京的王府井、上海 的南京路以及香港的铜锣湾相媲美的标 志性商业大街。
2.4 改造进程
• 2000 年底，天津商业区改造全面进行。 • 2001年 5 月，一期规划方案设计完成 。 • 2001年 9 月，拆迁工作开始。 • 2002 年 3 月，正式破土动工。 • 2003 年 12 月 29 日，公共设施投入使用。 • 2004 年 1 月 28 日，开街。
天津街 三个之最
大连最早的商业街
大连市具有最 高知名度的商业街
大连历史上， 最能代表
大连形象的窗口
1.3 地理优势
天津街商业区具有优越的的地理位置，她 西入口（胜利广场）与大连火车站相连， 东入口与大连港（港湾桥）相连，全长约2 公里，其中改造总长约1公里。
大连火车站及大连港客运站是大连的主要交 通枢纽，其客流量占大连市人口流动量的 50%以上。
1.4 现状
• 硬件上: 大百货商场和高档酒店林立,但交 通状况不佳；
• 软件上: 有历史优势； • 繁荣程度上: 大不如前。
下沉广场人气惨淡
➢1. 概况 ➢2. 改造前后
• 2.1 改造背景 • 2.2 改造规划 • 2.3 市场定位 • 2.4 改造进程 • 2.5 开街运营
➢3. 现状分析 ➢4. 展望
5.商业地产投资回报：按国际惯例商业街投资一 般投资回报在十到十五年，短期回报的可能性极 小，所以，商业街建设需要较长的投资回收周期。
6.商业街成功关键性因素：吸纳南北来客、风水 宝地黄金街、熙熙攘攘人气旺、经年老街忘不掉、 历史久远有文化、丰富多彩有特色、差异化竞争 有秩序、高中低档都消费。
7.商业街的影响与作用：商业文化名片、商业中 心带动新一轮城市发展、提升城市生活品质、强 化城市中心价值、丰富繁荣城市文化。